Kjøpt billigere hus som må pusses opp, eller nyere, dyrere hus?

[AnonymBruker]

Vi har lyst til å kjøpe større hus. Nå bor vi i et ganske nytt hus hvor det har vært lite å gjøre. Så vi har ikke erfaring med eldre hus. 

Det beste hadde jo vært å kjøpe et hus av nyere alder igjen. Men disse er dyrere enn det vi bor i nå. Vi kommer nok ikke til å tjene kjempemye på å selge huset vårt. Så kjøper vi et nyere, men dyrere hus vil vi mest sannsynlig ende opp med litt mer i lån enn det vi har nå. 

Så er det jo eldre hus til salgs, rundt 1- 2 mill billigere enn det vi bor i nå, men omtrent samtlige har fukt i kjeller, eldgamle bad og 1,5 side med TG2 på tilstandsrapporten. Disse husene er fra 50-70-årene. Så det vil jo uansett bli utgifter til oppussing når man kjøper det, og det vil komme utgifter senere. Det er mest sannsynlig drenering og bytte av ett eller flere bad. 

Hva er det beste å gjøre her? Kjøpe et billigere hus som krever en del oppussing over tid, eller et dyrere nytt hus som er i god stand? Hva vil gi høyere utgifter over tid? Skal man drenere eller pusse opp bad vil det være så store utgifter at man bør vel ta lån på huset uansett?

Nyere hus er også bedre isolert og vil få ned strømkostnadene.

Noen med erfaringer og litt mer peiling enn oss som har noen tanker og råd?

Anonymkode: c3af2...b18

[AnonymBruker]

Hvis man kan gjøre mye selv, har god tid til å pusse opp og har håndtverkere og / eller «handymen» i familien og omgangskretsen, så kan det å kjøpe et oppussingsprosjekt være bra. Da har man også mulighet til å få ting slik man selv liker det.

Men hvis man har en travel nok hverdag slik man har det i dag, ikke har mye kunnskap selv og heller ikke har noen som har tid og lyst og kompetanse til å hjelpe til, så er det ikke sikkert det er så lurt å kjøpe noe spm krever omfattende oppussing. Det kan fort bli veldig dyrt hvis man må leie inn folk til alt, og det er veldig krevende å leve lenge i oppussingsprosjekter.

Anonymkode: ba322...e9a

[AnonymBruker]

Tg2 settes ofte pga alder, når levetiden er estimert til å være 20 år (feks på badet) og badet er 11 år gammelt får det automatisk tg2 selv om alt er på stell.

Anonymkode: fabc7...417

[Daraya]

Hadde ikke turt å kjøpe et hus fra 70-tallet og eldre, med mindre det har vært jevnlig vedlikehold. Man kan være heldig men det kan også komme meget kostbare overraskelser.

Fordelen med eldre hus at de kommer ofte med større hage og bedre beliggenhet, og helt ærlig, mer sjarm. Ta en kjøretur gjennom et boligfelt fra de siste 10 år og du vil oppdage at alle ser like ut.

[AnonymBruker]

Ikke undervurder hverken hvor mye penger det koster å pusse opp eller hvor mye tid/krefter man må bruke. Selv om man ikke gjør noe selv, er det veldig mange valg som må tas, ting man må sette seg inn i, og ting som må følges opp. Pluss at man bor i et oppussingskaos. 
Personlig hadde jeg valgt nyere hvis jeg hadde råd. Det er i og for seg det jeg gjorde selv også. Nå som vi har bodd her i 12 år og huset er 20 år gammelt, er det begynt å bli mye som må ordnes… 

Anonymkode: 9aaee...33a

[AnonymBruker]

Vi kjøpte et hus som så helt greit ut på overflaten. grunnet alder (deler av huset var fra q908, 1926, 70- tallet og tidlig 2 000-tall), var det umulig for takstmann å gi veldig gode svar på den faktiske tilstanden. Vi kjøpte huset vel vitende om at det kunne komme uhyggelige overraskelser.

