Hva skjer om et borettslag går konkurs?

[Inkognitoher]

AnonymBruker skrev (32 minutter siden):

Utifra som du skriver her så har ikke styret hatt peiling på hva de holder på med. Det må og utregnes budsjett for en slik jobb. Det skal og planlegges og utarbeides anbud fra flere hold. Beboerne skal være underrettet underveis planene styret har. Dessuten hvis det kun var for utseende de ville ha ny fasade og ikke slitasje så er dette helt horribelt. 

Jeg har tidligere jobbet i styret i borettslag. Da vi hadde stor rehabilitering så brukte vi totalt 4 år fra start til slutt. Vi måtte ta fasade, vinduer og balkonger. Det var en kjempejobb. Hva skal gjøres, utrede skader på fasade. Her måtte flere firma inn. Så var det og finne firma få anbud og pris. Vi fikk inn flere forslag på fasaden. Så var det snakk om lån i bank, der fikk vi hjelp fra boligbyggelaget. Så skal prisen settes, hvordan fikse dette innen et budsjett som ikke knekker beboerne økonomisk. Det skal avholdet ekstra generalforsamling der beboerne blir presentert for det som må gjøres, alternative priser for ulik løsning. Snakke med entreprenørene som skal gjøre dette, hvorfor må styret gjøre dette nå. Vise rapporter på hvor dårlig tilstand blokkene er. Avstemning på 2 forskjellige forslag. Det må og søkes kommunen da fasaden endres. Vi skulle ha farge på fasaden den måtte kommunen og godkjenne. Da alt var avklart tok det 1 år før oppstart. Selve vedlikeholdet tok 1 år. 

Så hva i hulesete har dette styret hos dere gjort. Vi hadde heller ikke ansvaret selv for arbeidet men proffe folk som tok seg av dette. Husk at styret kan bli stilt ansvarlig for dårlig jobb i en slik sak. Beboerne kan og anmelde styret for dårlig styring hvis det har kjørt økonomien helt i grøfta. Mange er faktisk ikke klar over det. 

Anonymkode: abaa5...86d

Det finnes ikke mye rettspraksis om styreansvar, det skal altså svært mye til før noen blir dømt for uansvarlighet. 
Man kan kreve juridisk granskning av borettslaget, men selv der skal det mye til. 
Det er viktig å leie inn prosjektleder, slik jeg har forstått at dere gjorde, når man skal rehabilitere balkonger, vinduer, fasade, rør etc

Fordi ansvaret er så stort og det er få muligheter foruten generalforsamlingen til å kontrollere styret, så er det så viktig med en god presentasjon av kandidatene ved valg. 

[Janne R. E.]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Utifra som du skriver her så har ikke styret hatt peiling på hva de holder på med. Det må og utregnes budsjett for en slik jobb. Det skal og planlegges og utarbeides anbud fra flere hold. Beboerne skal være underrettet underveis planene styret har. Dessuten hvis det kun var for utseende de ville ha ny fasade og ikke slitasje så er dette helt horribelt. 

Jeg har tidligere jobbet i styret i borettslag. Da vi hadde stor rehabilitering så brukte vi totalt 4 år fra start til slutt. Vi måtte ta fasade, vinduer og balkonger. Det var en kjempejobb. Hva skal gjøres, utrede skader på fasade. Her måtte flere firma inn. Så var det og finne firma få anbud og pris. Vi fikk inn flere forslag på fasaden. Så var det snakk om lån i bank, der fikk vi hjelp fra boligbyggelaget. Så skal prisen settes, hvordan fikse dette innen et budsjett som ikke knekker beboerne økonomisk. Det skal avholdet ekstra generalforsamling der beboerne blir presentert for det som må gjøres, alternative priser for ulik løsning. Snakke med entreprenørene som skal gjøre dette, hvorfor må styret gjøre dette nå. Vise rapporter på hvor dårlig tilstand blokkene er. Avstemning på 2 forskjellige forslag. Det må og søkes kommunen da fasaden endres. Vi skulle ha farge på fasaden den måtte kommunen og godkjenne. Da alt var avklart tok det 1 år før oppstart. Selve vedlikeholdet tok 1 år. 

Så hva i hulesete har dette styret hos dere gjort. Vi hadde heller ikke ansvaret selv for arbeidet men proffe folk som tok seg av dette. Husk at styret kan bli stilt ansvarlig for dårlig jobb i en slik sak. Beboerne kan og anmelde styret for dårlig styring hvis det har kjørt økonomien helt i grøfta. Mange er faktisk ikke klar over det. 

