Funnet en graverende feil etter kjøp

[AnonymBruker]

Overtok en bolig for ca. 1 år siden fra 2016, så relativt nytt bygg. Før overtagelsen stusset jeg over de kommunale utgiftene på godt over 40.000 i året for en bolig på ca 200 kvm (utleiedel på 57 kvm). Ringte inn til kommunen å forhørte meg, viste seg at det var et vanvittig vannforbruk som forklarte de høye kommunale avgiftene. Tenkte at dette kan jo jeg halvere og vel så det, så det var ingen problem. 1 år frem i tid og ny avlesning av vannmåler - så skriver kommunen til meg at vannforbruket var økt fra 359 til 431 m3. 359 var det opprinnelige tallet før jeg flyttet inn, noe som er hårreisende forbruk i seg selv... Han hadde badekar, jacuzzi og likte å vaske bilen sin.. Så tenkte at det kunne være en forklaring, selv om det er unormalt høy. Men da jeg fikk beskjed at den hadde økt - når jeg bor alene samt 2 personer under meg som jeg vet er veldig sparsommelig av seg klarer å ha et forbruk som tilsvarer dobbelt så mange mennesker, er jo det noe riv ruskende gale. Så har jo konkludert med at det må finnes en lekkasje et eller annet sted i boligen. Men lurer litt på hvordan det er med forsikringen siden jeg ikke meldte inn feil før, men igjen som jeg sa - jeg kunne jo ikke vite at forbruket hans ikke var legitimt. Dermed var det vanskelig for meg å oppdage før det jeg fikk en ny av måling og det bekreftet at det er noe feil, en lekkasje etc. Noe som det åpenlyst ikke er, så det må foretas en feilsøking av hele rørsytemet. Jeg kontaktet jo kommunen ifb med salget og da bekreftet de at det stemte, noe som gjorde at jeg hadde tiltro til det hele. Det stod heller ingenting om denne feilien på takstrapporten. Hva tenker dere her? Til info har jeg eierskifteforsikring og er godt forsikret. 

Anonymkode: fa6d8...444

[Slarti]

Det første du må gjøre er å finne lekkasjen.

Så kan du gå til forsikringen og be om hjelp.

Men kan hende at du ikke får dekket noe uansett.
Må være en viss sum for at du har krav på noe.

Ikke sikkert gamle eier var klar over lekkasjen heller.

Så ring en rørlegger og få inspisert alt.
Så når lekkasjen er funnet kan du ta saken videre.

[AnonymBruker]

Er det noen av toalettene som ikke stopper vannet, slik at det renner i skålen hele tiden? I så fall kan det være hele forklaringen på problemet. 

Anonymkode: d7609...ea4

[AnonymBruker]

Du antar det er lekkasje, men du har ikke funnet noe? Da er det jo ikke sikkert det er noe graverende feil. Det kan som en annen sier være rennende toaletter, eller feil ved måleren f.eks. Først feilsøke, så evt klage. Men er jo ikke sikkert forrige eier har hatt noen grunn til å reagere heller. 

Anonymkode: cdd31...d18

[AnonymBruker]

En såpass stor lekkasje ville du jo merket?  Antar - som skrevet over - enten et toalett som står å renner eller feil med måler.

Anonymkode: afa6c...535

[TBL12]

Sjekk om vannmåler går rundt når alt er stengt. Om den fortsatt går er det en lekkasje et sted. 

Vannmåler står de fleste ganger innendørs. Dermed går vannet trolig til avløp, eller om det finnes utedørskran, eller vannrør til andre bygg som kan ha en lekkasje.

Sjekk også at måler måler korrekt ved å tappe en kjent mengde og sjekke måler viser korrekt. 

[enkefru]

Det kan også være noe feil i ledningsnettet, slik som hos disse i Asker (som var ekstremt), da kan det bli moro 😕

"Ifølge fakturaen hadde husstanden på Vakås brukt 3,7 millioner liter vann over en periode på to måneder og kommunen ba om at kroner 276.482 og 36 øre vennligst måtte innbetales.
3,7 millioner liter er mye vann. Til sammenligning inneholder et olympisk svømmebasseng på 50x25 meter omtrent 2,5 millioner liter vann.
Årsaken til det ekstreme forbruket viste seg å være en lekkasje på en vannledning på eiendommen.
Vannet har rent ut i grunnen og heldigvis ikke forårsaket skade på bygninger, men kommunen mener like fullt at Iversen må betale."