Og ganske riktig! Da vi begynte med vår "kosmetiske oppgradering" (som jeg optimistisk kalte det), fant vi masse råte, og gulvet var lagt rett på jordgulv uten noe støp, fuktsperre eller annet imellom. Resultatet var at vi måtte opp med nye murer og bæring i store deler av hovedetasjen, og det måtte gjøres med det samme. I tillegg manglet isolasjon i store deler, så det måtte isoleres i tillegg. Det ble rett og slett en totalrenovering av hovedetasjen, som innbefattet et våtrom, toalett og kjøkken i tillegg til spisestue og hall. Vi ribbet alt ned til jordgulv og stenderverk og bygget alt opp igjen, inkludert yttervegger. Og vi måtte ta alt på grunn av råte. Det var ikke et alternativ å ta det bit for bit.

Vi hadde tatt høyde for dette i budsjettet da vi kjøpte, og det mener jeg man er absolutt nødt til. Hadde vi ikke gjort det, ville huset og hele investerinten i det gått tapt.

Anonymkode: 64615...ab3

[AnonymBruker]

Et 20 år gammelt hus må snart «tas» og det må et 60 år gammelt hus også. Det kommer litt an på hvor godt ting var bygd i utgangspunktet, hvor godt vedlikeholdt ting er og hvilken standard man har.

Jeg bor i et 60 år gammelt stort hus med stor hage og kveldssol i Oslo og trives med det. Gulvet er skeivt, vinduene trekker og badet er utrendy. Jeg vet at jeg må gjøre ting og har budsjettert med det. Samtidig så lever jeg godt med at ting ser gammelt ut.

Anonymkode: 1b656...197

[AnonymBruker]

Det kommer jo an på hvor mye dere vil kunne gjøre av arbeid selv. Det kan fort bli svindyrt å kjøpe et gammelt hus, selv om det er "billigere" i salgspris kan sluttsummen langt overstige et nyere hus med mindre å fikse. Og så er det jo dette med å ikke være for optimistisk med tanke på hvor mye arbeid man kan gjøre selv (mange som går i den fellen der).

Jeg kjenner selv et ektepar som kjøpte et nydelig eldre hus, men da med tanke om å bruke årevis på oppussing (de elsket huset, og ville fikse det opp). Det tok mye lenger tid og mye mer penger enn de regnet med, men dette var et voksent barnløst par som både hadde råd og tid til det, i tillegg til at de bodde et annet sted imens. Så mye avhenger jo også av livssituasjon: har dere barn, evt. planlegger å få? Da ville jeg i så tilfelle vurdert noe nyere som ikke krever for mye oppussing.

Anonymkode: 0e54a...957

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Det kommer jo an på hvor mye dere vil kunne gjøre av arbeid selv. Det kan fort bli svindyrt å kjøpe et gammelt hus, selv om det er "billigere" i salgspris kan sluttsummen langt overstige et nyere hus med mindre å fikse. Og så er det jo dette med å ikke være for optimistisk med tanke på hvor mye arbeid man kan gjøre selv (mange som går i den fellen der).

Jeg kjenner selv et ektepar som kjøpte et nydelig eldre hus, men da med tanke om å bruke årevis på oppussing (de elsket huset, og ville fikse det opp). Det tok mye lenger tid og mye mer penger enn de regnet med, men dette var et voksent barnløst par som både hadde råd og tid til det, i tillegg til at de bodde et annet sted imens. Så mye avhenger jo også av livssituasjon: har dere barn, evt. planlegger å få? Da ville jeg i så tilfelle vurdert noe nyere som ikke krever for mye oppussing.

Anonymkode: 0e54a...957

Absolutt! Mange forhold ryker pga oppussing, og særlig hvis man har småbarn i tillegg. 

