Selveier eller Borettslag

[Gjest AnonymBruker]

Jeg og samboer er på utkikk etter å kjøpe bolig nå og vi har sett på selveier, men også borettslag. Jeg lurer på hva som er "best" for oss å kjøpe.

Ettersom vi var på en visning på en selveier, som det etterhvert KAN blir en del utgifter med, så ble vi egentlig litt småskeptisk til selveier, men nå må det legges til at denne boligen var fra tidlig 60 tallet da.

Vi er førstegangskjøpere og har ingen opparbeidet egenkapital enda og lurer derfor på om andel er "best" for oss. Eller om det bør gå fint om vi hadde funnet selveier som ikke var altfor gammelt heller.

Har sett på (nettet) ett par boliger som er innenfor vår prisklasse, men husleien er ofte noe høy. Altså, kommunale avgifter bl,a er jo dekket da. Men husleie på rundt 4000 er det vanlig? Jeg synest egentlig det er noe høyt da..

Vi bør gjerne se etter noe med litt lavere felles lån. Ja, jeg skjønner jo det at vi må se på hvert enkelt tilfelle om hva som inkluderer.

[Britt Banditt]

Hvis jeg skulle kjøpt leilighet så hadde jeg nok kjøpt borettslagsleilighet med lav fellesgjeld (ihvertfall ikke en av disse innskuddsleilighetene hvor f.eks. leiligheten koster 200 000,- og fellesgjelden er på 1 500 000,-).

[Gjest Mahareth]

Pass på når dere ser på husleia at det betales avdrag på fellesgjelda! Hvis ikke kan det bli mye dyrere når lånet ikke lenger er avdragsfritt. Se også etter noe med lavest mulig fellesgjeld.

[Gjest Feline.]

For det første så kan en selveier like gjerne være et borettslag. Tror det du mener er selveierleilighet eller andelsleilighet.

For det andre så er det lurt å kjøpe uten høye felleskostnader dersom man kjøper en andelsleilighet, jeg synes også 4000 hørtes mye ut. Husk du må se på totalprisen inkludert fellesgjelden. Det som er skummelt dersom fellesgjelden er høy er at dersom naboen din ikke betaler, så kan du bli ansvarlig for naboens gjeld, men det tror jeg ikke akkurat skjer ofte...

En annen ting er at på selveier kommer det dokumentavgift i tillegg på prisen, som gjerne er 2-3% av kjøpesummen, så da må man huske å regne med om man har råd til denne avgiften.

[Shade]

Jeg er ikke særlig begeistret for borettslag, problemet er at man ikke har fullstendig kontroll over hva som skjer med leiligheten siden det er et styre som kan ta avgjørelser angående renovering av våtrom, husleie, tv-pakke osv.

Selv om dere skulle finne en leilighet med lav leie er det ikke umulig at det blir hevet for å finansiere oppussing e.l. Om leiligheten har nyrenovert bad kan dere likevel oppleve at styret bestemmer seg for å pusse opp alle badene i blokken og så ender dere opp med dårligere løsning og høyere husleie uten at det er noe dere kan gjøre med det.

Siden det er første kjøpet ville jeg faktisk gått for noe som trenger litt oppussing. De er billigere og hvis resultatet ikke blir helt forferdelig tjener dere på det når dere skal selge den igjen (mer enn den vanlige prisøkningen)

Det er faktisk overaskende lett å legge nye gulv, tapetsere og male litt Nytt kjøkken er faktisk også ganske greit å få satt opp

Endret 15. mai 2010 av Shade

[Østlandet]

Jeg er av dem som er begeistret for borettslagsformen.

Men først....

En eierleilighet/boligsameie og en borett, er ikke det samme!!

I borettslag er det laget som har eiendomsretten til den faste eiendom - andelseierne eier bare indirekte sin egen bolig ved at de eier en andel i borettslaget og har rett og plikt til å bruke den bolig som andelen er knyttet til.

Forskjell borettslag - sameie

Det er mange likheter mellom å eie en bolig i et borettslag og i et sameie. I begge boformene har beboerne felleskostnader som skal betjenes og styrende organer som bestemmer.

Det er likevel tre forhold som skiller borettslaget fra sameiet. I tillegg betaler man ikke dokumentavgift ved kjøp og salg av borettslagsboliger.

Fellesfinansiering

Et kjennetegn ved borettslaget er at finansiering av bygging eller vedlikehold skjer ved at borettslaget, som har eierrådigheten over alle boligene i borettslaget, pantsetter alle borettslagets eiendommer under ett. I et eierseksjonssameie er det den enkelte sameier som har eierrådigheten over boligen han bor i, slik at eierseksjonssameiet ikke kan pantsette boligene. De enkelte seksjonene må pantsettes hver for seg av den enkelte sameier. Denne forskjellen gjør det mer komplisert å få finansiert fellesarbeider i eierseksjonssameier sammenlignet med borettslag.

