Får ikke solgt hytta - hva gjør jeg?

[AnonymBruker]

For snart fem år siden gjorde jeg et dårlig valg og kjøpte en fritidseiendom som nå ser ut til å bli vanskelig å selge. I tillegg var jeg idiot og tok fastrente på lånet. Heldigvis går den ut nå til våren.

Uansett. På grunn av endret livssituasjon så ønsket jeg høsten 2010 å selge hytta. Noe som var mislykket. Det sto på markedet i flere måneder uten noen som helst interesse. Det hører med til histoien at jeg var uheldig med valg av megler da det viste seg raskt at de ikke akkurat prioriterte denne hytta og megler klarte hele to ganger å glemme å møte på visning da den først ble lagt ut. Jeg fikk byttet til en av de andre ansatte men det hjalp heller lite.

Jeg forstår selvfølgelig veldig godt at meglere heller ikke kan gjøre underverker, men det hører ihvertfall med til historien.

Vel. Her er noen fakta: Hytta ble kjøpt i 2008 for 740.000. Taksten var 720.000. Jeg forstod at det ikke var noe "kupp" og at området ikke er det mest populære (1 time fra Oslo men ikke i nærheten av fjell eller strand).

Da jeg skulle selge hytta fikk jeg en takst på 920.000 (har gjort div utbedringer) og la den først ut til 900.000 som megler mente var det man skulle gjøre. Etter null interesse i et halvt års tide foreslo megler å legge den mye lavere for å se om det var noe som helst interesse, så vi la den ut til 700.000. Ei heller interesserte kjøpere denne gangen.

Nå ligger ikke hytta ute til salgs, men jeg har de siste 10 månedene leid den ut til en som betaler 4000 i leie pr måned. Han ønsker å fortsette med dette hvis hytta ikke blir solgt.

Alså. Hva gjør jeg videre? Skal jeg prøve å legge den ut for salg nærmere påsken/våren igjen og prøve å minimisere tapet så mye som mulig? Eller skal jeg fortsette å leie den ut for 4000 i md. Leietaker betaler strøm.

Gjør jeg det vil jeg ha årlige utgifter på ca. 15000 i året + at jeg skatter for utleien. Fastrentelånet går ut til våren. Jeg betaler i dag 4800 i md på lån og renter, men når det går ut kan jeg a) forlenge lånetiden og betale litt mindre i måneden og dermed slippe å betale noe ekstra i tillegg til leieinntektene, eller b) jeg kan fortsette med å betale litt ekstra i måneden og betale den ned litt fortere.

Jeg har fulgt med på markedet og det ser mørkt ut for salg. Jeg ser at flere hytter har ligget på finn i laaaaange tider (inntil 1 år!). Så jeg må nok regne med å gå i 150 - 200.000 i tap i forhold til lånet mitt i dag.

Skal jeg prøve å få solgt den med minimum tap, eller fortsette å leie ut?

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

[AnonymBruker]

Tror ikke kvinneguiden er det rette stedet å spørre det om... Men er vel bedre å leie den ut, enn å betale strøm osv på en hytte du ikke bruker. Etter de ti mnd kan du legge den ut for salg igjen, og ia han som leier den bruke den til den er solgt?

Anonym poster: 573723d545e88769da3cd951372b44ca

[AnonymBruker]

Jeg tror det finnes smarte kvinner (og menn) her også - så hvorfor ikke KG ;-)

Joda, jeg kan legge den ut for salg igjen, men det koster jo penger å annonsere, få ny takst og evt. megler.

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

[Danonym]

4000 kr mnd er jo ikke så verst. På 3 år har du jo da rundt 100 000 kr. Husk at du kun skal skatte for overskuddet på utleien, alle utgifter du har må trekkes fra.

Jeg ville fortsatt å leie den ut, men samtidig lagt den ut på finn.no uten megler. Da har du snøret ute, uten at det koster deg noe.