Anonymkode: abaa5...86d

Det spørs om man kommer noe særlig langt med å anmelde noen nå for tiden da flesteparten av alle anmeoldelser blir henlagt pga. resursmangel.

Når det gjelder hvor mye styret har gjort for å hente inn anbud fra flere eller om det er økonomiske egeninteresser, kammeraderi el. andre ugler i mosen så har beboerne ingen mulighet til å få innsyn i det.

Uansett er det lite man kan gjøre nå. Lånet som er tatt opp pr. husstand er ca. 1.5 mill og jeg er sikker på at minst 500 000.- av disse midlene er pga. unødvendig fasadeoppgradering som utskifting av kledning som hadde holdt i mange år til , nye vinduer, dører og terasseutvidelse til verdens høyeste kvadratmeterpris.

[AnonymBruker]

Janne R. E. skrev (12 minutter siden):

Det spørs om man kommer noe særlig langt med å anmelde noen nå for tiden da flesteparten av alle anmeoldelser blir henlagt pga. resursmangel.

Når det gjelder hvor mye styret har gjort for å hente inn anbud fra flere eller om det er økonomiske egeninteresser, kammeraderi el. andre ugler i mosen så har beboerne ingen mulighet til å få innsyn i det.

Uansett er det lite man kan gjøre nå. Lånet som er tatt opp pr. husstand er ca. 1.5 mill og jeg er sikker på at minst 500 000.- av disse midlene er pga. unødvendig fasadeoppgradering som utskifting av kledning som hadde holdt i mange år til , nye vinduer, dører og terasseutvidelse til verdens høyeste kvadratmeterpris.

Det som er gjort kan man ikke gjøre noe med men beboerne har faktisk rett og bli informert og innsyn i saken. Sånn det har hvert siste årene med ekstrem økning i husleie og lånekostnader  så bør borettslag tenke seg nøye om når en skal ta vedlikehold. Planlegging er tingen. Vi har hatt de siste årene en styreleder som kan gjøre mye sjøl og styret har lagt fram til beboerne vedlikeholdsplan. Med forbehold selvsagt på utforutsette ting. Vi har heldigvis god styring på økonomi og god buffer tross lån på mange millioner. Det er de sier vi kan godt gjøre alt som står på listen på engang men er dere da villige til og øke husleie med over 5000 kr pr.mnd, det ble taust på møtet da gitt. 

Vi har og brukt flere år på og rette opp feil og mangler fra en styreleder som ikke skjønte hvordan drifte et borettslag ei heller samarbeide med resten av styret. 

For TS så håper jeg dere får orden på sakene. Skulle likt og vært på generalforsamlingen hos dere, tenker det er vel mest eldre??

Anonymkode: abaa5...86d

[Inkognitoher]

AnonymBruker skrev (30 minutter siden):

Det som er gjort kan man ikke gjøre noe med men beboerne har faktisk rett og bli informert og innsyn i saken. Sånn det har hvert siste årene med ekstrem økning i husleie og lånekostnader  så bør borettslag tenke seg nøye om når en skal ta vedlikehold. Planlegging er tingen. Vi har hatt de siste årene en styreleder som kan gjøre mye sjøl og styret har lagt fram til beboerne vedlikeholdsplan. Med forbehold selvsagt på utforutsette ting. Vi har heldigvis god styring på økonomi og god buffer tross lån på mange millioner. Det er de sier vi kan godt gjøre alt som står på listen på engang men er dere da villige til og øke husleie med over 5000 kr pr.mnd, det ble taust på møtet da gitt. 

Vi har og brukt flere år på og rette opp feil og mangler fra en styreleder som ikke skjønte hvordan drifte et borettslag ei heller samarbeide med resten av styret. 

For TS så håper jeg dere får orden på sakene. Skulle likt og vært på generalforsamlingen hos dere, tenker det er vel mest eldre??

Anonymkode: abaa5...86d

Bare å grille styret på generalforsamling.
Når det gjelder innsyn, så hender det fra tid til annen at styrer forsøker å hindre dette. Gjerne de mest inkompetente. 
Selvsagt skal de som betaler regninga ha innsyn i alle underliggende bilag som dekkes av fellesutgiftene 

[AnonymBruker]

