Hvordan finansiere renovering av bolig?

[AnonymBruker]

Er interessert i en eldre bolig som trenger en del renovering. Huset har en prisantydning i underkant 4 millioner og regner med det trengs omkring 2 millioner for å få den slik vi vil. 

Vår bolig har en prisantydning på 4.6 mill (ikke ute for salg), vi har lån på 3.4. Regner med ca 300’ i kjøp og salgsutgifter, så har ca 900’ i egenkapital + ca 300’ i oppsparte midler om vi selger til prisantydning.

Hvis vi kjøper til prisantydning har vi ca 600’ til overs til renovering. Har aldri pusset opp noe før, hva er mulighetene her? Kan man låne mer for å pusse opp? Byggelån? Vil helst gjøre alt på en gang da vi regner med å måtte starte med graving/drenering og sånne kjedelige ting, men skjønner at man kanskje på pusse opp for det man har for deretter refinansiere og låne opp på boligen?

Til info har vi samlet inntekt på 1.4mill og studiegjeld på 750’.

 

Anonymkode: 36cc7...968

[AnonymBruker]

Jeg så også på graving, drenering, bytte av vann- og kloakkrør som en kjedelig ting, men det var før det var ferdig! Når det allikevel skulle graves opp så tok vi med utvendig isolering av kjeller, grøfter for takrenner (lede vann bort fra huset), opparbeidelse av uteområdet i samme slengen. 
 

Resultat: hele huset føles helt annerledes (i positiv forstand)! Reduserte strømutgifter, null stress før regn skal bøtte ned, ingen «redsel» for at vann/avløp plutselig skal ryke, og hele arealet rundt huset har fått et skikkelig løft:) 

Vi tok det i trinn 1, og så sparte vi litt en periode før vi tok etterisolering, tak, panel og rehab pipe i trinn 2. 

Sparte igjen i en periode før vi tok trinn 3: innvendig. 
 

Følte da at vi hadde kontroll på både økonomi og arbeider (mange beslutninger, etc som skal tas underveis + egeninnsats for å redusere kostnader). 
 

Tror byggelån er dyrere enn boliglån… 

Masse lykke til:) 

 

 

Anonymkode: 4e6ec...ece

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Jeg så også på graving, drenering, bytte av vann- og kloakkrør som en kjedelig ting, men det var før det var ferdig! Når det allikevel skulle graves opp så tok vi med utvendig isolering av kjeller, grøfter for takrenner (lede vann bort fra huset), opparbeidelse av uteområdet i samme slengen. 
 

Resultat: hele huset føles helt annerledes (i positiv forstand)! Reduserte strømutgifter, null stress før regn skal bøtte ned, ingen «redsel» for at vann/avløp plutselig skal ryke, og hele arealet rundt huset har fått et skikkelig løft:) 

Vi tok det i trinn 1, og så sparte vi litt en periode før vi tok etterisolering, tak, panel og rehab pipe i trinn 2. 

Sparte igjen i en periode før vi tok trinn 3: innvendig. 
 

Følte da at vi hadde kontroll på både økonomi og arbeider (mange beslutninger, etc som skal tas underveis + egeninnsats for å redusere kostnader). 
 

Tror byggelån er dyrere enn boliglån… 

Masse lykke til:) 

 

 

Anonymkode: 4e6ec...ece

Takk for svar! Husker du hvor mye dere ca brukte på trinn 1? Lenge siden?

vi er dessverre ikke så veldig handy + at vi har 2 barn under 2 år, så litt begrenset for mye tid og lyst vi har til masse egeninnsats😅

Anonymkode: 36cc7...968

[AnonymBruker]

1. Ca 4 år siden (høye priser pga Covid). Brukte ca 400 - 450 000 på dette. Pris vil bla avhenge av lengde på grøft/ forhold ved tilknytningspunkt til kommunale rør (vi slapp trafikkdirigering bla), samt om utearealer skal ha steinsetting/grus/ asfaltering etc. 

