Kjøp og salg av bolig

[Gjest Gjest]

Jeg har lyst til å komme meg inn i eiendomsmarkedet og kjøpe-pusse opp- og selge bolig. Evt også leie ut. Jeg har hørt flere si at eiendom ikke lønner seg like mye lenger som det gjorde før. Det er greit nok, men det gjelder vel helst nye boliger? Boliger som trengs oppussing kan man vel alltids tjene penger på uansett? Har sett flere "kupp" til 500-800.000kr, som kan pusses opp og bli veldig fine. Har beregnet 150.000 (kanskje 200) til oppussing. Kommer til å gjøre det meste selv, og kjenner mange elektrikere, snekkere osv, så det blir ikke noe problem å få hjelp til det jeg ikke kan selv.

Slik jeg ser det er det en god del penger å tjene pr hus, og det tar ikke så veldig lang tid heller hvis man driver med det på fulltid.

Slik jeg ser det tjener jeg langt mer på å gjøre det enn å jobbe i en vanlig 9-17 jobb. Mye mer!!

I tillegg ønsker jeg også som sagt å leie ut noen hus...

Det jeg lurer litt på er om det lønner seg å ha firma hvis jeg skal gjøre disse tingene, eller om jeg likeså godt kan gjøre det som privatperson? Hva lønner seg for meg?

Jeg har også hørt at det blir høyere skatt til neste år hvis man har en bolig nr2... Kan noen fortelle meg litt mer om dette?

Håper på litt tips!

[Gjest Gjest]

Ingen?

[Gjest Gjest]

Hvis du driver med dette på fulltid i stedet for å jobbe er sannsynligheten til stede for skjønnslikning og at skattemyndighetene mener du skal føre opp overskuddet som inntekt og tiden du bruker regnes som arbeidstimer. I hvert fall hvis du er håndverker selv. Og selv om du bruker håndverkere du kjenner, skal de jo ha betalt, og dette skal gjøres hvitt. Om du ikke har inntekt og pusser opp hus unormalt raskt fordi du bruker svart arbeidskraft, må du regne med at det vekker mistanke, og det er jo ikke lov da.

Det er ellers noen fordeler med å starte firma, du kan utgiftsføre utgifter, slipper å betale moms, og du er litt (men ikke veldig) tryggere om du skulle bli syk e.l. Det er sikkert mulig å tjene penger på dette, men jeg ville satt meg godt inn i hvor mye det faktisk koster for materialer og arbeidskraft i forhold til hva du får igjen. Foreldrene mine har nettopp totalrenovert et hus, og jeg tror de har brukt et par milioner. Da har de egentlig gjort ganske mye selv (men selvsagt også brukt håndverkere til flere omfattende ting). Det de betalte for huset+det de har brukt er mer enn det de kan regne med å få for huset i det området. Men det ble fint da

Men mener ikke å bare være negativ, hvis du trives med slikt arbeid kan det jo være en morsommere måte å leve på enn å ha "vanlig" jobb, selv om du kanskje ikke sitter igjen med så mye.

[Gjest gjest31]

Jeg har lyst til å komme meg inn i eiendomsmarkedet og kjøpe-pusse opp- og selge bolig. Evt også leie ut. Jeg har hørt flere si at eiendom ikke lønner seg like mye lenger som det gjorde før. Det er greit nok, men det gjelder vel helst nye boliger? Boliger som trengs oppussing kan man vel alltids tjene penger på uansett? Har sett flere "kupp" til 500-800.000kr, som kan pusses opp og bli veldig fine. Har beregnet 150.000 (kanskje 200) til oppussing. Kommer til å gjøre det meste selv, og kjenner mange elektrikere, snekkere osv, så det blir ikke noe problem å få hjelp til det jeg ikke kan selv.

Slik jeg ser det er det en god del penger å tjene pr hus, og det tar ikke så veldig lang tid heller hvis man driver med det på fulltid.

Slik jeg ser det tjener jeg langt mer på å gjøre det enn å jobbe i en vanlig 9-17 jobb. Mye mer!!

I tillegg ønsker jeg også som sagt å leie ut noen hus...

Det jeg lurer litt på er om det lønner seg å ha firma hvis jeg skal gjøre disse tingene, eller om jeg likeså godt kan gjøre det som privatperson? Hva lønner seg for meg?

Jeg har også hørt at det blir høyere skatt til neste år hvis man har en bolig nr2... Kan noen fortelle meg litt mer om dette?

