Hvilke rettigheter har vi?

[molly83]

Når man har kjøpt hus og finner ut i ettertid at taket i stua henger. Tok det opp med selger og han sa at det var en elektriker som hadde trådd igjennom taket en gang, da hadde de bare dyttet taket opp igjen, men taket har vel da sikket glidd sakte ned igjen. Fikk med en profesjonell til å se på det og for å få det pent igjen mener han at vi må ut med 8-9000 kr.

Burde ikke dette stått i takstpapirene og burde ikke selger ha opplyst om dette også? Megler sier man ikke har krav på noe før det blir en utgift på 3-4 % av kjøpesummen, altså rundt 50 000 kr.

[*Terje*]

3-4% er bare en tommelfingerregel, men ja, dere må nok regne med å måtte dekke dette selv. Boligen er mest sannsynlig solgt etter avhendingslovens § 3-9, "som den er", og 9000 er alt for lite til å rette noe krav mot selger. Dessverre.

[molly83]

Men har ikke selger brutt sin plikt til å opplyse om forhold som kan innvirke på kjøpet. Dette burde jo absolutt takstmannen sett og..

[Leo]

Nå spørs det om feilen er stor nok til at man kan anta at den ville ha hatt noen innvirkning på kjøpet. Hvis taket i stua ikke "henger" så mye at det umiddelbart er synlig med det blotte øye, er det jo heller ikke noe takstmannen kunne se. H*n undersøker ingenting ut over det som er synlig.

Ellers er jeg enig med *Terje*. Dette er alt for lite til at det er noe poeng i å rette noe krav mot selger. Bruktboliger har ofte små feil og mangler som tidligere eier kanskje ikke en gang har lagt merke til og dette tas det høyde for bl.a. ved å legge inn den såklate "as is"-klausulen i kontrakten.

[molly83]

Man ser det veldig godt hvis man retter blikket mot taket. Ser tydelig at det henger,ihvertfall 30 cm. Vi så det ikke på visningen, men hadde med en annen en andre gangen vi skulle se på det og han så det med en gang. ..men det var vetter at vi hadde vunnet budrunden.

Dette hadde nok innvirket på kjøpet i og med at vi gikk så langt vi kunne på budrunden + at det er mye jobb, må legge helt nytt tak i hele stua..

[Leo]

Dette hadde nok innvirket på kjøpet i og med at vi gikk så langt vi kunne på budrunden + at det er mye jobb, må legge helt nytt tak i hele stua..

←

At dere strakk dere så langt dere kunne, har desverre ingenting å si. Det er ikke selgers ansvar. Det er selvfølgelig irriterende å legge nytt tak, men så lenge jobben kan gjøres av profesjonelle for 8 - 9.000 kroner, gir altså ikke dette noe grunnlag for et krav mot selger. Man må rett og slett selv ta høyde for at slike småfeil kan finnes i brukte boliger.

[molly83]

At dere strakk dere så langt dere kunne, har desverre ingenting å si. Det er ikke selgers ansvar. Det er selvfølgelig irriterende å legge nytt tak, men så lenge jobben kan gjøres av profesjonelle for 8 - 9.000 kroner, gir altså ikke dette noe grunnlag for et krav mot selger. Man må rett og slett selv ta høyde for at slike småfeil kan finnes i brukte boliger.

←

Da kjønner jeg ikke hva slags ansvar selger har. Det står jo i loven at det foreligger mangel når: "Kjøper ikke har fått opplysninger som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde regnet med å få..."

Vi spurte om det var noe å utsette på boligen, noen mangler,feil etc.. Fikk da bare "Nei" til svar!

[molly83]

8-9000 kr er forresten hvis vi gjør det selv:)

[Leo]

Det er vel liten tvil om at det foreligger en mangel, men det finnes altså krav til hvor stor mangelen må være før den kan gjøres gjeldende. I.h.t. rettspraksis er altså dette kravet 3 - 4% av eiendommens totale verdi. Dette er ikke noe absolutt krav og det vil være mange forhold som kan påvirket vurderingen av det, men 8 - 9.000 vil, med dagens boligpriser, aldri være en vesentlig mangel som gir grunnlag for erstatning. Imidlertid vil denne mangelen kunne gjøres gjeldende dersom dere oppdager flere feil og mangler og at disse til sammen utgjør mer enn 3 - 4% av boligens verdi.

