Bolig og formue - blir student til høsten.

[Gjest Snart student]

Jeg er i begynnelsen av 20-årene og har lyst å begynne å studere til høsten (bachelorgrad). Nå leier jeg sammen med samboer i ett av 'pressområdene' på Vestlandet. Jeg mistet dessverre min pappa i sommer, og vil av den grunn få penger i form av arv inn på konto i løpet av våren.

Studiet jeg har interesse for er i en annen del av landet, nærmere familien min. I min nåværende jobb har jeg en inntekt på ca 300.000, og jeg tror ikke det vil by på problemer å få lån på ca 1 mill. Jeg regner med å ha en formue på tilsammen 6-700.000 kr når arveoppgjøret er ferdig.

Har forstått det slik at det er lurt å investere i bolig, framfor å ha pengene på konto. Spesielt siden jeg vil studere, da jeg jo ikke får stipend om jeg har før høy formue.

Hvilket alternativ vil dere anbefale? Jeg ser det slik at jeg har disse mulighetene:

1.

Kjøpe leilighet i hjembyen min, der jeg kan få en grei leilighet til ca 1,1 mill, bo i denne og pendle med buss en time hver vei til studiestedet.

2.

Kjøpe leilighet i hjembyen min, leie ut denne og leie hybel på studiestedet. Da vil jeg være i hjembyen min hos familie og venner i helgene. Hjembyen min er en studieby, og det skulle ikke være problematisk å leie ut leiligheten min til studenter.

Hvordan blir dette i forhold til skatt osv? Har jeg skattebakdeler om jeg ikke bor i leiligheten min selv? Er det en fordel å bo i ett rom selv og leie ut de andre?

3.

Investere i leilighet sammen med samboer her jeg bor nå og leie hybel på studiestedet. Jeg tror veksten i boligmarkedet fremdeles er mye større her enn i hjembyen min.

4.

Kjøpe en liten leilighet på studiestedet, hvor boligprisene er ganske mye høyere enn i hjembyen min. På studiestedet må jeg regne med 1,5 mill for en leilighet. Har jeg i det hele tatt råd til dette som student?

Nå håper jeg på hjelp fra dere som har erfaring med dette.

[mamut75]

Det er fradrag for rentekostnader .

Du må ha bodd i boligen det siste (eventuelt de 2 siste årene )året før du selger den for at gevinsten er skattefri .

Rentekostnadene for et lån på 900 000 er ca 55 800 med 6,2% effektiv rente , før skatt . Skattefordelen for rentene er 28 % .

Leieinntekt for utleie av rom i egen bolig er skattefri inntekt , men det er endel begrensninger i hvor stor utleiedelen er i forhold til den delen du bor .

[Gjest Snart student]

Hmm... Men rentefradrag får man vel bare om man har en viss inntekt? Jeg kommer ikke til å tjene allverdens som student. Men er jo bare dumt å sitte med mye penger i banken.

Noen som vet hvor stor andel av boligen jeg må bo i selv hvis jeg skal leie ut et eller flere rom? Er leien jeg får inn da inntekt som regnes med i inntektsberegningen hos Lånekassen? Bør jeg ta opp lån mens jeg enda er i full jobb?

[Gjest Gjest_gjest_*]

Har du en formue som er større enn kr 241 840 (dette gjelder for 2008), vil du bli trekt i stipend. Det vil si at deler, eller hele, stipendet blir gjort om til lån. Dette er uavhengig om formuen din er rene penger eller eiendom (eller lignende). Formuen regner etter fratrekk fra gjeld. Det vil si at om du kjøper deg en leilighet, med 100 % lånefinansiering vil ikke denne regner som formue. Er boligen 50 % lånefinansiert, vil de resterende 50 % regnes som formue.

Eks: hvis du kjøper en bolig til 1 mill. Denne kjøper du for arven (600 000), og lån (400 000). Formuen din vil da bli 600 000.

Har du samboer eller ektefelle, og felles barn, øker denne grensen til kr 464 558. Men da gjelder den for dere samlet.

Så hvis du arver så mye penger som du gjør, må du nok regne med å bli trekt i stipend. Uansett om du bruker pengene til å kjøpe bolig eller om du velger å ha de i banken.

Hvis du leier ut huset, leiligheten eller hybelen må du skatte av det, HVIS du leier ut 50 % eller mer av boligens boareal.

Uavhengig av studielånet vil jeg anta at det kanskje er lurere å investere i bolig enn å leie, når du kan finansiere så mye av den uten lån. Men dette avhenger jo selvsagt av leiepriser og hvordan boligmarkedet forandrer seg.

[mamut75]

Så vidt jeg har forstått det så er det den nettoformue som eventuelt fremkommer fra likningstall som regnes i forhold til stipend i lånekassen .

Verdien på fast eiendom regnes ikke med 100 % av markedsverdien , men ca 30 % i likningsøymed , så problematikk i forhold til positiv formue kan løses ved at lånebeløpet er større enn likningsverdien av boligen .

EDIT : Og dette kan feks gjøres ved å kjøpe en bolig til 1 000 000 , 400 000 i lån , likningsverdien blir ca 333 333 , negativ formue på 66 667 .

Endret 28. februar 2008 av mamut75

[Gjest Snart student]

Takk for svar! Kapitalen står enda i fast eiendom, vanskelig å forutse markedet akkurat nå, men jeg håper å få solgt snart. Kanskje annonsere rundt påske?

