Er Norge i en boble?

[AnonymBruker]

Skjønner ikke helt hva du mener med det jeg uthevet? Det kommer jo helt ann på motivasjonen for å kjøpe. Om en kjøper en bolig som investering, så kjøper man ikke bolig når markedet er på topp som nå, det ville bare vært dust. Prisene har steget over 9% dette året, og det er overoptimisme i markedet. Om du så ikke kommer noe "krakk" som mange snakker om, så kommer prisene til å korrigere seg etterhvert. Men uansett, skjønner ike hva du mener med utsagnet ditt (det jeg uthevet). Man har jo absolutt noe på boligmarkedet å gjøre til tross. Det er bare det at man har sansen for en god investering i stedet for å gå i tap

Ingen vet om du har nådd toppen ennå. Det er altfor mange variabler som spiller inn. Slik situasjonen er i dag er ikke boligprisene på toppen. Det blir derimot andre boller om styringsrenten går opp, boligskatten går opp, skattefradraget for renter går vekk, staten bestemmer seg for at 100% av ligningsverdien til boligen din blir brukt for å bestemme formuesskatten eller om det det går litt dårligere med den norske økonomien.

Vi kan selvfølgelig gjette hvor boligmarkedet skal gå, noen kan til og med komme med kvalifisert gjetting. Men ingen vet.

Men for å svare mer direkte på spørsmålet ditt. Ja, hvis en skal drive med boliginvesteringer så kjøper man ikke nå hvis en tror at markedet skal ned. Men de fleste av oss har ingen peiling på hvor markedet skal gå, og kjøper ikke bolig som investeringsobjekt.

[Gjest Marregutt]

Ingen vet om du har nådd toppen ennå. Det er altfor mange variabler som spiller inn. Slik situasjonen er i dag er ikke boligprisene på toppen. Det blir derimot andre boller om styringsrenten går opp, boligskatten går opp, skattefradraget for renter går vekk, staten bestemmer seg for at 100% av ligningsverdien til boligen din blir brukt for å bestemme formuesskatten eller om det det går litt dårligere med den norske økonomien.

Vi kan selvfølgelig gjette hvor boligmarkedet skal gå, noen kan til og med komme med kvalifisert gjetting. Men ingen vet.

Men for å svare mer direkte på spørsmålet ditt. Ja, hvis en skal drive med boliginvesteringer så kjøper man ikke nå hvis en tror at markedet skal ned. Men de fleste av oss har ingen peiling på hvor markedet skal gå, og kjøper ikke bolig som investeringsobjekt.

Jeg har lyst til å kjøpe min første bolig som investeringsobjekt. Men prisene nå er nærmest historisk høye. Og de (i oslo spesielt) står snart ikke i forhold til reallønna lenger. Så jeg er temmelig sikker på at markedet kommer til å roe seg snart. Selvfølgelig stiger prisene generelt over tid, men kortsiktig sett så tror og håper jeg at det snart skal ned. Det er selvfølgelig mange variabler som spiller inn. Men det er visse nøkkel-indikatorer som peker på en mulig boble spør du meg

[Sissan9]

Det var ikke boligkrakk i 2008. Det var usikkerhet ute i verden, noe som medførte at mange kjøpere satte seg på gjerdet. Dermed fikk ikke boligselgerne kvittet seg med sine boliger, og noen - som hadde dårlig tid - måtte selge under det som var prisantydning fra året før. De færreste solgte til lavere pris enn de hadde kjøpt for, og tapte derfor ikke penger direkte.

I november 1987 derimot, DA startet et boligkrakk som varte i nær 5 år før prisene igjen snudde oppover. Bankene oppjusterte krav til egenkapital, rentene for i været (14%) og arbeidsledigheten steg. Mange måtte selge boligene sine til langt lavere pris enn de hadde kjøpt og belånt den for, og satt igjen med hundretusener i lån uten sikkerhet. Siden har prisene gått jevnt oppover, men markedet har stoppet opp to ganger - i 2004 og i 2008.

Når det gjelder om dette er tidspunktet å kjøpe på avhenger det av tre ting:

1. Tidsperspektivet på boligen. Skal du bo der over 10 år, er sannsynligheten høy for at prisen vil stige uansett hva som skjer i boligmarkedet. Har du et 3-årsperspektiv på den aktuelle boligen, er bildet mer usikkert.