[AnonymBruker]

4000 kr mnd er jo ikke så verst. På 3 år har du jo da rundt 100 000 kr. Husk at du kun skal skatte for overskuddet på utleien, alle utgifter du har må trekkes fra.

Jeg ville fortsatt å leie den ut, men samtidig lagt den ut på finn.no uten megler. Da har du snøret ute, uten at det koster deg noe.

Det jeg har fått med meg at man må skatte på alt over 10.000...

http://em.dnbeiendom.no/hvilke-skatteregler-gjelder-for-salg-og-utleie-av-hytte

TS

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

[Gjest]

Får du ikke fradrag for dine renteutgifter på hytta før du betaler skatt?

Ta en tur på skattekontoret og be om litt rådgivning. Der har de i hvert fall fasiten.

Om du kan trekke fra renteutgiftene på inntektene, så vil jo hytta betales gradvis ned og bli mer "din".

Vanskelig å gi konkret råd uten å kjenne beliggenhet, men mange trangbodde familier drømmer om en flekk for seg selv på "landet". Dermed burde det gå an å få solgt etter hvert. Kan lønne seg å sitte på den et år eller to og få høyere pris enn å selge med tap nå.

Kommunen der hytta er kan kanskje gi deg noen ideer om utviklingen framover. Om det investeres i vei som gjør tilgjengeligheten bedre (f.eks) vil hytta selges lettere. Les litt på kommunens hjemmesider.

[AnonymBruker]

Får du ikke fradrag for dine renteutgifter på hytta før du betaler skatt?

Ta en tur på skattekontoret og be om litt rådgivning. Der har de i hvert fall fasiten.

Om du kan trekke fra renteutgiftene på inntektene, så vil jo hytta betales gradvis ned og bli mer "din".

Vanskelig å gi konkret råd uten å kjenne beliggenhet, men mange trangbodde familier drømmer om en flekk for seg selv på "landet". Dermed burde det gå an å få solgt etter hvert. Kan lønne seg å sitte på den et år eller to og få høyere pris enn å selge med tap nå.

Kommunen der hytta er kan kanskje gi deg noen ideer om utviklingen framover. Om det investeres i vei som gjør tilgjengeligheten bedre (f.eks) vil hytta selges lettere. Les litt på kommunens hjemmesider.

Tilgjengeligheten er veldig god med bilvei frem til døren. Hytta har så god standard at den alltid har blitt brukt som permanent bolig (kommunen bryr seg ikke), og selv bodde jeg der i 2,5 år. Den er pusset opp og oppgradert med minirenseannelgg påkrevd av kommunen innen 2014 og standard er generelt god med varmekabler på bad og gang.

Den er dog ikke noe "palass" men helt grei med 1 mål tomt i skogen. Ingen utsikt... Og ikke i det mest populære område tydeligvis for hyttekjøpere.

Jeg har tidligere snakket med kommunen om å gjøre om til bolig, men det krever veirett (egne lover/regler for veirett til bolig som betyr at det må gjøres om på papiret) som en av naboene ikke vil gi, så derfor kan den bare selges som fritidsbolig. Altså - denne naboen vil ALDRI gi denne veiretten. Flere har prøvd og kommunen kan intet gjøre med det dessverre.

Uansett. Det er ikke noe galt med hytta, og den er i god stand. Men når jeg ser på finn så er det ikke den eneste som ser ut til å være vanskelig å få solgt. Ligger i Høland i Akershus på grensen til Østfold.

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

[AnonymBruker]

Får du ikke fradrag for dine renteutgifter på hytta før du betaler skatt?

Ta en tur på skattekontoret og be om litt rådgivning. Der har de i hvert fall fasiten.

Om du kan trekke fra renteutgiftene på inntektene, så vil jo hytta betales gradvis ned og bli mer "din".