Anonymkode: 9aaee...33a

[AnonymBruker]

3 minutter siden, AnonymBruker said:

Vi kjøpte et hus som så helt greit ut på overflaten. grunnet alder (deler av huset var fra q908, 1926, 70- tallet og tidlig 2 000-tall), var det umulig for takstmann å gi veldig gode svar på den faktiske tilstanden. Vi kjøpte huset vel vitende om at det kunne komme uhyggelige overraskelser.

Og ganske riktig! Da vi begynte med vår "kosmetiske oppgradering" (som jeg optimistisk kalte det), fant vi masse råte, og gulvet var lagt rett på jordgulv uten noe støp, fuktsperre eller annet imellom. Resultatet var at vi måtte opp med nye murer og bæring i store deler av hovedetasjen, og det måtte gjøres med det samme. I tillegg manglet isolasjon i store deler, så det måtte isoleres i tillegg. Det ble rett og slett en totalrenovering av hovedetasjen, som innbefattet et våtrom, toalett og kjøkken i tillegg til spisestue og hall. Vi ribbet alt ned til jordgulv og stenderverk og bygget alt opp igjen, inkludert yttervegger. Og vi måtte ta alt på grunn av råte. Det var ikke et alternativ å ta det bit for bit.

Vi hadde tatt høyde for dette i budsjettet da vi kjøpte, og det mener jeg man er absolutt nødt til. Hadde vi ikke gjort det, ville huset og hele investerinten i det gått tapt.

Anonymkode: 64615...ab3

Jeg kan legge til at dette kostet i overkant av 2 mill. Alt var da gjort profesjonelt (og selvsagt hvitt).

Anonymkode: 64615...ab3

[AnonymBruker]

37 minutter siden, AnonymBruker said:

Ikke undervurder hverken hvor mye penger det koster å pusse opp eller hvor mye tid/krefter man må bruke. Selv om man ikke gjør noe selv, er det veldig mange valg som må tas, ting man må sette seg inn i, og ting som må følges opp. Pluss at man bor i et oppussingskaos. 
Personlig hadde jeg valgt nyere hvis jeg hadde råd. Det er i og for seg det jeg gjorde selv også. Nå som vi har bodd her i 12 år og huset er 20 år gammelt, er det begynt å bli mye som må ordnes… 

Anonymkode: 9aaee...33a

Ja, selv om man kjøper et nytt hus så må jo det vedlikeholdes med tiden også. På 90-tallet kjøpte mine foreldre hus fra 80-tallet. Det er jo 40 år gammelt nå og de har brukt masse penger på det i løpet av de årene. Så et eldre hus vil kanskje koste enda mer med tiden.. om man planlegger å bo der lenge.  TS

Anonymkode: c3af2...b18

[AnonymBruker]

32 minutter siden, AnonymBruker said:

Det kommer jo an på hvor mye dere vil kunne gjøre av arbeid selv. Det kan fort bli svindyrt å kjøpe et gammelt hus, selv om det er "billigere" i salgspris kan sluttsummen langt overstige et nyere hus med mindre å fikse. Og så er det jo dette med å ikke være for optimistisk med tanke på hvor mye arbeid man kan gjøre selv (mange som går i den fellen der).

Jeg kjenner selv et ektepar som kjøpte et nydelig eldre hus, men da med tanke om å bruke årevis på oppussing (de elsket huset, og ville fikse det opp). Det tok mye lenger tid og mye mer penger enn de regnet med, men dette var et voksent barnløst par som både hadde råd og tid til det, i tillegg til at de bodde et annet sted imens. Så mye avhenger jo også av livssituasjon: har dere barn, evt. planlegger å få? Da ville jeg i så tilfelle vurdert noe nyere som ikke krever for mye oppussing.