2. Egenkapitalen din. Har du god egenkapital og et langsiktig perspektiv, er det helt greit å kjøpe nå

3. Betalingsevnen din i forhold til lånet. Tåler du en renteoppgang over en 5-10 års periode på 4-5% uten at det tvinger deg til å selge, står du i en god situasjon. Du bør også hensynta at du og evt. samboer kan bli arbeidsledige i perioden.

Det er aldri noen garantier, men boligmarkedet er et av de mest stabile investeringsmarkedene vi har når det gjelder vekst av verdier over tid. Men igjen - man må evne å se ting i lange perspektiver. Og man må ha råd til å tape noen "papirpenger" i perioder.

[AnonymBruker]

Det var ikke boligkrakk i 2008. Det var usikkerhet ute i verden, noe som medførte at mange kjøpere satte seg på gjerdet. Dermed fikk ikke boligselgerne kvittet seg med sine boliger, og noen - som hadde dårlig tid - måtte selge under det som var prisantydning fra året før. De færreste solgte til lavere pris enn de hadde kjøpt for, og tapte derfor ikke penger direkte.

I november 1987 derimot, DA startet et boligkrakk som varte i nær 5 år før prisene igjen snudde oppover. Bankene oppjusterte krav til egenkapital, rentene for i været (14%) og arbeidsledigheten steg. Mange måtte selge boligene sine til langt lavere pris enn de hadde kjøpt og belånt den for, og satt igjen med hundretusener i lån uten sikkerhet. Siden har prisene gått jevnt oppover, men markedet har stoppet opp to ganger - i 2004 og i 2008.

Når det gjelder om dette er tidspunktet å kjøpe på avhenger det av tre ting:

1. Tidsperspektivet på boligen. Skal du bo der over 10 år, er sannsynligheten høy for at prisen vil stige uansett hva som skjer i boligmarkedet. Har du et 3-årsperspektiv på den aktuelle boligen, er bildet mer usikkert.

2. Egenkapitalen din. Har du god egenkapital og et langsiktig perspektiv, er det helt greit å kjøpe nå

3. Betalingsevnen din i forhold til lånet. Tåler du en renteoppgang over en 5-10 års periode på 4-5% uten at det tvinger deg til å selge, står du i en god situasjon. Du bør også hensynta at du og evt. samboer kan bli arbeidsledige i perioden.

Det er aldri noen garantier, men boligmarkedet er et av de mest stabile investeringsmarkedene vi har når det gjelder vekst av verdier over tid. Men igjen - man må evne å se ting i lange perspektiver. Og man må ha råd til å tape noen "papirpenger" i perioder.

Jeg er enig med det meste du sier, men ikke det jeg har markert med fet skrift. Historisk sett har boligmarkedet gitt negativ realavkastning.

Med et langtidsperspektiv, hva får så mange til å tro at noen vil betale (i dagens verdi av kronen) mer for et hus kjøpt i dag, om mange år?Sannsynligvis vil det bli billigere å bygge hus i fremtiden (ny teknologi), og husene vil være større og flottere enn de vi har i dag (som alt annet - vi forventer en annen standard enn for 50 år siden).

[Gjest Marregutt]

Jeg er enig med det meste du sier, men ikke det jeg har markert med fet skrift. Historisk sett har boligmarkedet gitt negativ realavkastning.

Med et langtidsperspektiv, hva får så mange til å tro at noen vil betale (i dagens verdi av kronen) mer for et hus kjøpt i dag, om mange år?Sannsynligvis vil det bli billigere å bygge hus i fremtiden (ny teknologi), og husene vil være større og flottere enn de vi har i dag (som alt annet - vi forventer en annen standard enn for 50 år siden).

Man kan jo ikke spå fremtiden, i såfall ville all slags spekulasjon i markeder umulig. Da kunne alle tjent seg søkkrike på et blunk, og samfunnet ville kollapset. Men personen har rett i det han sier, og det har vist seg gjennom historiske data at boligmarkedet ER det mest sikre investeringsmessig når det gjelder generell langsikitg vekst. Så skal du plassere penga et sted, så plasser dem i eiendom

[AnonymBruker]

Man kan jo ikke spå fremtiden, i såfall ville all slags spekulasjon i markeder umulig. Da kunne alle tjent seg søkkrike på et blunk, og samfunnet ville kollapset. Men personen har rett i det han sier, og det har vist seg gjennom historiske data at boligmarkedet ER det mest sikre investeringsmessig når det gjelder generell langsikitg vekst. Så skal du plassere penga et sted, så plasser dem i eiendom

Det er spørs hvordan du definerer vekst. Jeg definerer det som avkastning over inflasjonen. Boligmarkedet har historisk sett gitt avkastning under inflasjonsnivået og dermed ikke produsert vekst i det hele tatt.

