Jeg vil bli boligflipper

[AnonymBruker]

Start med å følge med på boligmarkedet. Hvilke type leiligheter selges fort? Hvilken beliggenhet? Hvor mye er de oppusset? Så må du tråle markedet for å gjøre et godt kjøp, kanskje klare å finne de leilighetene som kaaaaanskje skal selges - og så legger du inn et ok lavt bud før eier kopler på megler osv. Gå på visninger i aktuelle områder, spør og grav om markedet. I hvilket prissjikt tenker du? Har du ev råd til å selge med tap?

Anonymkode: 30eac...407

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Dette er en ganske misforstått tankegang. Er det ikke økonomi til å leie inn andre, er det strengt tatt ikke økonomi i å gjøre det selv heller. I så fall beregner man for lite lønn til seg selv. Da vil det være mer lønnsomt å bruke tiden sin på andre ting som man tjener en normal timelønn på. 

Anonymkode: 945ec...782

De fleste starter med å pusse opp og flippe på fritiden, og mer som en hobby ved siden av jobb. Selv de dyktigste flipperne gjør det ved siden av jobb i starten. Det kalles å jobbe seg oppover.

Anonymkode: db2bc...f2c

[AnonymBruker]

Om du er flink med hendene og liker å jobbe så kan du "flippe" ved å pusse opp det verste, men husk å bo der selv for å slippe skatt ved salg. Bruk elektriker, resten kan du gjøre selv.

Anonymkode: a026c...ed0

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (7 timer siden):

Dette er en ganske misforstått tankegang. Er det ikke økonomi til å leie inn andre, er det strengt tatt ikke økonomi i å gjøre det selv heller. I så fall beregner man for lite lønn til seg selv. Da vil det være mer lønnsomt å bruke tiden sin på andre ting som man tjener en normal timelønn på. 

Anonymkode: 945ec...782

Det er nok dessverre mange som ikke ser denne siden av saken. 

Anonymkode: 2b73a...4fd

[AnonymBruker]

newman01 skrev (7 timer siden):

Hvordan i all verden skal det fungere? Markedsprisen på en bolig er det den er verdt. Om den er ny har den TG0 eller TG1 på alt, og får et prisestimat ut fra dette. Om den er sliten blir verdien redusert, ideelt sett med noe som tilsvarer kostnaden med å utbedre avvikene. 

Om man skal tjene penger på boligflipping er man nødt til å kutte kostnader et eller annet sted. En del av snekkerabeidet er da et fint sted å starte, siden de færreste er elektriker og rørlegger med mulighet for å skrive ut samsvarserklæringer på de respektive arbeidene. 

Å leie inn en håndverker koster i området 750-1000kr/timen inkl.mva., så med mindre man er meget godt lønnet er det ikke sikkert det lønner seg å være på jobb for 450kr/timen før skatt for å leie inn en annen til 800kr/timen av din egen nettolønn. 

Men har du investert i et prosjekt skal du ikke bare ha betalt for tiden du bruker på å snekre. Du må også ha betalt for kapitalen du har investert i prosjektet. Du kan jo prøve å regne ut alternativkostnaden når du kjøper en leilighet til 4 mill f.eks. Håndverkeren har jo også andre kostnader enn den rene timelønna til snekkeren, det er derfor prisene er som de er. Du vil også ha andre kostnader ved å drive boligflipping enn den rene timelønna du evt. beregner deg. 

Dessuten, det skulle ikke forundre meg om håndverkeren gjør jobben dobbelt så fort som deg og det alene forsvarer prisforskjellen. 

 

Anonymkode: 945ec...782

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (6 timer siden):

De fleste starter med å pusse opp og flippe på fritiden, og mer som en hobby ved siden av jobb. Selv de dyktigste flipperne gjør det ved siden av jobb i starten. Det kalles å jobbe seg oppover.

Anonymkode: db2bc...f2c

Det er jo greit nok det. Men å påstå at det er mer lønnsomt enn å leie inn fagfolk er jeg slett ikke sikker på.

Hvis meg det regnestykket, og jeg garanterer at jeg kan peke på en del kostnader som ikke er innregnet.  

Anonymkode: 945ec...782

[newman01]

AnonymBruker skrev (9 timer siden):

Det er jo greit nok det. Men å påstå at det er mer lønnsomt enn å leie inn fagfolk er jeg slett ikke sikker på.

Hvis meg det regnestykket, og jeg garanterer at jeg kan peke på en del kostnader som ikke er innregnet.  

Anonymkode: 945ec...782

Tiden og kostnaden blir jo null om man gjør det på fritiden i eget hus man planlegger å bo i frem til 12månedersregelen er utløst. Alternativt kan man sitte i sofaen og binge Downton Abby og betale en snekker for sin innsats, men det blir definitivt dyrere enn å se på tv på fritiden. 