[Gjest Camma]

Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt!

Tommelfingerregelen om at man ikke har et krav før det størrelsesmessig er på 3-4 % av kjøpesummen kjenner jeg ikke. Synes det er pussig at det finnes noen minstegrense for slikt. Et krav er jo et krav...

Men det står jo spesifikt i avhl. § 3-9 om "as is"-kjøp, at det likevel er en mangel dersom forholdet faller inn under § 3-7; manglende opplysninger. Unntaket sier at dette kun gjelder om det har virket inn på "avtalen". Dersom dette koster 8-9000 kr når dere fikser det selv (og dermed vesentlig mer når det må fikses av fagfolk), kan det vel kanskje tenkes at dersom dere hadde visst om dette ved selve kjøpet, så ville dere ikke strukket dere så langt. Da må det vel kunne sies å ha virket inn på "avtalen"?!

[Leo]

8-9000 kr er forresten hvis vi gjør det selv:)

←

Da må dere få skaden taksert av en godkjent takstmann som vil kunne fastslå hva det vil koste å få utbedret mangelen hvis jobben skal gjøres av innleide fagfolk. Hvis dere f.eks. har gitt 1.500.000 for huset, vil ikke en mangel være vesentlig før den utgjør mer enn ca. 45.000. Selv om utbedringen skulle komme på mer enn 45.000, er det likevel ikke på langt nær sikkert at dere får gjennomslag for kravet, men da kan det være verdt å sende kravet til selger (Eller dennes forsikringsselskap dersom h*n hadde tegnet eierskifteforsikring).

Alt i alt tror jeg ikke dette er noe jeg hadde giddet å lage noen sak ut av med mindre jeg oppdaget flere feil og mangler. Selv om dere formelt sett skulle ha et krav mot selger, hvilket uansett høres litt tvilsomt ut, koster det fort mer enn det smaker og tar mye tid og krefter.

[Leo]

Tommelfingerregelen om at man ikke har et krav før det størrelsesmessig er på 3-4 % av kjøpesummen kjenner jeg ikke. Synes det er pussig at det finnes noen minstegrense for slikt. Et krav er jo et krav...

←

Dette er ingen formell regel, men den følger av rettspraksis og står temmelig sterkt.

Men det står jo spesifikt i avhl. § 3-9 om "as is"-kjøp, at det likevel er en mangel dersom forholdet faller inn under § 3-7; manglende opplysninger. Unntaket sier at dette kun gjelder om det har virket inn på "avtalen". Dersom dette koster 8-9000 kr når dere fikser det selv (og dermed vesentlig mer når det må fikses av fagfolk), kan det vel kanskje tenkes at dersom dere hadde visst om dette ved selve kjøpet, så ville dere ikke strukket dere så langt. Da må det vel kunne sies å ha virket inn på "avtalen"?!

←

Det er ikke kjøpers objektive vurdering av hva som ville ha innvirket på avtalen som legges til grunn, men en subjektiv vurdering. Rettspraksis viser altså at mangelen må utgjøre minst 3 - 4% av eiendommens totale verdi før den subjektivt sett kan antas å ha hatt innvirkning på avtalen.

[*Terje*]

Det er vel ganske klart at mengelen ikke er vesentlig etter § 3-9.

Det dere derimot kan se på er § 3-7, "manglende opplysning". I en standard kontrakt står følgende:

Eiendommen har likevel mangel i følgende tilfelle:

Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.

Her er det det siste punktet som blir viktig. Om 9.000 var prisen om dere gjorde det selv må dere i hvert fall finne ut hvor mye fagfolk skal ha for det. Klausulen om at man må gå ut i fra at det har hatt innvirkning på avtalen er ikke veldig vanskelig å få gjennomslag på, men dere ligger helt i grenseland. Jeg vil i hvert fall regne med at dere vil bli avvist av både eierskifteforsikringselskapet (hvis det er tegnet), og av selger (antakelig da etter råd fra megler, dersom forsikring ikke er tegnet). Deretter må dere selv kontakte advokat, noe som kan bli veldig kostbart (både på penger, og ikke minst stress eller tid). Og det er ingen garanti for at dere skal få noen erstatning.

