selveier eller borettslagsleilighet?

[Gjest Gjest]

Titter på leiligheter, ser at BL-leilighetene er billigere, men til gjengjeld har de jo opp mot 3 - 4000 i fellesutgifter, og det blir jo fort noen hindre tusen sett over mange år.

Er det slik at det alltid lønner seg å kjøpe selveier?

[Gjest Gjest]

Med selveier må du betale dokumentavgift ved kjøp, normalt høyere kjøpsum, årlig (halvårlig) offentlige avgifter, og ytre forsikring.

Med borettslag slipper du dokumentavgift, betaler normalt lavere kjøpesum, slipper offentlige avgifter som egen utgiftspost (ofte innbakt i husleia), forsikring av bygningsmassen er inkl. i husleia, god må du betale husleie som ofte inkluderer overnevnte, samt fellesgjeld. Her kan du også "skyve" enkelte utgifter over på borettslaget (f.eks. om vinduene må skiftes), men det kan andre i samme lag også gjøre.

Hva som lønner seg, vil vel avhenge av hva man vektlegger mest...?

[liv]

Det 3-4000 dekker jo ting en må betale selv som selveier - som mer lån - kommunale utgifter(fort en tusenlapp i mnd) og forsikring, kabeltv osv.

[Gjest Gjest]

Vi regnet på det og sammenlignet konkret boligen vi endte opp å kjøpe (borettslag) og en selveiende bolig.

Hvertfall i det konkrete tilfellet ble borettslagsleiligheten rimeligst.

I vår husleie på nesten 4000,- er følgende inkludert:

- nedbetaling av fellesgjeld

- trappevask + lys på fellesareal

- sentralvarme og varmtvann

- ytre forsikring

- kabel-tv (grunnpakke) og internett

- kommunale avgifter

Skulle vi valgt den selveiende boligen måtte vi betalt alt dette (med unntak av trappevask og fellesgjeld) uansett. Totalt sett blir det mye det samme.

Men, vær obs på fellesgjelden. Vi bor i et borettslag med fellesgjeld på rundt 130.000,- Endel nye borettslag har fellesgjeld som er 10 ganger så stor, og da blir regnestykket et helt annet.

[Gjest Gjest]

Vi regnet på det og sammenlignet konkret boligen vi endte opp å kjøpe (borettslag) og en selveiende bolig.

Hvertfall i det konkrete tilfellet ble borettslagsleiligheten rimeligst.

I vår husleie på nesten 4000,- er følgende inkludert:

- nedbetaling av fellesgjeld

- trappevask + lys på fellesareal

- sentralvarme og varmtvann

- ytre forsikring

- kabel-tv (grunnpakke) og internett

- kommunale avgifter

Skulle vi valgt den selveiende boligen måtte vi betalt alt dette (med unntak av trappevask og fellesgjeld) uansett. Totalt sett blir det mye det samme.

Men, vær obs på fellesgjelden. Vi bor i et borettslag med fellesgjeld på rundt 130.000,- Endel nye borettslag har fellesgjeld som er 10 ganger så stor, og da blir regnestykket et helt annet.

Vi gjorde samme beregning som dere, bare at husleien er på 2000,- og fellesgjelden 50.000. Men avgjørende for oss var at det var akkurat denne vi ville ha, selv om vi engentlig ønsker selveier på sikt pga råderetten..

[cypress]

Men, vær obs på fellesgjelden. Vi bor i et borettslag med fellesgjeld på rundt 130.000,- Endel nye borettslag har fellesgjeld som er 10 ganger så stor, og da blir regnestykket et helt annet.

Ja, det er klart. Nedbetalingen av fellesgjeld er jo inkludert i husleien i borettslag. Men da er jo til gjengjeld innskuddet ("kjøpesummen") langt lavere. Meglere plikter nå å oppgi samlet kjøpesum i salgsoppgavene, altså innskudd pluss fellesgjeld. Det man skal være obs på ved høy fellesgjeld er at borettslaget er medlem i et garantifond, og helst at de har en IN-ordning (individuell nedbetaling), slik at man selv kan styre størrelsen på fellesgjelden.