 

[Traktor]

newman01 skrev (20 minutter siden):

Tiden og kostnaden blir jo null om man gjør det på fritiden i eget hus man planlegger å bo i frem til 12månedersregelen er utløst. Alternativt kan man sitte i sofaen og binge Downton Abby og betale en snekker for sin innsats, men det blir definitivt dyrere enn å se på tv på fritiden. 

 

Ja, for det er jo kun disse to alternativene man har. Går jo ikke an å bruke tiden sin på annet verdiskapende arbeid...

[newman01]

Traktor skrev (1 minutt siden):

Ja, for det er jo kun disse to alternativene man har. Går jo ikke an å bruke tiden sin på annet verdiskapende arbeid...

Men må det være så forbanna vanskelig da? Da sier vi at alle som flipper boliger leier inn profesjonelle håndverkere mens de selv er deltidsansatte daytradere i Nordpool og tjener flere hundre millioner i bonusordninger med Statkraft. 

Selvfølgelig lønner det seg for folk flest å leie inn en prosjektleder som kan gjennomføre prosjektet. Enkleste er vel bare å kjøpe Skanska så man kan bygge nye blokker

[AnonymBruker]

Gode flippere har årelang erfaring, teft og ståpåvilje, så her kommer du til kort og vil ikke tjene penger. 

Anonymkode: b2f3d...386

[Traktor]

newman01 skrev (2 minutter siden):

Men må det være så forbanna vanskelig da? Da sier vi at alle som flipper boliger leier inn profesjonelle håndverkere mens de selv er deltidsansatte daytradere i Nordpool og tjener flere hundre millioner i bonusordninger med Statkraft. 

Selvfølgelig lønner det seg for folk flest å leie inn en prosjektleder som kan gjennomføre prosjektet. Enkleste er vel bare å kjøpe Skanska så man kan bygge nye blokker

Ikke det jeg sier, men tid er penger. Mange undervurderer kraftig verdien av egen tid, og tror feilaktig at den er gratis. 

[AnonymBruker]

newman01 skrev (2 timer siden):

Tiden og kostnaden blir jo null om man gjør det på fritiden i eget hus man planlegger å bo i frem til 12månedersregelen er utløst. Alternativt kan man sitte i sofaen og binge Downton Abby og betale en snekker for sin innsats, men det blir definitivt dyrere enn å se på tv på fritiden. 

 

Denne tankegangen gir kun mening om du forutsetter at din egen tid er mindre verdt enn snekkerens. At dine investerte millioner ikke fortjener like god avkastning som andre investorers penger. Og om du ikke er så opptatt av boligflipping i et rent lønnsomhets/næringsmessig perspektiv. 

Hvis man giør det fordi man liker å snekre på fritida, og kanskje kan få et snev av utbytte av hobbyen sin er det noe annet. Men man kan ikke drive god business med en sånn tankegang. 

Og siden  boligflipping ofte medfører investeringer i millionklassen, blir det litt rart, i alle fall for meg, hvis man ikke har hovedfokus også på lønnsomheten i prosjektet. 

Anonymkode: 945ec...782

[newman01]

AnonymBruker skrev (10 minutter siden):

Denne tankegangen gir kun mening om du forutsetter at din egen tid er mindre verdt enn snekkerens. At dine investerte millioner ikke fortjener like god avkastning som andre investorers penger. Og om du ikke er så opptatt av boligflipping i et rent lønnsomhets/næringsmessig perspektiv. 

Hvis man giør det fordi man liker å snekre på fritida, og kanskje kan få et snev av utbytte av hobbyen sin er det noe annet. Men man kan ikke drive god business med en sånn tankegang. 

Og siden  boligflipping ofte medfører investeringer i millionklassen, blir det litt rart, i alle fall for meg, hvis man ikke har hovedfokus også på lønnsomheten i prosjektet. 

Anonymkode: 945ec...782

De fleste som driver med "boligflipping" gjør vel det som normale arbeidstagere som har en 08-16-arbeidsdag og som gjør mesteparten av oppgraderingene på kveld, helg og ferier. Med intensjon om å bo der hovedparten av tiden mens arbeidet pågår for å unngå å havne i en skatteposisjon når investeringen realiseres. 

Vil tro det ikke er særlig med objekter tilgjengelig i markedet som er priset slik at man kan kjøpe et vrak, leie inn all faghjelp og fortsatt gå i pluss i prosjektet hensyntatt kapitalkostnader og risiko. Om slike finnes er det imidlertid gull, for da har man funnet en høne som legger gullegg.  