[Leo]

Her er det det siste punktet som blir viktig. Om 9.000 var prisen om dere gjorde det selv må dere i hvert fall finne ut hvor mye fagfolk skal ha for det. Klausulen om at man må gå ut i fra at det har hatt innvirkning på avtalen er ikke veldig vanskelig å få gjennomslag på, men dere ligger helt i grenseland. Jeg vil i hvert fall regne med at dere vil bli avvist av både eierskifteforsikringselskapet (hvis det er tegnet), og av selger (antakelig da etter råd fra megler, dersom forsikring ikke er tegnet). Deretter må dere selv kontakte advokat, noe som kan bli veldig kostbart (både på penger, og ikke minst stress eller tid). Og det er ingen garanti for at dere skal få noen erstatning.

←

Det er omtrent dette jeg også forsøker å si. Det kan godt hende kravet er reelt nok, men det kan koste mer enn det smaker å gjøre det gjeldende.

[Gjest Camma]

Dette er ingen formell regel, men den følger av rettspraksis og står temmelig sterkt.

Det er ikke kjøpers objektive vurdering av hva som ville ha innvirket på avtalen som legges til grunn, men en subjektiv vurdering. Rettspraksis viser altså at mangelen må utgjøre minst 3 - 4% av eiendommens totale verdi før den subjektivt sett kan antas å ha hatt innvirkning på avtalen.

←

Du mener kjøpers subjektive vurdering skal ikke legges til grunn? Forstår at det blir en objektiv målestokk, men vinklet det konkret til dette tilfellet for og forklare bedre... Dersom det koster 9000 å fikse det selv, blir det fort en del kroner om fagfolk skal gjøre jobben, og da kommer kravet kanskje opp til den magiske grensen.... Eller som nevnt iallfall i grensenland.

Forøvrig er jeg vel enig med det dere sier om at det koster mer enn det smaker....

[Leo]

Dersom det koster 9000 å fikse det selv, blir det fort en del kroner om fagfolk skal gjøre jobben, og da kommer kravet kanskje opp til den magiske grensen.... Eller som nevnt iallfall i grensenland.

←

Hvis du leser innleggene mine, så vil du se at det er nøyaktig det jeg skriver.

[Gjest Camma]

Hvis du leser innleggene mine, så vil du se at det er nøyaktig det jeg skriver.

←

Jepps, det var det jeg mente å uttrykke... at jeg var enig i det du skrev. Mulig det ikke kom så klart frem, men får dytte det inn under pollen-rus

[Gjest Piper]

Dette er en feil og mangel som dere fint kunne sjekket ut selv, og da har ikke selger noe ansvar. Det er derfor viktig å ha med seg en kyndig person på visning, som kan informere om alt dere bør ta hensyn til i budrunden.

[Bloody Archibald]

Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.

Dere har kjøpt en bruktbolig. Det betyr at den ikke er perfekt. Det vil være ting som må utbedres/pusses opp. Dere så ikke forholdet på visningen, men han dere hadde med dere etter dere hadde vunnet budrundet bemerket forholdet umiddelbart.

Selger (evnt selgers eieskifteforsikringsselskap) kommer til å anføre at dere burde sett forholdet på visningen, og at det dermed ikke var grunn for selger til å spesifikt ta opp forholdet. Jeg sier ikke at dette nødvendigvis er riktig juss, men det betyr at dere absolutt ikke kan være sikre på å vinne saken. I tillegg kommer momentene nevnt av andre som har svart. Alt i alt stor risiko for at dere vil tape en rettssak etter min oppfatning.

Beklager svaret, det er ikke meningen å fremstå som skadefro. Jeg gir kun uttrykk for hvordan jeg ser på saken fra nøytralt hold.

[molly83]

Vi har sagt fra om dette til både selger og megler før kontrakten om huskjøpet er underskrevet. Har vi ingen rettigheter da?