Du spør om en husleie på 4000,- er mye?

Det behøver det ikke være.

Du må titte på hva det inneholder.

Fellesgjeld kan være den største posten i nyere borettslag.

Bygningsforsikringer.

Kommunale avgifter.

Kabel TV. m m.

Renovasjon.

Osv....

En annen ting er at et borettslag er ofte tilknyttet NBBO og underlagt veldig gode lover og regler.

Årlig generalforsamling er høyeste organ og bestemmende myndighet.

Det er en åpenbar trygghet og ha et vel fungerende styre.

Jeg kjenner flere eierleiligheter, som sliter voldsomt med dette, på grunn av manglende interesse og dårlig styring av seksjonene.

Hvordan fungerer det da, når man før eller senere kommer til tiden for større oppussingsarbeider.

For det gjør man.

Se på hva fellesgjelden er.

Innskuddet + fellesgjeld = total pris.

Er lånenen gamle, eller nye.

Trengs det låneopptak for rehabilitering de nærmeste år?

Ofte får borettslag bedre lånebetingelser, enn eierseksjoner.

Ta kontakt med formannen i borettslaget og få tilsendt regnskapet og budsjettet.

Hvis du ikke er vant med å lese sånt, så prøv å finn en som kan.

Jeg er vel noe eldre enn de fleste her.

Personlig, startet jeg med borettsl.leilih. Så eide jeg hus i mange år. Nå er det solgt og jeg er igjen tilbake i borettslagsleilighet,i et lag, som er eksemplarisk drevet.

Helt ypperlig.

Endret 15. mai 2010 av Østlandet

[Gjest AnonymBruker]

Jeg er ikke særlig begeistret for borettslag, problemet er at man ikke har fullstendig kontroll over hva som skjer med leiligheten siden det er et styre som kan ta avgjørelser angående renovering av våtrom, husleie, tv-pakke osv.

Dette bestemmes av generalforsamling. Det er også de færreste steder borettslaget plustselig pusser opp alle badene, slik har det aldri vært i de borettslagene jeg har vært borti, har kun hørt om det på kg. Men det er jo i så fall bare å spørre hvordan de paktiserer det der du evt vil kjøpe.

Jeg bor nå i andelsleilighet, og her pusser vi opp innvendig slik den enkelte finner for godt, mens fasade, skifting av vinduer og utvidelse av parkeringsplass er fellesprosjekter som avgjøres på generalforsamling. På GF stemte vi også over hvilken tv pakke vi skulle ha, at det skulle leies inn folk til trappevask og konpensasjon for dugnad.

Hadde definitivt gått for borettslag, fordi avtalene de har på f.eks lån ofte er mye bedre enn det du får ti selv, og fordi utvalget av leiligheter er større enn om du velger selveier.

[Gjest AnonymBruker]

En stor stor felle ved borettslag er disse lav innskuddsleilighetene. De fleste banker i dag er svært negativ til å låne ut penger til disse. Her i Bergen blir disse ikke solgt lenger.

Ethvert borettslag kan unngå denne fellen ved å sire fellesgjelden. Dvs. at man stiller garanti for beløpet og dermed unngår man den store risikoen.

Disse lavinnskuddsleilighetene kjennetegnes gjerne av at de er små og ofte myntet på ungdom. De har lavt innskudd og høy fellesgjeld som har en avdragsfri periode. Renten på denne fellesgjelden er ofte "skyhøy" sammenlignet med andre borettslag der gjelden er sikret. Jeg har sett eksempler på 2,5 % mer i rente. Dermed blir fellesutgiften svært høy til og med før man begynner med avdrag på gjelden.

Ulempen med borettslagsleiligheter der det er lavere fellesgjeld er at de ofte er svært populære. Her i Bergen har disse gjennomgått renovering med nye bad og kjøkken og de blir derfor dyrere ofte enn selveierleilighet i samme størrelse i samme område. Så selv om selveierleiligheter har 2,5 % dokumentavgift (noe som øker prisen med akkurat dette) er de fortsatt billigere fordi de er mindre populær enn borettslagsleiligheter.

Hilsen Gunn som akkurat har kjøpt sin første selveier!

[Gjest AnonymBruker]

Har dere råd til både avdrag på lån + husleie, som det vil være med borettslag, så vil jeg anbefale det. Der er "alt" inkludert i husleia.

Velger dere selveierleilighet, så har dere kun avdrag på lånet, men da har dere ansvar for alt selv, tak, vegger, vinduer osv. Å skifte et tak kommer fot opp i kr 130 000. Men dere skal nødvendigvis ikke bo der i 20 - 30 år, så om leiligheten er fin, taket, vinduene osv er av nyere dato, eletriske og rør opplegget er også av nyere dato, så hvorfor ikke!