Håper på litt tips!

Hvor gamel er du? Du høres ung ut. Bare ikke gjør dette fordi du tror du skal bli eiendomsbaron på kort tid. Om du kjøper og selger innen et år så må du betale 28% skatt på gevinsten. Det samme om du leier ut og ikke bor i den samme boligen. Masse å holde styr på og mange har prøvd og gått på ræva, fordi man har klokketro på at dette er lett. Din viktigste egenskap må være økonomisk forståelse og ikke som en alt muligmann.

[investor]

Du må også ta hensyn til at Eiendomsprisene kan synke. Det er ikke slik at alt stiger alltid overtid målt i real verdi.

Du bør også vurdere de nye liknings-satsene fra nyttår.

[Gjest Gjest]

Du må også ta hensyn til at Eiendomsprisene kan synke. Det er ikke slik at alt stiger alltid overtid målt i real verdi.

Du bør også vurdere de nye liknings-satsene fra nyttår.

Ja jeg er klar over at eiendomsprisene kan synke... men som sagt hus som trenger oppussing vil jo stige i verdi uansett fordi de blir pusset opp og fremstår bedre enn de gjorde;)

Hva er de nye liknings-satsene fra nyttår?

[Gjest Gjest]

Hvis du driver med dette på fulltid i stedet for å jobbe er sannsynligheten til stede for skjønnslikning og at skattemyndighetene mener du skal føre opp overskuddet som inntekt og tiden du bruker regnes som arbeidstimer. I hvert fall hvis du er håndverker selv. Og selv om du bruker håndverkere du kjenner, skal de jo ha betalt, og dette skal gjøres hvitt. Om du ikke har inntekt og pusser opp hus unormalt raskt fordi du bruker svart arbeidskraft, må du regne med at det vekker mistanke, og det er jo ikke lov da.

Det er ellers noen fordeler med å starte firma, du kan utgiftsføre utgifter, slipper å betale moms, og du er litt (men ikke veldig) tryggere om du skulle bli syk e.l. Det er sikkert mulig å tjene penger på dette, men jeg ville satt meg godt inn i hvor mye det faktisk koster for materialer og arbeidskraft i forhold til hva du får igjen. Foreldrene mine har nettopp totalrenovert et hus, og jeg tror de har brukt et par milioner. Da har de egentlig gjort ganske mye selv (men selvsagt også brukt håndverkere til flere omfattende ting). Det de betalte for huset+det de har brukt er mer enn det de kan regne med å få for huset i det området. Men det ble fint da

Men mener ikke å bare være negativ, hvis du trives med slikt arbeid kan det jo være en morsommere måte å leve på enn å ha "vanlig" jobb, selv om du kanskje ikke sitter igjen med så mye.

Godt svar. Men jeg kommer nok ikke til å totalrenovere noen hus, det er mer snakk om maling i alle rom, kanskje noen nye gulv, nytt bad, nytt kjøkken, maling utvendig. Og for de husene jeg har sett på så er det ca rundt 700.000 å tjene pr hus. =) Og det er jo ikke så

værst for et par mnds jobb. Helt enig med deg, det kan nok være en mye morsommere måte å leve på Og ikke minst mer innbringende i lengden!

Men jeg er fortsatt ganske usikker på om det lønner seg å gjøre dette i et firma eller som privatperson. Skatte av gevinsten må man jo uansett, for jeg skal jo ikke bo i husene... Så spørsmålet mitt er vel egentlig da hvilken av valgene som gir lavest skatt? Det er greit man får igjen momsen på alt man da handler inn av materialer til denne oppussingen, samt tjenestene man leier inn.. Og det kan jo bli litt ift flere hus.. Men, nå må jeg komme med et litt idiotisk spørsmål her: Hvis man kjøper huset via firmaet, hvordan skal dette da føres opp i regnskapet? Og må man betale moms av dette når man selger det, slik som man må ved de fleste andre salg?? For det slipper man jo da som privatperson...

Takk for alle svar!

[Gjest gjest31]

Godt svar. Men jeg kommer nok ikke til å totalrenovere noen hus, det er mer snakk om maling i alle rom, kanskje noen nye gulv, nytt bad, nytt kjøkken, maling utvendig. Og for de husene jeg har sett på så er det ca rundt 700.000 å tjene pr hus. =) Og det er jo ikke så

værst for et par mnds jobb. Helt enig med deg, det kan nok være en mye morsommere måte å leve på Og ikke minst mer innbringende i lengden!

