Eier hus uten lån, lav lønn; mulig å få lån?

[AnonymBruker]

Lurer på muligheter ved lån til å utbedre eksisterende bolig. Det er et hus av stor verdi (15 millioners klassen pga beliggenhet), men trenger en del modernisering av kjøkken, bad, vinduer og ny taktekking. Jeg har lavere lønn (25000kr utbetalt), og har to barn alene. Iogmed at jeg eier bolig uten lån har jeg kunnet jobbet redusert, så lønnen er deretter. Jeg vet ikke hvilke muligheter jeg eventuelt har til et lån med sikkerhet i boligen?  
Det er store muligheter til meget gode leieinntekter etter endt modernisering, og vet ikke om banken tar dette med i betraktning? Jeg antar vi kunne leid ut en del av huset for 15-20 000kr i mnd minst (stor leilighet isåfall på 150 kvm, med sjøutsikt og stor terrasse) . Dette er i Oslo og tomannsbolig. Leier ikke ut på nåværende tidspunkt. 

Anonymkode: 89743...9a2

[takinova]

Gjelder samme uansett: Betjeningsevne og betjeningsvilje, samt sikkerhet. Dette vil rådgiveren i bank svare på.

Om du ikke har andre lån eller betalingsanmerkninger bør det vel gå grei.

[AnonymBruker]

takinova skrev (3 minutter siden):

Gjelder samme uansett: Betjeningsevne og betjeningsvilje, samt sikkerhet. Dette vil rådgiveren i bank svare på.

Om du ikke har andre lån eller betalingsanmerkninger bør det vel gå grei.

Ja, men jeg spør om de eventuelt vil beregne inn potensielle leieinntekter etter endt arbeid. 

Anonymkode: 89743...9a2

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Lurer på muligheter ved lån til å utbedre eksisterende bolig. Det er et hus av stor verdi (15 millioners klassen pga beliggenhet), men trenger en del modernisering av kjøkken, bad, vinduer og ny taktekking. Jeg har lavere lønn (25000kr utbetalt), og har to barn alene. Iogmed at jeg eier bolig uten lån har jeg kunnet jobbet redusert, så lønnen er deretter. Jeg vet ikke hvilke muligheter jeg eventuelt har til et lån med sikkerhet i boligen?  
Det er store muligheter til meget gode leieinntekter etter endt modernisering, og vet ikke om banken tar dette med i betraktning? Jeg antar vi kunne leid ut en del av huset for 15-20 000kr i mnd minst (stor leilighet isåfall på 150 kvm, med sjøutsikt og stor terrasse) . Dette er i Oslo og tomannsbolig. Leier ikke ut på nåværende tidspunkt. 

Anonymkode: 89743...9a2

Har du nyere takst av eksisterende bolig? 

Du må uansett kunne betjene lånet uten leieinntekt, da man ikke kan belage seg på at bolig alltid er utleid og eller at leie alltid blir betalt.

Anonymkode: dbde8...efe

[bvp]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Har du nyere takst av eksisterende bolig? 

Du må uansett kunne betjene lånet uten leieinntekt, da man ikke kan belage seg på at bolig alltid er utleid og eller at leie alltid blir betalt.

Anonymkode: dbde8...efe

Hvis jeg ikke husker helt feil så regner banken med en utleiegrad på 10 måneder i året.

[AnonymBruker]

4 hours ago, AnonymBruker said:

Ja, men jeg spør om de eventuelt vil beregne inn potensielle leieinntekter etter endt arbeid. 

Anonymkode: 89743...9a2

Ja noen kan gjøre det. Men de beregner nok en leie som er langt mer forsiktig enn den reelle markedsleien og de tar også høyde for at leiligheten står uten leieinntekt i perioder. 

Men dersom boligen din er i 15 millionersklassen og du skal låne til å sette i stand utleie vil vel belåningsgraden bli relativt liten. Jeg vil tro det vil være uproblematisk å få avdragsfrihet noen måneder om du skulle være uten leieboer i så fall. 

Så kort oppsummert så vil nok dette være svært realistisk å få til. Men sett opp et godt og troverdig budsjett for både kostnader og leieinntekter før du går i banken. Bruk forsiktighetsprinsippet: Ikke overvurder inntektene og ikke undervurder kostnadene. Og gå en runde med flere banker for å høre hva de kan tilby. 

Anonymkode: 6da24...c09

[AnonymBruker]

Rammelån med sikkerhet i boligen får stort sett alle om verdien av boligen overstiger lånet.

Anonymkode: 1ca9a...825

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Rammelån med sikkerhet i boligen får stort sett alle om verdien av boligen overstiger lånet.

Anonymkode: 1ca9a...825

Vås. Du må ha betjeningsevne på hele rammen for å få rammelån.

 

Du må ha betjeningsevne til lånet, TS. Sikkerhet spiller ingen rolle om man ikke kan betale det lånet koster hver mnd. 25 000 kr netto sier lite om brutto lønn, det er årslønn brutto og hva du faktisk tenker du skal låne som er interessant. 