Jeg sitter i styret for sameiet vi bor i, og jeg synes det er veldig interessant hvor lite folk bryr seg og hvor utrolig vanskelig det er å nå ut med informasjon. Vi vet at vi MÅ male garasjene snart, og har, fordi ting er så dyrt som de er, varslet om det på årsmøtet i fjor og laget en diger sak rundt det i årsmøtepapirene til i år hvor vi foreslår at det i år bare vaskes og at vi gjennomfører neste år slik at folk får spart opp det innskuddet de må ut med for at vi skal få gjort jobben. Vi har hentet inn tilbud fra ti leverandører sånn at vi kjenner markedsprisen, og samtidig foreslått at dersom vi vil gjøre det billigere så kan det gjøres på dugnad hvor de som ikke ønsker å male betaler seg ut til markedspris. På årets årsmøte ble folk helt utrolig sjokkert over at a) garasjene må males, b) at dette ikke er en styreoppgave og b) at vi ikke har økonomi til å gjøre det fra felleskostnadene når årsmøtet ifjor stemte ned styrets forslag til økt felleskostnad som kunne gjort at vi hadde økonomi til å betale dette. Merk at felleskostnadene ikke er høye, rundt 3K i mnd for rekkehus på 150 kvm.

Anonymkode: 736b2...db3

[issoras]

18 minutter siden, AnonymBruker said:

Jeg sitter i styret for sameiet vi bor i, og jeg synes det er veldig interessant hvor lite folk bryr seg og hvor utrolig vanskelig det er å nå ut med informasjon. Vi vet at vi MÅ male garasjene snart, og har, fordi ting er så dyrt som de er, varslet om det på årsmøtet i fjor og laget en diger sak rundt det i årsmøtepapirene til i år hvor vi foreslår at det i år bare vaskes og at vi gjennomfører neste år slik at folk får spart opp det innskuddet de må ut med for at vi skal få gjort jobben. Vi har hentet inn tilbud fra ti leverandører sånn at vi kjenner markedsprisen, og samtidig foreslått at dersom vi vil gjøre det billigere så kan det gjøres på dugnad hvor de som ikke ønsker å male betaler seg ut til markedspris. På årets årsmøte ble folk helt utrolig sjokkert over at a) garasjene må males, b) at dette ikke er en styreoppgave og b) at vi ikke har økonomi til å gjøre det fra felleskostnadene når årsmøtet ifjor stemte ned styrets forslag til økt felleskostnad som kunne gjort at vi hadde økonomi til å betale dette. Merk at felleskostnadene ikke er høye, rundt 3K i mnd for rekkehus på 150 kvm.

Anonymkode: 736b2...db3

Hvorfor skulle GF stemme over felleskostnadene? Dette kan jo styret fastsette uten vedtak fra GF? 

[AnonymBruker]

issoras skrev (1 minutt siden):

Hvorfor skulle GF stemme over felleskostnadene? Dette kan jo styret fastsette uten vedtak fra GF? 

Ikke i følge våre vedtekter 

Anonymkode: 736b2...db3

[issoras]

12 hours ago, Janne R. E. said:

Det har vert ekstraordinær generalforsamling med misstillitsforslag og hele pakken men det ble nedstemt.

Styret førte flertallet inn i en luksusfelle der unødvendig fasadeoppgradering og utskiftning av vinduer som bare var noen få år gamle ble vedtatt. Husleien skulle da øke fra ca. kr 5000.- pr måned til kr 9000.- over 3--4 år men nå har beboerne fått skriv om at husleien kommer til å øke til kr. 12 000.- pr måned, så beboerne har rett og slett blitt ført bak lyset av styret i borettslaget.

Det hører med til historien at styrelederne bestod av to kvinner som antageligvis syntes det kom til å bli mega-koselig med en slik fasadeoppgradering samtidig som de fikk seg en solid egotripp som hobby-arkitekter bak det hele.

Så 2/3 av generalforsamlingen stemte for å skifte ut nye vinduer, men du mener det er disse to kvinnenes skyld som følger opp et GF-vedtak? 

[issoras]

2 minutter siden, AnonymBruker said:

Ikke i følge våre vedtekter 

Anonymkode: 736b2...db3

Det er ikke vanlig å ha sånne vedtekter. Dere burde prøve å endre på det for det er altfor vanskelig for beboere å ha nok innsikt i de løpende kostnadene til å vurdere hva riktig nivå på felleskostnadene er. 

[William_S]

Så lenge borettslaget er knytta til feks OBOS og lignende er faren for konkurs relativt liten. Det var en hel haug med regler som ble strammet inn på 90 tallet pga mange borettslag gikk konkurs da. 

[AnonymBruker]

William_S skrev (7 minutter siden):

Så lenge borettslaget er knytta til feks OBOS og lignende er faren for konkurs relativt liten. Det var en hel haug med regler som ble strammet inn på 90 tallet pga mange borettslag gikk konkurs da. 