Nyheter, Vakås | Arne fikk kjemperegning: – Dypt urettferdig

[AnonymBruker]

du må finne årsaken og ta utgiftene for dette selv før du har noen sak. Det blir vanskelig å få en erstatning for en påstått feil som ikke er beviselig. Du kan ikke vise til måleverdier og si at det ikke er du som bruker vannet før du passer på forbruket og kreve erstatning basert på det. Ingen forsikringsselskap vil heller betale for feilsøking basert på denne påstanden, det er en utgift du i så fall får tilbakebetalt senere.

Anonymkode: f53b6...5aa

[AnonymBruker]

Bor alene selv, og ligger på rundt 60m3 i året. Det er noe som er helt feil her. Og er måleren i kjeller/teknisk rom er det ikke noen lekkasje utenfor bolig som skal slå inn heller. Siden bolig er såpass ny, er det vel rør i rør, og da skal jo lekkasjen være synlig ut av skapet der alle kraner blir forsynt med vann.

Anonymkode: 7423f...650

[Brunello]

AnonymBruker skrev (5 timer siden):

Overtok en bolig for ca. 1 år siden fra 2016, så relativt nytt bygg. Før overtagelsen stusset jeg over de kommunale utgiftene på godt over 40.000 i året for en bolig på ca 200 kvm (utleiedel på 57 kvm). Ringte inn til kommunen å forhørte meg, viste seg at det var et vanvittig vannforbruk som forklarte de høye kommunale avgiftene. Tenkte at dette kan jo jeg halvere og vel så det, så det var ingen problem. 1 år frem i tid og ny avlesning av vannmåler - så skriver kommunen til meg at vannforbruket var økt fra 359 til 431 m3. 359 var det opprinnelige tallet før jeg flyttet inn, noe som er hårreisende forbruk i seg selv... Han hadde badekar, jacuzzi og likte å vaske bilen sin.. Så tenkte at det kunne være en forklaring, selv om det er unormalt høy. Men da jeg fikk beskjed at den hadde økt - når jeg bor alene samt 2 personer under meg som jeg vet er veldig sparsommelig av seg klarer å ha et forbruk som tilsvarer dobbelt så mange mennesker, er jo det noe riv ruskende gale. Så har jo konkludert med at det må finnes en lekkasje et eller annet sted i boligen. Men lurer litt på hvordan det er med forsikringen siden jeg ikke meldte inn feil før, men igjen som jeg sa - jeg kunne jo ikke vite at forbruket hans ikke var legitimt. Dermed var det vanskelig for meg å oppdage før det jeg fikk en ny av måling og det bekreftet at det er noe feil, en lekkasje etc. Noe som det åpenlyst ikke er, så det må foretas en feilsøking av hele rørsytemet. Jeg kontaktet jo kommunen ifb med salget og da bekreftet de at det stemte, noe som gjorde at jeg hadde tiltro til det hele. Det stod heller ingenting om denne feilien på takstrapporten. Hva tenker dere her? Til info har jeg eierskifteforsikring og er godt forsikret. 

Anonymkode: fa6d8...444

Når du var klar over at det var høyt vannforbruk, burde du ha sjekket i løpet av året og ikke ventet et helt år. 

[AnonymBruker]

Det jeg ikke forstår her hvis det er  lekkasje i stikkledning til ts sin eiendom. Når det gjelder vannledning så er det jo konstant trykk på denne så det ikke skal være mulig å bli så mye vannspill. Eller tar jeg feil?

Anonymkode: 8eb96...5b7

[AnonymBruker]

enkefru skrev (2 timer siden):

Det kan også være noe feil i ledningsnettet, slik som hos disse i Asker (som var ekstremt), da kan det bli moro 😕

"Ifølge fakturaen hadde husstanden på Vakås brukt 3,7 millioner liter vann over en periode på to måneder og kommunen ba om at kroner 276.482 og 36 øre vennligst måtte innbetales.
3,7 millioner liter er mye vann. Til sammenligning inneholder et olympisk svømmebasseng på 50x25 meter omtrent 2,5 millioner liter vann.
Årsaken til det ekstreme forbruket viste seg å være en lekkasje på en vannledning på eiendommen.
Vannet har rent ut i grunnen og heldigvis ikke forårsaket skade på bygninger, men kommunen mener like fullt at Iversen må betale."

Nyheter, Vakås | Arne fikk kjemperegning: – Dypt urettferdig

Naturligvis er du ansvarlig for om du velger å la dine private ledninger «stå og renne»? Skal jeg betale for at naboen glemmer å stenge utvendig vannkran eller en gammel ledning til garansjen?

