Boligpris - opp eller ned?

[Paradokset]

http://e24.no/makro-og-politikk/article1837078.ece

Folk tar altfor høy risiko i boligmarkedet, synes Yale-professor Robert Shiller. Det er betydelig fare for globalt fall på 40 prosent, tror han.

- Folk har en merkelig oppfatning om at det ikke kan skje. Men det har skjedd før. Det er ikke bare i USA at prisene kan falle 20-40 prosent, sier han.

[Caramba]

Var det han som har et firma som har lansert forsikringer mot fall i boligprisene?

[Paradokset]

Var det han som har et firma som har lansert forsikringer mot fall i boligprisene?

Ikke akkurat en forsikring, les her

http://money.cnn.com/2004/08/06/real_estat...t_prop/hedging/

Det forandrer likevel ikke poenget hans

[talin]

Ned.

[Lille meg :)]

Det at han selger hedgingprodukter i forbindelse med huskjøp syntes jeg sier litt om reabiliteten hans...

Jeg forstår at det kan være en risiko å investere alle pengene i boligmarkedet samtidig. I aksjemarkedet er det slik at man kan redusere risikoen betydelig ved å for eksempel sette litt inn hver dag. Men dette vil jo være svært vanskelig å få til i praksis i boligmarkedet.

Årsaken til at mange nordmenn velger flytende rente er fordi det viser seg at dette ofte lønner seg i det lange løp. Så lenge man vet at man kan klare en betydelig renteoppgang uten å måtte selge boligen ser ikke på det som en risiko. Men det er jo opp til hver enkelt å vurdere dette opp mot sin egen økonomi.

Om boligprisene i USA synker kan dette ha en effekt i Norge også. Det var vel en kjent økonom som sa noe slikt som at om de nyser i USA får man lungebetennelse i Norge. Men det er også faktorer i USA som ikke finnes i Norge som for eksempel det at det de siste årene stadig oftere har lånt ut penger til boligkjøpere som i utgangspunktet har lite sikkerhet (såkalte subprime-lån). Slike lån benyttes ikke i særlig grad i Norge. Flere slike subprimelån har blitt misligholdt noe som resulterte i salg. Og dette hadde virkning på resten av markedet også.

Det er vanskelig å si hva som skjer i boligmarkedet fremover. Den som bare hadde hatt en glasskule. Jeg velger selv å kjøpe nå, fordi jeg har fått fast jobb og flytter til ny by. Slik jeg tenker på det vil det være svært sjeldent man taper på å kjøpe bolig så lenge man er langsiktig. Men jeg har vanskelig å tro at boligprisene kan fortsette å stige så mye de har gjort de siste årene.. Det er også litt skummelt å hele tiden sitte på gjerdet å vente på at boligprisene skal synke. Da kan det være en viss fare for at man har det vanskeligere å komme inn på boligmarkedet på et senere tidspunkt.

Uff, dette ble langt og det spørs om noen i det hele tatt gidder å lese dette Dette er bare tankene mine rundt det hele...

[Paradokset]

Det at han selger hedgingprodukter i forbindelse med huskjøp syntes jeg sier litt om reabiliteten hans...

Det er sant, men i norsk media pleier man jo spørre eiendomsmeglere om hvordan boligprisen vil utvikle seg(!)

Forøvrig er det jo argumentasjonen hans man bør se på.

Årsaken til at mange nordmenn velger flytende rente er fordi det viser seg at dette ofte lønner seg i det lange løp. Så lenge man vet at man kan klare en betydelig renteoppgang uten å måtte selge boligen ser ikke på det som en risiko. Men det er jo opp til hver enkelt å vurdere dette opp mot sin egen økonomi.

Om boligprisene i USA synker kan dette ha en effekt i Norge også. Det var vel en kjent økonom som sa noe slikt som at om de nyser i USA får man lungebetennelse i Norge. Men det er også faktorer i USA som ikke finnes i Norge som for eksempel det at det de siste årene stadig oftere har lånt ut penger til boligkjøpere som i utgangspunktet har lite sikkerhet (såkalte subprime-lån). Slike lån benyttes ikke i særlig grad i Norge. Flere slike subprimelån har blitt misligholdt noe som resulterte i salg. Og dette hadde virkning på resten av markedet også.