Hva med sameie som ikke er knyttet til noe som helst? 

Anonymkode: 20f97...5ff

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (11 timer siden):

Hva om sameie går konkurs? 

Anonymkode: 20f97...5ff

Sameier kan ikke gå konkurs. 
Der går banken etter hver enkelt enhet. 

Janne R. E. skrev (7 timer siden):

Det spørs om man kommer noe særlig langt med å anmelde noen nå for tiden da flesteparten av alle anmeoldelser blir henlagt pga. resursmangel.

Når det gjelder hvor mye styret har gjort for å hente inn anbud fra flere eller om det er økonomiske egeninteresser, kammeraderi el. andre ugler i mosen så har beboerne ingen mulighet til å få innsyn i det.

Uansett er det lite man kan gjøre nå. Lånet som er tatt opp pr. husstand er ca. 1.5 mill og jeg er sikker på at minst 500 000.- av disse midlene er pga. unødvendig fasadeoppgradering som utskifting av kledning som hadde holdt i mange år til , nye vinduer, dører og terasseutvidelse til verdens høyeste kvadratmeterpris.

Det er ofte MYE billigere skifte ut noen vinduer ekstra når man allerede er i gang med fasaderenovering, enn å gjøre dette noen år senere og ta kostnaden for prosjektering, opprigg, nedrigg, og lignende enda en gang. 
Vi valgte skifte ut flere vinduer som strengt tatt ikke var nødvendig, nettopp fordi det da ble en pakkepris, og at alt er gjort av samme entreprenør. 
Tidligere styrer har byttet vinduer litt her og der, nå er vi på en lik linje aldersmessig på alle vinduer. Vi har nå full oversikt over kvalitet på vinduer, leverandør med tanke på reklamasjoner, og vi kan planlegge for neste vindusoppgradering i en helhet. 

Jeg var som deg tidligere, tenkte at mye av det som var foreslått var unødvendig og kunne ventet litt. Så ble jeg med i styret og fikk innblikk i hele prosjektet... 
 

Anonymkode: 5e3a4...b62

[William_S]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Hva med sameie som ikke er knyttet til noe som helst? 

Anonymkode: 20f97...5ff

Sameier er som nevnt her ikke noe selvstendig rettssubjekt og kan ikke gå konkurs. De går da etter den enkelte enhet som sagt 

[Janne R. E.]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Sameier kan ikke gå konkurs. 
Der går banken etter hver enkelt enhet. 

Det er ofte MYE billigere skifte ut noen vinduer ekstra når man allerede er i gang med fasaderenovering, enn å gjøre dette noen år senere og ta kostnaden for prosjektering, opprigg, nedrigg, og lignende enda en gang. 
Vi valgte skifte ut flere vinduer som strengt tatt ikke var nødvendig, nettopp fordi det da ble en pakkepris, og at alt er gjort av samme entreprenør. 
Tidligere styrer har byttet vinduer litt her og der, nå er vi på en lik linje aldersmessig på alle vinduer. Vi har nå full oversikt over kvalitet på vinduer, leverandør med tanke på reklamasjoner, og vi kan planlegge for neste vindusoppgradering i en helhet. 

Jeg var som deg tidligere, tenkte at mye av det som var foreslått var unødvendig og kunne ventet litt. Så ble jeg med i styret og fikk innblikk i hele prosjektet... 
 

Anonymkode: 5e3a4...b62

De vinduene i vårt borettslag var bare noen få år gamle men pga at disse styremedlemmene mente at det kom til å ta seg bedre ut med vinduer som gikk helt ned til gulvet og attpåtil hadde skyvedør, så måtte det bli slik. Jeg mener at det er unødvendig luksus som blir prakket på veldig mange med lav til middels inntekt.

[Janne R. E.]

issoras skrev (1 time siden):

Så 2/3 av generalforsamlingen stemte for å skifte ut nye vinduer, men du mener det er disse to kvinnenes skyld som følger opp et GF-vedtak? 

Aner ikke om det var regler om 2/3 flertall, men uansett så ble beboerne fortalt at leien kom til å stige til 9000.- mens senere skriv fra styret viser kr. 12000.- altså ble beboerne ført bak lyset og må slite økonomisk i mange år framover.

[AnonymBruker]

Janne R. E. skrev (3 timer siden):

De vinduene i vårt borettslag var bare noen få år gamle men pga at disse styremedlemmene mente at det kom til å ta seg bedre ut med vinduer som gikk helt ned til gulvet og attpåtil hadde skyvedør, så måtte det bli slik. Jeg mener at det er unødvendig luksus som blir prakket på veldig mange med lav til middels inntekt.