Dokumentavgiften alene mener jeg er grunn god nok til å velge borettslag fremfor selveier - hvis man har et valg. 2,5 % av kjøpesummen, pluss langt høyere tinglysningsgebyr blir mye penger!

[flickan]

Er virkelig borettslag billigere når man også tar høyde for fellesgjeld? Det har ikke vært trenden de siste årene hvertfall, så det må være et resultat av finanskrisen og de mange lavinnskuddsboligene som har falt masse i verdi.

Men svaret er NEI, selveier er ikke ALLTID bedre enn borettslag. Jeg vil faktisk argumentere for at borettslag i mange tilfeller er den beste løsningen. Bor selv i borettslag nå, hvor flere har slitt med å selge pga det dårlige ryktet borettslag har fått i mediene det siste året. Vi var i gang med å skulle oppløse borettslaget men ble sterkt frarådet dette fra en boligjurist som er ekspert på emnet. Hun var soleklar i sin anbefaling; borettslag er en gunstig eieform. (hvis man ser bort i fra at de det siste året har vært vanskelige å omsette. )

Her er grunnene hun nevnte:

*Borettslagsloven er streng mtp økonomisk styring og man kan enkelt finne ut om borettslaget har en ryddig og god økonomi. Sameier (som de fleste selveiere er en del av) er ikke underlagt den samme lovgivningen og det kan være vanskelig å få oversikt over hva man faktisk kjøper seg inn i. Sameier kan også ta opp felleslån, men er altså ikke underlagt samme strenge kontroll. Borettslag plikter å ha forretningsfører.

*Borettslag har ofte en langsiktig plan for vedlikehold og oppgradering av boligmassen. Dette kan spares til på forhånd, eller det tas opp fellesgjeld for å dekke kostnadene. Den vanligste løsningen i sameier er at privatpersoner selv må finansiere dette, og det kan komme uventet. Borettslag oppnår som regel gunstigere rentebetingelser enn privatpersoner selv får. Det kan være lurt å spørre om styret sitter på planer om dyre oppgraderinger før du kjøper, så du ikke uventet får en ekstraregning etter ett år.

*Andelseiere forplikter seg til å følge vedtekter og regler som til en hver tid er gjeldende. Disse kan selvsagt virke begrensende for noen, men for de fleste er dette en trygghet fra "dårlige" naboer. Sameier har ofte de samme reglene, men uten sanksjonsmuligheter for de som bryter dem. I et borettslag er det relativ grei prosess å få andelseiere som bryter reglene ut på tvangssalg. Dette er spesielt gunstig for de som er redd for fester og mye støy fra naboleiligheter. Vi har selv (gjennom styret) måtte true naboen med tvangssalg dersom han ikke roet festingen. (Politiet var til stadighet innom). Det er ingen slike begrensninger på selveier.

*Det er ikke lov å drive kommersiell utleie fra borettslag. Dvs at du ikke risikerer at et utleiefirmaer o.l kjøper opp flere enheter i samme blokk og leier ut kommersielt. Hyppig utskifting av leietakere fører til større slitasje på bygningsmassen, og det er også vist at f eks studenter føler lite ansvar for boligen de leier mtp søppel, fellesdugnader, osv. I Trondheim har vi sett mange triste eksempler på bakgårder fulle av skrot og søppel som folk har forlagt når de flytter. Et yndet rottereir... Det er ingen slike begrensnigner på selveier.

*Det stilles andre bygningstekniske krav til borettlsag. Det er strengere krav til bl a lydisolasjon og brannsikring.

Det er også viktig å ikke bare se på husleia som sådan når man vurderer borettslag og selveier. Det vesentlige er hva husleien dekker. Om husleien dekker både , fellesgjeld, kabel-TV, bredbånd, vaktmester, brøyting, kommunale avgifter (renovasjon, vann, osv) og forsikringer, så er det ikke sikkert at det er så gale med noen tusen i mnd likevel. Man må huske på at disse utgiftene stort sett må betales uansett.

Så sett deg ned og regn på hvert enkelt tilfelle før du bestemmer deg for borettslag eller selveier. Ikke la deg skremme av at det er borettslag i utgangspunktet, men sett deg inn i hva du kjøper. Det finnes eksempler på dårlige kjøp, både i borettslag og selveierobjekter.