[Gjest Blondie65]

Dette bestemmes av generalforsamling. Det er også de færreste steder borettslaget plustselig pusser opp alle badene, slik har det aldri vært i de borettslagene jeg har vært borti, har kun hørt om det på kg. Men det er jo i så fall bare å spørre hvordan de paktiserer det der du evt vil kjøpe.

Problemet kommer når du bor i et stooooooort borettslag med flere hundre leiligheter der alle badene og kjøkkene utenom ditt er fra 60-tallet. Du og Hansen i nr 20 er de eneste som stemmer i mot, resten stemmer for. Så kommer de og skal pusse opp ditt bad også - og ja det gjør de fordi de skal legge nytt rørsystem. Det beste er at den løsningen laget har valgt og det utvalget er ikke i samme kategori som du ville valgt selv og vips så ender du opp med et bad med dårligere standard enn før du fikk en opprusting tredd ned over ørene, og du må betale for den og.

Jeg sier ikke at dette nødvendigvis er et vanlig og gigantisk problem - bare at det KAN være det.

[Gjest AnonymBruker]

Har dere råd til både avdrag på lån + husleie, som det vil være med borettslag, så vil jeg anbefale det. Der er "alt" inkludert i husleia.

Velger dere selveierleilighet, så har dere kun avdrag på lånet, men da har dere ansvar for alt selv, tak, vegger, vinduer osv. Å skifte et tak kommer fot opp i kr 130 000. Men dere skal nødvendigvis ikke bo der i 20 - 30 år, så om leiligheten er fin, taket, vinduene osv er av nyere dato, eletriske og rør opplegget er også av nyere dato, så hvorfor ikke!

Det er "alt" inkludert i min husleie også - opparbeiding til vedlikeholdsfond, komm.avg. etc. Innvendig i leiligheten må jeg holde alt selv ja. Men ytre holder sameiet.

Hilsen Gunn.

[Gjest AnonymBruker]

Trådstarter her.

Det er andelsleilighet det er snakk om, det var det jeg mente når jeg skrev borettslag ja.

Fellesgjelden er på kr: 424.396, byggeåret er fra tidlig 60 tallet.

Må jo så klart undersøke nærmere om det er noen planer fremover som vil øke dette da.

Fellesutgiftene inkluderer: Kabel-tv, kommunale avgifter, vaktmester, felles forsikring, forretningsførsel, betjening av fellesgjeld mm.

[Gjest Blondie65]

Jeg synes ikke 4.000 for det du nevner der er spesielt høyt forutsatt at det går til renter og avdrag for fellesgjelden. Det er nok ganske sannsynlig i et gammelt borettslag.

[Gjest AnonymBruker]

En stor stor felle ved borettslag er disse lav innskuddsleilighetene. De fleste banker i dag er svært negativ til å låne ut penger til disse. Her i Bergen blir disse ikke solgt lenger.

Jo de blir solgt, ikke uttal deg om saker du helt tydelig ikke har greie på! Jeg har sett på to leiligheter der fellesgjelden er det dobbelte av innskuddet, og de ble begge solgt til over takst. Jeg fikk også lån til en slik leilighet på første forespørsel til banken. Innskuddet var da på 950.000 og fellesgjelden 1,8 mill. Den gikk 300.000 over takst. Så det er mange som får lån (vi var 6 som la inn bud), og disse blir solgt. Selv om DU ikke er kredittverdig nok til et lån betyr ikke det at andre ikke er det. De fleste borettslag med høy fellesgjeld har dessuten forsikring og IN avtale som forhindrer at en delerier blir ansvarlig for naboens gjeld.

Og når du mener det er ufosvarlig mye å betale for å kjøpe en ferdig oppgradert boretteslagsleilighet fremfor en selveier, så viser du nok en gang lite innsikt i hva oppgradering og huseieransvar faktisk medfører. Å pusse opp kjøkken+bad i en leilighet koster fort 2-300 000, og det er klart det hever standaden, og dermed prisen siden noen har gjort dette for deg. Jeg pusser opp ALT i min første leilighet, og det kostet 350.000, inkl bytte av alt elektisk og alle rør, og da fikk jeg rabatt av rørlegger (onkel) og elektriker (bror). Eller hadde det blitt myte dyrere. Det er heller ikke alle boretteslagsleiligheter som er dyre, det kommer helt an på hvor du vil bo. I fyllingsdalen, loddefjord og åsane kan man får rimelige leiligheter.

[Gjest AnonymBruker]

Jeg snakker om leiligheter der innskuddet er under 30 % - kanskje til og med så lavt som 10 % av kjøpekostnaden og der fellesgjelden er usikret. Se disse prospektene:

Bjørnsonsgate

Camilla collets gate

Alle disse er i samme bygg. Flere av dem har lagt ute over et år. Prisen har blitt senket fleire ganger.

