Nå...er det billigere å leie, enn å eie.

[Østlandet]

Da den nye prisoversikten fra eiendomsmeglerforbundet ble lagt frem, rett etter månedskiftet var det første gangen jeg hørte en eiendomsmegler sa at det nå var penger på å leie, fremfor å eie.

I hvert fall om du er ny på eiendomsmarkedet.

Forgjeldingen av husholdningene gjør at alle vet at økningen ikke kan fortsette og om man da regner med at prisene stabiliserer seg, eller går ned i neste 5 års periode, så er det langt billigere å leie.

Dette var så nye toner fra denne foreningen, at da måtte jeg virkelig regne på dette.

Jeg lagde et regnestykke hvor jeg tenkte at en ny på boligmarkedet kjøper en selveier til 2,5 mill og låner 2 mill av disse.

Tar med i regnestykket at boligprisene ikke stiger de neste 5 år (eller endog går litt ned) og forutsetter også et salg om 5 år. (Yngre mennesker flytter oftere)

Jeg fant ut at om man leier samme leilighet for kr 12000,-/mnd, ville man i 5 årsperioden spare masse penger,- på å leie samme bolig. Spesielt om boligprisene gikk litt ned.

Forutsetter man at prisene om 5 år har falt 10%, så har man faktisk tjent mer enn 200.000,- på å leie.

Det blir ofte sagt at å leie er å "kaste penger ut av vinduet". Noe folk ofte sier uten å tenke seg om.

Folk regner nemlig ikke på alle utgifter knyttet til dette.

Forsikringer, kapitalkostnader, kjøps og salgsgebyrer, komm avgifter, vedlikeholdsutgifter.... og mange flere.

Tenker dere andre på dette når dere vurderer slike ting?

Endret 16. februar 2013 av Østlandet

[Rubies_]

En fordel med å eie er at da kan du eventuelt leie ut i stedet for å selge, dersom du ikke får det du vil for boligen din når du skal selge

[Østlandet]

Ja da. Det kan du.

Men, tenk på kapitalkostnadene, som altså blir veldig mye etter hvert i mitt eksempel på en prisnegang på 2% årlig i løpet av 5 år og som kan bli så langt, langt, større.

Og i miytt eksempel så ser jeg da for meg et 5 års perspektiv.

Men, det hadde jo blitt dårlig butikk også i 3, eller 8 års perspektiv.

Folk glemmer lett.

Jeg er så gammel at jeg har sett dette før og kom opp i problematikken forrige gang prisene gallopperte for langt og det meste brøt sammen.

Selv om jeg den gang fikk et veldig billig lån på deler av summen. Tror det var på 11, eller 12%.

((-:

Husholdningenes belåning har nå gått så langt i forhold til inntektene, inflasjon og andre relevante faktorer, at man trenger bare være en middels god privatøkonom, for å se at dette ikke vil fortsette.

Vi som bor i "lykkelandet" Norge, har levd litt på siden av de veldig alvorlige problemene i resten av Europa. Så når det snur, så frykter jeg det kan bli veldig brutalt.

Men, vi får håpe det beste.

Endret 16. februar 2013 av Østlandet

[AnonymBruker]

Skulle gjerne sett det regnestykket. Spørsmålet er jo hvordan man tenker. Noen regner f.eks ikke avdrag som en utgift, men du binder jo opp kapital som du kunne brukt til en annen investering.

Personlig skulle jeg gjerne sett en prissammenligning mellom forskjellige land i Europa, hvor man sammenligner pris på bolig vs inntekt.

Anonym poster: 40d4c11f8a16064d7ec0c87360f08abb

[Eriks]

...

Forgjeldingen av husholdningene gjør at alle vet at økningen ikke kan fortsette og om man da regner med at prisene stabiliserer seg, eller går ned i neste 5 års periode, så er det langt billigere å leie.

...

Jeg lagde et regnestykke hvor jeg tenkte at en ny på boligmarkedet kjøper en selveier til 2,5 mill og låner 2 mill av disse.

