Realistisk for meg å eie to leiligheter?

[AnonymBruker]

Eier 50% i en leilighet i dag, hvor lånet mitt er på 1,5 millioner. Vil flytte, og leie ut denne. 

Ønsker å kjøpe ny leilighet med en kompis, til ca. 4 millioner. Jeg vil da måtte ta opp nytt lån på 1,4 millioner (går inn med 600 i egenkapital). 

Årslønnen min er 630 000. I henhold til krav om 6x inntekt kan jeg låne over denne summen.

Er det realistisk? Jeg kan ikke så mye om reglene omkring sekundærbolig, samt skatt med tanke på utleie. Er kjent med at jeg må skatte mer dersom jeg selger leilighet 1 uten å bo i den siste 12 mnd.

Anonymkode: 27896...2bd

[Juliv]

Utlånsforskriften setter maksimal gjeld til 5 ganger brutto årsinntekt, ikke 6 ganger. Jeg tviler på at du vil få innvilget dette lånet, siden du ikke tar tilstrekkelig høyde for risiko knyttet til utleie. Banken vil sannsynligvis vurdere faktorer som leieinntekters stabilitet, vedlikeholdskostnader og perioder uten leietakere før de godkjenner lånet.

[AnonymBruker]

«Krav om 6 x inntekt»? Hvor har du det fra? 
i flere år var det max 5 x inntekt, dette er de siste årene skjerpet inn.

Dette vil du neppe få lån til nei.

Anonymkode: 4317a...936

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (26 minutter siden):

Er det realistisk? Jeg kan ikke så mye om reglene omkring sekundærbolig, samt skatt med tanke på utleie. Er kjent med at jeg må skatte mer dersom jeg selger leilighet 1 uten å bo i den siste 12 mnd.

Anonymkode: 27896...2bd

Husk at det er formuesskatt på 100% av verdien på sekundærbolig. Eller da halvparten hvis dere er to som deler på den. 

Anonymkode: bff5a...1d6

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (35 minutter siden):

Eier 50% i en leilighet i dag, hvor lånet mitt er på 1,5 millioner. Vil flytte, og leie ut denne. 

Ønsker å kjøpe ny leilighet med en kompis, til ca. 4 millioner. Jeg vil da måtte ta opp nytt lån på 1,4 millioner (går inn med 600 i egenkapital). 

Årslønnen min er 630 000. I henhold til krav om 6x inntekt kan jeg låne over denne summen.

Er det realistisk? Jeg kan ikke så mye om reglene omkring sekundærbolig, samt skatt med tanke på utleie. Er kjent med at jeg må skatte mer dersom jeg selger leilighet 1 uten å bo i den siste 12 mnd.

Anonymkode: 27896...2bd

En ting er å låne og å kjøpe, men du skal skatte og. Du har ikke sååå høy lønn.

I tillegg så skal du få inn en leieboer, en som betaler og som ikke raserer boligen. 
Å leie ut er i dag dårlig butikk, grunnet beskatning, de fleste kvitter seg derfor med utleieobjekter. Så her går du mot strømmen.

Anonymkode: 7dec4...0a4

[AnonymBruker]

Takk for ærlige svar! Det er jo det jeg er ute etter  Kommer ikke til å hoppe i noe uten å gjøre godt med research først. 

Det skal samtidig sies at jeg har «kapital» i nåværende leilighet på ca. 450 000, på grunn av nedbetalt lån og verdiøkning. Grunnen til at jeg ønsker å leie den ut i 1 eller 2 år er at det er dårlige tider å selge på, og leiligheten har potensiale for god prisvekst de neste par årene. Planen vil i så fall bli å flytte tilbake til leiligheten i et år før salg.

Kan det være realistisk dersom vi kjøper en billigere leilighet? Dvs jeg tar opp et lån på under en million? 

Kan også nevne at inntekten min ligger på rundt 750k, da jeg har ekstrainntekt ved siden av fulltidsjobben, men den er provisjonsbasert. 
 

TS

Anonymkode: 27896...2bd

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (6 minutter siden):

Takk for ærlige svar! Det er jo det jeg er ute etter  Kommer ikke til å hoppe i noe uten å gjøre godt med research først. 

Det skal samtidig sies at jeg har «kapital» i nåværende leilighet på ca. 450 000, på grunn av nedbetalt lån og verdiøkning. Grunnen til at jeg ønsker å leie den ut i 1 eller 2 år er at det er dårlige tider å selge på, og leiligheten har potensiale for god prisvekst de neste par årene. Planen vil i så fall bli å flytte tilbake til leiligheten i et år før salg.