Hvordan fungerer dette med å ta opp lån? Nå jobber jeg fullt, om jeg får innvilget lån nå, må jeg kjøpe med en gang? Er det mye vanskeligere å få låne det resterende når jeg først har blitt student? (Banken har jo sikkerhet hvis jeg har en god del egenkapital...)

[Gjest Stjernedryss]

Det beste er nok å kjøpe en leilighet, bo i den selv og leie ut rom. I så fall slipper du unna med skattefrie leieinntekter. (du må bo i minst 50% av boligen selv). Det å låne penger til leilighet for å leie ut er ikke nødvendigvis lønnsomt, rentene er høye om dagen og du skal ha en god leieinntekt hver måned for å klare å dekke inn renter på et lån på 1000.000.

[Gjest Snart student]

Det er sant som mamut75 sier, at det er ligningsverdien på boligen de får ut fra, den er betraktelig lavere enn selve verdien på boligen.

Jeg trenger ikke å låne mer enn ca. 4-500.000 kr. Da ser vel regnestykket i forhold til utleie annerledes ut? Hvor mye må man ca betale i mnd på et lån på 500.000 kr? Er det noen andre utgifter forbundet med utleie som jeg ikke har tenkt på?

Å kjøpe på studiestedet har jeg ikke råd til. Der koster leilighetene fra ca 1,5 mill. Og lån på en million kan jeg neppe ha som student... Er det sannsynlig at jeg får låne 500.000 kr etter at jeg har blitt student? (Når jeg har 50% egenkapital.)

[mamut75]

Det er sant som mamut75 sier, at det er ligningsverdien på boligen de får ut fra, den er betraktelig lavere enn selve verdien på boligen.

Jeg trenger ikke å låne mer enn ca. 4-500.000 kr. Da ser vel regnestykket i forhold til utleie annerledes ut? Hvor mye må man ca betale i mnd på et lån på 500.000 kr? Er det noen andre utgifter forbundet med utleie som jeg ikke har tenkt på?

Å kjøpe på studiestedet har jeg ikke råd til. Der koster leilighetene fra ca 1,5 mill. Og lån på en million kan jeg neppe ha som student... Er det sannsynlig at jeg får låne 500.000 kr etter at jeg har blitt student? (Når jeg har 50% egenkapital.)

Hadde du tenkt til å bo i den boligen du kjøper nå selv eller leie den ut ?

[Gjest Snart student]

Takk for svar, du er jo kjempehjelpsom.

Jeg kan godt pendle til skolen det første året, men tror ikke jeg orker å pendle en time hver vei i tre år. Så da er alternativet hybel på studiestedet. Derfor vurderer jeg å kjøpe leilighet i hjembyen og leie den ut. (Der er det vanlig med leiepriser på 6-7000 kr i mnd. for en leilighet på ca 75 kvm.)

[mamut75]

Det du skal huske på i forbindelse med huskjøp/salg er at det påløper 2,5% av avgiftsgrunnlaget i dokumentavgift som skal betales av kjøper + 1-3% av salgssum i meglerhonorare som skal betales av selger .

Disse kostandene må du ta hensyn til når du skal vurdere tidsperspektiv på boliginvesteringen din .

På de fleste leiligheter kommer det noe som kalles for fellesutgifter i tillegg til lånekostnader man eventuelt har . Disse felleskostnadene går til forskjellige ting som kommunale avgifter , vaktmester , trappevask , vedlikehold ol .

Noen andels/borettslags leiligheter har fellesgjeld , og hvis denne er stor så må du sjekke betingelsene på denne fellesgjelden og om avdrag på fellesgjelden er med i de felleskostnadene som oppgis idag + om brl har planlagte oppussingsprosjekt som vil øke felleskostnadene . I tillegg må du også , for denne typen leiligheter , sjekke om de er forsikret mot at du kan bli ansvarlig for deler av fellesgjelden som ikke egentlig hører til din boseksjon . Fordelen med borettslagsleiligheter er at det ikke er dok avgift på dem , så de er billigere å avhende . Mange borettslag har dessuten begrensninger i utleiemuligheter i vedtektene sine , så dette bør du også sjekke hvis du har planer om å leie ut .

Når du leier ut så vil som sagt leieinntektene være skattbare så lenge du ikke selv bor i boligen og inntektene teller med i "den alminnelige inntekten" din og skattelegges med 28% . Renter du betaler på lånet vil imidlertid gå til fradrag i denne inntekten .

annuitetslån på 500 000 , 20 års løpetid , 6,2% nominell rente og månedlige nedbetalinger vil koste deg ca 3640 i måneden . Det første året vil ca 30 000 av dette være renter .

avdragsfritt annuitetslån på 500 000 , 20 års løpetid , 6,2% nominell rente og månedlige nedbetalinger vil koste deg ca 2500 i måneden .

annuitetslån på 1 000 000 , 20 års løpetid , 6,2% nominell rente og månedlige nedbetalinger vil koste deg ca 7280 i måneden . Det første året vil ca 61 000av dette være renter .

avdragsfritt annuitetslån på 1 000 000 , 20 års løpetid , 6,2% nominell rente og månedlige nedbetalinger vil koste deg ca 5300 i måneden .