Tar med i regnestykket at boligprisene ikke stiger de neste 5 år (eller endog går litt ned) og forutsetter også et salg om 5 år. (Yngre mennesker flytter oftere)

Jeg fant ut at om man leier samme leilighet for kr 12000,-/mnd, ville man i 5 årsperioden spare masse penger,- på å leie samme bolig. Spesielt om boligprisene gikk litt ned.

Forutsetter man at prisene om 5 år har falt 10%, så har man faktisk tjent mer enn 200.000,- på å leie.

Forutsetningene dine gjør at det blir et gedigent tapsprosjekt, men det er ingen som sitter på fasiten. Hvorfor er du så sikker på at boligprisene skal ned? Og hvorfor skal du absolutt selge 5 år etterpå? Hvis prisene går ned, hvorfor ikke leie ut mens du venter på at prisene går opp igjen? Hva skal du med pengene du får av salget om du ikke har planer om å kjøpe en ny bolig?

Endret 16. februar 2013 av Eriks

[Østlandet]

Forutsetningene dine gjør at det blir et gedigent tapsprosjekt, men det er ingen som sitter på fasiten. Hvorfor er du så sikker på at boligprisene skal ned? Og hvorfor skal du absolutt selge 5 år etterpå? Hvis prisene går ned, hvorfor ikke leie ut mens du venter på at prisene går opp igjen? Hva skal du med pengene du får av salget om du ikke har planer om å kjøpe en ny bolig?

5 år er et eksempel, som er brukt da yngre folk flytter på seg ofte.

Noen forutsetninger må man jo ha.

At boligprisene stagnerer og sannsynligvis går en del ned, trodde jeg ingen tvilte på lenger.

Alle vet vel at de MÅ det?

(Beskriver hvorfor lenger opp)

Forutsetningene for regnestykket mitt kommer senere.

Endret 16. februar 2013 av Østlandet

[Eriks]

At boligprisene stagnerer og sannsynligvis går en del ned, trodde jeg ingen tvilte på lenger.

Alle vet vel at de MÅ det?

Jeg beholder leiligheten min noen år til, så jeg deler ikke din oppfatning. Jeg tror ikke oppgangen blir like høy, men jeg tror fortsatt det blir oppgang.

At det er et tapsprosjekt om boligprisene går ned 2%/år i snitt i tillegg til at man må betale omkostninger for både kjøp og salg på 5 år er vel helt innlysende?

Endret 16. februar 2013 av Eriks

[helenaa]

Jeg vil også gjerne se hvordan du regner ut dette.

Det kan godt hende at du har rett i at prisene ikke kommer til å stige så mye, og de kommer garantert ikke til å stige for alltid. Men så lenge ingenting skjer med arbeidsledighet og denslags, tror jeg at de neste 5 årene gjerne kan vise fortsatt oppgang i boligmarkedet.

Jeg tror også at enkelte steder vil oppleve større vekst enn andre (selvsagt).

[AnonymBruker]

Flere som er enig i dette her:

http://www.nrk.no/nyheter/norge/1.8185386

Anonym poster: 359bc1b5fbe5526d4cf189c7d0c801d7

[Medlem]

Hvordan har du kommet frem til tallet "mer enn 200.000"?

Nedenfor finner du mitt enkle overslag, og jeg kommer anderledes ut.

Leie:

12.000 i måneden x 60 måneder = 720.000

Sum: 720.000

Eie:

Rente 3,5 % av 2 millioner = 70.000 i året x 5 = 350.000

Verditap 10 % av 2,5 millioner = 250.000

Forsikring, kommunale utgifter, ... 2.500 i måneden x 60 måneder = 150.000

Tapt renteinntekt av 500.000, rente 3 % = 75.000

Dokumentavgift 2,5 % av 2,5 million = 50.000

Meglerhonorar 3 % av 2,25 millioner = 67.500

Skattelette 28 % av 350.000 renteutgift = -98.000

Sum: 843.500

Da har jeg antatt en lånerente på 3,5 % og at lånet for enkelhetsskyld er konstant på 2 millioner. I praksis vil man også nedbetale på lånet, slik at rentekostnaden gradvis går nedover for hver måned.

Kommunale avgifter etc. utgjør nok maks 2.500 i måneden.