Kan det være realistisk dersom vi kjøper en billigere leilighet? Dvs jeg tar opp et lån på under en million? 

Kan også nevne at inntekten min ligger på rundt 750k, da jeg har ekstrainntekt ved siden av fulltidsjobben, men den er provisjonsbasert. 
 

TS

Anonymkode: 27896...2bd

Du lever i en bolle der du ikke ser risikoene, og heller ikke har satt opp noe regnestykke, slik regnestykket ditt vil se ut på skattemeldingen din. 
Ingen vet hva som skjer i boligmarkedet, fremover. Se for eksempel til det faktum av USA SNART FÅR EN NY PRESIDENT, OG VERDENS ØKONOMIEN KAN ENDRES, BÅDE PÅ GRUNN AV DETTE MEN OG PÅ GRUNN AV ANDRE FORHOLD I VERDEN. 

!store bokstaver ved en feil, beklager!

Anonymkode: 7dec4...0a4

[AnonymBruker]

Det enkle svare er - nei, du har ikke betjeningsevne til å bære to separate lån og to separate boliger/m kostnader. 

Utover dette høres det ikke umiddelbart ut som du sitter på gode objekter heller. Sjekk diverse utleie kalkulatore, skatt osv for å vurdere dette punktet.

Anonymkode: 20989...a3c

[NakenPanda]

Ofte er det å leie ut en leillighet med såpass stor belåningsgrad som du har et "cashflow minus" fra måned til måned og kanskje også etter skatt. Det vil bli kun "verdiøkningen" som vil gjør det lønnsomt.

Har du en plan hvordan du skal dekke inn skatten du må betale når du selger den om noen år og ikke har bodd der (som trigger 22% skatt på overskuddet)

[Summeer]

Det er krav til 40% ek på sekundærbolig i Oslo...

[AnonymBruker]

Håper ikke det. Enkeltpersoner som blir bolighaier er i ferd med å bli et samfunnsproblem.

Anonymkode: ccb26...b32

[NakenPanda]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Håper ikke det. Enkeltpersoner som blir bolighaier er i ferd med å bli et samfunnsproblem.

Anonymkode: ccb26...b32

Men at de faktiske bolighaiene som eier 1000 vis av leiligheter er ok da?

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (18 timer siden):

Eier 50% i en leilighet i dag, hvor lånet mitt er på 1,5 millioner. Vil flytte, og leie ut denne. 

Ønsker å kjøpe ny leilighet med en kompis, til ca. 4 millioner. Jeg vil da måtte ta opp nytt lån på 1,4 millioner (går inn med 600 i egenkapital). 

Årslønnen min er 630 000. I henhold til krav om 6x inntekt kan jeg låne over denne summen.

Er det realistisk? Jeg kan ikke så mye om reglene omkring sekundærbolig, samt skatt med tanke på utleie. Er kjent med at jeg må skatte mer dersom jeg selger leilighet 1 uten å bo i den siste 12 mnd.

Anonymkode: 27896...2bd

Les deg litt opp. Det er 22% skatt på utleie etter utgifter er trekt fra. (Lån regnes ikke som utgift med tanke på skatten.) 

Et regnestykke kan se slik ut:

Innkommende husleie: 10000kr

Kommunale utgifter og renovasjon: 1000kr

Fellesutgifter (den delen som går på regnskap, rehold, varmtvann osv): 1300

Skattemessig overskudd: 7700kr

Skatt 22%: 1694kr

Det gunstige med å leie ut, er at nødvendig vedlikehold kan trekkes av på skatten i sin helhet etter 5 år.

På den mer ugunstige siden må du betale 22% i skatt av gevinsten når du selger leiligheten.

Anonymkode: a9357...c35

[AnonymBruker]

Med 650 000 kr i inntekt vil du kunne låne 3 250 000 kr, forutsatt at du ikke har andre lån, barn, bil, hytte eller annet som er dyrt å drifte/betale for. Med disse to leilighetene vil du ha 2,9 m i lån, noe som er innafor rent teoretisk.

Men, to boliger vil som regel koste mye mer enn én bolig til samme verdi. Her hjelper det sikkert at du får inn leieinntekt og har ekstra inntekt på 100 000 kr i året. Jeg tror ikke banken regner med mer enn 10 husleier i året som sikker inntekt, om ikke enda færre, da man fort kan stå uten leietaker eller betalt husleie.