Anonymkode: 0e54a...957

Vi vil nok kunne gjøre mye selv. Mannen er elektriker, og vi har venner og familie som liker å snekre og fikse. Men ingen er rørleggere og kan renovere bad, og sånt som drenering bør man vel ha profesjonelle til.. og bad og drenering er ganske dyrt har jeg hørt. Hadde det vært hus med behov for kun overflate-oppussing hadde vi nok gått for det uten spørsmål. Bytte av gulv, fliser, benkeskap osv er jo grei skuring. Og selv om mannen er elektriker så kan jo ikke han bare ordne hva som helst av det elektriske. Noe må jo være utført av et godkjent firma.

Så litt mindre utgifter til oppussing vil vi jo kunne få til, men ikke til de største utgiftene tror jeg.

TS

Anonymkode: c3af2...b18

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (11 timer siden):

Ja, selv om man kjøper et nytt hus så må jo det vedlikeholdes med tiden også. På 90-tallet kjøpte mine foreldre hus fra 80-tallet. Det er jo 40 år gammelt nå og de har brukt masse penger på det i løpet av de årene. Så et eldre hus vil kanskje koste enda mer med tiden.. om man planlegger å bo der lenge.  TS

Anonymkode: c3af2...b18

Ja. Og så er pengene én ting - i tillegg kommer tid og krefter man bruker på det. Du nevnte drenering - naboen drenerte rundt sitt 70-talkshus i fjor. Det tok flere dager med masse bråk (jeg hadde hjemmekontor…), og etterpå så hagen ut som et katastrofeområde. Deler av vår hage også. Da måtte de til med å planere og så (mye jobb), og det tok et halvt år før hagen (deres og delvis også vår) var brukelig igjen. 

Anonymkode: 9aaee...33a

[AnonymBruker]

Det spørs jo helt hva du vil ha. Skal alt grisemoderniseres, lettvegger slås ned, kjøkkenøyer installeres og alt males eiendomsmeglergrått uansett, da ville jeg gått for et nytt hus. På flippsiden så får du ikke et kråkeslott med terrassehage på naturtomt om du kjøper en 2024-kåk i et flatspreng byggefelt.

Anonymkode: 1d4e6...8b4

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (11 timer siden):

Vi vil nok kunne gjøre mye selv. Mannen er elektriker, og vi har venner og familie som liker å snekre og fikse. Men ingen er rørleggere og kan renovere bad, og sånt som drenering bør man vel ha profesjonelle til.. og bad og drenering er ganske dyrt har jeg hørt. Hadde det vært hus med behov for kun overflate-oppussing hadde vi nok gått for det uten spørsmål. Bytte av gulv, fliser, benkeskap osv er jo grei skuring. Og selv om mannen er elektriker så kan jo ikke han bare ordne hva som helst av det elektriske. Noe må jo være utført av et godkjent firma.

Så litt mindre utgifter til oppussing vil vi jo kunne få til, men ikke til de største utgiftene tror jeg.

TS

Anonymkode: c3af2...b18

Men da bør vel mannen dings er svar på hva dere bør kjøpe.

Totalrenovering koster gjerne det samme som å bygge nytt, men så kan mannen din gjøre mye. Nybygg koster 40000 per kvm. Kjøper du 150 kvm hus og trenger bare 10000 per kvm snakker vi 1,5 mill, trenger du 20000 snakker vi 3 mill. Nytt bygg 6 mill.

Jeg tror at denne «gevinsten» per kvm på et gammelt hus fort er spist opp, gi iaf dere selv noen mill i buffer om det er ordentlig gammelt.

Anonymkode: c8307...f8b

[AnonymBruker874626]

Et spørsmål om preferanser. 
Nye hus syntes jeg ofte er alt for sterile og kjedelige. Trange tomter som fylles opp med stein eller platting og lite eller ingen gressplen. Alt kan være strøkent og pent i seg selv, men blir fort ganske sjelløst. 

Noen liker at huset er i tipp topp stand og alt er rent og ryddig. Personlig syntes jeg litt bruksslitasje, skjveheter og varierende alder på rommene bare er sjarmerende og hjemmekoselig. 