Firdagaten

Michael Krohns gate

Nok en i samme bygg i Michael krohns gate

Her er ikke innskuddet så veldig lavt, men ulempen er at også her er det ingen sikring av fellesgjelden.

Jørgen Moes Gate

Min bank sa at det var uaktuelt å gi lån til slike leiligheter pga kombinasjonen lavt innskudd og usikret gjeld. Hvis din bank sier noe annet så er det jo forsåvidt greit.

Jeg har ikke sagt noe om at det er uforsvarlig å kjøpe oppgraderte leiligheter, men når budsjettet ikke er så høyt som ditt og heller tvert i mot svært lavt og man er alene om kjøpet så er det faktisk billigere å kjøpe en selveier. Jeg har ingenting i mot oppgradererte andels/borettslagsleiligheter - jeg bare har ikke råd til dem, ikke en eneste plass i hele Bergen Kommune.

Hilsen Gunn.

[Gjest navnelapp]

Sjekk årsmelding og årsmøtereferat uansett kva du kjøper. Det var vere krangel og bråk og dårleg drift både i sameige og i burettslag.

Er det lange årsmøtereferat med masse saker dei har krangla om er det grunn til å styre unna. Er det ei oversiktleg framstilling i årsmeldinga over utførte og planlagte vedlikehaldsarbeid så er det betryggande. To burettslag eller to sameige side om side kan ha ulik drift og ulike økonomi.

Det viktigaste er faktisk ikkje om det er burettslag eller sameige, men om det er drive godt og har god styring på økonomien.

[Gjest AnonymBruker]

Trådstarter her

Det viktigaste er faktisk ikkje om det er burettslag eller sameige, men om det er drive godt og har god styring på økonomien.

Det er faktisk ett viktig poeng. :-)

Må innrømme det ikke er bare, bare til å handle bolig.

[Lizz84]

*følger denne*

[Gjest AnonymBruker]

Problemet kommer når du bor i et stooooooort borettslag med flere hundre leiligheter der alle badene og kjøkkene utenom ditt er fra 60-tallet. Du og Hansen i nr 20 er de eneste som stemmer i mot, resten stemmer for. Så kommer de og skal pusse opp ditt bad også - og ja det gjør de fordi de skal legge nytt rørsystem. Det beste er at den løsningen laget har valgt og det utvalget er ikke i samme kategori som du ville valgt selv og vips så ender du opp med et bad med dårligere standard enn før du fikk en opprusting tredd ned over ørene, og du må betale for den og.

Jeg sier ikke at dette nødvendigvis er et vanlig og gigantisk problem - bare at det KAN være det.

Hvis alle de andre beboerne har bad fra 60-tallet er det jo faktisk i din interesse at disse også får pusset opp badene. For hvis naboen har et gammelt bad går det i aller høyeste grad utover deg hvis det blir lekkasje.

Når du kjøper leilighet bør du spørre om vedlikehold som er gjort tidligere og be om å få se vedlikehold frmaover. I godt drevne borettslag planlegges oppussing av bad i god tid i forveien nettopp for å unngå for store ulemper. Oppussing og vedlikehold bør altså planlegges, ikke bare at flertallet på GF får et innfall. I mitt borettslag vil det gå over 7 år fra første undersøkelse av soilrørene til badene vil bli tatt.

Og 4000 i felleskostnader trenger ikke være mye. Vær heller skeptisk hvis fellskostnadene er for lave. Da kan det hende at felleskostnadene stiger voldsomt når det blir behov for oppussing. I mitt borettslag betalte man heller litt for mye, men kostnadene økte ikke da hele blokka ble totalrenovert utvendig (nytt tak osv). Hvis man kun har et kortsiktig perspektiv er det selvsagt kjipt å betale inn til en fellespott man ikke får nytte av.

Jeg synes selv det er en veldig trygghet å bo i et så veldrevet borettslag. Jeg er ingen handyman. Jeg slipper å tenke på om vinduer skal skiftes ut, om taket er for gammelt osv. Og når badene er skiftet ut slipper jeg å tenke på om det skal komme lekkasje fra naboen bad inn til meg. Jeg har bodd her lenge og skal sannsynligvis bo her enda en god stund.

[Ueland]

Vi er førstegangskjøpere og har ingen opparbeidet egenkapital enda og lurer derfor på om andel er "best" for oss. Eller om det bør gå fint om vi hadde funnet selveier som ikke var altfor gammelt heller.

Da vil dere heller ikke få lån i banken..(?) Det har nylig blitt et krav om ~10% egenkapital for å forhindre lån oppover pipa etterhvert som renta går opp og prisene raser