Eneste situasjon jeg kan tenke meg er der man går inn og kjøper næringsarealer og bruksendrer disse til boareal og lager flere boenheter ut av det. Eller kjøper råloft og starter prosessen mot kommunen og får igangsettingstillatelse til å bruksendre tørkeloft til boenheter. Men da trenger man kapital i flere titalls millionerklassen

Endret 13. mai av newman01

[AnonymBruker]

newman01 skrev (5 minutter siden):

De fleste som driver med "boligflipping" gjør vel det som normale arbeidstagere som har en 08-16-arbeidsdag og som gjør mesteparten av oppgraderingene på kveld, helg og ferier. Med intensjon om å bo der hovedparten av tiden mens arbeidet pågår for å unngå å havne i en skatteposisjon når investeringen realiseres. 

Vil tro det ikke er særlig med objekter tilgjengelig i markedet som er priset slik at man kan kjøpe et vrak, leie inn all faghjelp og fortsatt gå i pluss i prosjektet hensyntatt kapitalkostnader og risiko. Om slike finnes er det imidlertid gull, for da har man funnet en høne som legger gullegg.  

Eneste situasjon jeg kan tenke meg er der man går inn og kjøper næringsarealer og bruksendrer disse til boareal og lager flere boenheter ut av det. Eller kjøper råloft og starter prosessen mot kommunen og får igangsettingstillatelse til å bruksendre tørkeloft til boenheter. Men da trenger man kapital i flere titalls millionerklassen

Det er jo for så vidt greit nok det. Men det belyser vel bare mitt poeng. At dette ikke nødvendigvis er voldsomt lønnsomt, og man hadde sannsynligvis fått langt bedre avkastning på både tiden og pengene sine på andre måter. 

Eneste grunnen til at det er lønnsomt er at man ikke innregner en anstendig avkastning på sin egen tid og kapital som man legger ned i prosjektet. Og da er det strengt tatt ikke lønnsomt etter mitt syn. Hadde man regnet en god timepris på sin egen arbeidsinnsats, og fremdeles gått i pluss, vill det sannsynligvis også vært lønnsomt å leie inn en håndverker som nesten garantert hadde brukt en del færre timer enn det man selv gjør som hobbysnekker. 

Anonymkode: 945ec...782

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (12 minutter siden):

Denne tankegangen gir kun mening om du forutsetter at din egen tid er mindre verdt enn snekkerens. At dine investerte millioner ikke fortjener like god avkastning som andre investorers penger. Og om du ikke er så opptatt av boligflipping i et rent lønnsomhets/næringsmessig perspektiv. 

Hvis man giør det fordi man liker å snekre på fritida, og kanskje kan få et snev av utbytte av hobbyen sin er det noe annet. Men man kan ikke drive god business med en sånn tankegang. 

Og siden  boligflipping ofte medfører investeringer i millionklassen, blir det litt rart, i alle fall for meg, hvis man ikke har hovedfokus også på lønnsomheten i prosjektet. 

Anonymkode: 945ec...782

Men hvem starter egentlig "god business" fra dag 1? 
Hvem får full inntjening uten å måtte lære seg noe, og uten å jobbe seg oppover? 

Det er ikke realistisk å forvente full inntjening fra første dag. 
Det tar normalt 1-3 år fra man starter en bedrift til man går med nok overskudd til å leve av det. 

På samme måte kan man ikke forvente å gjøre oppussingsarbeid til en timeslønn som faglært, fra dag 1. 
Opplæringstiden er like mye investering, jo bedre man blir, jo mer kan man forvente på sikt. Men da må man investere tid. 

Anonymkode: db2bc...f2c

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Men hvem starter egentlig "god business" fra dag 1? 
Hvem får full inntjening uten å måtte lære seg noe, og uten å jobbe seg oppover? 

Det er ikke realistisk å forvente full inntjening fra første dag. 
Det tar normalt 1-3 år fra man starter en bedrift til man går med nok overskudd til å leve av det. 

På samme måte kan man ikke forvente å gjøre oppussingsarbeid til en timeslønn som faglært, fra dag 1. 
Opplæringstiden er like mye investering, jo bedre man blir, jo mer kan man forvente på sikt. Men da må man investere tid. 

Anonymkode: db2bc...f2c

Sant nok. Men igjen; Dette gir kun mening om du forutsetter at egen tid er mindre verdt enn snekkerens tid, også på lang sikt. Er det økonomi til å beregne en god lønn til seg selv i prosjektet, vil det være økonomi til å leie inn andre. Man kan selvsagt ikke gjøre begge deler; Både beregne lønn til seg selv og betale snekkeren. Men mitt poeng er at dersom et prosjekt blir ulønnsomt av å leie inn en snekker til å jobbe, så betviler jeg litt lønnsomheten i prosjektet i utgangspunktet. Da beror den såkalte "lønnsomheten" på at man verdsetter sin egen tid ganske lavt. Det er ikke lønnsomhet i mine øyne.  

