kjøpe leilighet for å leie ut?

[AnonymBruker]

Noen som har erfaring? Bor i en studentby, er voksen og vurderer kjøpe noe til ca 3 mill. er det noe å tene?

Anonymkode: 6fdd1...478

[Gjest Schmuhu]

Det kommer an på din EK, boligens tilstand samt forventninger til verdiutvikling i boligmarkedet og ikke minst leiemarkedet.

Dersom du kan kjøpe leiligheten kontant eller med svært lite lån, så kan det være attraktiv.

Dersom du må ta opp store lån, så går dette fort i tap, selv om du har leieinntekt og en grei verdiutvikling. 

I tillegg må du budsjettere for at leietakere er en risikofaktor i seg selv, f.eks. variabel slitasje og manglende husleie. Dette er risikofaktorer du må kunne takle økonomisk.

Schmuhu

[newman01]

AnonymBruker skrev (40 minutter siden):

Noen som har erfaring? Bor i en studentby, er voksen og vurderer kjøpe noe til ca 3 mill. er det noe å tene?

Anonymkode: 6fdd1...478

Hvor mye kan du leie den ut for? Og hvor mye penger har du på konto, og hvor mye må lånes?

Det koster rundt 50´000 i rentekostnader pr million du låner. Du må betale felleskostnader, forsikring, utleieforsikring, kommunale avgifter og løpende vedlikehold. Du må også betale skatt på leieinntektene. Du må også ha et passe solid buffer, for det kan fort bli en måned eller to uten leietager, siden de ofte er ferdig med studier i juni og ikke starter igjen før langt uti august. 

På inntektssiden er det leieinntekter. Så om leieinntektene er større enn kostnadene er det kanskje fornuftig. 

Men du må også se på den alternative investeringen. 3 millioner på høyrentekonto er 150´000 i renteinntekter årlig. Samme sum i fond er antagelig høyere. 

[AnonymBruker]

På generelt grunnlag vil jeg hevde at det i dag kun er utleieboliger som du kan fullfinansiere med egenkapital som egentlig bærer seg økonomisk – gitt at beliggenheten er god for formålet OG at du kan forvente en fornuftig prisutvikling på boligen fremover.

Det er ikke leieinntektene som skal være målet, men verdistigningen. netto leieinntekter er en liten bonus.

Må du låne penger ville jeg ikke gjort dette i dag.

Det er, som de før meg er inne på, en rekke risikofaktorer knyttet til utleie. Alt er en vurdering, og du må se det opp mot alternative investeringer.

I etterpåklokskapens navn vet jeg at jeg skulle satt pengene mine i fond i stedet for å kjøpe utleieboliger for sparepengene mine. Jeg taper ikke penger, men investeringen kunne kastet mye bedre av seg på andre måter – og jeg ville vært mer fleksibel til å justere økonomiske disposisjoner underveis.

Mitt råd er at du ikke gjør det, men sprer investeringene dine på annet vis.

Anonymkode: e5510...235

[AnonymBruker]

Det er en grunn til at utleieboliger selges siste årene.

Staten har gjort det mindre og mindre lønnsomt å leie ut slik at flere skal selges og folk skal eie.

At studenter nå har fått enda større problemer med å skaffe bolig som følge av en villet politikk fra venstresiden snakkes det forbausende lite om.

Jeg får overført en 2 roms leilighet  som er verdt 5 mill. om ikke lenge. Om jeg selger og setter pengene i banken vil jeg få 250.000 renter.

Om det skal lønne seg å leie ut må jeg ha minst 25.000 pr.mnd. Noe som ikke virker plausibelt.

Så salg er mest sannsynlig fremfor å leie ut til studenter.

Anonymkode: 88c21...0bb

[newman01]

AnonymBruker skrev (12 minutter siden):

Det er en grunn til at utleieboliger selges siste årene.

Staten har gjort det mindre og mindre lønnsomt å leie ut slik at flere skal selges og folk skal eie.

At studenter nå har fått enda større problemer med å skaffe bolig som følge av en villet politikk fra venstresiden snakkes det forbausende lite om.

Jeg får overført en 2 roms leilighet  som er verdt 5 mill. om ikke lenge. Om jeg selger og setter pengene i banken vil jeg få 250.000 renter.

Om det skal lønne seg å leie ut må jeg ha minst 25.000 pr.mnd. Noe som ikke virker plausibelt.

Så salg er mest sannsynlig fremfor å leie ut til studenter.

Anonymkode: 88c21...0bb

Først må du betale 125´000 i dokumentavgift

[AnonymBruker]

newman01 skrev (15 minutter siden):

Først må du betale 125´000 i dokumentavgift

Dette er en arvet bolig...