[Gjest Marregutt]

Det er spørs hvordan du definerer vekst. Jeg definerer det som avkastning over inflasjonen. Boligmarkedet har historisk sett gitt avkastning under inflasjonsnivået og dermed ikke produsert vekst i det hele tatt.

Det er greit nok det, men det er fortsatt den sikreste langsiktige investeringen historisk sett. Over eller under inflasjonsnivået er irrelevant her. Det jeg argumenterte for er at ja, i et langsiktig perspektiv så er bolig den tryggeste investeringen med tanke på vekst. Her mener jeg vekst som i avkastningen du oppnår ved salg. Kan du vise til kilde som viser at inflasjonsnivået historisk ligger over boligprisveksten? I såfall ville jo bolig vært en elendig investering, noe jeg ikke kan se for meg

[AnonymBruker]

Det er greit nok det, men det er fortsatt den sikreste langsiktige investeringen historisk sett. Over eller under inflasjonsnivået er irrelevant her. Det jeg argumenterte for er at ja, i et langsiktig perspektiv så er bolig den tryggeste investeringen med tanke på vekst. Her mener jeg vekst som i avkastningen du oppnår ved salg. Kan du vise til kilde som viser at inflasjonsnivået historisk ligger over boligprisveksten? I såfall ville jo bolig vært en elendig investering, noe jeg ikke kan se for meg

Bolig burde ikke være en investering pga økt boligverdi (hvis du har langtidsperspektiv. Men innen en kort tidsramma kan alt skje). Bolig er en investering fordi du slipper å betale leie. Det sier seg vel selv at ingen vil kjøpe en bolig bygd i dag, til samme pris om 50 år (i dagens verdi av kroner)?

Jeg hadde grafer i en bok for studiene i fjor, men finner ingenting når jeg søker på nettet nå.

[Gjest Marregutt]

Bolig burde ikke være en investering pga økt boligverdi (hvis du har langtidsperspektiv. Men innen en kort tidsramma kan alt skje). Bolig er en investering fordi du slipper å betale leie. Det sier seg vel selv at ingen vil kjøpe en bolig bygd i dag, til samme pris om 50 år (i dagens verdi av kroner)?

Jeg hadde grafer i en bok for studiene i fjor, men finner ingenting når jeg søker på nettet nå.

hehe, søker på nettet, og finer lite historisk statistikk om boligprisvekst jeg også. Men jeg kan ikke se for meg hvordan du mener at boligprisveksten ligger under inflasjonsnivået? Da ville jo alle boliger gått i tap, altså tapt verdi over tid. Bolig er ikke en investeringer for di slipper å betale leie. Bolig er en investering fordi man kjøper seg noe som mest sannsynlig vil stige i verdi.

Hvorvidt boligen er bygd i dag er irrelevant, man ser jo hus og villaer bygd på 50 og 60 tallet og før gå for enorme summer, som er langt over hva de kostet i byggeåret.

Og hva mener du at bolig ikke burde være en investering på grunn av økt boligverdi? Det er jo derfor man investerer i bolig, nettop på grunn av økt boligverdi. Så det du mener er at bolig rett og slett ikke bør være en investering? Hvorfor synes du ikke det? JEg synes det er ett ypperlig investerngsobjekt

[AnonymBruker]

Jeg vet ikke hvor du får informasjonen din fra, men rett er det ikke.

For det første, boligprisene sank ikke i 2008. De sank med 4.2% fra toppen i 2007 til begynnelsen i 2008, men det kvalifiserer ikke til "mini-krakk" engang. I 2008, som du mener var det verste året på over 30 år, steg boligprisene med 2.7%.

August 2008 sank boligprisene med mer enn det du antyder enkelte steder i landet, for hadde vi solgt leiligheten vår i begynnelsen på august ville vi fått nærmere 1,7 for den men på grunn av dette krakket som kom fikk vi bare 1,35 for den. Så kom ikke her og si at det ikke var mer enn 4,2 prosent for vi snakker faktisk om ca 20 % nedgang, og det bare på noen uker.