Derimot dersom verdien på leiligheten derimot står stille eller øker blir regnestykket totalt anderledes.

Edit 1: Lagt til tapt renteinntekt av egenkapital 500.000, samt fradrag renteutgift lån.

Edit 2: Lagt til dokumentavgift og meglerhonorar.

Endret 16. februar 2013 av Medlem

[AnonymBruker]

Hvordan har du kommet frem til tallet "mer enn 200.000"?

Nedenfor finner du mitt enkle overslag, og jeg kommer helt anderledes ut.

Leie:

12.000 i måneden x 60 måneder = 720.000

Sum: 720.000

Eie:

Rente 3,5 % av 2 millioner = 70.000 i året x 5 = 350.000

Verditap 10 % av 2,5 millioner = 250.000

Forsikring, kommunale utgifter, ... 2.500 i måneden x 60 måneder = 150.000

Tapt renteinntekt av 500.000, rente 3 % = 75.000

Sum: 825.000

Da har jeg antatt en lånerente på 3,5 % og at lånet for enkelhetsskyld er konstant på 2 millioner. I praksis vil man også nedbetale på lånet, slik at rentekostnaden gradvis går nedover for hver måned.

Kommunale avgifter etc. utgjør nok maks 2.500 i måneden.

Derimot dersom verdien på leiligheten derimot står stille eller øker blir regnestykket totalt anderledes.

Edit: Glemte tapt renteinntekt av egenkapital 500.000.

Den som har betalt lån og avdrag i perioden eier også noe, det gjør ikke trællen som leier. Han har tapt alle sine penger.

Anonym poster: c55d43a746578b1802e3235952856d17

[Østlandet]

Medlem har jo ikke så mye forskjell fra meg.

Men jeg har operert med noe høyere lånerente og kjøps/salgsomkostninger.

Det er Lørdagskveld og jeg får bare ta kortversonen.

Men, jeg fant en kalkulator for dette på "dinepenger" som kommer til mye av det samme. Men det er selvfølgelig veldig avhengig av hva du "putter inn" av data i en slik kalkulator.

Mine forutsetninger for å eie en bolig i sameie til 2,5 mill i 5 år.

Kontra leie samme bolig til 12000,-/mnd

Kortverson.

Kostnader ved kjøp (dok avgift 2,5% tinglysninger etc…)

Salgskostnader (meglerprov, takst, fotografering, annonser, oppgjørsgebyr, eiersk.forsikr…osv

Rentekostnad etter skatt

Rentetap etter skatt på egenkapital

Vedlikeholdskost

Fellesutgifter

Kommunale avgifter

Hjemforsikring

Srøm? (Ikke nødvendigvis)

I leie blir det:

Leieutgifter

Innboforsikring

Jeg startet denne tråden, bare for å høre med flere og kanskje starte litt diskusjon, da jeg ser akkurat samme ting skje i markedet nå, som på sent 80 tall.

Men helt klart...

Regner man med at man skal bo i samme bolig i mange år, så kjøp gjerne. Om man tåler høyere rente. Sikker jobb osv.

Men ikke regn det som en pengeinvestering.

For regnestykket ser helt forferdelig ut, om det skulle komme en 30-40% nedgang.

Endret 16. februar 2013 av Østlandet

[Eriks]

*snip*

Edit: Glemte tapt renteinntekt av egenkapital 500.000.

Samt utgifter til kjøp og salg av leiligheten.

[Eriks]

Den som har betalt lån og avdrag i perioden eier også noe, det gjør ikke trællen som leier. Han har tapt alle sine penger.

Anonym poster: c55d43a746578b1802e3235952856d17

Avdrag er ikke med i regnestykket, i eksempelet er det avdragsfritt. Har personen derimot betalt avdrag så er jo tapet høyere, fordi boligprisene har sunket i den gitte situasjonen.

[Medlem]

Avdrag er ikke med i regnestykket, i eksempelet er det avdragsfritt. Har personen derimot betalt avdrag så er jo tapet høyere, fordi boligprisene har sunket i den gitte situasjonen.

Det er vel snarere motsatt?