Skjønner godt at egeninnsats kan være vanskelig å få til!:)

Anonymkode: 4e6ec...ece

[AnonymBruker]

Bortsett fra elektriske: Egeninnsats og lønn hver mnd.

Anonymkode: 5c665...27d

[newman01]

Noen banker er fleksible med lån og renovering, men med oppsparte midler som såvidt dekker dreneringskostnadene ville jeg ikke vært superoptimistisk... 

Kan nok være litt vel optimist å håpe å få låne 5,4mill på noe som har markedsverdi på 4. 

[AnonymBruker]

newman01 skrev (19 minutter siden):

Noen banker er fleksible med lån og renovering, men med oppsparte midler som såvidt dekker dreneringskostnadene ville jeg ikke vært superoptimistisk... 

Kan nok være litt vel optimist å håpe å få låne 5,4mill på noe som har markedsverdi på 4. 

ja skjønner det. Ville vært et lån på 4,8 forresten om vi hadde kjøpt for 4 og pusset opp for 2 da vi ville hatt ca 1,2 i ek, men likevel.

Kunne byggelån vært et alternativ? 
 

ts

Anonymkode: 36cc7...968

[AnonymBruker]

2 barn under to år? Kjøp noe som ikke må pusses opp! Helt seriøst, du aner ikke hvor mange forhold som har havarert fordi noen hadde en drøm om å pusse opp. Og forhold havarerer i småbarnstiden. Hvorfor slå sammen de to risikofaktorene, og plusse på trang økonomi på toppen?

Anonymkode: d2db3...3b1

[newman01]

AnonymBruker skrev (7 minutter siden):

ja skjønner det. Ville vært et lån på 4,8 forresten om vi hadde kjøpt for 4 og pusset opp for 2 da vi ville hatt ca 1,2 i ek, men likevel.

Kunne byggelån vært et alternativ? 
 

ts

Anonymkode: 36cc7...968

Men det regnestykket forutsetter at megler jobber gratis, bolig selges til takst og staten gir dere fritak for dokumentavgift... 

[newman01]

Og med store oppussingsbehov og tilhørende kostnader må dere belage dere på å kjøpe først, engasjere entreprenør for å pusse opp, bo i dagens bolig frem til det nærmer seg ferdig og så selge huset etterpå. Det er jo fort 3-4-5-6 mnd med mellomfinansiering, på toppen av millioner i byggelån. Byggelån som forøvrig har et rentenivå som normalt sett ligger betraktelig over vanlig boliglån. 

[AnonymBruker]

newman01 skrev (22 minutter siden):

Men det regnestykket forutsetter at megler jobber gratis, bolig selges til takst og staten gir dere fritak for dokumentavgift... 

les hi da, har trukket fra 300’ for salg og kjøpeskostnader…

 

AnonymBruker skrev (24 minutter siden):

2 barn under to år? Kjøp noe som ikke må pusses opp! Helt seriøst, du aner ikke hvor mange forhold som har havarert fordi noen hadde en drøm om å pusse opp. Og forhold havarerer i småbarnstiden. Hvorfor slå sammen de to risikofaktorene, og plusse på trang økonomi på toppen?

Anonymkode: d2db3...3b1

Er nabohuset til mine foreldre, så denne sjansen får vi ikke igjen😅

Ts

Anonymkode: 36cc7...968

[AnonymBruker]

Vil sterkt anbefale å bo i huset i minst et halvt år før dere begynner med annen oppussing enn det mest nødvendige av renovering. Få huset først tørt ovenfra og nedenfra (tak og drenering). Hvis dere tenker på etterisolering, bør dere først ha bodd dere inn i huset og tenkt etter om vinduer og romløsninga er ideell for dere. Veldig kjedelig å flytte vinduer etc etter at dere allerede har isolert. Når dere har funnet ut av det og planene er lagt, så kan dere se på å søke om støtte til energitiltak for huset. 

