Heve leieavtale

[Gjest Imsdal]

Nå trenger jeg hjelp fra kloke hoder på KG!

Vi leier en leilighet hvor vi fikk vannskade på for over tre uker sider, skaden er på soverommet og går ut på at taket lekker, så når det regner ute (noe som skjer veldig ofte her) så fosser det inn på soverommet.

Utleier har ikke gjort noen ting med skaden, og sa tidligere i forrige uke at det kunne ta ca. to uker før det kom noen og reparerte inne. I helga har det samme skjedd igjen, bare med mye større omfang, hele taket på soverommet er ødelagt. Utleier utalte igår at hun ikke kom til å stresse med å ordne dette, mest sannsynlig kom hun til å vente til vi flytta ut.. Og vi har kontrakt til desember, men 2 mnd. gjensidig oppsigelse. Vi har aller mest bare lyst til å pakke sakene våre og flytte snarest, men jeg lurer på om vi kan det? Har sett på husleieloven på lovdata.no, men jeg synes det er vansklig å tolke den. Står noe om at huseier skal rette mangler innen rimlig tid, og å vente til vi flytter ut er vel ikke rimlig? Nå er det også ekstremt fuktig inne i hele leiligheta, vi har en lufttørker stående på og den samler kanskje 10 l iløpet av et døgn. I tilegg lukter det helt forferdlig i hele leiligheten på grunn av dette.

Hun sa i tillegg etter første gangen det skjedde, at skaden var reparert utenfra, så vi bare kunne flytte inn på soverommet igjen, heldigvis gjorde vi ikke dette, for da hadde alt vi skulle hatt inne der blitt ødelagt.

Vi har vist stor velvilje og forståelse for at det kan ta litt tid og reparere, , og hva er takken? Jo, hun har låst seg inn i leiligheten for å sjekke skadene mens vi har vært borte (noe som kan aksepteres med tanke på omstendighetene), men hun har gått gjennom hele leiligheten og klager over at vi har det rotete. Vel, vi sover jo på stuen på en sovesofa, alle klærne våre, alt vi hadde på soverommet måtte inn på stuen, og da er det klart det blir rotete. Vi har normal orden i forhold til omstendighetene, ingen søppelposer som ligger og rotner, ingen oppvask som står og mugner, vi tar godt vare på leiligheten.

Er det noen som har noen gode tips? Vi vil veldig gjerne heve leieavtalen, men huseier kan være litt vansklig å ha med å gjøre, så vi håper vi kan finne noe fra husleieloven e.l. som vi kan slå i bordet med.

[flickan]

§ 2-10. Krav på retting av mangel

Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.

Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

§ 2-11. Avslag i leie

Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den forsinkede delen.

I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

Dere kan si opp leieavtalen med en gang, men må likevel forholde dere til oppsigelsestiden i kontrakten. Om den er på 3 mnd hjelper det ikke dere så mye her. Det dere kan gjøre er å holde igjen leie. Dette er en vesentlig mangel som gjør at dere ikke kan bruke leiligheten slik den er ment å brukes. Om det mangler en dør mellom bad og gang, er det ikke rimelig å holde igjen så mye f. eks. Jeg hadde holdt igjen mer eller mindre hele leien, eller 70-80% til feilen er utbedret, da mangelen er såpass grov. Sett det f.eks inn på depositumskontoen istedet, så har dere deres på det rene. Vis til lovene jeg har sitert. Dere skal ikke betale full leie, så lenge feilen eksisterer, og heller ikke etterbetale for tiden dere ikke hadde full utnyttelse av leiligheten.

[Gjest Imsdal]

Tusen takk for svar, det var til stor hjelp

Skriver en skriftlig klage her nå, høres dette urimlig ut;

Om vi får flytte på 1 mnd, krever vi kun 25% avalsg i husleien, men om vi må bor der ut oppsigelsestiden (som er 2 mnd) krever vi 50 % avslag?

[Gjest Grafica]

Hun har IKKE lov til å låse seg inn i leiligheten når dere ikke er hjemme uten avtale. At dere har det rotete (noe som også er fullt forståelig) er ikke det hennes sak. Akkurat som det er ikke hennes sak om alle møblene deres er rosa, eller om dere foretrekker å sove rett på gulvet. Sånt har ikke utleier noe med. Jeg greier ikke finne akkurat den delen av husleieloven som det står om ang. huseiers rett til å gå inn i leiligheten akkurat nå, men jeg VET jeg har lest om det... Leiter videre!

[Gjest Grafica]

§ 5-6. Utleierens adgang til husrommet

Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn.

Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på leierens side.

Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd. Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren.

[flickan]

Tusen takk for svar, det var til stor hjelp

Skriver en skriftlig klage her nå, høres dette urimlig ut;

Om vi får flytte på 1 mnd, krever vi kun 25% avalsg i husleien, men om vi må bor der ut oppsigelsestiden (som er 2 mnd) krever vi 50 % avslag?

