litt spm ang kjøp av leilighet...

[Gjest lille spire]

Jeg og samboeren har tenkt å kjøpe oss leilighet, så jeg lurer på noen ting...

Hva er egentlig forskjellen mellom selveier og andels leilighet?

Har jeg forstått det riktig, at til selveier er det ingen fellesgjeld - det man betaler for leiligheten er det den koster og er verdt.

Mens til andelsleilighet har man fellesgjeld som et lån hos borettslaget, pluss det man betaler for leiligheten og det blir verdien av leiligheten..... ?? Skjønte dere dette? Stemmer det? :-?

Også lurte jeg på dette med såkalt innskuddsleiligheter..

Vi har sett på noen nye leiligheter der innskuddet er på ca 500 000,- og fellesgjelden ca 1400 000,- Fellesgjelden er i husbanken - 8 avdragsfrie år.

Dette virker for meg som en fin ting for oss, siden vi ikke har noe særlig med egenkapital, og ikke kausjonister.

Men jeg har noe i bakhodet som sier at sånne leiligheter ikke er så lurt å kjøpe...... Tror jeg har hørt folk si det eller noe sånt.. :-? ....

Hva er deres mening?

Har noen her erfaring med det?

Og dette med skattefradrag på huslån....... Er det hele summen med renter man kan trekke av på skatten, eller bare en viss prosent??

Blir kjempeglad for all hjelp jeg kan få. :bukke:

[Gjest Anonymous]

For å ta det siste først - du får 28% skattefradrag av rentene på boliglånet.

Resten av dine spm finner du greit svar på i denne http://forum.kvinneguiden.no/viewtopic.php...andelsleilighet tråden.

[Twigi]

Jeg er litt usikker på dette, men svarer deg likevel, så kan du eventuelt sjekke nærmere:

Det er en forskjell på borettslagsleiligheter og andelsleiligheter, jeg tror den er følgende:

I et borettslag kjøper du retten til å bo i den aktuelle leiligheten.

Men andelsleilighet så tror jeg du bare kjøper en andel (aksje) i et bygg, og så får du rett til å bo i en leilighet....,men jeg tror ikke du har rett på en spesiell leilighet :-? Tror det er noe i nærheten av at bygningen er et slags aksjeselskap, og de som har aksjer får lov til å disponere leilighet. Dette vet nok banken, for bankene er ikke særlig ivrige på å låne ut penger hvis ikke de får pant i en konkret leilighet.

Innskuddsleilighet vet jeg ikke hva er.

En av grunnene til at selveierleiligheter er så dyre, er nettopp det at du har fullt og helt eierskap til dem. Borettslagsleiligheter er noe mer usikre, men er likevel det tryggeste alternativet, etter min mening.

Aksjeleiligheter/andelsleiligheter og innskuddsleiligheter har mer uklare eierforhold, og dermed større usikkerhet for boligkjøpere. Jeg tror det er større fare for å bli lurt her, men det kan være min uvitenhet/skepsis er større enn nødvendig.

Uansett, lykke til!

[vilde]

Man kjøper ikke en aksje i en andelsleilighet, det heter Aksjeleilghet. Det som er beskrevet som andelslelighet over her er altså aksjeleilighet.

Fellesgjeld på 1,4 mill og 8 avdragsfrie år er absolutt ikke å anbefale etter min mening, da får du ikke betalt ned noe på fellesgjelden i det hele tatt. Spørs selvsagt hvor mange år en har tenkt å bo etc.

[Laban]

Hva er egentlig forskjellen mellom selveier og andels leilighet?

Har jeg forstått det riktig, at til selveier er det ingen fellesgjeld - det man betaler for leiligheten er det den koster og er verdt.

Mens til andelsleilighet har man fellesgjeld som et lån hos borettslaget, pluss det man betaler for leiligheten og det blir verdien av leiligheten..... ??

Den linken til en anne tråd her beskrev det hele veldig godt. Unntatt det med fellesgjeld.

Det kan godt være fellesgjeld på selveier-leiligheter, men det er ikke like vanlig som på aksje/andelsleiligheter. Fellesgjeld og eieform har ingenting med hverandre å gjøre!

Men du har rett i at for å finne "reell pris", skal fellesgjeld legges til kjøpesummen.

[Tvilling76]

For ikke å si noe feil gikk jeg likesågodt inn på NEF's (Norges Eiendomsmeglerforbund) hjemmesider og fant følgende informasjon:

Boligtyper

Du skal ikke ha beveget deg lenge ute på eiendomsmarkedet før uttrykk som andelsleilighet, selveierbolig, obligasjonsleilighet, borettslagsleilighet m.m. dukker opp. Uttrykkene henviser til eierformen. For deg som kjøper er det viktig å vite hva de forskjellige eierformer innebærer før du går til anskaffelse av en ny bolig.

Selveierbolig

Selve hustypen sier ingen ting om eierformen. Både leiligheter, rekkehus, tomannsboliger og eneboliger kan være selveiet. En annen betegnelse for selveierleilighet er eierleilighet eller eierseksjon.

Du har full eierett over en selveierbolig. Vanligvis kan du kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt.