Annen oppussing som kjøkken og bad bør også vente til dere vet hva som vil fungere for deres familie, og hva som er egnet i boligen. Hvis det er fare for vannskader på kjøkken/bad, så må det prioriteres, men tenk nøye igjennom hvordan dere vil ha det på sikt. Skal badet/kjøkkenet utvides, vegger rives, etc. Kosmetisk oppussing, som maling og tapet, kan godt gjøres fortløpende, men tenk over romløsninger før det investeres i gulv og tak. Tenk også på å slå sammen tiltak dere får utført mens håndtverkeren først er på stedet, som for eksempel å bytte varmtvannstank samtidig som rørleggeren tar bad/kjøkken, bytte sikringsskap samtidig som elektrikeren legger opp til kjøkkenet. Tenk også på at tid og slit er penger, og bruk en håndtverker hvis jobben vil kreve alt for mye av dere. Det er fryktelig slitsomt (og potensielt risikabelt) for en småbarnsfamilie å bo i et oppussingsobjekt der ting er halvferdig, så bruk heller noen kroner på å få ting ferdig før neste en begynner på neste prosjekt. 

Da vi overtok denne boligen så gjorde vi i det i den rekkefølgen. For å få kostnadene til å ikke ruinere oss, så ventet vi i noen år mellom hver oppussing. Da kunne vi få ny verdivurdering for å få ned rentene og eventuelt mer rom for å låne på huset (refinansiering). Brukte også bygglån for de store tingene (drenering, kjøkken), men passet på å ikke bruke hele beløpsgrensen selv om vi hadde den disponibel. 

Anonymkode: 88b5c...fbe

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Vil sterkt anbefale å bo i huset i minst et halvt år før dere begynner med annen oppussing enn det mest nødvendige av renovering. Få huset først tørt ovenfra og nedenfra (tak og drenering). Hvis dere tenker på etterisolering, bør dere først ha bodd dere inn i huset og tenkt etter om vinduer og romløsninga er ideell for dere. Veldig kjedelig å flytte vinduer etc etter at dere allerede har isolert. Når dere har funnet ut av det og planene er lagt, så kan dere se på å søke om støtte til energitiltak for huset. 

Annen oppussing som kjøkken og bad bør også vente til dere vet hva som vil fungere for deres familie, og hva som er egnet i boligen. Hvis det er fare for vannskader på kjøkken/bad, så må det prioriteres, men tenk nøye igjennom hvordan dere vil ha det på sikt. Skal badet/kjøkkenet utvides, vegger rives, etc. Kosmetisk oppussing, som maling og tapet, kan godt gjøres fortløpende, men tenk over romløsninger før det investeres i gulv og tak. Tenk også på å slå sammen tiltak dere får utført mens håndtverkeren først er på stedet, som for eksempel å bytte varmtvannstank samtidig som rørleggeren tar bad/kjøkken, bytte sikringsskap samtidig som elektrikeren legger opp til kjøkkenet. Tenk også på at tid og slit er penger, og bruk en håndtverker hvis jobben vil kreve alt for mye av dere. Det er fryktelig slitsomt (og potensielt risikabelt) for en småbarnsfamilie å bo i et oppussingsobjekt der ting er halvferdig, så bruk heller noen kroner på å få ting ferdig før neste en begynner på neste prosjekt. 

Da vi overtok denne boligen så gjorde vi i det i den rekkefølgen. For å få kostnadene til å ikke ruinere oss, så ventet vi i noen år mellom hver oppussing. Da kunne vi få ny verdivurdering for å få ned rentene og eventuelt mer rom for å låne på huset (refinansiering). Brukte også bygglån for de store tingene (drenering, kjøkken), men passet på å ikke bruke hele beløpsgrensen selv om vi hadde den disponibel. 

Anonymkode: 88b5c...fbe

Tusen takk for kjempenyttig svar!

boligen er ikke ei Rønne, men har f eks en underetasje med for små vinduer, så ønsker blant annet å grave og få inn større vinduer slik at vi kunne hatt godkjente soverom osv der.