Tja, jeg ville krevd minst 50% uansett.Hvis dere har leid en 2-roms, og ett av de rommene ikke kan brukes, er 50% rimelig. Det tilbudet dere gir nå gjør at det lønner seg for utleier å nekte dere å flytte:

1 mnd oppsigelse = 75% inntekt

2 mnd opssigelse = 50%*2= 100% inntekt.

Jeg ville krevd 75% avslag på de to følgende mnd,eller til feilen er utbedret, siden dere allerede har bodd 3 uker sånn her.

Jeg ville skrevet noe sånt som dette her:

Oppsigelse av leiekontrakt og krav om avslag i leie ut oppsigelsesperioden.

Vi sier med dette opp leieavtalen i (adresse) med virkning fra xx.dato. Oppsigelsestiden er i henhold til kontrakten 2 mnd.

Viser samtidig til husleieloven og krever med dette avslag i leien for manglende utbedring av grov mangel på boligen. Mangelen gjelder store vannskader og lekkasjer på soverom i x etasje, og har eksistert siden xx.august 2008. Mangelen ble meldt til huseier xx.august 2008 per (tlf, mail), mangelen er per dags dato ikke utbedret.

Da soverommet er ubrukelig og helseskadelig i den forfatning det nå er i, er dette en vesentlig mangel som gir rett på et avslag på leie, jf husleieloven §2-10 og §2-11. Da soverommet utgjør en vesetlig del av boligens areal og bruksområde vil vi holde igjen 75% av leien til mangelen er utbedret eller leieforholdet opphører.

Vi kan imidlertid være villig til å betale 60% husleie dersom huseier er villig til å løse oss fra kontrakten tidligere enn den avtalte oppsigelsesperioden på 2 mnd. Vi ønsker å flytte ut innen 1 mnd og er villig til å betale mer i husleie denne mnd, til tross for vannskadene, dersom det lar seg ordne.

Inntil vi har fått svar på denne henvendelsen vil den del av husleien som overskyter de 25% vi er villige til å betale, inntil videre bli betalt inn på depositumskonto xxxxxxxxxxx.

Mvh NN og NN

Nedenfor følger utdrag av aktuell lovtekst.

(siter her)

Endret 1. september 2008 av flickan

[flickan]

Du må imidlertid være oppmerksom på at du riskerer å måtte betale 3 mnd siden en oppsigelse i hovedsak gjelder fra den 1. i neste mnd om ikke annet er spesifisert i kontrakten. (da står det noe liknende "fra dato til dato"). Om dere sier opp i dag, er derfor ikke oppsigelsen gyldig før 1.oktober.. Men her må du sjekke hva som står i kotrakten.

[Gjest Imsdal]

Tusen tusen takk for kjempegod hjelp!! Er veldig spent på reaksjonen hennes!

[Gjest Imsdal]

Hun har IKKE lov til å låse seg inn i leiligheten når dere ikke er hjemme uten avtale. At dere har det rotete (noe som også er fullt forståelig) er ikke det hennes sak. Akkurat som det er ikke hennes sak om alle møblene deres er rosa, eller om dere foretrekker å sove rett på gulvet. Sånt har ikke utleier noe med. Jeg greier ikke finne akkurat den delen av husleieloven som det står om ang. huseiers rett til å gå inn i leiligheten akkurat nå, men jeg VET jeg har lest om det... Leiter videre!

Takk for tipset Hun er litt typen som ser på leiligheten som sin selv om vi leier den, og at det skal være slik som hun har tenkt. Vi mistenker henne for å gå inn der mens vi er på jobb og er borte i helgene

Skjer det igjen skal vi forfatte et nytt brev der vi krever yttligere redusert husleie! Blir helt oppgitt, hvordan kan man forvente at det skal være helt strøkent når absolutt alt som står inne på soverommet skal inn på stua?

Hun er av den eldre typen der jeg som kvinne vasker og steller huset så det skinner hver dag, mens samboeren min betaler regningene våre og måker snø. Så er det som å snakke til en radio, hun er umulig å kommunisere med...ARG! Gleder oss til å flytte!

Forventer at hun og sønnen hennes kommer mannsterke til oss idag

[Rosalie]

Om utleiers adgang til leiligheten:

§ 5-6. Utleierens adgang til husrommet

Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn.

Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på leierens side.

Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd. Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren.

Om leiers krav ved mangler:

§ 5-7. Leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden

Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen etter § 2-12, kreve erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og holde tilbake leie etter § 2-15.

Selv om mangelen beror på forhold på leierens side, plikter utleieren å rette mangelen etter § 2-10. Er leieren ansvarlig for økonomisk tap som følge av skaden, jf. § 5-8, kan utleieren stille som vilkår for retting at leieren erstatter tapet først.

Bestemmelsene i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk.