[flickan]

Ja, det er klart. Nedbetalingen av fellesgjeld er jo inkludert i husleien i borettslag. Men da er jo til gjengjeld innskuddet ("kjøpesummen") langt lavere. Meglere plikter nå å oppgi samlet kjøpesum i salgsoppgavene, altså innskudd pluss fellesgjeld. Det man skal være obs på ved høy fellesgjeld er at borettslaget er medlem i et garantifond, og helst at de har en IN-ordning (individuell nedbetaling), slik at man selv kan styre størrelsen på fellesgjelden.

Dokumentavgiften alene mener jeg er grunn god nok til å velge borettslag fremfor selveier - hvis man har et valg. 2,5 % av kjøpesummen, pluss langt høyere tinglysningsgebyr blir mye penger!

IN-ordningen er KUN gunstig dersom man samtidig er forsikret not å overta andres fellesgjeld. Mange som har brent seg på den i fjor, og trodd at de var "safe" så lenge de selv ikke hadde fellesgjeld.

[cypress]

*Det stilles andre bygningstekniske krav til borettlsag. Det er strengere krav til bl a lydisolasjon og brannsikring.

Er dette virkelig sant? Sa juristen dere har snakket med det? Aldri hørt om at det er forskjellige krav ut fra hva slags eierform man har?? :klø: Jeg vil gjerne høre mer om det hvis du vet mer!! Jeg syns umiddelbart det høres rart ut at bygningsmyndighetene skulle ha laget separate regelverk for de to eierformene??

[flickan]

Er dette virkelig sant? Sa juristen dere har snakket med det? Aldri hørt om at det er forskjellige krav ut fra hva slags eierform man har?? :klø: Jeg vil gjerne høre mer om det hvis du vet mer!! Jeg syns umiddelbart det høres rart ut at bygningsmyndighetene skulle ha laget separate regelverk for de to eierformene??

Nå kjenner ikke jeg regelverket inngående, men dette var en av tingene vi måtte ta stlling til da vi vurderte å gjøre om til selveier. Jeg reagert på samme måte som deg, og synes det var veldig rart. Vi hadde en byggingeniør for å vurdere hvorvidt bygningsmassen tilfredsstilte kravene til borettslag, og det gjorde den ikke. Vi hadde måttet gjøre noen endringer, mtp lydisolasjon bl a. For oss hadde det blitt så kostbart at vi ikke fant det lønnsomt, da vi uansett ikke er paget av støy fra naboer. I tillegg til de andre argumentene til juristen, fant vi ut at vi fortsatt ønsker borettslag, og satte istedet gang prosessen med å betale ned all fellesgjeld (alle andelseiere ble med på det, da det var flere som hadde problemer med å selge) da det virket som om det var fellesgjeld som var "prolemet" for mange kjøpere. (Selv om vår fellesgjeld ikke var spesielt høy, og det ikke var en såkalt lavinnskuddsbolig.)

[ViljaH]

Det ligger en risiko i en del borettslag i at hvis en ikke betaler sin husleie som inkl avdrag på fellesgjeld, så må de andre betale for denne. Noen borettslag har regler hvor det er slik, andre har regler hvor man ikke er ansvarlig hvis andre misligholder sin gjeld. Så sjekk!

[Gjest Gjest]

Det ligger en risiko i en del borettslag i at hvis en ikke betaler sin husleie som inkl avdrag på fellesgjeld, så må de andre betale for denne. Noen borettslag har regler hvor det er slik, andre har regler hvor man ikke er ansvarlig hvis andre misligholder sin gjeld. Så sjekk!

De aller, aller fleste borettslag har forsikringer mot slikt.

[Gjest selveiern]

Er virkelig borettslag billigere når man også tar høyde for fellesgjeld? Det har ikke vært trenden de siste årene hvertfall, så det må være et resultat av finanskrisen og de mange lavinnskuddsboligene som har falt masse i verdi.