Anonymkode: 7e75d...47e

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Ja noen kan gjøre det. Men de beregner nok en leie som er langt mer forsiktig enn den reelle markedsleien og de tar også høyde for at leiligheten står uten leieinntekt i perioder. 

Men dersom boligen din er i 15 millionersklassen og du skal låne til å sette i stand utleie vil vel belåningsgraden bli relativt liten. Jeg vil tro det vil være uproblematisk å få avdragsfrihet noen måneder om du skulle være uten leieboer i så fall. 

Så kort oppsummert så vil nok dette være svært realistisk å få til. Men sett opp et godt og troverdig budsjett for både kostnader og leieinntekter før du går i banken. Bruk forsiktighetsprinsippet: Ikke overvurder inntektene og ikke undervurder kostnadene. Og gå en runde med flere banker for å høre hva de kan tilby. 

Anonymkode: 6da24...c09

takk for svar!
Det er rundt 500 000-700 000 jeg eventuelt ville lånt. Jeg har egenkapital, men jeg har et budskjett på oppgraderingen av boligen på rundt 2 millioner, hvorpå 500 000 er det jeg mangler. 

Anonymkode: 89743...9a2

[AnonymBruker]

53 minutter siden, AnonymBruker said:

Vås. Du må ha betjeningsevne på hele rammen for å få rammelån.

 

Du må ha betjeningsevne til lånet, TS. Sikkerhet spiller ingen rolle om man ikke kan betale det lånet koster hver mnd. 25 000 kr netto sier lite om brutto lønn, det er årslønn brutto og hva du faktisk tenker du skal låne som er interessant. 

Anonymkode: 7e75d...47e

Helt riktig i forhold til betjeningsevne. Men sikkerhet spiller også inn. Med en så lav belåningsgrad vil det f.eks være lettere å gi avdragsfrihet om leieinntektene skulle utebli noen måneder. Jeg ser i siste post fra ts nå at det er snakk om rundt 500 k i lån på en bolig til 15 mill. Altså en belåning på ca 5%. Når belåningen er så liten vil det være større rom i forhold til å bruke skjønn med tanke på å ta hensyn til leieinntekter blant annet. 

Men ja betjeningsevne må man fremdeles ha, det er det ikke tvil om. Men med så stor sikkerhet så er det litt mer rom for skjønn angående hva som er god nok betjeningsevne. Spesielt i forhold til desse fremtidige leieinntektene. 

Anonymkode: 6da24...c09

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Helt riktig i forhold til betjeningsevne. Men sikkerhet spiller også inn. Med en så lav belåningsgrad vil det f.eks være lettere å gi avdragsfrihet om leieinntektene skulle utebli noen måneder. Jeg ser i siste post fra ts nå at det er snakk om rundt 500 k i lån på en bolig til 15 mill. Altså en belåning på ca 5%. Når belåningen er så liten vil det være større rom i forhold til å bruke skjønn med tanke på å ta hensyn til leieinntekter blant annet. 

Men ja betjeningsevne må man fremdeles ha, det er det ikke tvil om. Men med så stor sikkerhet så er det litt mer rom for skjønn angående hva som er god nok betjeningsevne. Spesielt i forhold til desse fremtidige leieinntektene. 

Anonymkode: 6da24...c09

Ja jeg er ikke i tvil om at det kommer til å ordne seg for TS, det er bare å søke. Man finner alltids en bank som ser fordelene med utleie, høy sikkerhet osv. Det er likevel mye svada og feilinformasjon som skrives i disse trådene.

 

Og riktig informasjon fra TS sin side er en fordel. Greit å starte med forskjellen på netto og brutto 😊

Anonymkode: 7e75d...47e

[AnonymBruker]

17 minutter siden, AnonymBruker said:

Ja jeg er ikke i tvil om at det kommer til å ordne seg for TS, det er bare å søke. Man finner alltids en bank som ser fordelene med utleie, høy sikkerhet osv. Det er likevel mye svada og feilinformasjon som skrives i disse trådene.

 

Og riktig informasjon fra TS sin side er en fordel. Greit å starte med forskjellen på netto og brutto 😊

Anonymkode: 7e75d...47e

Ja det kommer mye synsing fra folk som neppe hadde klart å skifte batteri i kalkulatoren en gang 😅 Langt mindre bedømme hva som er gjennomførbart i forhold til økonomi. Leiemarkedet i Oslo er generelt ganske presset så jeg vet at det er noen banker som er villig til å ta det med en andel av den i en kalkyle her. En nyoppusset leilighet er ganske uproblematisk å få leid ut og bor man i huset selv så er det jo en real skattefri inntekt. 

Anonymkode: 6da24...c09

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (15 minutter siden):

Ja det kommer mye synsing fra folk som neppe hadde klart å skifte batteri i kalkulatoren en gang 😅 Langt mindre bedømme hva som er gjennomførbart i forhold til økonomi. Leiemarkedet i Oslo er generelt ganske presset så jeg vet at det er noen banker som er villig til å ta det med en andel av den i en kalkyle her. En nyoppusset leilighet er ganske uproblematisk å få leid ut og bor man i huset selv så er det jo en real skattefri inntekt. 