Eldre hus er billigere, og man må regne med at ting byttes etterhvert. Til gjengjeld har de (i mine øyne) ofte betydelig mer sjarm, og gjerne større hager. 

Bor selv i hus fra midten av 80-tallet. Klassisk stil med valmtak.  Ikke verdens største hage, men har rundt 250-300 kvadrat gressplen, i tillegg til en lite hageflekk og biloppstillingsplasser / garasje på fremsiden av huset. 

Taket må tas innen 10 år,  noen vinduer burde byttes etterhvert, ene badet er fra byggeåret osv. 
Dette er jo kostnader vi vet at kommer, men vi kan planlegge for, og ta litt i vårt eget tempo. 

Det kan være lurt å ha litt større buffer om man bor i et gammelt hus. Men husk at nye hus også kan ha feil (og ofte har det!)
Et nytt bad gir ikke garanti mer enn i 10 år.
Innen du rekker å oppdage utette tak, svik i drenering el. er det gjerne gått noen år. Da kan det fort være for sent å kreve noe tilbake fra utbygger, om utbyggerfirmaet i det hele tatt eksisterer eller har kaptial til å betale erstatning lenger.

Selv liker jeg å pusle litt med oppussing og gjør mye småjobber selv, så for meg er valget enkelt. 
Har man ti tommeltotter og liten interesse av oppussing er det kanskje billigere å kjøpe nytt. 

[AnonymBruker874626]

Men et tips om du vurderer å kjøpe et gammelt hus. 

Vit hva du bør se etter på visning, eventuelt ta med deg en fagmann. 

Eksempelvis har mange hus fra 70-80 tallet kryp- eller råkjeller. 
Er det fuktproblemer eller svik i drenering kan man ofte se tegn til det her. 

Kalddloft er heller ikke så uvalig, og her har man fordelen at man kan se undersiden av taket uten at det er bygget inn. Det kan gi en god pekepinn på tilstanden mer enn bare alderen kan si deg. 

[AnonymBruker]

Kjøpte et "nestenvrak" av en enebolig til under 600´ Ny vurdering om masse jobb senere er det verdt ca 1,4 mill så ja det kan lønne seg om du kan gjøre det meste selv. Har vel brukt ca 250´på å pusse opp det meste. Tak er det viktigste at er ok, og at ikke alle vinduer er 90 år gamle.

Anonymkode: 78849...cac

[AnonymBruker]

Uten erfaring, det er joker altså. Rådfør deg med håndverkere i forkant. Tilstand på det elektriske anlegget, rør, tak og kjeller/reisverk kan utløse betydelig jobb. Verdt å spandere på noen timer med en profesjonell før en så stor investering. 
 

Men, nytt betyr ikke kvalitet. Vi flyttet inn i en ny enhet i 2020, der var det så mye dårlig håndverk. Vi flyttet kort tid etter og priser oss lykkelig at vi ikke har tatt i en eneste jobb der, når dette har stått noen år kan det bli en kostandsbombe. 

Anonymkode: bf078...e14

[AnonymBruker]

Etter min mening bør man ha noe erfaring med oppussing, eller få skikkelig hjelp av folk som kan, dersom man skal hive seg på slike prosjekter. Har sett altfor mange hus som ser helt jævlige ut, da uerfarne folk fant ut de skulle pusse opp hele kåken selv i typisk "learning by doing" stil. 

Det er faktisk utrolig mange her i landet som er ekstremt selvsikre på egne ferdigheter, uten at de engang har rørt en hammer eller sag. 

Men jeg anbefaler alle å lære seg ting som dette! Da starter du smått, men enkle ting først. Ingen vits å rive ned hele boligen innvending, met mål om å totalrenovere selv. Sett av et par år til et prosjekt som dette. 

Anonymkode: bc66c...e25