Uansett har jo denne personen - som ts - hatt all anledning til å lese av vannmåleren hver måned, som man anbefales gjøre. Når man velger å ikke følge med hvor mye vann man bruker må jo vi andre anta det er fordi vannforbruket ikke spiller noen rolle, og at man derfor er villig til å betale.

 

Anonymkode: cb6ac...c96

[AnonymBruker]

Du har 5 år på deg å klage etter at du overok huset. Sjekk med boligkjøperforsikringa din hva de anbefaler.

 

Anonymkode: 5fb0b...3d9

[AnonymBruker]

TS her: Noen oppklaringer her. Nei, det er ikke rennene toalett eller synlige lekkasjer i boligen. Når vi skrur av hovedkranen så stopper vannmåleren å gå. Mens er den på så tikker den og går selv om det ikke brukes vann. Jeg var på ferie forrige uke og fikk en til å gå inn og sjekke for meg, fordi jeg fikk meldingen fra kommunen om forbruket, da vi har årlig avregning hver november. På uken jeg hadde vært vekke hadde jeg brukt hele 5 m3. 

Pgr avregningen i nov. har jeg ikke tenkt over forbruket mitt, da etter hva jeg antok skulle det bli nedjustert vesentlig fra tidligere forbruk - dette fortalte de også til meg når jeg spurte hvordan skal vi ordne dette. Jeg kunne også stipulere inn et forbruk (valgfritt), så tok ca. 200 m3, som jeg gjorde. Så ville jeg betale mer eller få tilbake alt ettersom hva jeg brukte. Så jeg føler jeg har en god sak her mtp forsikringen og vise til at dette ikke var en intuitiv feil, siden det ikke har blitt informert om feil ved vannmåleren ved overtagelse. 

Anonymkode: fa6d8...444

[Slarti]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

TS her: Noen oppklaringer her. Nei, det er ikke rennene toalett eller synlige lekkasjer i boligen. Når vi skrur av hovedkranen så stopper vannmåleren å gå. Mens er den på så tikker den og går selv om det ikke brukes vann. Jeg var på ferie forrige uke og fikk en til å gå inn og sjekke for meg, fordi jeg fikk meldingen fra kommunen om forbruket, da vi har årlig avregning hver november. På uken jeg hadde vært vekke hadde jeg brukt hele 5 m3. 

Pgr avregningen i nov. har jeg ikke tenkt over forbruket mitt, da etter hva jeg antok skulle det bli nedjustert vesentlig fra tidligere forbruk - dette fortalte de også til meg når jeg spurte hvordan skal vi ordne dette. Jeg kunne også stipulere inn et forbruk (valgfritt), så tok ca. 200 m3, som jeg gjorde. Så ville jeg betale mer eller få tilbake alt ettersom hva jeg brukte. Så jeg føler jeg har en god sak her mtp forsikringen og vise til at dette ikke var en intuitiv feil, siden det ikke har blitt informert om feil ved vannmåleren ved overtagelse. 

Anonymkode: fa6d8...444

Men da må du gjøre som jeg sa i første innlegg.
Kontakt rørlegger.

Så lenge du ikke kan vise til noe vil forsikringa fnyse av deg.
Så få inn en rørlegger.
Ja du må betale det selv, men kan få tilbake pengene i ettertid.

MEN beløpet må være vesentlig for at du skal ha krav. 

Så inkludert feilsøking må beløpet passere 3-6% av hva du betalte for boligen før du får noe hjelp.
Og du er ansvarlig for å ikke gjøre beløpet dyrere en nødvendig.
Så at det tok 12mnd kan være noe som teller i mot deg.
Du burde lest av måler hver mnd.
Da hadde du oppdaget noe galt tidligere.

Så kontakt rørlegger ASAP 

Hver dag du utsetter dette minsker sjansen for å få noe tilbake samtidig som det øker dine utgifter.
Så kom deg vekk fra forumet og på gulesider på jakt etter rørlegger som kan komme kjapt.

 

Sitat

Dersom du ser på rettspraksis så er det gjennomgående slik at utbedringskostnadene må ligge mellom 3-6 % 

Hva betyr vesentlig mangel ved brukt bolig solgt "som den er"? - Tønsbergadvokatene

[what_no2000]

Slarti skrev (1 time siden):

MEN beløpet må være vesentlig for at du skal ha krav. 

Så inkludert feilsøking må beløpet passere 3-6% av hva du betalte for boligen før du får noe hjelp.
[...]
Hva betyr vesentlig mangel ved brukt bolig solgt "som den er"? - Tønsbergadvokatene

Det er ikke lenger lov å bruke "solgt som den er" forbehold når forbruker (private) kjøper bolig. Så informasjonen i linken er gammel og utdatert. Se Avhendingslova § 3-9. (2). 