Du må sette opp et regneark med ulike scenarier. Sett en realistisk husleie på boligen du leier ut, samt en realistisk ekstrainntekt. Husk å inkludere skatt på leieinntekt og økt formueskatt. Banken vil ta utgangspunkt i SIFO-budsjettet for å regne hvor mye penger du trenger for å leve. Selv om du skulle mene at dette budsjettet er for høyt, så vil det være risikabelt for banken å ta utgangspunkt i et lavere budsjett når du skal eie to boliger. Så pass på at du har råd med dette budsjettet.

Dekker leieinntekten kostnadene? Hvor mange måneder i året tåler du å ikke ha leieinntekt? Hva om felleskostnader øker på begge boliger? Har du råd til renteoppgang? Har du bufferkonto for vedlikehold og akutte ting som må fikses? Hvordan er leiemarkedet, er det enkelt å få leid ut? Hva leies lignende boliger ut for? Du må vise banken at du har tatt høyde for alt, og har råd til det. Dokumenter det.

EK er godt innafor så lenge du ikke bor i Oslo.

Andre ting du bør tenke over:

- Utsikter til lønnsøkning (jeg tror lønna di i seg selv kan være noe lav mtp. risikoen du tar på deg). Er du i en bransje hvor man forhandler lønn selv, er lønn basert på ansiennitet, tar du for tiden studiepoeng som vil hjelpe å få høyere lønn? Hva sier statistikken om lønn i din bransje, hva tjener du kontra hva du burde tjent?

- Hva gjør du om du må selge en bolig raskt? Du skal eie sammen med en annen person, som gjør at du har mindre spillerom for å ta avgjørelser på egen hånd. Skal dere ha en avtale om at boligen skal selges tvert én av partene ønsker det? Eller kan det skje at kompisen nekter og du må gjennom en juridisk prosess for å få boligen solgt? Hva om du må selge utleieboligen før du har rukket å bo der 1 år på nytt? Hva om en av dere vil kjøpe ut den andre, f.eks om dere får kjæreste? Hva om dere ikke går overens? Ikke vær naiv her, det kan være veldig annerledes å bo med noen enn man har forestilt seg.

- Hva skjer om kompisen din ikke betaler for seg? Enn om leietaker ikke betaler?

- Hva gjør du om du blir langtidssykemeldt og må over på aap? Enn om du mister jobben, er det enkelt å få ny? Har du uføreforsikring?

Dette er ikke nødvendigvis spørsmål banken spør om, de er opptatt av fakta og realiteten i dag. Men det kan være positivt for deg at du har tatt høyde for alt dette, samt at alle disse spørsmålene kan gjøre deg mer bevisst på om du faktisk har lyst til å ta denne sjansen.

Anonymkode: a0892...429

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Les deg litt opp. Det er 22% skatt på utleie etter utgifter er trekt fra. (Lån regnes ikke som utgift med tanke på skatten.) 

Et regnestykke kan se slik ut:

Innkommende husleie: 10000kr

Kommunale utgifter og renovasjon: 1000kr

Fellesutgifter (den delen som går på regnskap, rehold, varmtvann osv): 1300

Skattemessig overskudd: 7700kr

Skatt 22%: 1694kr

Det gunstige med å leie ut, er at nødvendig vedlikehold kan trekkes av på skatten i sin helhet etter 5 år.

På den mer ugunstige siden må du betale 22% i skatt av gevinsten når du selger leiligheten.

Anonymkode: a9357...c35

Nyttig, takk! 

Betyr det at enkel oppussing som gjøres rett før utleie kan trekkes fra skatt, eller må det gjøres underveis i utleieforholdet?

TS

Anonymkode: 27896...2bd

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Med 650 000 kr i inntekt vil du kunne låne 3 250 000 kr, forutsatt at du ikke har andre lån, barn, bil, hytte eller annet som er dyrt å drifte/betale for. Med disse to leilighetene vil du ha 2,9 m i lån, noe som er innafor rent teoretisk.

Men, to boliger vil som regel koste mye mer enn én bolig til samme verdi. Her hjelper det sikkert at du får inn leieinntekt og har ekstra inntekt på 100 000 kr i året. Jeg tror ikke banken regner med mer enn 10 husleier i året som sikker inntekt, om ikke enda færre, da man fort kan stå uten leietaker eller betalt husleie.