Sammenligning kan være gyldig når man ser at belåningsgraden her i Norge øker, og derav sikkerheten blir stadig mindre.

En annen faktor er at utlånsveksten her til lands er langt større enn lønnsveksten.

Det er vanskelig å si hva som skjer i boligmarkedet fremover. Den som bare hadde hatt en glasskule. Jeg velger selv å kjøpe nå, fordi jeg har fått fast jobb og flytter til ny by. Slik jeg tenker på det vil det være svært sjeldent man taper på å kjøpe bolig så lenge man er langsiktig. Men jeg har vanskelig å tro at boligprisene kan fortsette å stige så mye de har gjort de siste årene.. Det er også litt skummelt å hele tiden sitte på gjerdet å vente på at boligprisene skal synke. Da kan det være en viss fare for at man har det vanskeligere å komme inn på boligmarkedet på et senere tidspunkt.

Det er sant. Så lenge man tar høyde for at man kan bli sittende på egen bolig selv gjennom tøffe økonomiske tider så vil man komme ut av det på en god måte.

Problemet er vel at mange har overdreven tro på egen økonomi og en generell vekst.

Jeg synes i alle fall det er skremmende med de som ser det som helt urealistisk at boligprisene kan falle i det hele tatt. Ser klare paralleller til slutten av 80-tallet mht det.

Det er mye psykologi i boligmarkedet og mange vil nok ønske og tro at boligprisene er et tre som vokser inn i himmelen - helt til realiteten gir dem en ørefik.

Endret 15. juni 2007 av Paradokset

[Lille meg :)]

Det er sant, men i norsk media pleier man jo spørre eiendomsmeglere om hvordan boligprisen vil utvikle seg(!)

Jeg syntes også dette er meget spesielt. Eiendomsmeglere vil alltid ha en egeninteresse og jeg ville blitt svært forundret den dagen de sier at nå tror de boligmarkedet er på en topp og boligprisen vil synke kraftig.

Problemet er vel at mange har overdreven tro på egen økonomi og en generell vekst.

Det tror jeg også er et stort problem. Mange har en tendens til å tenke optimistisk i oppgangstider uten å ha en liten skeptisk. En viss skeptisk tror jeg hadde vært sunt. Jeg ser på det som faretruende om man belåner til en bolig og er avhengig av en viss lønnsvekst for å kunne beholde boligen.

Man kan trekke noen paralleller fra 80-tallet, men jeg håper bare at banker og privatpersoner har lært noe fra forrige gang...

Edit: diverse skrivefeil (og sikkert flere...)

Endret 15. juni 2007 av Lille meg :)

[Caramba]

I Oslo, særlig i sentrumsområdene er det så mange som ønsker bolig at jeg frykter ikke for prisene der med det første. Det er nok hyttemarkedet og litt mindre atraktive strøk som får svi først hvis prisene daler.

Jeg tror ikke på noe voldsomt prisfall, særlig ikke siden det er så mange som ønsker å kjøpe bolig, men ikke har råd. dersom prisene synker noe vil disse komme in i markedet og føre til ny prisvekst. Det var det som skjedde på vårparten det året jeg kjøpte min første bolig. Renta gikk litt opp, prisene flatet ut og folk var forsiktige i markedet. Samme høst dalte renta og folk kjøpte boliger som gale.

[Paradokset]

I Oslo, særlig i sentrumsområdene er det så mange som ønsker bolig at jeg frykter ikke for prisene der med det første. Det er nok hyttemarkedet og litt mindre atraktive strøk som får svi først hvis prisene daler.

Snakker du med eiendomsutviklere vil de hevde det er motsatt - sentrumsnære og attraktive områder vil ha kunstig høye priser og vil relativt sett merke størst nedgang.