Om hovedleierens ansvar overfor framleieren ved bortfall av hovedleieavtalen, gjelder bestemmelsene i § 7-7.

Jeg kan ikke skjønne annet enn en så alvorlig vannskade er en betydelig mangel som gir rett til heving av kontrakten.

Hvis dere er studenter, ville jeg tatt kontakt med f.eks. JusBuss eller JusHjelpa. Ellers anbefaler jeg dere (og alle andre leietakere) å melde dere inn i Leieboerforeningen.

[Yummy_Mummy]

Jeg vil også mene at vannskade som ikke blir utbedret er en betydelig mangel og at dere da kan heve leiekontrakten. Men kontakt gjerne en av jushjelpene som kan gi dere råd om hvordan dere bør gå fram. Her kan du også finne hva du bør skrive: http://forbrukerportalen.no/klageveileders...k/182/klageview

[Gjest Grafica]

Wadjet jeg har jo allerede postet den delen ;D

[Gjest Imsdal]

Det er så fortvilt Nå har det regnet hver dag denne uka og det renner inn...i går fylte jeg en halv 10 liters bøtte med vann jeg tørka opp på bare et par timer.. Og idag tidlig så var det vann over nesten hele gulvet!

Hva gjør vi? Vi må jo dra på jobb..Det regner som bare det fortsatt

Hun vil jo ikke gjøre noe med det, og vi skal max bo der i to måneder til, men kan hun få det dekket av forsikringen da? Når hun bare lar skaden stå og utvikle seg, setter ikke igang med noe skadebegrensing.

Og hva i alle dager gjør man når det er helt krise og man ikke har noen sted å bo? Vi kjenner ingen her vi eventuelt kunne bodd hos, og leiemarkedet her er ganske sprengt..

Vi har fortsatt ikke hørt noe fra henne ang. oppsigelse eller av vi krever lavere husleie.

[flickan]

Hvis du ser wadjet sitt svar over, kan dere heve leieavtalen med en gang. Gå ut og finn et annet sted å bo med en gang sier jeg. Selv om leiemarkedet er sprengt, må det finnes noe... Alt er vel bedre enn der dere bor nå.

Huff, kjip situasjon.

[Rosenrød]

Huff, kjedelig situasjon... Lykke til!!

[Gjest Imsdal]

Nå har vi fått skriftlig svar fra henne..

Og hun godtar da ikke vårt forslag her. For å legge alle kortene på bordet;

I leiekontrakten vår står det at vi skal vaske gulvet i gangen og koste fortauet, det har vi gjort, men tydligvis ikke så ofte som hun har ønsket. Stort sett har det heller ikke vært behov for å vaske her heller. Det er ikke spesifisert noe om hvor ofte vi skal gjøre dette. Nå bruker hun dette for det det er verdt, og mener at vi skal betale full leie til vi flytter ut siden vi ikke har gjort dette ofte nok etter hennes mening.

Jeg lurer på om dette ikke blir en annen sak? Om dette hadde vært et problem for henne så burde hun vel tatt det opp når det ble et problem? Eller har hun noe å ta oss på her?

[flickan]

Da får dere bruke det mot henne igjen. Si at dere har vasket, og siden hyppighet ikke er oppgitt i kontrakten bør dere ha deres på det tørre. Tror det nå er på tide å ta kontakt med noe jushjelp eller liknende, kjenner dere en advokat e.l? Evt meld dere inn i leieboerforeningen. Der får dere noe gratis veiledning av jurister. La de avgjøre om dere har en god sak, og evt la det gå til megling på egenhånd. Har dere en god sak, vinner dere. Om dere ikke har en god sak, så lar dere selvsagt være.. Er dere studenter hjelper jushjelpen gratis tror jeg.

Utleier har ikke lidd noe tap av at det ikke er blitt vasket og feiet, så der har ikke et sterkt argument. Med mindre hun har leid noen til å gjøre det når dere ikke har gjort det. Om hun har gjort det selv, kan hun uansett ikke bruke det mot dere for hele leieperioden. Kun den siste tiden, da også hun plikter å si fra ved mislighold.

Endret 3. september 2008 av flickan

[Gjest]

Skaff dere hjelp fra en av de gratis jus tjenestene. Og jeg må si det er STOR forskjell på å vaske gulvet og at taket lekkker og soverommet er ubrukelig.

[Gjest Gl@mB@be]

Ta dette videre, jeg tror dere har en ganske sterk sak. Og hold tilbake mesteparten av husleie fremover!

[flickan]

Ifølge loven har dere soleklar rett til å heve avtalen ved så grove mangler. Siden hun ikke godtar forslaget deres, flytt ut så raskt som mulig uten å betale en krone til og la evt henne ta saken videre om hun ønsker det. Hun har en rævva sak, og det vet hun nok, prøver bare å skremme dere til å betale.