 

Janne R. E. skrev (3 timer siden):

Aner ikke om det var regler om 2/3 flertall, men uansett så ble beboerne fortalt at leien kom til å stige til 9000.- mens senere skriv fra styret viser kr. 12000.- altså ble beboerne ført bak lyset og må slite økonomisk i mange år framover.

Styret har ikke lov til å bestemme fasadeendringer uten 2/3 flertall i GF.  
Hvis det var så uoversiktlig på GF at du ikke så om det ble 2/3 flertall, så kan du uansett se det i protokollen. 

Når det er sagt, så kan rehabiliteringsprosjekter bli mye dyrere enn anbud uten at det er på grunn av dyrere tilvalg... 

Anonymkode: 5e3a4...b62

[issoras]

3 hours ago, Janne R. E. said:

Aner ikke om det var regler om 2/3 flertall, men uansett så ble beboerne fortalt at leien kom til å stige til 9000.- mens senere skriv fra styret viser kr. 12000.- altså ble beboerne ført bak lyset og må slite økonomisk i mange år framover.

Mange borettslag har hatt store økninger i felleskostnader i det siste, pga høy inflasjon, renteøkning, eiendomsskatt, forsikringer mm. Dette betyr ikke at styret har ført noen bak lyset. 

Og det er jo bra felleskostnadene øker så styret faktisk får betalt disse utgiftene. 

Hva er det som gjør at du tror borettslaget går konkurs? 

[Rosa Sitron]

7 hours ago, issoras said:

Det er ikke vanlig å ha sånne vedtekter. Dere burde prøve å endre på det for det er altfor vanskelig for beboere å ha nok innsikt i de løpende kostnadene til å vurdere hva riktig nivå på felleskostnadene er. 

Mitt inntrykk er at det er ganske vanlig med slike vedtekter. Kanskje styret har lov til en lavere justering, men store endringer mp gjennom gf. Men kan vi være at erfaringen min ikke stemmer med statistikken. 

[issoras]

17 minutter siden, Rosa Sitron said:

Mitt inntrykk er at det er ganske vanlig med slike vedtekter. Kanskje styret har lov til en lavere justering, men store endringer mp gjennom gf. Men kan vi være at erfaringen min ikke stemmer med statistikken. 

Det er vanskelige vedtekter å ha, fordi styret da kan måtte gjøre nødvendig vedlikehold (som de er pliktig til) uten å kunne finansiere dette. Styret står jo i en håpløs skvis da. 

Har heldigvis ikke vært borti sånne vedtekter selv, så mitt inntrykk er ikke at det er vanlig, men det kan jo være helt tilfeldig. 

Mer om hvorfor det er dumt her:

Quote

Ja, både i borettslag og sameier kan styret fastsette felleskostnadene uten å spørre generalforsamlingen/årsmøtet. Dette er også det mest praktiske. 

... 

Det er anledning til å ta felleskostnadene opp til vedtak i årsmøte/generalforsamling, men dersom man stemmer nei til økningen medfører det en form for vingeklipping av styret, slik at styret ikke kan utføre de oppgaver de er satt til å gjøre. Det logiske for styret vil derfor være å trekke seg, dersom økning av felleskostnadene til dekning av helt nødvendige vedlikehold ikke får flertall i årsmøte/generalforsamling.

... 

Jeg vil anbefale disse boligselskapene å fremme en sak til vedtak som tilbakefører myndigheten til å fastsette felleskostnadene til styret.

https://www.nbbl.no/aktuelt/23-02-2023-hvorfor-oker-felleskostnadene/

 

[Janne R. E.]

issoras skrev (3 timer siden):

Mange borettslag har hatt store økninger i felleskostnader i det siste, pga høy inflasjon, renteøkning, eiendomsskatt, forsikringer mm. Dette betyr ikke at styret har ført noen bak lyset. 

Og det er jo bra felleskostnadene øker så styret faktisk får betalt disse utgiftene. 

Hva er det som gjør at du tror borettslaget går konkurs? 

Hovedsaklig er en stor del av disse kostnadene økt pga unødvendig fasadeoppgradering. Mener du at det er nødvendig å bytte ut vinduer som bare er noen få år gamle, terasseutvidelse og dører og kledning som hadde holdt i mange år til?

Grunnen til at jeg frykter konkurs er at det bor mange der med lav til middels inntekt som kanskje ikke tåler en ektrautgift på kr. 7000.- pr måned og en del andre borttslag har faktisk gått konkurs pga det.