Anonymkode: 6da24...c09

Om det er skattefritt eller ikke kommer an på om man bor i den delen med høyest verdi eller ikke. Man kan feks ikke velge å bo i sokkelen/kjelleren for så å leie ut toppetasjen med utsikt og veranda uten å skatte for det. 

Anonymkode: 7e75d...47e

[AnonymBruker]

1 hour ago, AnonymBruker said:

Om det er skattefritt eller ikke kommer an på om man bor i den delen med høyest verdi eller ikke. Man kan feks ikke velge å bo i sokkelen/kjelleren for så å leie ut toppetasjen med utsikt og veranda uten å skatte for det. 

Anonymkode: 7e75d...47e

Ja jeg er klar over det. Men ts skriver at huset har en verdi til 15 mil og estimerer leieinntekter på 15-20 000. Så da er det neppe snakk om å leie ut den delen av boligen med høyest verdi.

Anonymkode: 6da24...c09

[AnonymBruker]

11 hours ago, AnonymBruker said:

Lurer på muligheter ved lån til å utbedre eksisterende bolig. Det er et hus av stor verdi (15 millioners klassen pga beliggenhet), men trenger en del modernisering av kjøkken, bad, vinduer og ny taktekking. Jeg har lavere lønn (25000kr utbetalt), og har to barn alene. Iogmed at jeg eier bolig uten lån har jeg kunnet jobbet redusert, så lønnen er deretter. Jeg vet ikke hvilke muligheter jeg eventuelt har til et lån med sikkerhet i boligen?  
Det er store muligheter til meget gode leieinntekter etter endt modernisering, og vet ikke om banken tar dette med i betraktning? Jeg antar vi kunne leid ut en del av huset for 15-20 000kr i mnd minst (stor leilighet isåfall på 150 kvm, med sjøutsikt og stor terrasse) . Dette er i Oslo og tomannsbolig. Leier ikke ut på nåværende tidspunkt. 

Anonymkode: 89743...9a2

Hadde solgt og kjøpt noe rimeligere. Det er dyrt å eie et så stort hus.

Anonymkode: 3d3f6...62c

[BlackSunshine]

Bør være mulig. Om banken ikke er fleksibel, sjekk med en annen bank. Litt ulikt hvordan leieinntekter blir vurdert - synes å være skjønn i spill her. 

[Fjaselina]

Det er jo meir inntekt å hente også, dersom du ikkje har behøvd å jobbe fulltid. Eg trur det skal gå fint å få lån. Framtidig inntekt gjennom utleie er nesten garantert i Oslo.

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Ja jeg er klar over det. Men ts skriver at huset har en verdi til 15 mil og estimerer leieinntekter på 15-20 000. Så da er det neppe snakk om å leie ut den delen av boligen med høyest verdi.

Anonymkode: 6da24...c09

Det er ikke større del av huset enn den jeg bor i selv. Huset er på 400 kvm og utleiedel 100. 

Anonymkode: 89743...9a2

[BellaMargitha]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Ja jeg er ikke i tvil om at det kommer til å ordne seg for TS, det er bare å søke. Man finner alltids en bank som ser fordelene med utleie, høy sikkerhet osv. Det er likevel mye svada og feilinformasjon som skrives i disse trådene.

 

Og riktig informasjon fra TS sin side er en fordel. Greit å starte med forskjellen på netto og brutto 😊

Anonymkode: 7e75d...47e

Jeg har aldri lånt penger noensinne, så akkurat dette med å opplyse om brutto årsinntekt er ting jeg ikke tenker over. Men den er på ca 430 000 årlig. 

[AnonymBruker]

Hei,

Mye synsing i kommentarfeltet her; men som en skriver over her: det kommer an på bankens vurdering ifht. Om leieinntekt kan legges til grunn NÅ eller først når inntekten er etablert. 

Basert på det du skriver i innlegget ditt så ville du ikke fått innvilget lån i bank (dersom leieinntekter ikke kan legges til grunn). Betjeningsevnen din blir for svak til å betjene et lån, og uten å ha sett «alle» tallene dine ender du nok opp med 0,- i lån, selv om lånet kan betjenes avdragsfritt. Dette er naturligvis helt uavhengig av lav belåningsgrad, da likviditeten blir for lav i utganspunktet.

I forhold til leieinntekter: her skal man i all hovedsak ha leieinntekter på søknadstidspunktet. Du skriver i innlegget at du må ha lån for å etablere utleiedel. Det kan da ikke beregnes leieinntekter slik situasjonen er nå, og leieinntekter kan således ikke legges til grunn i saken. Men igjen, her må det foretas en vurdering basert på mange faktorer, bla. Buffersparing, kundehistorikk etc. 

Søk i banken du er kunde i ☺️

Finansrådgiver
 

Anonymkode: 24524...618