Du må sette opp et regneark med ulike scenarier. Sett en realistisk husleie på boligen du leier ut, samt en realistisk ekstrainntekt. Husk å inkludere skatt på leieinntekt og økt formueskatt. Banken vil ta utgangspunkt i SIFO-budsjettet for å regne hvor mye penger du trenger for å leve. Selv om du skulle mene at dette budsjettet er for høyt, så vil det være risikabelt for banken å ta utgangspunkt i et lavere budsjett når du skal eie to boliger. Så pass på at du har råd med dette budsjettet.

Dekker leieinntekten kostnadene? Hvor mange måneder i året tåler du å ikke ha leieinntekt? Hva om felleskostnader øker på begge boliger? Har du råd til renteoppgang? Har du bufferkonto for vedlikehold og akutte ting som må fikses? Hvordan er leiemarkedet, er det enkelt å få leid ut? Hva leies lignende boliger ut for? Du må vise banken at du har tatt høyde for alt, og har råd til det. Dokumenter det.

EK er godt innafor så lenge du ikke bor i Oslo.

Andre ting du bør tenke over:

- Utsikter til lønnsøkning (jeg tror lønna di i seg selv kan være noe lav mtp. risikoen du tar på deg). Er du i en bransje hvor man forhandler lønn selv, er lønn basert på ansiennitet, tar du for tiden studiepoeng som vil hjelpe å få høyere lønn? Hva sier statistikken om lønn i din bransje, hva tjener du kontra hva du burde tjent?

- Hva gjør du om du må selge en bolig raskt? Du skal eie sammen med en annen person, som gjør at du har mindre spillerom for å ta avgjørelser på egen hånd. Skal dere ha en avtale om at boligen skal selges tvert én av partene ønsker det? Eller kan det skje at kompisen nekter og du må gjennom en juridisk prosess for å få boligen solgt? Hva om du må selge utleieboligen før du har rukket å bo der 1 år på nytt? Hva om en av dere vil kjøpe ut den andre, f.eks om dere får kjæreste? Hva om dere ikke går overens? Ikke vær naiv her, det kan være veldig annerledes å bo med noen enn man har forestilt seg.

- Hva skjer om kompisen din ikke betaler for seg? Enn om leietaker ikke betaler?

- Hva gjør du om du blir langtidssykemeldt og må over på aap? Enn om du mister jobben, er det enkelt å få ny? Har du uføreforsikring?

Dette er ikke nødvendigvis spørsmål banken spør om, de er opptatt av fakta og realiteten i dag. Men det kan være positivt for deg at du har tatt høyde for alt dette, samt at alle disse spørsmålene kan gjøre deg mer bevisst på om du faktisk har lyst til å ta denne sjansen.

Anonymkode: a0892...429

Takk for svært utfyllende svar! Tar med meg mye fra dette, og skal sette opp budsjett.

Bor ikke i Oslo. Leiligheten ligger i annen by og er attraktiv, tvilsomt at jeg vil få problemer med å leie ut og med salg. 

Det er jo et sjansespill, noe jeg er fullt klar over. Totalt sett er det tvilsomt at jeg vil gå i minus, men muligheten er jo der. Alternativt kan jeg selge leiligheten nå, og legge alle midler inn i en ny bolig. Dette vil derimot bety at jeg selger i et «lavt» marked. På den positive siden vil jeg kunne bo billig de neste årene og ha gode muligheter til å spare og investere i aksjefond ol. 

 

TS

Anonymkode: 27896...2bd

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (På 12.1.2025 den 19.07):

Eier 50% i en leilighet i dag, hvor lånet mitt er på 1,5 millioner. Vil flytte, og leie ut denne. 

 

Anonymkode: 27896...2bd

Eier du leiligheten sammen med noen andre?

Anonymkode: a8537...f9c

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Eier du leiligheten sammen med noen andre?

Anonymkode: a8537...f9c

Ja. 

 

TS

Anonymkode: 27896...2bd

[Cartman]

Jeg ville ikke gjort det. Det er ikke lurt å kjøpe på topp og særlig ikke i den tiden vi er inne i. Det amerikanske aksjemarkedet er sterkt overpriset, inflasjonen er ikke under kontroll og jeg vil tro den vil bli verre med Trump tariffer. Tror vi fortsatt har omvendt rentekurve og det er heller ikke bra. Dette er ikke tidspunktet å ta opp mye gjeld.

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (22 timer siden):

Ja. 

 

TS

Anonymkode: 27896...2bd

Hva gjør du den dagen den andre eieren krever sameiet oppløst?

Anonymkode: a8537...f9c