Men jeg er fortsatt ganske usikker på om det lønner seg å gjøre dette i et firma eller som privatperson. Skatte av gevinsten må man jo uansett, for jeg skal jo ikke bo i husene... Så spørsmålet mitt er vel egentlig da hvilken av valgene som gir lavest skatt? Det er greit man får igjen momsen på alt man da handler inn av materialer til denne oppussingen, samt tjenestene man leier inn.. Og det kan jo bli litt ift flere hus.. Men, nå må jeg komme med et litt idiotisk spørsmål her: Hvis man kjøper huset via firmaet, hvordan skal dette da føres opp i regnskapet? Og må man betale moms av dette når man selger det, slik som man må ved de fleste andre salg?? For det slipper man jo da som privatperson...

Takk for alle svar!

Du betaler ikke moms på kjøp og salg av eiendom selv om det er et AS. Anbefaler AS og ikke Nuf. Du vil måtte trenge en bank som stiller opp for deg, så sant du ikke allerede er millionær. Selv om du sier 700 000,- på 2 måneder så har jeg som bankmann sett slike prosjekter gå i dass flere ganger. Det er veldig vondt å gå personlig konkurs. Etabler et AS og gjør alt seriøst og nøkternt. Når du allerede nå forventer å tjene 700 000,- på 2-3 mnd så misstenker jeg deg for å være en person som kommer til å få en skikkelig smekk i trynet. Det finnes ikke lette penger. Hvorfor gjør ikke alle snekkere dette da, isteden for å være ansatt et sted? Ikke ha slike forventninger på ditt første prosjekt.

[Gjest Gjest]

Hva med å prøve ut dette i liten skala som privatperson først et år eller to, så får du en ide om hva som er mulig. Jeg har, mer ved tilfeldighet og flaks enn noe annet, tjent bra på en leilighet jeg pusset opp, og vil sannsynligvis tjene noen kroner på nåværende bolig også. Dette er leiligheter jeg har bodd i under oppussingen, og jeg skattet derfor ikke av gevinsten (bodde over ett år). Man skal være god på å plukke ut prosjekter både med hensyn til omfang av arbeid som må gjøres og hvor attraktiv f.eks. området er. Ting tar også ofte lenger tid enn beregnet, særlig hvis man gjør mye selv, og også om man skal basere seg på kjente som skal gjøre dette utenom sin ordinære jobb (og å gjøre det svart når man skal ha en business er ikke så lurt).

[Gjest Gjest]

Du betaler ikke moms på kjøp og salg av eiendom selv om det er et AS. Anbefaler AS og ikke Nuf. Du vil måtte trenge en bank som stiller opp for deg, så sant du ikke allerede er millionær. Selv om du sier 700 000,- på 2 måneder så har jeg som bankmann sett slike prosjekter gå i dass flere ganger. Det er veldig vondt å gå personlig konkurs. Etabler et AS og gjør alt seriøst og nøkternt. Når du allerede nå forventer å tjene 700 000,- på 2-3 mnd så misstenker jeg deg for å være en person som kommer til å få en skikkelig smekk i trynet. Det finnes ikke lette penger. Hvorfor gjør ikke alle snekkere dette da, isteden for å være ansatt et sted? Ikke ha slike forventninger på ditt første prosjekt.

Hvorfor anbefaler du ikke NUF? Kjenner flere som driver NUF, og jeg ser ikke noe galt i det...

Skjønner godt du er bankmann, for noen risktaker eller gründer kunne du aldri blitt, så pessimistisk du høres ut... Jeg kan godt fortelle deg hvorfor ikke alle snekkere driver med dette istedetfor å være ansatt et sted. Fordi de vil ha tryggheten ved å være ansatt! Enkelt og greit.

[Gjest Gjest]

Hvorfor anbefaler du ikke NUF? Kjenner flere som driver NUF, og jeg ser ikke noe galt i det...

Skjønner godt du er bankmann, for noen risktaker eller gründer kunne du aldri blitt, så pessimistisk du høres ut... Jeg kan godt fortelle deg hvorfor ikke alle snekkere driver med dette istedetfor å være ansatt et sted. Fordi de vil ha tryggheten ved å være ansatt! Enkelt og greit.