Samtidig ble Avhendingslova § 3-1. (4) innført som sier at kjøper uansett selv må dekke mangler som har kostnad inntil 10 000 kr.

Se https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93 for hele loven.

[Slarti]

what_no2000 skrev (28 minutter siden):

Det er ikke lenger lov å bruke "solgt som den er" forbehold når forbruker (private) kjøper bolig. Så informasjonen i linken er gammel og utdatert. Se Avhendingslova § 3-9. (2). 

Samtidig ble Avhendingslova § 3-1. (4) innført som sier at kjøper uansett selv må dekke mangler som har kostnad inntil 10 000 kr.

Se https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93 for hele loven.

Hva utgjør en vesentlig mangel ved boligkjøp?

Ok da får du den oppdaterte etter loven om "som den er" ble til.

Er vist ikke 3-6%
Men 5-6% før man kan klage på vesentlig mangel.

Sitat

Norsk rettspraksis sier at kostnadene ved å utbedre mangelen må være på minst 5 til 6 % av kjøpesummen. Hvis ikke, vil ikke mangelen regnes som vesentlig.

Det man må se på er ikke loven, men lovanvendelsen.
Altså hva retten mener.
Og der er det at man må opp i beløp som tilsvarer 5-6% av kjøps-pris før dem sier noe er en vesentlig mangel, som TS påstår han har funnet.

Nå inkluderer også dette utgiftene på å finne feilen.

Så beklager at jeg oppga for lave tal på hva kostnadene må være.
Rett skal være rett.

Takk for at du fikk meg til å finne oppdatert informasjon  

Endret 26. november 2025 av Slarti

[what_no2000]

Slarti skrev (21 timer siden):

Hva utgjør en vesentlig mangel ved boligkjøp?

Ok da får du den oppdaterte etter loven om "som den er" ble til.

Er vist ikke 3-6%
Men 5-6% før man kan klage på vesentlig mangel.

Det man må se på er ikke loven, men lovanvendelsen.
Altså hva retten mener.
Og der er det at man må opp i beløp som tilsvarer 5-6% av kjøps-pris før dem sier noe er en vesentlig mangel, som TS påstår han har funnet.

Nå inkluderer også dette utgiftene på å finne feilen.

Så beklager at jeg oppga for lave tal på hva kostnadene må være.
Rett skal være rett.

Takk for at du fikk meg til å finne oppdatert informasjon  

Du bommer fortsatt på kilden din.

Først må man se på gjeldene lovgivning, så kan man se på hvordan rettspraksis har vært på den gjeldene lovgivningen.

Selv om kilden er fra etter 2021, så omhandler avsnittet du siterer boliger kjøpt med et "solgt som den er" forbehold før lovendringen. For boliger "solgt som den er" var/er det et krav om at en mangel må være "vesentlig" for å kunne kreve erstatning for en mangel. For slike boliger er det vesentlig hva rettspraksis sier om ordet "vesentlig".

I følge dagens lovgivning må mangelen være større enn 10 000 kroner for at man kan kreve erstatning for mangelen. Da er det, for boliger kjøpt etter 2021, ikke lenger vesentlig hva rettspraksis sier om ordet "vesentlig".

Så er det selvfølgelig ikke slik at det kun er denne grensen som er avgjørende, man må f.eks også se på hva som er opplyst om boligen. Er det for eksempel opplyst om at vann og avløp er gammelt, at man må regne med lekkasjer og reparasjon, så kan det føre til at en lekkasje og en reparasjon ikke regnes som en mangel.

(Dagens lov har også andre grenser der ordet "vesentlig" fremdeles brukes for bolig salg til forbruker, men det er f.eks i forhold til erstatning for arealsvikt, og for retten til å heve kjøpet. Ikke for å kreve erstatning for mangler.)

Kilden din sier følgende:

Sitat

 

Vesentlig dårligere stand

Før 2022 kunne man selge boligen med forbeholdet om at den er solgt som den er. Dersom du kjøpte bolig før de nye reglene trådte i kraft, vil du kunne gjøre gjeldende et mangelskrav dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente gitt hva du har betalt for boligen samt andre forhold.

[...]

Norsk rettspraksis sier at kostnadene ved å utbedre mangelen må være på minst 5 til 6 % av kjøpesummen. Hvis ikke, vil ikke mangelen regnes som vesentlig.

 

 

Endret 27. november 2025 av what_no2000