Jeg tror ikke på noe voldsomt prisfall, særlig ikke siden det er så mange som ønsker å kjøpe bolig, men ikke har råd. dersom prisene synker noe vil disse komme in i markedet og føre til ny prisvekst. Det var det som skjedde på vårparten det året jeg kjøpte min første bolig. Renta gikk litt opp, prisene flatet ut og folk var forsiktige i markedet. Samme høst dalte renta og folk kjøpte boliger som gale.

Antallet som kjøper bolig er stort sett konstant - i forhold til innbyggertall. Noen selger og noen kjøper.

Begynner prisene å falle vil mange være skeptiske til å kjøpe seg inn. Det er mye psykologi i markedet - mange vegrer seg for å kjøpe objekter stadig reduseres i verdi.

Uten å hevde at boligprisene vil synke med det første kan jeg i alle fall påpeke at den norske økonomien i 2007 har noen fellestrekk med den i 1987. Ingen trodde dengang heller at boligprisen ville falle...

Endret 15. juni 2007 av Paradokset

[Lille meg :)]

Snakker du med eiendomsutviklere vil de hevde det er motsatt - sentrumsnære og attraktive områder vil ha kunstig høye priser og vil relativt sett merke størst nedgang.

Jeg er selv litt usikker på akkurat dette. Det viser seg at det samme skjer i Norge som i mange land at det blir stadig tilflytting til de store byene. Hva som vil skje i storbyene vil være avhengig av hvor mange nybygg som vil komme. Dersom etterspørselen er større enn tilbudet vil dette naturlig nok resultere i høyere priser Det er tendenser til mange nybygg i de store byene, men det er begrenset hvor mange nye bygg det fysisk vil være plass til.

Men til en viss grad vil jeg være enig med deg. Det er et høyt prisnivå på boliger som ligger midt i sentrumkjernen i forhold til de som ligger et lite reisestykke unna (20-30 minutter). Dette kan være fordi den nye generasjonen boligkjøpere verdsetter det å bo sentralt svært høyt. Men det vil samtidig være begrenset hvor mye disse boligkjøperne har mulighet til å betale.

[Ciara]

Jeg tror boligprisene kommer til å synke, men ikke drastisk mye og ikke over mange år. Kanskje opplever vi et fall, men dersom man er langsiktig, så tror jeg ikke man taper på å kjøpe seg inn på markedet nå. Alternativet skulle jo være å leie bolig, og det er jo ikke så lønnsomt, det heller.

Jeg er derimot forundret over hvor mange som låner over evne, og som velger å låne masse penger for å bo i sentrum kontra å låne et fornuftigere beløp og bo lenger ut. Det er for meg en ganske underlig prioritering.

[Gjest Gjest]

Jeg tror også de kommer til å synke en del. Dette blant annet fordi renta sannsynligvis vil stige mer etterhvert, og fordi mange har tatt opp avdragsfrie lån. De avdragsfrie lånene har vært med på å skape kunstige høye boligpriser, og jeg tror mange (både folk og banker) vil gå på en smell når renta har steget samtidig som mange må begynne å betale avdrag.

Jeg må også si at jeg synes ting kan minne litt om jappetiden, når man ser det høye forbruket en del personer har, og når man leser om hus som har lån til over pipa.

[mariposa]

Jeg tror også de kommer til å synke en del. Dette blant annet fordi renta sannsynligvis vil stige mer etterhvert, og fordi mange har tatt opp avdragsfrie lån. De avdragsfrie lånene har vært med på å skape kunstige høye boligpriser, og jeg tror mange (både folk og banker) vil gå på en smell når renta har steget samtidig som mange må begynne å betale avdrag.

Jeg må også si at jeg synes ting kan minne litt om jappetiden, når man ser det høye forbruket en del personer har, og når man leser om hus som har lån til over pipa.

Dette blir jappetiden 2. Bare vent å se.

[liv]

Banken rådet oss faktisk til å leie minst et par år til for å se hvordan det går i markedet...

