Lønner ikke utleie seg?

[AnonymBruker]

Her må en jo tenke på hvorfor man gjør dette. Hvis man gjør det for lettjente penger i hverdagen, så kommer jo alt an på lån osv. men, hvis en tenker på det langsiktige i å eie en eiendom over flere år og går i null pr mnd, så får en jo verdistigning på eiendommen over tid i tillegg til at lån blir betalt ned. 

Anonymkode: e8db1...cb7

[8ilver8nake]

AnonymBruker skrev (6 minutter siden):

Hvis renta er høy så kunne man typisk ha fått god avkastning på den kapitalen andre steder. Spørsmålet bør ikke være «sitter jeg igjen med mer penger i 2026 enn 2025», men «vil investering A gi mer penger i 2026 enn investering B». Hvis svaret er at å kjøpe bolig gir mindre avkastning enn «sammenlignbare» alternativer så er det vel ikke en fornuftig investering.

Anonymkode: 48176...fe5

Stemmer det, man vil foretrekke å sette kapitalen i arbeid der den gir mest avkastning. Svarte her bare i forhold til å gi litt nyanser på hvordan lønnsomhet kan være ved utleie selv med høy rente. Er selvfølgelig en underliggende gitt faktor at man tvilsomt går inn å handler utleie eiendom med lav standard i et dårlig marked, da søker man andre markeder hvis man er ute etter å plassere kapital. Det du sikter på er jo mer et spørsmål om hvilken type investor man er eller hva man er ute etter. Den andre siden er hvor langt perspektiv man investerer i som igjen kan føre til det motsatte, at man faktisk investerer i de dårlige eiendommene som andre selger unna på grunn av høy rente og lav lønnsomhet. Fordi man ikke ser på dagens marked men investerer i f. eks. et 10 års perspektiv hvor å kjøpe billig i dag har en stor oppside mest sannsynlig fordi når renta går ned igjen vil det gi lønnsomhet igjen. I tillegg sitter man da med eiendommer som man fikk handlet ved en lavere pris enn hva markedsverdien vil være når markedet kommer tilbake. Så plutselig kan man sitte med eiendom som er vesentlig billigere i kapital binding enn de som da begynner å handle de tidligere ulønnsomme eiendommene. Så da kan man selge de med fortjeneste eller med fordel beholde de som lønnsomme leieobjekter med en lavere kapitalbinding enn konkurrerende eiendommer eller selskaper har. På så måte vil man kunne posisjonere seg bedre i markedet enn svakere mindre kapital sterke selskaper kan.

 

Er dette som er gøy med økonomi og finans, at det finnes så mange muligheter og måter å se og operere i et marked. Ikke minst at man kan bruke nedgang som gode muligheter for å skape egne muligheter eller andre muligheter. Er kjent gjerning det at de mest kapital sterke handler mye i dårlige tider og selger lite, som er motsetningen til hva markedet som helhet gjør. Og derfor ofte blir enda sterkere og bedre posisjonert etter hver nedgang eller store konjektur.

[Blåttvann]

AnonymBruker skrev (35 minutter siden):

Jo, jeg har tatt det også med i beregningen. Ca 1700 pr måned. 

Jo boliger er billige her jeg bor, men det er også stor boligmangel. Siste nybygg ble satt opp i 2012. Det bygges ikke nytt her, men prisveksten på boliger i området har skutt i været siste 10 år. For 10 år siden gikk ikke ett hus for mer enn 700.000.

Anonymkode: 3b9d2...327

På 10 år så hadde den boligen du nå vurderer å kjøpe kostet 700k? Og den koster nå 1,3mill? La oss si den har doblet seg i verdi på disse 10 årene da, for å runde opp... det har fondene mine gjort på 2-3 år. Så... ja.

Men alt handler om utviklingen fremover. Fond er nok risikabelt nå når verdens ledere har pissekonkurranse og måler pikklengde i dusjen samtidig. Sist Trump var president var det ikke så mye galt han fikk gjort og det kan bli like lite skade denne gangen. Men mulighetene for å fucke opp mye i verdensordenen/økonomien er mer tilstede nå. Så fond kan gå alle veier og må anses som en laaangsiktig investering, nå mer enn noen gang.

Du snakker om boligmangel og dersom utviklingen fortsetter hvor det blir stadig færre boliger i forhold til folk så vil prisene fortsette å stige ja. Men hvis Trump og Norges ledere fortsetter å ødelegge for eget folk slik de gjør, så kan renta fort gå opp og ikke ned.