Anonymkode: 88c21...0bb

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (På 31.7.2025 den 11.20):

På generelt grunnlag vil jeg hevde at det i dag kun er utleieboliger som du kan fullfinansiere med egenkapital som egentlig bærer seg økonomisk – gitt at beliggenheten er god for formålet OG at du kan forvente en fornuftig prisutvikling på boligen fremover.

Det er ikke leieinntektene som skal være målet, men verdistigningen. netto leieinntekter er en liten bonus.

Må du låne penger ville jeg ikke gjort dette i dag.

Det er, som de før meg er inne på, en rekke risikofaktorer knyttet til utleie. Alt er en vurdering, og du må se det opp mot alternative investeringer.

I etterpåklokskapens navn vet jeg at jeg skulle satt pengene mine i fond i stedet for å kjøpe utleieboliger for sparepengene mine. Jeg taper ikke penger, men investeringen kunne kastet mye bedre av seg på andre måter – og jeg ville vært mer fleksibel til å justere økonomiske disposisjoner underveis.

Mitt råd er at du ikke gjør det, men sprer investeringene dine på annet vis.

Anonymkode: e5510...235

Egenkapital eller lån gjør liten forskjell. Det er ikke som om egenkapital er gratis. 

Og hvis studentbyen er Oslo kan ts glemme å finne noe til 3 millioner.

Anonymkode: a7fb1...4e5

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (På 31.7.2025 den 9.16):

Noen som har erfaring? Bor i en studentby, er voksen og vurderer kjøpe noe til ca 3 mill. er det noe å tene?

Anonymkode: 6fdd1...478

Hvilken avkastning er du fornøyd med selv? Det som er logisk for meg man setter opp noen enkle scenarioer:

- Investerer man egenkapital og/eller lånte penger?

Kort sagt; Gearing (investere lånte penger) kan være en avkastningsmultiplikator i gitte tilfeller. Anses nok mer "stuerent" å låne penger til kjøp av eiendom enn f.eks låne på en aksje- eller fondsportefølje, selv om prinsippet er det samme. 

Låner man penger, som privatperson, får man rentefradrag. For at noe skal "lønne seg" må da (åpenbart) avkastningen minus skatt være høyere enn rentekostnaden minus rentefradraget. 

Neste punkter du må sette opp er hva investert beløp vil gi ved:

- Avkastning, etter skatt, høyrentekonto

- Avkastning, etter skatt, fond (rentefond / aksjefond mv)

- Avkastning, etter skatt, mulig investering (bolig, enkeltaksjer mv).

Oppsummert er situasjonen for kjøp av sekundærbolig for utleie for mange:

Kjøp av bolig for utleie, spesielt i dyre områder, går i minus i driften - spesielt de første årene. Ergo må man faktisk skyte inn midler for at "utleieforretningen" skal gå rundt. Rosinen i pølsen er da den verdiøkningen man ofte regner med vil komme etter x antall år. Noen ganger ser jeg folk går andre veien - at man tjener penger på drift, men at man ikke forventer vesentlig verdiøkning. Typisk eksempel på det siste er utleieboliger på "landet" til tilreisende arbeidere til lokal bedrift eller turisme.

Etter mitt syn, og mange andres, er antesipert verdiøkning (og risiko knyttet til denne) på et nivå som ikke kan forsvare at man heller skal investere pengene i noe annet. 

 

[newman01]

AnonymBruker skrev (41 minutter siden):

Dette er en arvet bolig...

Anonymkode: 88c21...0bb

Det var bare måten du skrev på som fikk meg til å tenke forskudd på arv, ikke dødsfall i nær familie. Derfor skrev jeg dok.avgift. For bolig overdratt som forskudd på arv er ikke unntatt dokumentavgift

[katties]

Det er lite sannsynlig. Det krever at du kjøpte for lav pris og ikke må pusse opp - veldig kjedelig når man pusser opp og det er så å si 100% sikkert at leietakerene kommer til å ødelegge noe (jeg og mannen er nok av den sjeldnere typen som returnerer leiligheten i bedre stand enn den var i). 

Da du ikke bor der så må du skatte av inntekten som av vanlig inntekt, potensielt betale renter på lånet, stå til disposisjon for leietaker når ting må fikses, bruke tid på å finne leietakere.

Man tjener mye lettere når det du leier ut allerede er en del av din egen bolig: da skatter du ikke av inntekten. Hvis noe skjer trenger du ikke reise et eller annet sted for å inspisere det. Du har ofte litt mer kontroll på hva som skjer i boligen (selvfølgelig veldig begrenset), og hvis boligen står tom kan du evt. bruke den til noe selv i mellomtiden.

[AnonymBruker]

Fra dagens VG. Det er ikke uten grunn at både private og næringsaktører kvitter seg med boliger. Og det er ikke noe som tyder på at denne utviklingen stanser.

