Din erfaring med renovering av enebolig

[AnonymBruker]

Vi vurderer kjøpe et hus fra en gammel tante, huset er bygget på 1920 tallet og renovert litt på 60 tallet innvendig, og noe kledning+tak var skiftet for noen år siden av svigers/familie. Totalt 180 kvm. Ellers må vi pusse opp, vel, egentlig alt,. Vurderer også å utvide med et påbygg for våtrom enn å prøve tilpasse originalbygget med et bad med moderne behov. 

Hvor begynner man? Kontakter man arkitekter for mulige plantegninger? Legger man ut etter anbud og lar totalentreprenør ta hele jobben? 
Lurer også på hva deres erfaringer er med hvor lang tid et slikt prosjekt tar (selvfølgelig individuelle forskjeller ut ifra stand på huset), og hva pleier være de skjulte pengeslukene?  Og hvordan er tilstanden i byggebransjen nå? Kjipt å begynne om det skulle komme konkurser og vi står der med halvferdig hus. 

Anonymkode: 20a16...28b

[AnonymBruker]

Ville aldri gjort det uten å ha hatt litt erfaring først. Ellers blir det både dyrt og dårlig. 

Deretter må man være forberedt å å bruke mye egentid, selv om man setter bort alt. Man må følge med, ha meninger, ta valg, være bestemt, kreve, vise til avtaler. 

"Tilstanden i byggebransjen" blir for bredt. Du må sjekke registrene, historikk. Vurdere soliditet og likviditet. Velge selskap ut i fra det. Forhandle når det gjelder a-konto, da du sitter igjen med svarteper om noe skjer som gir stopp i fremdrift. 

Totalentrepenør har sine fordeler... men langt flere ulemper basert på min erfaring. De er bundet til sine underleverandører, som de ofte tyner igjen. Jeg foretrekker å ha et firma som gjør det meste. Men når det gjelder sentrale elementer så velger jeg mine leverandørerer direkte. Som regel samarbeider de bra. 

Anonymkode: 8f190...65b

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Ville aldri gjort det uten å ha hatt litt erfaring først. Ellers blir det både dyrt og dårlig. 

Deretter må man være forberedt å å bruke mye egentid, selv om man setter bort alt. Man må følge med, ha meninger, ta valg, være bestemt, kreve, vise til avtaler. 

"Tilstanden i byggebransjen" blir for bredt. Du må sjekke registrene, historikk. Vurdere soliditet og likviditet. Velge selskap ut i fra det. Forhandle når det gjelder a-konto, da du sitter igjen med svarteper om noe skjer som gir stopp i fremdrift. 

Totalentrepenør har sine fordeler... men langt flere ulemper basert på min erfaring. De er bundet til sine underleverandører, som de ofte tyner igjen. Jeg foretrekker å ha et firma som gjør det meste. Men når det gjelder sentrale elementer så velger jeg mine leverandørerer direkte. Som regel samarbeider de bra. 

Anonymkode: 8f190...65b

Dyrt og dårlig- hvordan da? Vi skal ikke gjøre arbeidet selv.

Kan du utdype angående a konto forhandling og din erfaring om totalentreprenør? Hadde inntrykk av at en totalentreprenør vil gjøre prosessen mye mer strømlinjeformet , og slik slippe å risikere lengre perioder uten arbeid pga konflikter?

 

Anonymkode: 20a16...28b

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (8 timer siden):

Dyrt og dårlig- hvordan da? Vi skal ikke gjøre arbeidet selv.

Kan du utdype angående a konto forhandling og din erfaring om totalentreprenør? Hadde inntrykk av at en totalentreprenør vil gjøre prosessen mye mer strømlinjeformet , og slik slippe å risikere lengre perioder uten arbeid pga konflikter?

 

Anonymkode: 20a16...28b

Man har ikke erfaring med å samarbeide med leverandører, forhandle, kreve, og ta riktige valg. Blant annet spørsmålet du her stiller. Var først på tredje kjøkkenet jeg fikk pusset opp jeg var 100% fornøyd. Fagfolk merker at du er uerfaren, og tar snarveier. 