Man vet virkelig aldri.

Men synes ikke det hørtes spesielt attraktivt ut å eie en utleiebolig der du bor. Husk også på at ting på pusses opp og holdes ved like. Nye vinduer, nytt tak, ny kledning.

Får vi innført disse nye "klima"-kravene fra EU så koster det fort 2 mill å fikse for en enebolig i Norge. I dag. Prisene vil nok stige når veldig mange må pusse opp samtidig og vi får underskudd på arbeidskraft og materiell.

[Goodtimes]

AnonymBruker skrev (11 timer siden):

Boliglånet løper i 30.000 år

God tid til nedbetaling av lån der da. 🙂

Hvis renter og avdrag er kr. 6000,-, så blir jo kr. 6000,- i + (noe jeg hadde kjørt som ekstra nedbetaling av lån) - sånn sett så betales jo boliglånet ned kjappere og av noen andre enn deg selv. 

Det er jo mange som selger unna utleieprosjekter nå nettopp pga at det er så lave marginer. 
Når boligen koster 1,3 mill, så er det jo ikke akkurat veldig stor risiko knyttet til akkurat dette utleieobjektet da. 🙂

[stan]

AnonymBruker skrev (11 timer siden):

Hei! 

Jeg vurderer å kjøpe en bolig i området for å leie den ut. Den er nyoppusset i 2022, og godt vedlikeholdt. Så utgiftene vil være lave. 

Boligen ligger ute til 1.300.000.

Det er snakk om en mitrn enebolig med to leiligheter.  De leies ut i dag til 6.000,- 

Total leieinntekt er da 12.000x12=144.000 pr år. 

Avdrag og renter= ca 6.000

Skatt på 22%=32.000

Forsikring= ca 25.000

Eiendomsskatt= 3000

Uforutsette utgifter pg vedlikeholdpr år: 12.000

 

Det vil jo si at jeg går i null her. Det er altså ingenting å tjene på å leie ut disse leilighetene? Boliglånet løper i 30.000 år, og utgiftene på boligen blir jo bare høyere. Kommunale avgifter, skatt og forsikring vil jo øke. Da vil jeg gå i minus? 

Hvorfor leier folk ut, om det ikke er noe å tjene? 

 

Anonymkode: 3b9d2...327

Vi leier ut deler av egen bolig. Da er det ingen skatt. Men det er først og fremst verdiøkningen som gjør at det lønner seg. Samtidig betaler jo husleien ned lånet raskere. 

Vi har også en utleie vi må skatte av. Der er det omtrent ikke noe overskudd. 

 

[AnonymBruker]

Jeg ville ikke kjøpt en bolig for utleie på et sted hvor prisene er så lave. Rett og slett fordi verdiøkningen er minimal, og det er verdiøkningen du tjener penger på.
Dessuten koster det like mye å pusse opp et bad, selv om man kan selge huset for 1,5 millioner eller 15 millioner. Og selv om huset er nyoppusset nå, vil det måtte pusses opp igjen hvis det ikke skal stupe i verdi. 

På steder med lave priser kjøper man bolig for å bo i, ikke for å investere. 

Anonymkode: 8faaa...bef

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (28 minutter siden):

Jeg ville ikke kjøpt en bolig for utleie på et sted hvor prisene er så lave. Rett og slett fordi verdiøkningen er minimal, og det er verdiøkningen du tjener penger på.
Dessuten koster det like mye å pusse opp et bad, selv om man kan selge huset for 1,5 millioner eller 15 millioner. Og selv om huset er nyoppusset nå, vil det måtte pusses opp igjen hvis det ikke skal stupe i verdi. 

På steder med lave priser kjøper man bolig for å bo i, ikke for å investere. 

Anonymkode: 8faaa...bef

Leste du ikke den delen der ts skrev at verdien hadde doblet seg på ti år, at det var stor boligmangel i området og at ts har økonomi til å betale ned hele huslånet på ti år?

Anonymkode: c8b64...c2d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Leste du ikke den delen der ts skrev at verdien hadde doblet seg på ti år, at det var stor boligmangel i området og at ts har økonomi til å betale ned hele huslånet på ti år?