Men svaret er NEI, selveier er ikke ALLTID bedre enn borettslag. Jeg vil faktisk argumentere for at borettslag i mange tilfeller er den beste løsningen. Bor selv i borettslag nå, hvor flere har slitt med å selge pga det dårlige ryktet borettslag har fått i mediene det siste året. Vi var i gang med å skulle oppløse borettslaget men ble sterkt frarådet dette fra en boligjurist som er ekspert på emnet. Hun var soleklar i sin anbefaling; borettslag er en gunstig eieform. (hvis man ser bort i fra at de det siste året har vært vanskelige å omsette. )

Her er grunnene hun nevnte:

*Borettslagsloven er streng mtp økonomisk styring og man kan enkelt finne ut om borettslaget har en ryddig og god økonomi. Sameier (som de fleste selveiere er en del av) er ikke underlagt den samme lovgivningen og det kan være vanskelig å få oversikt over hva man faktisk kjøper seg inn i. Sameier kan også ta opp felleslån, men er altså ikke underlagt samme strenge kontroll. Borettslag plikter å ha forretningsfører.

*Borettslag har ofte en langsiktig plan for vedlikehold og oppgradering av boligmassen. Dette kan spares til på forhånd, eller det tas opp fellesgjeld for å dekke kostnadene. Den vanligste løsningen i sameier er at privatpersoner selv må finansiere dette, og det kan komme uventet. Borettslag oppnår som regel gunstigere rentebetingelser enn privatpersoner selv får. Det kan være lurt å spørre om styret sitter på planer om dyre oppgraderinger før du kjøper, så du ikke uventet får en ekstraregning etter ett år.

*Andelseiere forplikter seg til å følge vedtekter og regler som til en hver tid er gjeldende. Disse kan selvsagt virke begrensende for noen, men for de fleste er dette en trygghet fra "dårlige" naboer. Sameier har ofte de samme reglene, men uten sanksjonsmuligheter for de som bryter dem. I et borettslag er det relativ grei prosess å få andelseiere som bryter reglene ut på tvangssalg. Dette er spesielt gunstig for de som er redd for fester og mye støy fra naboleiligheter. Vi har selv (gjennom styret) måtte true naboen med tvangssalg dersom han ikke roet festingen. (Politiet var til stadighet innom). Det er ingen slike begrensninger på selveier.

*Det er ikke lov å drive kommersiell utleie fra borettslag. Dvs at du ikke risikerer at et utleiefirmaer o.l kjøper opp flere enheter i samme blokk og leier ut kommersielt. Hyppig utskifting av leietakere fører til større slitasje på bygningsmassen, og det er også vist at f eks studenter føler lite ansvar for boligen de leier mtp søppel, fellesdugnader, osv. I Trondheim har vi sett mange triste eksempler på bakgårder fulle av skrot og søppel som folk har forlagt når de flytter. Et yndet rottereir... Det er ingen slike begrensnigner på selveier.

*Det stilles andre bygningstekniske krav til borettlsag. Det er strengere krav til bl a lydisolasjon og brannsikring.

Det er også viktig å ikke bare se på husleia som sådan når man vurderer borettslag og selveier. Det vesentlige er hva husleien dekker. Om husleien dekker både , fellesgjeld, kabel-TV, bredbånd, vaktmester, brøyting, kommunale avgifter (renovasjon, vann, osv) og forsikringer, så er det ikke sikkert at det er så gale med noen tusen i mnd likevel. Man må huske på at disse utgiftene stort sett må betales uansett.

Så sett deg ned og regn på hvert enkelt tilfelle før du bestemmer deg for borettslag eller selveier. Ikke la deg skremme av at det er borettslag i utgangspunktet, men sett deg inn i hva du kjøper. Det finnes eksempler på dårlige kjøp, både i borettslag og selveierobjekter.

[Gjest selveieren]

Det var da voldsomt til svartmaling av sameier og rosemaling av byråkratiske borettslag. Du tar faktisk feil når du skriver at et tvangssalg er vanskeligere å gjennomføre i et sameie der husordensreglementet ignoreres. Et veldrevet sameie (som de fleste er) har klare og ryddige regler/rutiner over hva som aksepteres og ikke, det er derfor det reneste VÅS å påstå at en sameier i motsetning til en andelseier har fritt spillerom og kan opptre hensynsløst uten at det får konsekvenser. Det er også feil at sameier ikke har samme prosedyrer for vedlikehold, brannsikring og lydmessige forhold. Hvor får du dette fra?? Jeg kan fortelle deg at vårt sameie har en fellesgjeld på kr. 270 000 per leilighet (73 kvm) p.g.a en omfattende total fasaderehabilitering. Heldigvis kan vi bli kvitt denne fellesgjelden da vi er så priviligerte å ha en tomt vi kan selge verdt 50.000.000. Et tomtesalg vil dekke gjenstående fellesgjeld og vi vil samtidig ha en solid egenkapital for å dekke fremtidige oppgraderingsbehov.