Anonymkode: 8f190...65b

[AnonymBruker]

Belag deg på at det blir kostbart, tipper du er veldig i nærheten av å bygge nytt prismessig.

Skal du ha huset opp til dagens standard mtp isolasjon/ventilasjon, må mest sannsynlig tak/kledning/dører og vinduer Børresen og etter isoleres. Ventilasjons anlegg må installeres. Trolig må også drenering graves.

Elektrisk anlegg må oppgraderes, trolig også in tak til bolig for tvilsomt om det er dimensjonert til dagens forbruk. 

Og det er mye mer arbeid og begrensninger og tilpasse alt mot gammelt bygg enn å sette opp alt nytt. Så økonomisk har jeg mine tvil på at dere sparer noe på og gå på oppussing av det gamle, spesielt om dere skal sette bort alt.

Anonymkode: e74be...71b

[AnonymBruker]

Pusse opp alt til dere er kosmetisk fornøyd, eller renovere til dagens standard? Skal dere sette vekk HELE jobben (inkludert riving og diverse)? 
Det blir fort kostbart.. vi har totaltrenovert to boliger til dagens stabdard. Siste er en tomannsbolig. Selv med MYE egeninnsats, så går vi opp mot 2 mill når vi er ferdig. Da er alt av riving, snekring innvending (inkludert etterisolering på innsiden), gipsing, sparkling, maling gjort av oss. Vi har satt bort alt elektrisk, rør, bytte av vinduer og utlekting på utsiden og bytte av fasade til andre. Inkludert tegninger og byggesøknader. Vi er, om det er lov å si, veldig handy selv. Orginalt hus fra 1950. Materialer i dag er dyrt. Og ja, det er mange avgjørelser som skal tas. Og av snekkerarbeidet vi har betalt eksterne aktører for, så er det kun EN vi er fornøyd med. Og det har vært vanskelig for oss å se feilene som er gjort, selv med vår erfaring. Avgjørelsene kan være kompliserte og tidkrevende å vurdere, selv om dere ikke gjør noe av det fysiske arbeidet selv. 

Anonymkode: 594b4...d51

[AnonymBruker]

Og en ting til, på ett prosjekt som dette er det en fordel at hvem nå enn som gjør arbeidet, ikke gir dere en fastpris. Selv om dere tenker at det er an fordel for dere. Men, på ett så gammelt bygg er det mange skjulte feil og mangler, spesielt for snekkere (er lettere for rørleggere og elektrikere). Dersom dere får en fastpris kan det bli veldig vanskelig for en byggmester å klare å fullføre arbeidet innen avtalt tid, om di møter på hindringer og det blir en hastejobb som ikke gir ett bra sluttresultat. Det vil dere ikke ha. Og ikke minst, om di forutser feil men di ikke finnes, så tar di en veldig høy pris. Det er, for å si det, en drittjobb å renovere eldgamle hus. 

Anonymkode: 594b4...d51

[AnonymBruker]

Jeg innhenter tilbud, så har de ulike kommet på befaring hos meg. Er det store prosjekter som feks tak har jeg aldri tatt timepris. Små snekkerjobber på timer evt, da det kan være vanskelig å beregne om man oppdager råte osv. Hus fra rundt 1920 er ofte svært solide. Kan være et bra utgangspunkt. Det kommer jo helt an på hvor oppgradert dere skal gå for, men alt fra 1,5 -6 vil jeg tippet. 
 

Anonymkode: 9a117...1ee

[AnonymBruker]

Vi har stor andel egeninnsats og ligger på 3 mill nå i totalrenovering. Dette uten drenering som ikke er gjort enda. Drenering er kanskje fra byggeår? Hvordan er tilstand under vinduer og bunnsvillene? 

Anonymkode: 06a44...b88

[AnonymBruker]

Sammenlign med å kjøpe et annet hus. Hva koster et hus på 180m2 i samme område? Dere bør bare bruke differansen mellom kjøpesummen og alternativet til å pusse opp. Kjøpe et hus til 3 mill og pusse opp for 2 når nabohuset koster 4 er bare økonomisk selvskading. 