Anonymkode: c8b64...c2d

Og leste ikke du delen om at huset var nyoppusset - hvor mye tror du oppussingen har kostet, og hvor mye har det hatt å si for verdiøkningen? Hvor mye penger tror du er brukt på oppussing vs verdiøkning? Hvor stor del av «verdiøkningen» skyldes inflasjon? 
Boligmangelen er neppe særlig stor hvis prisene er så lave, både på utleie og ved kjøp. 

Jeg hadde uten tvil plassert pengene i fond i stedet for å kjøpe dette huset. Lavere risiko, null arbeid, sannsynligvis bedre avkastning. 

Anonymkode: 8faaa...bef

[AnonymBruker]

8ilver8nake skrev (2 timer siden):

Stemmer det, man vil foretrekke å sette kapitalen i arbeid der den gir mest avkastning. Svarte her bare i forhold til å gi litt nyanser på hvordan lønnsomhet kan være ved utleie selv med høy rente. Er selvfølgelig en underliggende gitt faktor at man tvilsomt går inn å handler utleie eiendom med lav standard i et dårlig marked, da søker man andre markeder hvis man er ute etter å plassere kapital. Det du sikter på er jo mer et spørsmål om hvilken type investor man er eller hva man er ute etter. Den andre siden er hvor langt perspektiv man investerer i som igjen kan føre til det motsatte, at man faktisk investerer i de dårlige eiendommene som andre selger unna på grunn av høy rente og lav lønnsomhet.

Man kan helt klart investere fornuftig på en velbegrunnet antagelse om at verdi eller husleie vil øke på lengre sikt.

Det jeg kritiserte var dog en eller annen poster som la til grunn at hvis man bare betalte ned lånet på 10 år så ville man ha en enkel inntektskilde. Det fremstår (isolert sett) som en litt naiv analyse.

Anonymkode: 48176...fe5

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (9 minutter siden):

Man kan helt klart investere fornuftig på en velbegrunnet antagelse om at verdi eller husleie vil øke på lengre sikt.

Det jeg kritiserte var dog en eller annen poster som la til grunn at hvis man bare betalte ned lånet på 10 år så ville man ha en enkel inntektskilde. Det fremstår (isolert sett) som en litt naiv analyse.

Anonymkode: 48176...fe5

Men det skal mye til for at den verdistigningen er større enn å sette pengene i (riktig) fond.

Vi leier ut i egen bolig, men det er i Oslo og utleieprisene er høye. Måtte bygget samme arealet uansett, så ekstrakostnad med et ekstra kjøkken og bad er et enkelt regnestykke. I tillegg har vi da mulighet for at egne barn kan bo der når de studerer og prisene her vi bor er nok rimelig bankers at skal opp. 

Anonymkode: 958fa...447

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Men det skal mye til for at den verdistigningen er større enn å sette pengene i (riktig) fond.

Anonymkode: 958fa...447

Riktig. De siste 10 årene har eneboliger i Oslo og Bærum gått opp med en faktor på 1.2 i realverdi, mens S&P 500 har gått opp med en faktor på ca 4.0 i realverdi.

Det er ikke to helt sammenlignbare størrelser mhp skatt, utgifter, nytteverdi, men det er en slående forskjell.

Anonymkode: 48176...fe5

[newman01]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Leste du ikke den delen der ts skrev at verdien hadde doblet seg på ti år, at det var stor boligmangel i området og at ts har økonomi til å betale ned hele huslånet på ti år?

Anonymkode: c8b64...c2d

Ulempen er at boligen ikke er verdt sin egen vekt i materialer. Skal man bygge noe idag koster det fort 30'000kr/m2 å bygge relativt nøkternt boligbygg. Så skal du da bygge 150m2 hus koster det omtrentlig 4,5mill. 

Jeg sliter litt med å skjønne dette rare stedet. Stedet hvor det ikke bygges, boligprisene er latterlig lave og leiemarkedet er helt tipptopp allikevel. Noe fremstår litt rart

[exictence]

Vaffelhunden skrev (14 timer siden):

Det er verdistigningen som er profitten. Utleie er bare for å dekke kostnader.

Jeg tror nok dette er mest sant.

Det er mange kostnader og vedlikehold med sekundær bolig

[AnonymBruker]

Når det betaler ned 6000kr på lånet ditt i mnd, så går du jo faktisk i pluss? Poenget er vel at du ikke merker så mye til gevinsten før du evt selger. Si at du selger om 15 år, og har betalt halve lånet. Da sitter du igjen med 650.000kr, pluss evt prisstigning på huset. 
 