Bomiljø og trivsel avhenger hvem som bor i et fellesskap,beliggenhet osv. Gjennomtrekk av beboere, søppel og skrot er helt uavhengig av eierform. Jeg har nok av eksempler på begredelige borettslag der styret er totalt fraværende og håver inn fete styrehonorarer for å sitte på r......og ta seg en tur med Kielferga. Det er vel heller ingen hemmelighet at kommunen tar seg til rette i et flertall borettslag og okkuperer inntil 10% av boenhetene med sosialklienter og det som verre er. Valget mitt er enkelt: Selveier fremfor byråkratiske "fargerike" borettslag med gretne sladrekjærringer som skal ha styring på alt naboene foretar seg.

[flickan]

Det var da voldsomt til svartmaling av sameier og rosemaling av byråkratiske borettslag. Du tar faktisk feil når du skriver at et tvangssalg er vanskeligere å gjennomføre i et sameie der husordensreglementet ignoreres. Et veldrevet sameie (som de fleste er) har klare og ryddige regler/rutiner over hva som aksepteres og ikke, det er derfor det reneste VÅS å påstå at en sameier i motsetning til en andelseier har fritt spillerom og kan opptre hensynsløst uten at det får konsekvenser. Det er også feil at sameier ikke har samme prosedyrer for vedlikehold, brannsikring og lydmessige forhold. Hvor får du dette fra?? Jeg kan fortelle deg at vårt sameie har en fellesgjeld på kr. 270 000 per leilighet (73 kvm) p.g.a en omfattende total fasaderehabilitering. Heldigvis kan vi bli kvitt denne fellesgjelden da vi er så priviligerte å ha en tomt vi kan selge verdt 50.000.000. Et tomtesalg vil dekke gjenstående fellesgjeld og vi vil samtidig ha en solid egenkapital for å dekke fremtidige oppgraderingsbehov.

Bomiljø og trivsel avhenger hvem som bor i et fellesskap,beliggenhet osv. Gjennomtrekk av beboere, søppel og skrot er helt uavhengig av eierform. Jeg har nok av eksempler på begredelige borettslag der styret er totalt fraværende og håver inn fete styrehonorarer for å sitte på r......og ta seg en tur med Kielferga. Det er vel heller ingen hemmelighet at kommunen tar seg til rette i et flertall borettslag og okkuperer inntil 10% av boenhetene med sosialklienter og det som verre er. Valget mitt er enkelt: Selveier fremfor byråkratiske "fargerike" borettslag med gretne sladrekjærringer som skal ha styring på alt naboene foretar seg.

Der legger jeg meg flat. Det er faktisk omvendt. Det er andre bygningstekninske krav til selveier enn borettslag når det kommer til brannsikring og lydisolasjon. Disse er strengere for selveier enn for borettslag, jeg skrev feil i forrige innlegg.

Når det gjelder mulighet for tvangssalg er det vanskeligere og mer tidkrevende ved selveier enn borettslag. Det er to forskjellige lovverk som regulerer de eieformene.

Men jeg svartmaler overhodet ikke selveier-formen, jeg skriver jo at man må vurdere hvert enkelt objekt. Jeg fortalte hva juristen fortalte oss, og at jeg personlig er glad for borettslagforemen. Og at borettslag har fått ufortjent mye pepper i media siste året pga noen få dårlige eksempler. Det er tusenvis av borettslag i Norge i dag, og de fleste fungerer veldig bra. Det samme gjelder selveier, de fleste fungerer bra.

[Gjest Gjest_gjest_*]

En annen ting som bør være med i vurderingen er nedbetaling av selve boliglånet kontra skattefradraget.