Anonymkode: 3618e...d2d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (På 15.9.2025 den 10.30):

Og en ting til, på ett prosjekt som dette er det en fordel at hvem nå enn som gjør arbeidet, ikke gir dere en fastpris. Selv om dere tenker at det er an fordel for dere. Men, på ett så gammelt bygg er det mange skjulte feil og mangler, spesielt for snekkere (er lettere for rørleggere og elektrikere). Dersom dere får en fastpris kan det bli veldig vanskelig for en byggmester å klare å fullføre arbeidet innen avtalt tid, om di møter på hindringer og det blir en hastejobb som ikke gir ett bra sluttresultat. Det vil dere ikke ha. Og ikke minst, om di forutser feil men di ikke finnes, så tar di en veldig høy pris. Det er, for å si det, en drittjobb å renovere eldgamle hus. 

Anonymkode: 594b4...d51

Gode poeng, har alltid tenkt at å ikke ha fastpris var mer risikabelt skulle det bli forsinkelser og slurv i planlegging og koordinering av arbeid fra totalentreprenør sin side, forsinkelser i levering av materiale osv. Takk for tips!

 

Ts

Anonymkode: 20a16...28b

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (På 15.9.2025 den 12.18):

Vi har stor andel egeninnsats og ligger på 3 mill nå i totalrenovering. Dette uten drenering som ikke er gjort enda. Drenering er kanskje fra byggeår? Hvordan er tilstand under vinduer og bunnsvillene? 

Anonymkode: 06a44...b88

Relativt godt vedlikehold, noe ny kledning og etterisolering, noen nye vinduer. Drenering, rør, elektrisk og våtrom må tas, samt kosmetiske innvendig 

Ts

Anonymkode: 20a16...28b

[Anonym1002]

Gjør alt selv bortsett ifra det elektriske. Byttet vann/avløp, rivd kjøkken og bad og bygget opp på nytt. Brukte 2 år og det kostet nok ikke så mye mer enn 200.000.

Huset var fra 1950 og ganske slitent. Mye nye gulv og maling inne og ute

[AnonymBruker]

Vi overtok  ved årtusenskiftet et gammelt hus med behov for totalrenovering. Huset er eldre enn deres, hvor eldste del er fra 1700-tallet og nyeste fra 1850-tallet. Betydelig oppusset på 1930-tallet men lite etter det. Laftet hus.

Vi har byttet alt bortsett fra tømmeret i veggene. Rev alt inn til tømmeret både ute og inne. Ny grunnmur, bygget kjeller under deler av huset, nye piper, nytt tak, vinduer, etterisolert utvendig og innvendig, nye gulv i begge etasjer. Løftet taket i 2. etg grunnet lav takhøyde. Osv....

Vi samarbeidet med en byggmester som tok seg av og koordinerte alle faggruppene. Selv lagde vi skisser til plantegninger, som jo ble sterkt begrenset av bærende tømmervegger over alt. Gjorde prosjektet i tre trinn på grunn av økonomi. Fra vi startet første arbeidene til vi kunne flytte inn tok det ca 1,5 år. De to neste trinnene ble tatt med noen års mellomrom. Fra første planke ble revet til siste trinn var ferdig tok det ca 15 år og kostet anslagsvis 5 millioner. Nå har vi et moderne og godt isolert hus med vannbåren varme i alle gulv i begge etasjer, varmepumpe med fjellvarme og balansert ventilasjon. Vi har valgt å beholde den gamle stilen ute og inne med null gips og sponplater til fordel for solide heltre-løsninger i alle gulv, vegger, tak og innredning. Det koster selvsagt ekstra, men det er solid, lunt og nesten evigvarende for flere generasjoner framover.

Anonymkode: ecd42...c55

[AnonymBruker]

Anonym1002 skrev (54 minutter siden):

Gjør alt selv bortsett ifra det elektriske. Byttet vann/avløp, rivd kjøkken og bad og bygget opp på nytt. Brukte 2 år og det kostet nok ikke så mye mer enn 200.000.

Huset var fra 1950 og ganske slitent. Mye nye gulv og maling inne og ute

Har ikke tid, lyst eller kompetanse til det desverre... 😖

Ts

Anonymkode: 20a16...28b

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (På 1.10.2025 den 8.29):

Vi overtok  ved årtusenskiftet et gammelt hus med behov for totalrenovering. Huset er eldre enn deres, hvor eldste del er fra 1700-tallet og nyeste fra 1850-tallet. Betydelig oppusset på 1930-tallet men lite etter det. Laftet hus.