[Gjest Marregutt]

August 2008 sank boligprisene med mer enn det du antyder enkelte steder i landet, for hadde vi solgt leiligheten vår i begynnelsen på august ville vi fått nærmere 1,7 for den men på grunn av dette krakket som kom fikk vi bare 1,35 for den. Så kom ikke her og si at det ikke var mer enn 4,2 prosent for vi snakker faktisk om ca 20 % nedgang, og det bare på noen uker.

Det var ikke noe krakk. Bare kjøperne som satt på gjerdet som det sies over her

[AnonymBruker]

hehe, søker på nettet, og finer lite historisk statistikk om boligprisvekst jeg også. Men jeg kan ikke se for meg hvordan du mener at boligprisveksten ligger under inflasjonsnivået? Da ville jo alle boliger gått i tap, altså tapt verdi over tid. Bolig er ikke en investeringer for di slipper å betale leie. Bolig er en investering fordi man kjøper seg noe som mest sannsynlig vil stige i verdi.

Hvorvidt boligen er bygd i dag er irrelevant, man ser jo hus og villaer bygd på 50 og 60 tallet og før gå for enorme summer, som er langt over hva de kostet i byggeåret.

Og hva mener du at bolig ikke burde være en investering på grunn av økt boligverdi? Det er jo derfor man investerer i bolig, nettop på grunn av økt boligverdi. Så det du mener er at bolig rett og slett ikke bør være en investering? Hvorfor synes du ikke det? JEg synes det er ett ypperlig investerngsobjekt

Hvis boliger kontinuerlig hadde slått inflasjonen hadde det vært umulig for 99.99999% av folket å kjøpe bolig. Vi ville hatt en Eksponentiell vekst over inflasjonsnivået.

Ta et eksempel:

Hvis boligverdiene øker med 3% over inflasjonsnivået de neste 100 årene, vil en bolig som i dag koster 3 millioner, koste 57.65 millioner kroner (i dagens kroneverdi) om 100 år. Tror du noe lignende kommer til å skje? Jeg tror ikke det!

[Gjest Marregutt]

Hvis boliger kontinuerlig hadde slått inflasjonen hadde det vært umulig for 99.99999% av folket å kjøpe bolig. Vi ville hatt en Eksponentiell vekst over inflasjonsnivået.

Ta et eksempel:

Hvis boligverdiene øker med 3% over inflasjonsnivået de neste 100 årene, vil en bolig som i dag koster 3 millioner, koste 57.65 millioner kroner (i dagens kroneverdi) om 100 år. Tror du noe lignende kommer til å skje? Jeg tror ikke det!

Ok, når jeg ser regnestykket ditt, så gir jeg deg den. Men sier du deg enig i at bolig er det tryggeste investeringsobjektet over langsikt, eller er du uenig? Var jo det diskusjonen vr i utgangspunktet dreide seg om, hehe

[Gjest strykebrett]

Steinar Holen og flere med han mener at det kan se skummelt ut framover. DN hadde to artikler i dag om en skremmende utvikling i gjeldsgraden i den norske befolkningen. Generelt er jo ikke økonomene enige, men de som har best peil på makro sier at man må passe seg for å låne mye i alle fall, så det er sikkert ikke dumt.

[AnonymBruker]

Det er nok det tryggeste investeringsobjektet en kan ha, men det er nok ikke den sikreste investeringen. Jeg ville sagt at bankinnskudd eller obligasjoner er sikrere investeringer. Aksjer (indeksfond i flere markeder, ikke bare det norske) er nok den tryggeste måten å investere penger på hvis en ønsker at realverdien av pengene skal vokse.

Men, å investere i bolig kan være fornuftig! Det er en enkel og grei måte å spare penger på. Det er bedre enn å ikke spare (som for mange blir alternativet)!

[Sissan9]

Konsumprisindeksen er det beste målet vi har på inflasjon i Norge ifølge SSB

Siden 1985 har KPI steget med 70poeng (altså ikke prosent), der indeks = 100 er satt til desember 1998.

KPI har steget med 30% siden 1998. (kilde)

Til sammenligning har boligprisene for alle typer boliger over hele landet steget fra et snitt på 10000 kr/kvm i 1998 til 27500 kr/kvm i år (kilde)

Det utgjør 275% vekst.

Jeg kan ikke se for meg andre trygge investeringer som kan gi tilsvarende avkastning på relativt kort sikt.

Inflasjonsmålet til Norges Bank har lenge vært 2,5%. Innskuddsrentene har lenge ligget rundt 3-4% på høyrente.