De store taperne blir innbyggere som av ulike grunner leier/planlegger å leie boliger.

https://www.vg.no/nyheter/i/8q2WP1/antall-utleieboliger-har-falt-til-et-nytt-bunnivaa

Anonymkode: e5510...235

[AnonymBruker]

En liten btw på å kjøpe bare for å leie ut: Den dagen du selger må du selv ha bodd i boligen i ett år for at du skal kunne tjene på salget. Om ikke går alt av overskudd til skatt.

Anonymkode: 763a2...5f7

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (39 minutter siden):

Fra dagens VG. Det er ikke uten grunn at både private og næringsaktører kvitter seg med boliger. Og det er ikke noe som tyder på at denne utviklingen stanser.

De store taperne blir innbyggere som av ulike grunner leier/planlegger å leie boliger.

https://www.vg.no/nyheter/i/8q2WP1/antall-utleieboliger-har-falt-til-et-nytt-bunnivaa

Anonymkode: e5510...235

Dette er politikk som SV har kjørt knallhardt på. Ingen strømstøtte til sekundærboliger, flere og strenger krav til utleiere, flere rettigheter til leietaker. Skrudd til skatteskruen for leieinntekter osv.

Oppsummert:Det skal ikke lønne seg å investere i sekundærbolig, disse skal selges slik at flere blir boligeiere. Drep bolighaiene

Greit nok, dette er ønsket politikk.

Men når høsten kommer og studenter trenger midlertidig bopel finnes de ikke lenger. Boligene er solgt og pengene satt i banken eller i fond.

Utleier, Boligsalg | Pøser ut tidligere utleie-boliger til salg

Bekymret for utleiemarkedet

Bygårdsmegler Anders Langtind i Eiendomsmegler1 på Ullevål, forteller til Finansavisen at han vet om flere tusen utleieleiligheter i Oslo som enten er solgt eller skal selges.

– Nesten alle aktørene jeg snakker med har planer om å selge, sier Langtind.

Anonymkode: 88c21...0bb

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

En liten btw på å kjøpe bare for å leie ut: Den dagen du selger må du selv ha bodd i boligen i ett år for at du skal kunne tjene på salget. Om ikke går alt av overskudd til skatt.

Anonymkode: 763a2...5f7

22% av overskuddet går til skatt. Resten beholder man selv..

Ikke gi tips basert på ting du tror du vet.

Anonymkode: d1139...610

[AnonymBruker]

Jeg ser at flere fortsatt babler om EK, hvor mye EK man har osv. Men det spiller ingen rolle! Kan folk virkelig så lite økonomi? Har dere ikke hørt om alternativkost?

Anonymkode: 21de9...5d0

[AnonymBruker]

Hadde jeg arvet en l.het eller hatt 3 mill jeg ikke «visste» hva jeg skulle gjøre av hadde jeg kanskje kjøpt en leilighet jeg kunne leid ut, i et strøk jeg selv kunne tenkt meg til å bo så kunne jeg bytta den ut med huset når den tid kommer..

Anonymkode: 03eca...eec

[Knirke]

AnonymBruker skrev (58 minutter siden):

Jeg ser at flere fortsatt babler om EK, hvor mye EK man har osv. Men det spiller ingen rolle! Kan folk virkelig så lite økonomi? Har dere ikke hørt om alternativkost?

Anonymkode: 21de9...5d0

Nei, de fleste har ikke det, gitt…

TS: Hvis du setter de 3 millionene i fond isteden, med relativt beskjeden avkastning på 8%, og legger til 1000 kr i måneden (som ville gått til vedlikehold av leiligheten) har du 6.8 millioner om 10 år. Om 20 år har du 12 millioner.

[AnonymBruker]

Knirke skrev (På 13.8.2025 den 14.52):

Nei, de fleste har ikke det, gitt…

TS: Hvis du setter de 3 millionene i fond isteden, med relativt beskjeden avkastning på 8%, og legger til 1000 kr i måneden (som ville gått til vedlikehold av leiligheten) har du 6.8 millioner om 10 år. Om 20 år har du 12 millioner.

Hei,

jeg er ikke ts men lurte på om du idag ville spart i fond istedenfor å kjøpe deg oppover i bolig?

Hvis alternativet stod mellom

- utleie i egen bolig 15 000 per måned og boliglån 6 mill bolig, 80 kvm sentralt i Oslo, fondssparing 15000 per måned, gjeldsfri om 30 år

- boliglån på 4 mill, sentralt Oslo, utleie 6000 per måned (soverom). Fondssparing  ca 20 000 per måned. Gjeldsfri om 30 år. 

- beholde eksistreende bolig og boliglån 2 mill bolig 40 kvm uten utleiedel, mindre sentralt, fondssparing 15000 per måned, gjeldsfri om 20 år. Derfor 10 år ekstra sammenlignet med første alternativ til å spare alt i fond. Da spare 30 000 i fond per måned. 

Noen her som vet hvordan man setter opp regnestykke for å se hva som lønner seg?

 

Anonymkode: 8f6be...3aa