Vi har byttet alt bortsett fra tømmeret i veggene. Rev alt inn til tømmeret både ute og inne. Ny grunnmur, bygget kjeller under deler av huset, nye piper, nytt tak, vinduer, etterisolert utvendig og innvendig, nye gulv i begge etasjer. Løftet taket i 2. etg grunnet lav takhøyde. Osv....

Vi samarbeidet med en byggmester som tok seg av og koordinerte alle faggruppene. Selv lagde vi skisser til plantegninger, som jo ble sterkt begrenset av bærende tømmervegger over alt. Gjorde prosjektet i tre trinn på grunn av økonomi. Fra vi startet første arbeidene til vi kunne flytte inn tok det ca 1,5 år. De to neste trinnene ble tatt med noen års mellomrom. Fra første planke ble revet til siste trinn var ferdig tok det ca 15 år og kostet anslagsvis 5 millioner. Nå har vi et moderne og godt isolert hus med vannbåren varme i alle gulv i begge etasjer, varmepumpe med fjellvarme og balansert ventilasjon. Vi har valgt å beholde den gamle stilen ute og inne med null gips og sponplater til fordel for solide heltre-løsninger i alle gulv, vegger, tak og innredning. Det koster selvsagt ekstra, men det er solid, lunt og nesten evigvarende for flere generasjoner framover.

Anonymkode: ecd42...c55

Hvor mye brukte dere på dette prosjektet, og sånn ca hvor stort er huset?

Ser på et lignende prosjekt selv, men huset er ganske lite.

Anonymkode: bd931...6ec

[Rødvinsfilosofen]

Hadde valget stått i mellom å kjøpe et nøkkelferdig hus til 10 millioner VS å bruke 10 millioner på å kjøpe ut boligen, søke kommunen, innhente anbud, forhandle med entreprenører, og bruke flere år på å bo i galskapen, så hadde jeg valgt det første. 

Med mindre utsikten og plasseringen er helt spektakulær. 
 

Alt blir alltid mye dyrere, tar mye lengre tid, ting går aldri helt på skinner, og man skal helst ha en solid økonomi, mental helse og parforhold før man begir seg ut på et slikt prosjekt. 🤭

[AnonymBruker]

Ser den. På en annen side er et helt nytt nøkkelferdig hus noe helt annet enn et gammelt hus med både sjarm og historie som man kan omgjøre til sitt helt eget.

Anonymkode: bd931...6ec

[AnonymBruker]

Anonym1002 skrev (På 1.10.2025 den 8.23):

Gjør alt selv bortsett ifra det elektriske. Byttet vann/avløp, rivd kjøkken og bad og bygget opp på nytt. Brukte 2 år og det kostet nok ikke så mye mer enn 200.000.

Huset var fra 1950 og ganske slitent. Mye nye gulv og maling inne og ute

Oi, vi har gjort alt selv uten rør og elektrisk, og alt er byttet ut i hele huset. Bare det elektriske anlegget ble på 200 k hos oss.. Legg til en mill til så har du våre kostnader. Men til gjengjeld er det Tek17 standard og alt er flunkende nytt.

Anonymkode: 594b4...d51

[Rødvinsfilosofen]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Ser den. På en annen side er et helt nytt nøkkelferdig hus noe helt annet enn et gammelt hus med både sjarm og historie som man kan omgjøre til sitt helt eget.

Anonymkode: bd931...6ec

Men hvor mye sjarm og historie har en bolig når man totalrenoverer?

Hvis man bygger på for å få et fungerende bad og vaskerom, flytter kjøkkenet, slår sammen rom for å få soverom med walk-in, fjerner haller / ganger og utvider soverom, osv?

Mange gamle boliger bærer preg av at de ble bygget på en helt annen tid, da folk hadde en helt annen økonomi, og levde helt andre liv. 

I dag vil de fleste ha kjøleskap, fryser, vaskemaskin, tørketrommel, oppvaskmaskin, osv.