Drit lei utleier og huseier

[Gjest ts]

Her kommer svaret fra utleiemegleren... HVA?!?!?! HJELP!!!

Hei.

Når det er inngått et tidsbestemt leieforhold, er det i utgangspunktet ingen oppsigelsesadgang for noen av partene. Imidlertid ønsker oftest leietaker adgang til å si opp , da det ofte er snakk om lengre tidsbegrensninger. Derfor har vi i våre avtaler kombinert tidsbestemt leieavtale med oppsigelsesadgang jf. Husleieloven § 9-2 annet ledd.

Hennviser også til boken Boligutleie i praksis 3 utg av Ole E. Tokvam side. 82

Dette er da snakk om en tidsbestemt avtale hvorav bindingstiden på 9 mnd + 3 mnd oppsigelse er gjeldende.

Som sagt kan dere velge å gå inn på en kostnadsdekning, som vil si at dere betaler husleie og kostnadene som løper ved å finne en ny leietaker til å ta over boligen, og dere betaler da frem til ny leietaker flytter inn.

Med dette plikter selvsagt vi å gjøre vårt ytterste for å få inn leietaker snarlig.

Hvis du ønsker en kostnadsdekning er det bare å ta kontakt.

Ha en fin dag!

[Gjest Gjest]

Du må nok understreke tydeligere at det ikke er lov å inngå tidsbestemt leieavtale under tre år og at det er dette du forholder deg til. Dette overser de jo glatt i svaret.

[Gjest annemor30]

Du må nok understreke tydeligere at det ikke er lov å inngå tidsbestemt leieavtale under tre år og at det er dette du forholder deg til. Dette overser de jo glatt i svaret.

Dette må jo være advokatmat? Ta kontakt med forsikringsselskapet ditt evt fagorg. du er medlem i..

[flickan]

Dette bør du svare:

Viser til brev av 03. juni ang oppsigelse av leiekontrakt. Utleier hevder at det er inngått tidsbestemt leieforhold, i vårt oppsigelsesbrev viser vi til husleieloven § 9-3 som viser at kontrakten på dette punktet ikke er gyldig. Utleier påberober seg her 1-års regelen uten saklige grunner, vi kan imidlertid ikke se at vilkårene etter § 9-3 er ikke oppfylt, og påberoper oss retten til å si opp etter loven (§ 9-4, jf. § 9-6).

Siterer Husleielovens § 9-3 og dens odelstingsproposisjon, samt §9-4 og §9-6.

§ 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:

a)husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller

b)utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.

Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

Til §9-3 Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

, lov-1999-03-26-17-§9-3 (Husl)

Paragrafen begrenser adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale om bolig. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov. Departementet viser til den generelle omtalen av adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler under punkt 13.4.1. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til §10-3, men er noe endret, jf. NOU 1993:4 sidene 165-166.

I første ledd første punktum er det slått fast at det ikke er adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler om bolig for kortere tid enn tre år. Dette er lovens hovedregel. De etterfølgende bestemmelsene inneholder enkelte unntak. Formålet med dette kravet om minstetid er å hindre omgåelser av lovens vern mot oppsigelse. Men det blir ikke satt noen begrensninger til varigheten av leietiden. Det er heller ikke noe direkte krav om at leieavtalen skal være inngått for minst tre år, men i denne perioden må leieren ha en ubetinget rett til fornyelse av leieavtalen, slik at leieperioden sammenlagt blir minst tre år.

I første ledd annet punktum gis det adgang til å inngå leieavtaler for ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig og utleieren bor i samme hus. Uttrykket « enebolig » omfatter frittliggende enkeltboliger (villa bebyggelse) uansett størrelse. Uttrykket « lofts- eller sokkelbolig » omfatter selvstendige boenheter som ligger i lofts- eller sokkeletasjen. Dersom utleierens eller leierens boenhet ligger på samme plan i bygningen, vil dette måtte regnes for å være en tomannsbolig i forhold til bestemmelsen. Lofts- og sokkelboliger kommer bare inn under annet punktum der bygningen inneholder maksimalt to utleieenheter. Dersom det finnes flere boenheter bestemt for utleie i bygningen, kan det ikke inngås tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre år. *

Når det gjelder uttrykket « tomannsbolig », omfatter dette frittliggende bygninger med to selvstendige hovedboenheter. Det fratar ikke eiendommen preg av tomannsbolig om det i tillegg finnes en lofts - eller sokkelbolig i bygningen. Men dersom bygningen inneholder flere enn tre boenheter, faller leieforholdene inn under første punktum.