Boligprisene har lenge vokst med rundt 10% i året.

[Sissan9]

Hvis boliger kontinuerlig hadde slått inflasjonen hadde det vært umulig for 99.99999% av folket å kjøpe bolig. Vi ville hatt en Eksponentiell vekst over inflasjonsnivået.

Ta et eksempel:

Hvis boligverdiene øker med 3% over inflasjonsnivået de neste 100 årene, vil en bolig som i dag koster 3 millioner, koste 57.65 millioner kroner (i dagens kroneverdi) om 100 år. Tror du noe lignende kommer til å skje? Jeg tror ikke det!

Bestefar kjøpte enebolig for bare 50 år siden for kr 50 000. Hadde du fortalt ham at den i dag skulle selges for 3-4 millioner ville de nok ikke trodd deg heller... Og nei, den er ikke bygget om, bare vedlikeholdt helt normalt.

[Sissan9]

Med et langtidsperspektiv, hva får så mange til å tro at noen vil betale (i dagens verdi av kronen) mer for et hus kjøpt i dag, om mange år?Sannsynligvis vil det bli billigere å bygge hus i fremtiden (ny teknologi), og husene vil være større og flottere enn de vi har i dag (som alt annet - vi forventer en annen standard enn for 50 år siden).

Helt enig i det jeg har uthevet her.

Utfordringen du ikke adresserer med disse nye husene er at de må plasseres et sted. Og på attraktive tomter ligger det allerede boliger. Som har en beliggenhet som gjør dem etterspurte bare pga tomta. Slik er det jo allerede, det selges boliger for millioner, der kjøper river alt som står og bygger nytt. Det er ikke få områder der det settes opp nyboliger pr dato, der tomtekostnaden er større enn byggekostnaden.

[AnonymBruker]

Jeg tror ikke det er noe lurt å sitte og vente på et krakk som ikke kommer. Husk at boligprisene i Norge tross alt er lave i forhold til andre land i Europa. Ja, det er dyrt sentralt i Oslo, men hvis man skal kjøpe noe tilsvarende i København/Stockholm/London/Paris er det enda dyrere. Til og med i Dublin, selv om prisene der har falt voldsomt, noen steder opp til 50%, DA kan man snakke om krakk. Men når boligene var voldsomt overpriset i utgangspunktet er det ikke annet å vente.

Etter min mening er det IKKE dyrt med bolig i Norge i forhold til andre land og i forhold til gjennomsnittlig lønn. I Norge ser alle på det som en selvfølge og nærmest rettighet at man skal kunne kjøpe egen bolig når man er 25 år. Sånn er det ikke i resten av verden.

Litt på siden av saken, men poenget mitt er vel at om du kjøper bolig som du har LYST til å bo i, som ligger rimelig nært sentrum/offentlig transport/noe annet attraktivt kan det vanskelig bli et tapsprosjekt. Om du da ikke må selge etter to år på et dårlig tidspunkt da. Men tenk langsiktig. Ikke spekulasjon.

Danmark har jo opplevd et stort krakk de siste årene, og prisene er langt lavere enn i Norge, gjerne halv pris. Jeg er enig i at man ikke skal sitte og vente på et krakk, men når det tross alt skjer nær Norge og i land som har relativt lik struktur på en del boligmarkedselementer, bør man ha det i minne.

[AnonymBruker]

http://www.dagbladet.no/2011/09/23/nyheter/okonomi/finanskrise/utenriks/lehman_brothers/18262832/

Jeg kan ikke noe om dette, og jeg vet det er se-og-hør-avisa der potensielle skandaler blir blåst opp, men det må jo være noe i dette?

(Handler ikke om Norge, men verdensøkonomien, som vi jo er en del av).

Takk for alle svar hittil! Jeg ønsker rett og slett ikke å kjøpe på topp, uansett om jeg har råd til det. Så indirekte ser jeg kanskje på bolig som investering, men ikke bevisst, har bare et ønske om å ikke gjøre noe dumt. Man kan tydeligvis spare betydelige summer på å være litt smart/kald.

Dumt å kjøpe bolig for 5 mill selv om man har råd til det, hvis den samme boligen er verdt 20% mindre et par måneder senere. Selv om boligen vil øke i verdi senere igjen, så har jeg jo fortsatt gjort noe dumt, og "tapt" ca. 1 million... PLUSS renter på lånet til den millionen. = uønsket og unødvendig.