Vanskelig å gi konkret råd uten å kjenne beliggenhet, men mange trangbodde familier drømmer om en flekk for seg selv på "landet". Dermed burde det gå an å få solgt etter hvert. Kan lønne seg å sitte på den et år eller to og få høyere pris enn å selge med tap nå.

Kommunen der hytta er kan kanskje gi deg noen ideer om utviklingen framover. Om det investeres i vei som gjør tilgjengeligheten bedre (f.eks) vil hytta selges lettere. Les litt på kommunens hjemmesider.

Naturligvis ikke, siden hun allerede har skattefradrag på gjelden på hytten.

Anonym poster: 1995d5fb9ec4ef5ed77e3b78569ad057

[Gjest]

Naturligvis ikke, siden hun allerede har skattefradrag på gjelden på hytten.

Anonym poster: 1995d5fb9ec4ef5ed77e3b78569ad057

Jeg tenker at man må se på hytta som et eget regnestykke.

Skatt på hytta er knyttet opp mot inntekter på hytta minus utgifter på hytta.

Rentene er en utgift på hytta. Det samme er vedlikehold, etc.

Man må altså føre et slags regnskap på hytta som man kan vise til.

Mulig det kunne lønne seg på sikt å danne et slags foretag rundt dette, om skatten ikke fungerer som jeg mener den burde.

[Gjest]

Tilgjengeligheten er veldig god med bilvei frem til døren. Hytta har så god standard at den alltid har blitt brukt som permanent bolig (kommunen bryr seg ikke), og selv bodde jeg der i 2,5 år. Den er pusset opp og oppgradert med minirenseannelgg påkrevd av kommunen innen 2014 og standard er generelt god med varmekabler på bad og gang.

Den er dog ikke noe "palass" men helt grei med 1 mål tomt i skogen. Ingen utsikt... Og ikke i det mest populære område tydeligvis for hyttekjøpere.

Jeg har tidligere snakket med kommunen om å gjøre om til bolig, men det krever veirett (egne lover/regler for veirett til bolig som betyr at det må gjøres om på papiret) som en av naboene ikke vil gi, så derfor kan den bare selges som fritidsbolig. Altså - denne naboen vil ALDRI gi denne veiretten. Flere har prøvd og kommunen kan intet gjøre med det dessverre.

Uansett. Det er ikke noe galt med hytta, og den er i god stand. Men når jeg ser på finn så er det ikke den eneste som ser ut til å være vanskelig å få solgt. Ligger i Høland i Akershus på grensen til Østfold.

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

Du må enten satse alt på å gjøre hytta "fin" og salgbar (som litt maling, strategisk dekorasjoner så det blir bra bilder, rydde rundt hytta, fjerne kratt, etc) eller ha is i magen og vente et par år.

Som nevnt, prat med skattekontoret. Kanskje lønner det seg å drive hytta som et enkeltmannsforetag eller noe sånt for å få bedre skattevilkår. Men det må du skjekke opp.

Prisen høres lav ut for en slik hytte som du snakker om. Fatter ikke at den ikke går.

[AnonymBruker]

Du må enten satse alt på å gjøre hytta "fin" og salgbar (som litt maling, strategisk dekorasjoner så det blir bra bilder, rydde rundt hytta, fjerne kratt, etc) eller ha is i magen og vente et par år.

Som nevnt, prat med skattekontoret. Kanskje lønner det seg å drive hytta som et enkeltmannsforetag eller noe sånt for å få bedre skattevilkår. Men det må du skjekke opp.

Prisen høres lav ut for en slik hytte som du snakker om. Fatter ikke at den ikke går.

Vel, hytta er nymalt og tomt/hage ser veldig bra ut. Nye gulv inne, nymalt inne også. Det er beliggenheten som er en utfordring. Den ligger på et lite attraktivt sted ser det ut til. Som sagt så er det flere hytter i området som står veeeeldig lenge til salgs.

Enkletmannsforetak høres merkelig ut. Skal man drive bedrift av å leie ut? Har aldri hørt om at det er en mulighet i det hele tatt... utleie av bolig/hytte er jo noe man kan gjøre uten å lage et firma ut av det. Driver man foretak ser jeg mer for meg at man blir turist og hotellnæring...

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

[Gjest]

Vel, hytta er nymalt og tomt/hage ser veldig bra ut. Nye gulv inne, nymalt inne også. Det er beliggenheten som er en utfordring. Den ligger på et lite attraktivt sted ser det ut til. Som sagt så er det flere hytter i området som står veeeeldig lenge til salgs.

Enkletmannsforetak høres merkelig ut. Skal man drive bedrift av å leie ut? Har aldri hørt om at det er en mulighet i det hele tatt... utleie av bolig/hytte er jo noe man kan gjøre uten å lage et firma ut av det. Driver man foretak ser jeg mer for meg at man blir turist og hotellnæring...

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

Prat med skattekontoret om dine alternativer. Grunnen til at jeg nevnet enkeltmannsforetak, er at det er enkelt å starte opp, knyttes opp mot deg personlig, og det vil la deg kunne utgiftsføre mer enn som privatperson. Altså, om du har leieinntekter på 48000,- i året, og renteutgifter på 50000,- så går du 2000 i minus og betaler ikke skatt. Tror jeg i hvert fall.

Men enkeltmannsforetak er bare et alternativ fra min side om du ikke får trekt rentene dine direkte fra inntektene. De på skattekontoret vet hva som går an. Det er derfor jeg sier at du skal prate med dem.

Om du kan leie ut og ikke betale skatt pga renteutgifter, så vil regnestykket ditt for å beholde hytta se mye bedre ut. Da skaper du deg kapital på sikt.

Nå er jeg ikke økonom, jeg har ansatte som sysler med slikt. Derfor må du hente inn en ekspert for å få den beste løsningen her.

[AnonymBruker]

Ja jeg vet hva et enkeltpersonsforetak er. Jeg har vært selvstendig næringsdrivende, så det er nettopp derfor jeg stusser mht å starte et firma for å leie ut fritidsboligen sin. Det var en ny vinkling. Erfaringsmessig er det lurt å lese seg opp på regelverk før man tar kontakt med skattekontoret. Og helt ærlig - jeg ser liksom ikke hvordan et enkeltpersonsforetak kan gjøre nytten her altså...

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

[Gjest]

Ja jeg vet hva et enkeltpersonsforetak er. Jeg har vært selvstendig næringsdrivende, så det er nettopp derfor jeg stusser mht å starte et firma for å leie ut fritidsboligen sin. Det var en ny vinkling. Erfaringsmessig er det lurt å lese seg opp på regelverk før man tar kontakt med skattekontoret. Og helt ærlig - jeg ser liksom ikke hvordan et enkeltpersonsforetak kan gjøre nytten her altså...

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

Skattekontor er sikkert ulike fra sted til sted. Her jeg bor er det en eldre mann på et kontor bak skranken som kan alt som finnes av regler og er flink til å hjelpe folk med å finne gode løsninger.

Men kjenner du ingen som er revisor? De kan jo alle regler rundt dette.

Selv driver vi som AS, er derfor ikke helt oppdatert på alle reglene rundt enkeltmannsforetalk. Var ment som en mulighet om det kan gjøre utslag i forhold til å ha "drift" på hytta for å spare skatt. I fall man ikke kan trekke fra alle rentene på utleieinntektene.

Men nå driver jeg ikke med hytteutleie til daglig. Prøver bare å komme med noen ideer som kanskje kan hjelpe deg. Du må nesten sjekke det opp selv.

[AnonymBruker]

Om du fortsetter å leige ut så må du i alle fall få skikk på det her med fradragene. Om du skatter skal du selvsagt trekke fra utgifter i forbindelse med utleie.