Uttrykket « og utleieren bor i samme hus » peker tilbake på både utleie av lofts- og sokkelboliger og på utleie av tomannsbolig. Utleieren er således selv nødt til å bo i bygningen; det vil si at han må ha fast bopel der.

I første ledd tredje punktum er det gjort unntak fra kravet om minstetid. I bokstav a er det fastsatt at det kan inngås en tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn henholdsvis tre eller ett år dersom utleieren, eller noen som hører til hans husstand, skal nytte boligen som egen bolig etter utløpet av leieperioden. Det blir vist til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 165:

« Med uttrykket « egen bolig » menes fast bopel; det er ikke tilstrekkelig at leieboligen skal benyttes sporadisk av utleieren eller husstandsmedlemmene som reservebolig, fritidsbolig eller liknende. Det følger av lovteksten at utleieren må ha til hensikt å ta boligen i bruk for seg selv eller husstandsmedlemmer straks etter at den tidsbestemte leieavtalen opphører. Utleieren kan altså ikke inngå en rekke tidsbestemte leieavtaler etter hverandre, for eksempel under henvisning til at utleieboligen en gang i fremtiden skal tas i bruk av utleiers mindreårige barn.

I bokstav b foreslås et noe mer ubestemt unntak fra hovedregelen. Det er adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale av kortere varighet (...) dersom utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. I kravet om at det må være en saklig grunn, ligger at utleieren må ha en klart påviselig og akseptabel grunn for å inngå en slik avtale. Som eksempel på saklige grunner kan nevnes at boligen skal rives eller ombygges eller at utleieren har helt konkrete planer om å selge den (uten påhefte av leieretten). Utvalget forutsetter at vurderingen på dette punkt skal være forholdsvis streng; det skal ikke være kurant å påberope seg unntaket i bokstav b. »

I annet ledd første punktum begrenser bruken av unntakene i første ledd tredje punktum. Utleieren skal bare kunne påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. Utleieren må gjøre leieren oppmerksom på unntaksgrunnen. Orienteringen må gis senest ved inngåelsen av leieavtalen. Det blir ikke stilt andre formkrav til orienteringen enn at den skal være skriftlig. Det kan heller ikke kreves at den skal være særlig utførlig. Videre er det satt vilkår om at husrommet ved utløpet av leietiden skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Dette er gjort for å gi leieren mulighet til å føre kontroll med at vilkårene er til stede.

Annet ledd annet punktum gir utleieren mulighet til å forlenge en tidsbestemt leieavtale for det tilfellet at behovet for å bruke boligen i samsvar med grunnen for tidsavgrensningen av uforutsette grunner som har inntruffet etter at avtalen ble inngått, først vil inntre på et senere tidspunkt. For eksempel at datteren stryker på eksamen, slik at hun likevel ikke kan flytte inn i sokkelboligen før ett år senere. Utleieren vil da ha mulighet til å forlenge den tidsbestemte leieavtalen ett år.

Det framgår av tredje ledd at dersom partene i strid med bestemmelsene i første til andre ledd har inngått en tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn tre eller ett år, skal avtalen regnes for å være tidsubestemt. Begrensningen i tid settes da til side som ugyldig, mens resten av leieavtalen gjelder som tidligere. Dersom utleieren vil bringe avtalen til opphør, må han si opp på vanlig måte; leieren har vanlig vern mot oppsigelse.

§ 9-4. Leierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Er ikke annet avtalt, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren.

§ 9-6. Oppsigelsesfrist

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

Med bakgrunn i lovverket vi har sitert hevder vi at oppsigelsen er gyldig og henviser til oppsigelsesbrevet datert 03. juni for detaljer.

Dersom det fortsatt skulle være noe uklart ber vi om skriftlig tilbakemelding hvor dere bes redegjøre for deres syn på utleiers adgang til å inngå tidsbestemt avtale, samt henvise til aktuell lovgivning.

Hilsen NN og MM

[Gjest ts]

flickan, du er seriøst min reddende engel. Hva skulle jeg gjort uten deg!!! TAKK!

(Svar fra utleiemegleren blir postet så fort jeg får svar!)

[flickan]

Hva står egentlig konkret i kontrakten ang leietid? Det er viktig å få på det rene hvor lenge avtalen er gjeldende. Om det står mer enn 3 år har dere en dårlig sak dessverre.

Da bør dere istedet benytte dere av retten til fremleie, evt dekke tapet til ny husleier kan komme inn.