Alternativt kan du sette penger på fond, så stiger de av seg selv, og du slipper å forholde deg til leietakere, som er mye jobb i seg selv. 

Anonymkode: 0fe11...fa8

[AnonymBruker]

Sette "pengene" i fond? De fleste låner til bolig og boliger som stiger i pris hjelper. Har du ikke 2 mill i cash kan du ikke sette "pengene" i fond.

Anonymkode: 6e2fa...83d

[newman01]

Hvis de tallene er relativt riktige er det et ganske ok regnestykke. 

144k årlig inn

• 25k kommunale avgifter og forsikring
• 3k eiendomsskatt
• 12k vedlikehold og uforutsett
• 22% skatt av 85% av leieinntektene

Det er 72k i året for å betjene lånet. Strøm, tv, internett ordner leietagere. Om enhetene står tomme over litt tid blir det minus i regnskapet, så buffer må til. 

Så får man en kjiip kostnad hvert 15-20. år med å pusse opp bad, det kan jo fort koste 500-600k og gjøre solid innhogg i økonomien. Og på et eller annet tidspunkt må vinduer, tak, drenering fikses. Male huset må gjøres i et hensiktsmessig intervall. 

[Ny Bruker]

AnonymBruker skrev (15 timer siden):

Hei! 

Jeg vurderer å kjøpe en bolig i området for å leie den ut. Den er nyoppusset i 2022, og godt vedlikeholdt. Så utgiftene vil være lave. 

Boligen ligger ute til 1.300.000.

Det er snakk om en mitrn enebolig med to leiligheter.  De leies ut i dag til 6.000,- 

Total leieinntekt er da 12.000x12=144.000 pr år. 

Avdrag og renter= ca 6.000

Skatt på 22%=32.000

Forsikring= ca 25.000

Eiendomsskatt= 3000

Uforutsette utgifter pg vedlikeholdpr år: 12.000

 

Det vil jo si at jeg går i null her. Det er altså ingenting å tjene på å leie ut disse leilighetene? Boliglånet løper i 30.000 år, og utgiftene på boligen blir jo bare høyere. Kommunale avgifter, skatt og forsikring vil jo øke. Da vil jeg gå i minus? 

Hvorfor leier folk ut, om det ikke er noe å tjene? 

 

Anonymkode: 3b9d2...327

Fellesutgifter, renovasjon, vann og avløp?

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (15 minutter siden):

Sette "pengene" i fond? De fleste låner til bolig og boliger som stiger i pris hjelper. Har du ikke 2 mill i cash kan du ikke sette "pengene" i fond.

Anonymkode: 6e2fa...83d

Riktig. Må du låne penger får du en rentekost du ellers kunne unngått. Men du får ikke bare en rentekost, du får også en betalingsforpliktelse (avdrag) som riktig nok er sparing men som du MÅ betale hver måned. Og denne sparingen kunne du ha satt i fond og fått avkastning på om du ikke hadde lån.

Setter du til eksempel 10000 i fond hver måned (2,4 mill tilsammen) vil du om 20 år ha en forventet verdi på ca 5 millioner kr. i fondet ditt mens lånet ditt bare ville vært redusert med 2,4 mill. Rentene på lånet kommer i tillegg og er som sagt en ren utgiftspost.

Så da blir regnestykket at lånevarianten koster alle rentene + 2,6 millioner kr over 20 år. Det er dette leieinntekter og evt verdistigning må dekke + alle kostnader til huset i leieperioden.

Bare det siste året har mine fond hatt en avkastning på 30 %, så det skal nok litt til at huset vårt tar igjen den sparingen.

Anonymkode: 958fa...447

[AnonymBruker]

Ny Bruker skrev (10 minutter siden):

Fellesutgifter, renovasjon, vann og avløp?

Eneboliger har sjelden fellesutgifter, og ts har allerede skrevet kommunale avgifter. 

Anonymkode: f7017...6ae

[AnonymBruker]

newman01 skrev (49 minutter siden):

Jeg sliter litt med å skjønne dette rare stedet. Stedet hvor det ikke bygges, boligprisene er latterlig lave og leiemarkedet er helt tipptopp allikevel. Noe fremstår litt rart

Det er helt typisk for utkantsteder i Norge med positiv befolkningsvekst. Ingen bygger fordi det ikke lønner seg, og når det ikke er nok passende hus/leiligheter til salgs så vil alle leie. 

Anonymkode: f7017...6ae