Jeg kunne med letthet i dag solgt huset mitt og kjøpt en borettslagsleilighet. Da ville jeg blitt nesten gjeldsfri, men måtte påregne husleie på flere tusen. Husleie gir ikke skattefradrag på inntekt, men det gjør rentene på boliglånet. På lang sikt bør dette også være med i regnestykket.

En annen ting er dette med framleie. De fleste borettslag har strenge regler angående dette. Om man da går med planer om videreutdanning i annen by, flytting til utlandet, eller andre ting skulle skje i løpet av noen år, så blir man veldig låst fast med en borettslagsleilighet. Dette bør være med i vurderingen.

Selveier nesten det samme som å eie eget hus, bortsett fra at man har endel felles utgifter. Der er som regel et styre som i et borettslag, og enklere regler som bør overholdes. Regler må man følge selv om man har hus også.

[Østlandet]

En annen ting som bør være med i vurderingen er nedbetaling av selve boliglånet kontra skattefradraget.

Jeg kunne med letthet i dag solgt huset mitt og kjøpt en borettslagsleilighet. Da ville jeg blitt nesten gjeldsfri, men måtte påregne husleie på flere tusen. Husleie gir ikke skattefradrag på inntekt, men det gjør rentene på boliglånet. På lang sikt bør dette også være med i regnestykket.

En annen ting er dette med framleie. De fleste borettslag har strenge regler angående dette. Om man da går med planer om videreutdanning i annen by, flytting til utlandet, eller andre ting skulle skje i løpet av noen år, så blir man veldig låst fast med en borettslagsleilighet. Dette bør være med i vurderingen.

Selveier nesten det samme som å eie eget hus, bortsett fra at man har endel felles utgifter. Der er som regel et styre som i et borettslag, og enklere regler som bør overholdes. Regler må man følge selv om man har hus også.

Hvor har du vært hen da???

Gir ikke "husleie", eller det vi riktigere kaller fellesutgifter, med felleslån skattefradrag?

Herregud det er jo på akkurat samme måte med fellesgjeld.

Bare at lånene i et borettslag ofte har bedre betingelser.

Og i tillegg, så ligger jo komm avgifter, kabel Tv, forsikringer...osv i fellesutgiftene.

Var dette bare for å provosere, på grunn av noe, eller mente du det?

[Gjest Gjest_Nadia_*]

Det er flott med borettslagsleilighet, det er tryggere i usikre tider og folk er fornøyd med borettslag.

[Titti72]

Jøje meg har var det mye rart. "Gamle boretslag" er ikke skumle å kjøpe seg inn i. Det er de nye fancy meg lavt innskudd og høy fellesgjeld, uten forsikring som er en katastrofe.

Det å bo i sameie eller boretslag er ikke så forskjellig. Vi betaler alle fellesutgifter som går til de samme tingene som forsikringer, strøm, vaktmester o.l.

Jeg tror den største forskjellen er at 1 firma/person ikke kan eie mer en 1 enhet i sameier, dette pga spekulasjon i leiemarkedet.

Sameier har selvsagt også forretningsfører og et revisjonsfirma som må godkjenne regnskapet.

Sameier legger også unna penger til oppgraderinger, og det er sameiet i fellesskap som tar opp evnt. lån, ikke privatpersonene som eier. Og det skal selvsagt godkjennes i sameiermøte.

[Titti72]

Med selveier må du betale dokumentavgift ved kjøp, normalt høyere kjøpsum, årlig (halvårlig) offentlige avgifter, og ytre forsikring.

Med borettslag slipper du dokumentavgift, betaler normalt lavere kjøpesum, slipper offentlige avgifter som egen utgiftspost (ofte innbakt i husleia), forsikring av bygningsmassen er inkl. i husleia, god må du betale husleie som ofte inkluderer overnevnte, samt fellesgjeld. Her kan du også "skyve" enkelte utgifter over på borettslaget (f.eks. om vinduene må skiftes), men det kan andre i samme lag også gjøre.

Hva som lønner seg, vil vel avhenge av hva man vektlegger mest...?

Begge deler (S.E. og B.L.) betaler forsikring på det ytre. Det går i begge tilfeller inn i husleien/fellesutgiftene som kommer hver mnd.