Endret 3. juni 2009 av flickan

[Snuselille]

Wow... Å utnytte leieboere blir aldri gammelt, ser jeg. Har nylig vært gjennom noe lignende, så jeg blir fortsatt ganske grinete når jeg leser slikt som dette. Men vi banka husleieloven i hodet på husverten (eks), og var steile som bare f***. Så han ga seg, han!

Lykke til da! Dette må du ikke gi deg på - de prøver seg jo som bare juling på deg her nå!!

[Gjest ts]

Fått svar...

Hei.

Som du ser av signert kontrakt gjelder den fra 01.03.2009 til og med 30.09.2011, grunnen til begrensningen er kortere en 3 år er at utleier skal flytte inn i boligen selv.

Dette gjelder ikke ett år, men i hennhold til kontrakr er det bindingstid for begge parter på 9 mnd, deretter 3 mnd gjensidig oppsigelsesadgang i resten av leieperioden.

Med dette er avtalen fortsatt gyldig etter Jusleielovens § 9-3

Dette står i kontrakten:

Varighet

A) Leieforholdet starter den 01.03.2009, og opphører uten oppsigelse den 30.09 år 2011 kl. 12.00

Oppsigelsesadgang:

B) I de første 9 mnd er det ikke adgang for partene til å si opp avtalen. Etter utløpet av 9-månedersperioden kan avtalen sies opp av begge parter med 3 måneders frist til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i.

For tidsbestemte leieavtaler, jfr. pkt 6a, gjelder følgende:

Minstetiden er i utgangspunktet 3 år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleier bor i samme hus.

Dersom kortere tid enn minstetiden er valgt i denne kontrakt, er det likevel fordi (1) boligen skal brukes som bolig av huseieren selv eller noen som hører husstanden til, eller (2) utleier har annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Spesifiser i punkt 24.

Det står jo mao ikke direkte at huseier skal selv flytte inn i boligen 30.09.11 gjør det det da? har megleren rett nå? Hun har vel ikke det?

flickan?? :D

[Gjest ts]

Kan også legge til at utleiemegleren sa til oss at de antakeligvis aldri kom tilbake for å bo i huset da vi var på visning her, men det har vel ingenting å si.. uansett, det står jo ikke i kontrakten at huseier selv skal flytte inn i huset etter endt tid? Og det er vel ingen gyldig grunn??

Hjelp..

[flickan]

Herregud, de prøver seg virkelig.

Prøv å få tatt kopi av kontrakten, evt siter direkte slik du gjorde over.

Svar:

Viser til mail mottatt kl. 00.00 der dere viser til kontrakten vedr adgang til tidsbegrenset leieavtale. Utleier påberoper her at tidsavgrensningen er saklig begrunnet i at utleier selv skal benytte boligen og dermed er i henhold til husleielovens §9-3 første ledd, bokstav b. Videre i loven står det imidlertid at Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen.

Sitter her med kontrakten undertegnet dd.mm.åååå og kan ikke se at vilkåret om skriftlig begrunnelse for tidsbegrensningen er oppfylt. Det følger av lovteksten at utleieren må ha til hensikt å ta boligen i bruk for seg selv eller husstandsmedlemmer straks etter at den tidsbestemte leieavtalen opphører. Jeg kan da samtidig opplyse om at deres megler muntlig opplyste meg om at utleier neppe kom til å ta i bruk boligen noen gang igjen under visning som fant sted "måned-år".

Siter leiekontrakten.

Henviser igjen til lovteksten i husleielovens §9-3 og fastholder at oppsigelsen er gyldig med virkning fra 01. juli 2009.

Hilsen NN og MM

[Leifr]

Datoen over bør forresten endres til 31. september

Pass nå endelig på å bruke en dato som eksisterer, da. September har 30 dager.

[flickan]

Pass nå endelig på å bruke en dato som eksisterer, da. September har 30 dager.

Hehe... flisespikkeri Men ja, selvsagt, det er en fordel om datoen eksisterer

[flickan]

Spesifiser i punkt 24.

Så først nå denne (hentet fra over), hva står i pnkt 24 i kontrakten?

Endret 3. juni 2009 av flickan

[Gjest ts]

Hehe, ja det med datoen. Megleren skrev igår at vi kunne tidligst forlate huset 31.02 faktisk... Jaha.

Uansett, flickan, takk igjen! Skal sende den nå, så får vi se hva de svarer.

Det er forresten megleren jeg har problemer med. Det er hun jeg skriver frem og tilbake med... Skulle jeg kanskje sende den til utleiemegleren selv? Altså, ikke til henne direkte, men til daglig leder e.l.? Eller skal jeg bare forholde meg til henne personlig?