Beviset for at du er eier av en selveierbolig er et skjøte. Skjøtet tinglyses i et offentlig register - grunnboken. Grunnboken finner du hos sorenskriveren eller byskriveren i den enkelte kommune. Grunnboken angir hvem som er rettmessig eier av eiendommen og hvor mye eiendommen er belånt med. Grunnboken gir også opplysninger om det er spesielle avtaler knyttet til eiendommen.

Dersom den aktuelle selveierboligen inngår i et sameie (f eks er en seksjon i en boligblokk), må du sørge for å få opplyst fellesutgiftenes størrelse og hva de dekker. Be om å få siste årsberetning med regnskap samt budsjett for inneværende år før du gjør avtale om kjøp. Videre må du også be om å få vedtektene for boligsameiet før du bestemmer deg.

Borettslagsleilighet

Borettslagsleilighet er det samme som en andelsleilighet.

Leilighetene eies av et borettslag. Borettslaget leier ut boliger til andelseierne. Du blir andelseier i borettslaget ved å kjøpe en andel med et tilknyttet borettsinnskudd. Til andelen og borettsinnskuddet er det knyttet leierett til en leilighet i borettslaget.

Det blir opprettet en leiekontrakt på leiligheten. Be om å få utlevert husordensregler.

Leilighetens verdi er det du betaler for leiligheten pluss andel av fellesgjeld.

Det er viktig å sjekke borettslagets økonomi. Be om å få utlevert årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år før du inngår avtale om kjøp. Dersom du ikke selv vet hvordan du regner ut din andel av fellesgjelden, så få f.eks. en statsautorisert eiendomsmegler til å hjelpe deg med dette før avtale inngås.

Din andel av fellesgjelden betales gjennom husleien. I tillegg dekker husleien fellesutgifter som vaktmester, offentlige avgifter, strøm i fellesrom osv. Det fremgår av regnskap og budsjett hvilke poster fellesutgiftene dekker.

Det kan også være lurt å sjekke om borettslaget får dekket sine ubetalte krav først hvis en leilighet må selges ved tvang. I motsatt fall kan borettslaget risikere å gå konkurs.

Opplysninger om heftelser på en borettslagsleilighet kan du få hos den banken som besitter disse adkomstdokumentene til leiligheten. Har selgeren av leiligheten adkomstdokumentene selv, er disse ikke belånt. Når du belåner adkomstdokumentene som sikkerhet for den gjeld du opptar for å finansiere kjøpet, vil banken forlange å få adkomstdokumentene til leiligheten i sin besittelse som sikkerhet for lånet.

Aksjeleilighet

En aksjeleilighet er mye lik en borettslagsleilighet. Men i motsetning til å kjøpe en andel kjøper du en aksje med tilknyttet leierett til en bestemt bolig. Du blir medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene. Som regel kan aksjene (med tilhørende leierett til boligen) selges fritt for markedspris, men det kan være avtalte former for forkjøpsrett. Be om kopi av de samme dokumentene som for borettslagsleiligheter.

Ved kjøp skal aksjen transporteres til kjøperen. En aksje kan også deponeres hos f.eks. bank som sikkerhet for lån.

Prisen for en aksjeleilighet regnes ut på samme måte som for en borettslagsleilighet. Kostnadene ved overdragelse av en aksjeleilighet er som oftest de samme som kostnadene ved overdragelse av en borettslagsleilighet.

Obligasjonsleilighet

"Kjøper" du en obligasjonsleilighet får du i realiteten kun rett til å leie en leilighet mot å yte gårdeieren et lån. Som sikkerhet skal du ha en pantobligasjon i eiendommen pålydende det betalte beløp. Vær klar over at dersom du kjøper obligasjonen for mer enn obligasjonen pålyder, risikerer du å tape forskjellen mellom pålydende og det du har betalt. Dersom gårdeieren bestemmer seg for å innløse obligasjonen, har gårdeieren nemlig kun plikt til å innløse denne for pålydende.

Det har i de senere årene vært mange som har tapt store beløp på at de har betalt mer enn pålydende for såkalte obligasjonsleiligheter, og ikke oppnådd å få tilbake det opprinnelig betalte beløp. Ved "kjøp" av en obligasjonsleilighet skal det opprettes en egen leiekontrakt mellom gårdeieren og leietager. En kontrakt er uoppsigelig inntil fem år etter at leiligheten første gang ble leiet ut som obligasjonsleilighet, eller til det årstall som er oppgitt i kontrakten. I denne perioden har du rett til å selge leiligheten eller til å leie denne ut i opptil to år.

En eventuell kjøper eller leier må likevel godkjennes av utleier.

***

Når det gjelder beregning av lån til bolig med fellesgjeld er det viktig å vite at banken legger til fellesgjelden ved evnt beregning. Dvs at kjøper du en bolig til 1.000.000,- og den har en fellesgjeld på 100.000,- gir du egentlig 1,1 mill for den. Mange banker opererer med at du må ha 20% av leiligheten i EK dvs på denne så regner de at du får 80% lån av 1,1 mill, ikke av 1 mill selv om det er det du skal betale for leiligheten.

I deres eksempel blir det

500.000,- (innskudd)

1.400.000,- (fellesgjeld)

Reell verdi av boligen er 1,9 millioner.

20% EK av dette blir 380.000,-. Altså må du ha 380.000,- i EK for å få lån innenfor 80% grensen....