En annen grunn er også at de færreste har råd til å gjøre noe slikt. De fleste er bundet opp med lån, familie og forpliktelser og kan ikke ta seg råd til å gjøre slike ting. Men om man har råd så er det jo genialt! Det er ikke akkurat så vanskelig å finne et ålreit hus man kan pusse opp og gjøre en grei fortjeneste på, eller evt tjene et par tusen i mnd på å leie ut. En god regel er å ikke kjøpe de husene som trenger totalrenovering eller riving, men heller de som ser ut som om de ikke har vært pusset opp siden krigen! Altså ikke velg hus hvor det er masse feil og mangler, men heller de som bare er "stygge" innredet for å si det enkelt.

[Renesmee]

Med oppsussingsbudsjett på 150.000 kan det raskt hende at du går over budsjett bare på bad. Hvis det skjuler seg råte og badet behøver totalrenovering og utskifting av alt av rør blir dette raskt kostende 150.000.

Vi totalrenoverte et bad for ett år siden, her var det fukt i gulv. Prisen på 3,1 kvadratmeter bad (som faktisk ikke var så gammelt, maks 10 år fra før) kom på 100.000.

I høst kjøpte vi et "renoveringsobjekt" med prisantydning 560.000. Vi fikk det for 250.000 . Årsaken var nok at det viste seg å ikke være noe renoveringsobjekt i det heletatt. Huset var tvers igjennom pill rottent (gulvene i stua ga etter når vi gikk på de). Dette gjorde ikke oss noe, da vi var ute etter et rivingsobjekt i utgangspunktet .

[Gjest Gjest]

Ja jeg er klar over at eiendomsprisene kan synke... men som sagt hus som trenger oppussing vil jo stige i verdi uansett fordi de blir pusset opp og fremstår bedre enn de gjorde;)

Ja, muligens - men verdiøkningen vil sannsynligvis ikke bli så stor som du har forhåpninger om, ikke på kort tid iallefall. Mange som har brent seg på oppussingsobjekter

[Renesmee]

Vi har pusset opp leiligheten vi bor i på den måten du sier du vil pusse opp dine oppussingsobjekter.

Badet er totalrenovert, alle rom har fått seg noen strøk maling i lys farge både på tak og vegger, tregulvet i stua og kjøkkenet har blitt pusset ned , og vi har lagt parkett i 2 rom.

Kjøpt i februar 2007. Solgt høsten 2009.

Det vi fikk solgt leiligheten for var akkurat nok til å dekke lånet på leiligheten + meglerprovisjon på 2,5%

[Gjest Gjest]

Jeg vurderer å begynne med dette selv, har arvet et større pengebeløp og har såpass med startkapital at jeg ikke behøver å lånefinansiere det første prosjektet. Jeg er bare litt usikker på dette med beskatningen av overskuddet og håper noen kan hjelpe meg litt.

For å komme med et regnestykke (bare et eksempel):

Kjøp av leilighet: 590.000 kr

Oppussing: 125.000 kr

TOTALT: 715.000 kr

Selger leiligheten for 850.000 kr

Er overskuddet jeg må skatte av 260.000 kr eller 135.000 kr?

[Gjest Gjest]

Du må skatte av gevinsten. Gevinst = salgsinntekt minus alle kostnader. I ditt tilfelle blir det 135 000 kr. Hvis skatteetaten finner ut at du har kjøpt leiligheten med den hensikt å pusse den opp, så kan vil gevinsten kunne bli skattlagt på linje med annen arbeidsinntekt. Har du kjøpt leiligheten i den hensikt å bebo den, er skattesatsen 28% og under visse vilkår helt skattefri.

Men har du husket på alle kostnadene: Dokumentavgift, renteutgifter, telefon, evt. meglerutgift. Enhver kostnad gjør at den skattbare gevinsten blir mindre.

[Gjest Gjest]

Jeg vurderer å begynne med dette selv, har arvet et større pengebeløp og har såpass med startkapital at jeg ikke behøver å lånefinansiere det første prosjektet. Jeg er bare litt usikker på dette med beskatningen av overskuddet og håper noen kan hjelpe meg litt.

For å komme med et regnestykke (bare et eksempel):

Kjøp av leilighet: 590.000 kr

Oppussing: 125.000 kr

TOTALT: 715.000 kr

Selger leiligheten for 850.000 kr

Er overskuddet jeg må skatte av 260.000 kr eller 135.000 kr?