Sender henne hvertfall mailen nå, så får vi se hva hun svarer.

Hva skulle jeg gjort uten KG sier jeg bare (og deg flickan!)

[Gjest ts]

I punkt 24 står det:

24. Særlige bestemmelser

Ikke røyk.

Dersom leieavtalen gjelder en leilighet i borettslag, boligaksjeselskap eller eiersekskjonssameie, er denne avtalens gyldighet betinget at styret gir nødvendig samtykke til utleie.

Altså, ingen saklige grunner her nei.

[flickan]

I punkt 24 står det:

24. Særlige bestemmelser

Ikke røyk.

Dersom leieavtalen gjelder en leilighet i borettslag, boligaksjeselskap eller eiersekskjonssameie, er denne avtalens gyldighet betinget at styret gir nødvendig samtykke til utleie.

Altså, ingen saklige grunner her nei.

Da har du en sterk sak.

Synes du kan forholde deg til henne inntil videre. Hun gir i og for seg saklige svar, selv om de er feil. Men om de ikke snart gir seg bør du ta det høyere opp.

[Gjest ts]

Da har du en sterk sak.

Synes du kan forholde deg til henne inntil videre. Hun gir i og for seg saklige svar, selv om de er feil. Men om de ikke snart gir seg bør du ta det høyere opp.

Men det som står fra kontrakten

Dersom kortere tid enn minstetiden er valgt i denne kontrakt, er det likevel lovlig fordi (1) boligen skal brukes som bolig av huseieren selv eller noen som hører husstanden til, eller (2) Utleier har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Spesifiser i punkt 24.

Hun kan ikke si at vi der har det skriftlig at de skal overta boligen etter oppsigelsen? Måtte dette også være spesifisert i punkt 24?

[flickan]

Men det som står fra kontrakten

Dersom kortere tid enn minstetiden er valgt i denne kontrakt, er det likevel lovlig fordi (1) boligen skal brukes som bolig av huseieren selv eller noen som hører husstanden til, eller (2) Utleier har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Spesifiser i punkt 24.

Hun kan ikke si at vi der har det skriftlig at de skal overta boligen etter oppsigelsen? Måtte dette også være spesifisert i punkt 24?

De to punktene er direkte tatt fra unntakene i loven med helt lik ordlyd. Jeg tolker det som at det må spesifiseres hvilken av punktene som skal gjelde, og evt hva det konkret innebærer (pnkt2) under pnkt 24 i kontrakten. Når det ikke er gjort har de heller ikke gitt skriftlig grunn.

Edit: Men må innrømme at jeg blir usikker...

Endret 3. juni 2009 av flickan

[Gjest ts fått svar]

Fått svar! Og dette er alt hun skriver:

Hei.

På visning poengterte jeg at utleierene var på jobboppdrag i utlandet som ville vare i ca 2 år.

Dere var da flere på visning samtidig og alle ble innformert om dette, dette var noe av grunnen til at enkelte ikke ønsket å leie da de ville ha for en lengre periode.

For det første, dette er bare tull. Hun sa at kontrakten var for 2 år, men at de kanskje ble der for alltid (de bor i utlandet). ALLE som var på visning hadde lyst å flytte inn, jeg så at de andre (hvertfall som var på visning samtidig med oss) fylte ut skjema..

For det andre skrev hun jo ikke akkurat noe svar.. Hun kan jo ikke vise til noe skriftlig..

Hva skriver jeg nå flickan? Herlighet jeg er så dårlig på det her!!!!

[Gjest ts ny mail fra utleiemeglern]

Ny mail fra utleiemegleren:

viser her også til pkt 5 i kontrakten, hvor det klart fremgår at boligen vil bli tatt i bruk igjen av utleier.

5

Denne kontrakten gjelder:

C) Bolig som utleier selv har brukt som egen bolig, og som han skal ta i bruk selv

som egen bolig etter et midlertidig fravær på inntil fem år.

Alminnelige leieforhold:

A) Lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, hvor utleier bor i samme hus.

B) Enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig (hybel).

C) Bolig som utleier selv har brukt som egen bolig, og som han skal ta i bruk selv

som egen bolig etter et midlertidig fravær på inntil fem år.

D) Annen bolig.

Særlige leieforhold:

E) Tjenestebolig, bolig som leier har leid i egenskap av arbeidstaker.

F) Bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune

skal brukes av personer med spesielle boligbehov av varig karakter.

G) Bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune

skal brukes av personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter.