Andelsleilighet og 90% finansiering

[Lulilelu]

Det er som sagt 10% av det du kjøper leiligheten for, og ikke totalverdien. Det er ganske logisk. Du kan jo snu det på hodet: når banken sier du kan få låne 90% så sier det seg selv at det ikke betyr at du får låne 1,44 mill, når kjøpesummen bare er 600.000,-. Det er lånet du trenger for å kjøpe, som er utgangspunktet. Fellesgjelden er et lån man overtar ansvaret for når man kjøper leiligheten. Du tar jo ikke opp nytt lån for å innfri fellesgjelden når du kjøper leiligheten.

Banken din tar riktignok hensyn til fellesgjelden når den vurderer hvor stort lån du kan få til å kjøpe, JA. Fordi du i tillegg til renter og avdrag på dette lånet, skal klare å betjene fellesgjelden også. Har man for lav inntekt kan banken kreve mer EK, eller ikke gi stort nok lån slik at man rett og slett må finne en billigere leilighet.

Takk Var det jeg prøvde å si, hehe.

[Alison]

Mye rare svar i denne tråden her. Jeg jobber med lån og vet hvordan dette gjøres. Det er 10 % av verdien på boligen som du må stille med. For å beregne hvor mye du kan ha i lån innenfor 90 % må du ta totalprisen på boligen (innskudd +fellesgjeld) og trekker deretter ut igjen fellesgjelden. Det er mulig å ha et lån på kr 440.000,- innenfor 90 % i TS sitt tilfelle. For å kjøpe den aktuelle boligen må TS stille med kr 160.000,- + dekke omkostningene ved kjøpet.

Hvis du skal ha lån vil banken også se på at du tåler å sitte med all gjeld.

Endret 25. oktober 2010 av Alison

[Gjest Blondie65]

Her er et eksempel prospekt på en leilighet med fellesgjeld:

I følge taksten:

Teknisk verdi bygninger: kr 1.400.000

Normal tomteverdi: kr 520.000

Andel disponible midler: kr 5.751

Andel fellesgjeld: - kr 272.015

= Verdi adkomstdokument: 1.653.736

Markedsverdi: 1.650.000

Låneverdi: 1.480.000

I hht prospektet er boligens totalkostnad/verdi kr 1 852 460

Låneverdi er her ca 20 % av totalkostnad/verdi (= boligens verdi inkludert fellesgjeld).

[Østlandet]

I andre innlegg i denne tråden skrev jeg:

"10% av hele summen. 1,6 mill.

Rett og slett fordi det er prisen."

....og det står jeg ved.

Du verden hvor mye tull det blir skrevet her.

Og nå er jeg paståelig.

Når banken sier at de finansierer 90%, så mener de selvsagt av HELE kjøpesummen.

Skulle de ment 10%, så betyr det at de altså finansierer 96,25% av verdien????

Altså at de bare forlanger egenkapital på 3,75% i dette tilfellet?

Alle skjønner at dettte er det reneste (Unskyld uttrykket) vås.

Dette er rett og slett så elementært at jeg ber folk bare gå inn på kalkulatoren til f eks Skandiabanken og prøv den som heter "hvor mye kan jeg låne" (eller noe sånt.) Tror du kan prøve den uten å være kunde eller innlogget.

Da vil man se at du må legge inn fellelsgjelden og den blir selvfølgelig tatt med i regnestykket, om % egenandel og dermed er en del av kjøpsum.

Selvfølgelig.

Puh....

Edit:

Nå ser jeg heldigvis at en kapasitet som "Alison", skriver det rette og da hårper jeg Ts har fått svar.

Endret 25. oktober 2010 av Østlandet

[AnonymBruker]

Det er som sagt 10% av det du kjøper leiligheten for, og ikke totalverdien. Det er ganske logisk. Du kan jo snu det på hodet: når banken sier du kan få låne 90% så sier det seg selv at det ikke betyr at du får låne 1,44 mill, når kjøpesummen bare er 600.000,-. Det er lånet du trenger for å kjøpe, som er utgangspunktet. Fellesgjelden er et lån man overtar ansvaret for når man kjøper leiligheten. Du tar jo ikke opp nytt lån for å innfri fellesgjelden når du kjøper leiligheten.

Banken din tar riktignok hensyn til fellesgjelden når den vurderer hvor stort lån du kan få til å kjøpe, JA. Fordi du i tillegg til renter og avdrag på dette lånet, skal klare å betjene fellesgjelden også. Har man for lav inntekt kan banken kreve mer EK, eller ikke gi stort nok lån slik at man rett og slett må finne en billigere leilighet.

En skal høre mye....

Lytt til alison, østlandet og div andre ts.

[Christina_]

Ikke at jeg skal skryte på meg å kunne dette, men jeg ville antatt at de mener 160 000 kroner i egenkapital.

[Lulilelu]

Her er et eksempel prospekt på en leilighet med fellesgjeld:

I følge taksten:

Teknisk verdi bygninger: kr 1.400.000

Normal tomteverdi: kr 520.000

Andel disponible midler: kr 5.751

Andel fellesgjeld: - kr 272.015

= Verdi adkomstdokument: 1.653.736

Markedsverdi: 1.650.000

Låneverdi: 1.480.000

I hht prospektet er boligens totalkostnad/verdi kr 1 852 460

Låneverdi er her ca 20 % av totalkostnad/verdi (= boligens verdi inkludert fellesgjeld).

Der står det jo svart på hvit jo.

Låneverdien her er 90% av salgsverdi.

Verdi minus fellesgjeld og 90% låneverdi av pris.

På prospekter står det alltid 10% mindre låneverdi enn pris. De fleste banker krever at man skal stille med 10% selv. Derfor skriver man det på prospektene.

[AnonymBruker]

Ay.. dritt. Ok, jeg tror dere

[Gjest Blondie65]

Der står det jo svart på hvit jo.

Låneverdien her er 90% av salgsverdi.

Hvor i det jeg har skrevet står begrepet "salgsverdi"? Begrepet finnes ikke. Det heter markedsverdi. Markedsverdi er i dette tilfellet det beløpet man må skyte inn. Boligens TOTALVERDI er derimot markedsverdi + fellesgjeld. Forøvrig henviser jeg til Allisons innlegg.

[AnonymBruker]

For å beregne hvor mye du kan ha i lån innenfor 90 % må du ta totalprisen på boligen (innskudd +fellesgjeld) og trekker deretter ut igjen fellesgjelden.

Du har rett, det er her jeg har misforstått når det gjelder regelen om 10% egenkapital. Mye pga. en åpenbart særdeles snill bank i mitt tilfelle, skjønner jeg nå

[Lulilelu]

Hvor i det jeg har skrevet står begrepet "salgsverdi"? Begrepet finnes ikke. Det heter markedsverdi. Markedsverdi er i dette tilfellet det beløpet man må skyte inn. Boligens TOTALVERDI er derimot markedsverdi + fellesgjeld. Forøvrig henviser jeg til Allisons innlegg.

Markedsverdi og salgsverdi er det samme. Det er beløpet man kan regne med å selge boligen for. Begrepet salgsverdi står i det takst vedlegget ditt, så bare les der.

Som du nå skriver er "Totalverdien er markedsverdi + fellesgjeld" Det er jo det jeg sagt hele tiden.

I sted skrev du at "Boligens verdi og kjøpesummen er akkurat det samme - innskudd + eventuell fellesgjeld = kjøpesum/verdikjøpesum. Markedsverdien = kjøpesum = det man må forvente å betale for boligen.

Markedsverdien er totalverdi minus fellesgjeld.

Låneverdien er 90% av markedsverdien. Det står i taksten.

[Lulilelu]

Hvor i det jeg har skrevet står begrepet "salgsverdi"? Begrepet finnes ikke. Det heter markedsverdi. Markedsverdi er i dette tilfellet det beløpet man må skyte inn. Boligens TOTALVERDI er derimot markedsverdi + fellesgjeld. Forøvrig henviser jeg til Allisons innlegg.

Markedsverdi og salgsverdi er det samme. Det er beløpet man kan regne med å selge boligen for. Begrepet salgsverdi står i det takst vedlegget ditt, så bare les der.

Som du nå skriver er "Totalverdien er markedsverdi + fellesgjeld" Det er jo det jeg sagt hele tiden.

I sted skrev du at "Boligens verdi og kjøpesummen er akkurat det samme - innskudd + eventuell fellesgjeld = kjøpesum/verdikjøpesum. Markedsverdien = kjøpesum = det man må forvente å betale for boligen.

Markedsverdien er totalverdi minus fellesgjeld.

Låneverdien er 90% av markedsverdien. Det står i taksten.

[Alison]

Du har rett, det er her jeg har misforstått når det gjelder regelen om 10% egenkapital. Mye pga. en åpenbart særdeles snill bank i mitt tilfelle, skjønner jeg nå

Ja, i dette tilfellet vet jeg at jeg har rett.

Det er enkelt å beregne hvor mye egenkapital en må stille med ved kjøp av en selveierbolig, men mange misforstår hvordan en beregner egenkapitalbehovet ved kjøp av en andelsleilighet. Denne tråden er et godt eksempel på slike misforståelser.

[AnonymBruker]

Hmm.. Broren min har nettop kjøpt leilighet til 1 250 000 + 170 000 i fellesgjeld. Han måtte kun stille med 125 000 i EK...

Ser ut til at det er ulik praksis ute og går, er kanskje avhengig av str på fellesgjelden?

[Piper]

En skal høre mye....

Lytt til alison, østlandet og div andre ts.

Og jeg ville hørt med banken, for tydeligvis er det ulik praksis ute og går. Jeg kjøpte min leilighet for 290 000, og måtte ha 58 000 i EK (20 %), og da var det felles gjeld på 120 000. Derfor ville jeg hørt med banken TS har, for de kan svare TS best.

[Britt Banditt]

Og jeg ville hørt med banken, for tydeligvis er det ulik praksis ute og går. Jeg kjøpte min leilighet for 290 000, og måtte ha 58 000 i EK (20 %), og da var det felles gjeld på 120 000. Derfor ville jeg hørt med banken TS har, for de kan svare TS best.

Men det var kanskje ikke førstehjemslån..? Ofte må man stille med 20% hvis det ikke er førstehjemslån.

Men det er nok lurt å høre med banken! Vi fikk nylig lån gjennom Nordea, og da hadde de en eller annen merkelig beregningsmodell for hvor mye EK vi måtte ha hvis vi skulle kjøpe andelsleilighet. Vi måtte faktisk stille med litt mer EK på en leilighet som inkl fellesgjeld kostet 1,4 mill enn et hus (selveier) til 1,9.. Syns det var merkelig, og forsto aldri helt logikken :klø: Hun plottet i alle fall inn både fellesgjeld og måtte også vite hvor mye husleien var på, og kom da fram til et høyere tall.. Så hør med banken din du!

Endret 25. oktober 2010 av Linelia

[Gjest Deliah]

Vi måtte faktisk stille med litt mer EK på en leilighet som inkl fellesgjeld kostet 1,4 mill enn et hus (selveier) til 1,9.. Syns det var merkelig, og forsto aldri helt logikken :klø: Hun plottet i alle fall inn både fellesgjeld og måtte også vite hvor mye husleien var på, og kom da fram til et høyere tall.. Så hør med banken din du!

Kanskje fordi husleia (jeg pleier å kalle det felleskostnader) er et fast beløp dere må betale hver måned, og dermed gjør det noe med økonomien deres?

Min leilighet har ca. 120.000 i fellesgjeld, den blir ikke betalt mye ned på, felleskostnadene er 1700 i måneden.

[AnonymBruker]

TS: Hva ble det til? Hva sa banken?

[Supraspinatus]

10% av kjøpesummen. Altså 60tusen må du ha selv. Fellesgjelden er allerede ett lån som man i tillegg til det private lånet må betale i form av husleie.

Du tar veldig feil her.

Jeg eier selv en andelsleilighet med lavt innskudd og høy fellesgjeld.

Grunnen til at du må ha en viss prosent selv er sikkerhet i lånet.

Banken skal ha sikkerhet dersom du ikke er i stand til å betjene lånet, slik at de ikke taper penger.

Det er alltid kjøpesum banken tar utgangspunkt i, det er det som er boligens verdi når du tar opp lånet. Det spiller ingen rolle om verditaksten er høyere eller ikke. Det er i såfall i andre omgang når en refinansierer.

Hvis banken vil ha 10% egenkapital, eller garanti for 10% (Man kan få noen til å stille kausjon for de 10% evt 20%, 30% eller 40% osv)

så er det av (innskudd + fellesgjeld) = kjøpesum. I dette tilfellet 1.600.000kr. 10% er derfor 160.000kr.

edit:typo

Endret 7. november 2010 av Supraspinatus

[AnonymBruker]

En liten oppklaring her. Jeg har jobbet masse med dette, og avhengig av størrelsen på fellesgjelden er det ikke alltid bankene gjør det likt hver gang. Grunnen til at banken ber om egenkapital på 10% har ikke noe med betjening av fellesgjelden å gjøre, men at banken skal ha tilstrekkelig sikkerhet i boligen dersom den må selges på tvangssalg.

I ditt tilfelle er det så mye fellesgjeld at egenkapitalen/tillegsikkerheten mest sannsynlig gjelder 10& av totalverdi. I følge lover og regler har banken heller ikke lov til å finansiere over 90%.