Dersom vedkommende har betalt avdrag er restlånet mindre og vedkommende har totalt sett betalt mindre i renter. Med mindre man får høyere innskuddsrente på sparepengene enn man betaler i rentekostnad på lånet er det lønnsomt å betale avdrag.

[Medlem]

Medlem har jo ikke så mye forskjell fra meg.

Men jeg har operert med noe høyere lånerente og kjøps/salgsomkostninger.

Jeg hadde uteglemt noen faktorer. Det er mye å huske på...

Nå ligner nok mitt regnestykke ovenfor mer på ditt.

Klart det er en risiko ved å kjøpe, spesielt dersom verdien raser rett etter at man har kjøpt. De lærde strides om hva som vil skje med boligprisene, akkurat slik de gjorde for 10 år siden.

Endret 16. februar 2013 av Medlem

[Østlandet]

At trællen som leier har tapt alle sine penger er jo helt galt, da masse av boligeiernes utgifter er rene driftsutgifter.

Men, flott at diskusjonen er der.

Jeg leste linken lenger opp

http://www.nrk.no/ny...norge/1.8185386

Og der var også en annen link om noe av det samme:

http://www.nrk.no/ny...norge/1.8185386

Ja da. De lærde strides om hva som skjer og det er mange momenter å få med seg i disse kostnadene. Tror veldig mange som sier å leie er å kaste penger...ikke tenker på dette.

Men omtrent alle sier nå at det vil bli en utflating og mest sannsynlig en nedgang.

Noen mener en brutal nedgang.

Rett og slett fordi regnskapet er nødt til å gå opp og fortsetter det slik, blir det umulig.

Og tenk om rentene i tillegg til det jeg tidligere har sagt går opp (bare) 2-4% og blir mer "normale".

Da blir det problemer for mange da.....

Jeg ville som sagt bare ha diskusjonen. Selv er jeg i en alder da jeg ikke har problemer med noe av dette og sikkert ikke vil få det.

Jeg eier egen bolig og trives med det.

Har en sønn som kjøpte for 2 år siden og en datter som går inn i leiemarkedet for noen år nå.

Etter egen vilje, men støttet av meg.

Endret 16. februar 2013 av Østlandet

[Eriks]

Det er vel snarere motsatt?

Dersom vedkommende har betalt avdrag er restlånet mindre og vedkommende har totalt sett betalt mindre i renter. Med mindre man får høyere innskuddsrente på sparepengene enn man betaler i rentekostnad på lånet er det lønnsomt å betale avdrag.

Ja, motsatt. Det rotet seg til i hodet mitt.

Når det er sagt betaler jeg ikke mer i avdrag enn jeg må, fordi litt av poenget med å investere i bolig for min del er at man får avkastning på lånte penger. Jeg regner med at jeg på sikt klarer å få høyere prosent avkastning på nye investeringer enn ved å betale ned på lån, spesielt når lånerenta er så lav.

Endret 16. februar 2013 av Eriks

[Gjest -Ninni-]

Interessante regnestykker. Driftsutgifter vil man alltid ha, om de er til sameie eller innbakt i leiepris (som jeg antar er tenkt i disse regnestykkene). Man kan jo også trekke inn faktorer som generell lønns- og prisutvikling, utvikling i leiepris, rentenivå etc. Men nøkkelen ligger nok i utviklingen i selve boligmarkedet, og således vil det være høyst relevant å vite hva slags type bolig, beliggenhet etc. det er snakk om. Tenker man historisk og ser typiske boliger som har vært vanskelig å omsette i nedgangstider; små, dårlig beliggenhet etc., er det skremmende å se at denne typen boliger enkelte steder nå omsettes til ville priser, langt over takst. Det er en varselbjelle som ville fått meg til å sterkt vurdere leiebolig om jeg var på vei ut i boligmarkedet nå, et tydelig tegn på bobletilstander spør du meg.

[helenaa]

Jeg startet denne tråden, bare for å høre med flere og kanskje starte litt diskusjon, da jeg ser akkurat samme ting skje i markedet nå, som på sent 80 tall.

Hva er det du ser i markedet nå som man ikke så f.eks. for to år siden? Eller for 10 år siden?