TS her.. Jeg også har et større beløp stående som jeg kan benytte meg av, så jeg trenger heller ikke noen finansiering for å få dette til å gå rundt. Jeg gleder meg til å begynne! Men tror ikke det blir noe før til sommeren, eller evt når jeg finner et "kupp"! =)

Lykke til forresten! Supert at du tør å satse litt.

[Gjest Gjest]

Du må skatte av gevinsten. Gevinst = salgsinntekt minus alle kostnader. I ditt tilfelle blir det 135 000 kr. Hvis skatteetaten finner ut at du har kjøpt leiligheten med den hensikt å pusse den opp, så kan vil gevinsten kunne bli skattlagt på linje med annen arbeidsinntekt. Har du kjøpt leiligheten i den hensikt å bebo den, er skattesatsen 28% og under visse vilkår helt skattefri.

Men har du husket på alle kostnadene: Dokumentavgift, renteutgifter, telefon, evt. meglerutgift. Enhver kostnad gjør at den skattbare gevinsten blir mindre.

Takk for svar!

Har planer om å holde meg til borettslagsleiligheter i veletablerte borettslag med lite fellesgjeld og lav husleie, da slipper jeg jo også dokumentavgift. Siden jeg har greit med kapital er det heldigvis ikke behov for å låne penger så slipper jeg heldigvis renteutgifter også. Regnestykket var som sagt bare hypotetisk.

[Gjest gjest31]

Du må skatte av gevinsten. Gevinst = salgsinntekt minus alle kostnader. I ditt tilfelle blir det 135 000 kr. Hvis skatteetaten finner ut at du har kjøpt leiligheten med den hensikt å pusse den opp, så kan vil gevinsten kunne bli skattlagt på linje med annen arbeidsinntekt. Har du kjøpt leiligheten i den hensikt å bebo den, er skattesatsen 28% og under visse vilkår helt skattefri.

Men har du husket på alle kostnadene: Dokumentavgift, renteutgifter, telefon, evt. meglerutgift. Enhver kostnad gjør at den skattbare gevinsten blir mindre.

Dette er riktig så sant du driver et firma. Dvs at du ugiftfører kr 135 000,-. Dersom du er privatperson som selger innen 1 år eller at du ikke melder flytting til dette stedet må du betale skatt av hele beløpet. Privatpersoner kan ikke utgiftføre oppussing/innvestering.

Svar til den som anbefaler NUF. Grunnen til at jeg er negativ til NUF er at denne seleskapsformen ønsker å driver under AS sin beskyttelse uten et AS sine forpliktelser. Dette er noe norske banker ikke liker. Du vil ikke få stort med lån dersom du låner penger i firmaet og ikke på deg som person. Som NUF trenger man ikke revisor (ca kr 30-50 000,- i året) og ingen aksjekapital kr 120 000,-, (som forøvrig ikke trenger å stå på konto i mer en 1 sekund).

NUF er den seleskapsformen konkursryttere bruker og leser du konkursregisteret i brreg så ser du det.

Har du startkapital så velg å etabler AS. Det anbefales på det sterkeste. Om du ikke tror meg så hør med folk som har AS og ikke NUF.

[Gjest gjest31]

Dette er riktig så sant du driver et firma. Dvs at du ugiftfører kr 135 000,-. Dersom du er privatperson som selger innen 1 år eller at du ikke melder flytting til dette stedet må du betale skatt av hele beløpet. Privatpersoner kan ikke utgiftføre oppussing/innvestering.

Svar til den som anbefaler NUF. Grunnen til at jeg er negativ til NUF er at denne seleskapsformen ønsker å driver under AS sin beskyttelse uten et AS sine forpliktelser. Dette er noe norske banker ikke liker. Du vil ikke få stort med lån dersom du låner penger i firmaet og ikke på deg som person. Som NUF trenger man ikke revisor (ca kr 30-50 000,- i året) og ingen aksjekapital kr 120 000,-, (som forøvrig ikke trenger å stå på konto i mer en 1 sekund).

NUF er den seleskapsformen konkursryttere bruker og leser du konkursregisteret i brreg så ser du det.

Har du startkapital så velg å etabler AS. Det anbefales på det sterkeste. Om du ikke tror meg så hør med folk som har AS og ikke NUF.

NB: Beløpet som kan utgiftføres er 125 000,- (oppussinga). Fortjenesten for privatpersoner er kjøpesum - salgsum (28% skatt på kapitalinntekt). Du får ikke trekt ut oppussing eller meglerutgifter slik som du gjør når du er et firma.