Anonymkode: 945ec...782

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (6 minutter siden):

Sant nok. Men igjen; Dette gir kun mening om du forutsetter at egen tid er mindre verdt enn snekkerens tid, også på lang sikt. Er det økonomi til å beregne en god lønn til seg selv i prosjektet, vil det være økonomi til å leie inn andre. Man kan selvsagt ikke gjøre begge deler; Både beregne lønn til seg selv og betale snekkeren. Men mitt poeng er at dersom et prosjekt blir ulønnsomt av å leie inn en snekker til å jobbe, så betviler jeg litt lønnsomheten i prosjektet i utgangspunktet. Da beror den såkalte "lønnsomheten" på at man verdsetter sin egen tid ganske lavt. Det er ikke lønnsomhet i mine øyne.  

Anonymkode: 945ec...782

Alle jeg kjenner som gjør dette har det som biinntekt. Og midlertidig også, slitsom måte å leve på.

Og lønnsomheten kommer jo at man bruker det som ellers ville vært fritid på ekstraarbeid.

Hvis man må leie inn mye håndverkere vil man aldri gå i pluss.

Anonymkode: d094a...ece

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (8 minutter siden):

Alle jeg kjenner som gjør dette har det som biinntekt. Og midlertidig også, slitsom måte å leve på.

Og lønnsomheten kommer jo at man bruker det som ellers ville vært fritid på ekstraarbeid.

Hvis man må leie inn mye håndverkere vil man aldri gå i pluss.

Anonymkode: d094a...ece

Og igjen så er dette selvsagt helt greit. Men lønnsomheten her betinger som du selv sier at man bruker fritiden på ekstra arbeid, uten å kreve særlig høy lønn for det. På samme måte som det ville vært "lønnsomt" å jobbe overtid for halv lønn, istedenfor å få overtidsbetalt. Man bruker jo det som ellers ville vært fritid på ekstraarbeid. Men akkurat det er jo noe de færreste ville gjort. 

Folk må gjerne drive med dette på fritiden for min del. Men jeg går ikke med på at det er særlig lønnsomt. Det heller vel mer mot hobby. 

Anonymkode: 945ec...782

[newman01]

AnonymBruker skrev (59 minutter siden):

Og igjen så er dette selvsagt helt greit. Men lønnsomheten her betinger som du selv sier at man bruker fritiden på ekstra arbeid, uten å kreve særlig høy lønn for det. På samme måte som det ville vært "lønnsomt" å jobbe overtid for halv lønn, istedenfor å få overtidsbetalt. Man bruker jo det som ellers ville vært fritid på ekstraarbeid. Men akkurat det er jo noe de færreste ville gjort. 

Folk må gjerne drive med dette på fritiden for min del. Men jeg går ikke med på at det er særlig lønnsomt. Det heller vel mer mot hobby. 

Anonymkode: 945ec...782

Jeg skjønner nesten hvor du vil hen om man ser på det i en industriell skala hvor man driver et maskineri av en rehabfabrikk og tar for seg 40 enheter i året. Men virker som om du ikke tar hensyn til at man, når det verste er gjort, bor der, finansierer boligkjøpet med 10-20% egenkapital, har det som primærbolig, slipper skatt på fortjenesten og har en jobb på dagtid. 

For de fleste vil ikke boligflipping være en fulltidsjobb, men som du antyder, en form for hobby. Og for en del mennesker, en ganske så profitabel hobby. 

[AnonymBruker]

newman01 skrev (11 minutter siden):

Jeg skjønner nesten hvor du vil hen om man ser på det i en industriell skala hvor man driver et maskineri av en rehabfabrikk og tar for seg 40 enheter i året. Men virker som om du ikke tar hensyn til at man, når det verste er gjort, bor der, finansierer boligkjøpet med 10-20% egenkapital, har det som primærbolig, slipper skatt på fortjenesten og har en jobb på dagtid. 

For de fleste vil ikke boligflipping være en fulltidsjobb, men som du antyder, en form for hobby. Og for en del mennesker, en ganske så profitabel hobby. 

Joda, jeg tar hensyn til det. Det jeg sa hva at dersom det ikke er lønnsomt å leie inn håndverkere, så er det neppe lønnsomt i utgangspunktet. Og med lønnsomhet mener jeg å kunne beregne en god lønn for samtlige timer man legger ned i prosjektet og å få avkastning på kapitalen som gjenspeiler både risiko og alternativkostnaden til kapitalen. 

At noen liker å drive med dette som en hobby, og kan få litt inntekt av det betviler jeg ikke. Men hvis en snekker og elektriker gjør at det går i minus, er jeg sikker på at boligflipperen kunne fått bedre avkastning på både tiden og pengene sine et annet sted. 

Anonymkode: 945ec...782