[Gjest Gjest]

Jeg har INGEN tro på at boligprisene vil synke. Investering i eiendom vil sikkert ikke ha samme fantastiske avkastning de neste syv årene som det har vært de siste syv, men det er ikke snakk om at vi har noe krakk i vente.

Jeg snakker i utgangspunktet om Oslo her. Prisene er svært høye, men ikke kunstig høye tror jeg. De som venter på å kjøpe og håper de skal spare 20% på å kjøpe under et eventuelt fall kommer til å tape masse penger på å stå utenfor boligprisstigningen noen år til.

Gjør man et ganske greit kjøp i dagens marked kommer man godt ut av det. Man skal være forsiktige, se reelt på hvor mye boligen koster (legge til fellesgjeld), ha en seriøs utbygger om det er nytt, ha et relativt langsiktig perspektiv (5 år+) bl.a.

[Gjest Gjest]

Hvis man har problemer med å få lån i dagens marked og markedet skulle begynne å falle (la oss si 10-20%) hadde man i alle fall ikke fått lån i det fallende markedet! Da hadde renten sannsynligvis vært dobbelt, kanskje trippelt det den er i dag. Da hadde det vært de med SVÆRT god økonomi (masse egenkapital) som hadde kjøpt seg opp i markedet for å leie ut!

[talin]

Hvis man har problemer med å få lån i dagens marked og markedet skulle begynne å falle (la oss si 10-20%) hadde man i alle fall ikke fått lån i det fallende markedet! Da hadde renten sannsynligvis vært dobbelt, kanskje trippelt det den er i dag.

Renten under dagens penge regime kommer ikke til å treffe 15 %. Dagens regime tilsier at renten blir skrudd opp eller ned for å dempe effekten konjunkturene. Så hvis det blir en nedgangs konjunktur på grunn av en ekstern effekt så vill renten bli satt ned.

[Gjest Gjest]

Joda, er helt med på den. Men min kommentar var mer myntet på de som tror det er så mye enklere å komme inn på boligmarkedet hvis det skulle være på vei nedover. Det er det jo ikke! Bankene vil jo være mye mer restriktive på å låne ut 90-100% av kjøpesummen når man ikke vet når markedet vil slutte å falle.

Nettopp på grunn av politikken som føres i Norge vil det i utg.punktet være uasnnsynlig at mange vil bli tvunget til å selge så lenge man virkelig ikke har lånt godt over pipa. Det oppfordres til å eie i Norge gjennon skatteregler.

[Paradokset]

Joda, er helt med på den. Men min kommentar var mer myntet på de som tror det er så mye enklere å komme inn på boligmarkedet hvis det skulle være på vei nedover. Det er det jo ikke! Bankene vil jo være mye mer restriktive på å låne ut 90-100% av kjøpesummen når man ikke vet når markedet vil slutte å falle.

Om du pr i dag er utenfor boligmarkedet og velger å leie og heller spare egenkapital - da vil det være "enklere" å komme inn i markedet om prisene skulle falle.

[Gjest Gjest]

Det høres så enkelt ut, å kjøpe når prisene endelig faller. Men når vet man når markedet slutter å falle? Kjøper man når det er falt 5%? Eller 10%? Hva om markedet faller enda mer etter man har kjøpt? Det kan man jo aldri vite. Om det er skummelt å kjøpe leilighet i dette markedet er det i alle fall skummelt å kjøpe leil i et fallende marked!

De som sitter som voksne utenfor boligmarkedet i dag taper utrolig mye verdistigning som andre får med seg! Man blir "fattigere" enn resten av befolkningen som eier. Farlig, men sant.

Man skal ikke tro at alle boligkjøp er gode kjøp, men om man er fornuftige og følger godt med i markedet taper man ikke på det.

Mange har i dag dessuten svært ressurssterke forelde i ryggen som kan hjelpe til dersom det skulle skje noe i markedet.

Men nå tror jeg heller på en mer moderat økning i boligprisene fra 2008-09, kanskje ca. 7% om jeg skal være tilbakeholden. Men i år og neste år kommer det, tipper jeg, til å ligge på 10-15%.