Link

Anonym poster: 4536e2e6d20010a4c0f7def6494f8279

[AnonymBruker]

Om du fortsetter å leige ut så må du i alle fall få skikk på det her med fradragene. Om du skatter skal du selvsagt trekke fra utgifter i forbindelse med utleie.

Link

Anonym poster: 4536e2e6d20010a4c0f7def6494f8279

Jada det er jeg klar over :-). Nå er det ikke voldsomt mye å trekke fra mht utgifter på denne eiendommen, men det har jeg tatt i betraktning ja.

Spørsmålet er og blir om man skal sette igang med ny takst, annonsering osv til våren og prøve å selge til minimum av tap, eller fortsette som i dag.

En av nabohyttene har stått til salgs på finn i over 1 år nå, og hyttene er ganske sammenliknbare bortsett fra at min har i orden alt med avløp og vann og ikke har utsikt. Naboens har utsikt men ikke innstallert minirenseanlegg. Ergo, er ikke håpet så veldig stort om å få solgt den til takst ihvertfall.

TS

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

[AnonymBruker]

Jada det er jeg klar over :-). Nå er det ikke voldsomt mye å trekke fra mht utgifter på denne eiendommen, men det har jeg tatt i betraktning ja.

Spørsmålet er og blir om man skal sette igang med ny takst, annonsering osv til våren og prøve å selge til minimum av tap, eller fortsette som i dag.

En av nabohyttene har stått til salgs på finn i over 1 år nå, og hyttene er ganske sammenliknbare bortsett fra at min har i orden alt med avløp og vann og ikke har utsikt. Naboens har utsikt men ikke innstallert minirenseanlegg. Ergo, er ikke håpet så veldig stort om å få solgt den til takst ihvertfall.

TS

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

Tja. Du kan jo prøve.

Men om markedet er dårlig og nabohytta er til salgs i evigheter er det desto viktigere med en GOD megler. En som forstår at hytta trenger mye markedsføring for å selge. Fristende bilder, styling ute og inne, gå helt overboard med prospektet. Du må få folk til å tenke at dette er drømmehytta - at her vil de tilbringe ferien sin.

Er det noe i nærheten? Fiskevann? Jaktterreng? Hva som helst som kan hjelpe hytta til et salg, som du sier det så trenger den litt hjelp.

Anonym poster: 4536e2e6d20010a4c0f7def6494f8279

[AnonymBruker]

Ta en titt på finn for hytter til 900 000. Du finner mange som ligger på fjellet, eller i nærheten av vann. Det kommer til å bli tøft å selge en hytte til 900 000 uten en av disse beliggenhetene.

Anonym poster: c6a47377d10a15291f8b0309f4886f5c

[AnonymBruker]

Ta en titt på finn for hytter til 900 000. Du finner mange som ligger på fjellet, eller i nærheten av vann. Det kommer til å bli tøft å selge en hytte til 900 000 uten en av disse beliggenhetene.

Anonym poster: c6a47377d10a15291f8b0309f4886f5c

Jeg håper det ikke er meg, TS du mente, for jeg er jo veldig klar over dette da. Hytta jeg har ligger i nærheten av vann men ikke på fjellet. Lite med fjell i Høland...

Anonym poster: 8a2dcf95dca7b31b7e0dc2e55bbc9613

[AnonymBruker]

I Norge er det skattefradrag på alle gjeldsrenter, altså har TS allerede skattefradrag på rentene på hytta. Han kan altså ikke få fradrag en gang til. Og han kommer ikke billigere ut med å lage enkeltmannsforetak eller andre selskapsformer. Han må uansett skatte av all inntekten, minus utgifter som er nødvendige. Utgifter som er rene investeringer kan han heller ikke trekke fra direkte om han har enkeltmannsforetak, disse må avskrives over tid dersom de forringes, eller de må føres som eiendeler.

Anonym poster: 0b9eddf5aef5d1c56bcd07591f17d06c