Anonymkode: 36cc7...968

[AnonymBruker]

Vi har lånt opp til renovering, man må jo bare passe på at man er innenfor 5-gangen og sikkerhet. Altså at fremtidig verdi vil forsvare lånet (husk at 15% må være EK til enhver tid). Noen ganger ønsker banken forhåndsverdivurdering fra megler. 

Når det er sagt, så høres 2 mnok til oppussing veldig lite ut. Spesielt når dere ikke skal gjøre noe selv. Vi brukte 2,5 til 3 for snart 10 år siden, og gjorde veldig mye selv. Så regn over en gang til, og sjekk at det er realistisk. 

Anonymkode: 33e40...339

[Summeer]

Dere har ikke råd med det budsjettet. 600k til renovering og makset ut låneevne er ikke en god situasjon med to små barn.

[AnonymBruker]

Summeer skrev (1 time siden):

Dere har ikke råd med det budsjettet. 600k til renovering og makset ut låneevne er ikke en god situasjon med to små barn.

Makset ut låneevne? Syns du 3.4 i boliglån er «makset» med 1.4 i inntekt? Det er det vi har i boliglån idag også og vi sparer 30 000 i mnd…

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Vi har lånt opp til renovering, man må jo bare passe på at man er innenfor 5-gangen og sikkerhet. Altså at fremtidig verdi vil forsvare lånet (husk at 15% må være EK til enhver tid). Noen ganger ønsker banken forhåndsverdivurdering fra megler. 

Når det er sagt, så høres 2 mnok til oppussing veldig lite ut. Spesielt når dere ikke skal gjøre noe selv. Vi brukte 2,5 til 3 for snart 10 år siden, og gjorde veldig mye selv. Så regn over en gang til, og sjekk at det er realistisk. 

Anonymkode: 33e40...339

Trodde jeg hadde svart på denne, men takk for svar! Dere fikk altså låne mer basert på fremtidig verdi? Gjør bankene slik fortsatt eller er de strengere på det nå? 
2 mill er hva svigerbror som er håndverker estimerte utifra hva vi ønsker å gjøre. Boligen er som sagt ikke ei rønne, det er ikke snakk om totalrenovering, men er klar over at ting dukker opp og at det kan bli dyrere enn forventet.

ts

Anonymkode: 36cc7...968

[AnonymBruker]

Vi totalrenoverte et hus for 3 år siden, og fikk bare låne 85 % av verdivurderingen mens vi pussa opp. Vi refinansierte to ganger før vi var ferdige, innhentet ny verdivurdering to ganger fra megler for å jekke opp lånet vårt. Det er ikke alt av oppussing som øker verdien, vi brukte en halv mill på drenering, og flere hundre tusen på hage og oppkjørsel, og disse to slo ikke inn på verdivurderingen direkte. Så hvis dere også får samme beskjed, så er det viktig å ta de tingene som løfter verdien først. Vi undersøkte aldri byggelån, for vi klarte oss med refinansiering x2, men tror ikke det er så lett å få. Vi bor i Oslo og har høye lønninger og bare 65 % belåning ift endelig verdivurdering, så vi var et trygt case for banken. Men de gav oss altså bare lån på maks 85 % underveis. 
 

Dere må sjekke ut med banken/flere banker hva som er mulig. 

Anonymkode: 218ed...8b8

[AnonymBruker]

Vi tok byggelån. tok hele huset på en gang. 
brukte ett år på å renovere, med mye egeninnsats. 
 

Anonymkode: 253a7...0cf

[AnonymBruker]

Vi er snart ferdige nå, totalrenovering inne og ute, koblet på offentlig avløp, drenering og nytt tak. Nærmer oss 3 mill + kjøpesum

Anonymkode: 99b0c...039

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (5 minutter siden):

Vi tok byggelån. tok hele huset på en gang. 
brukte ett år på å renovere, med mye egeninnsats. 
 

Anonymkode: 253a7...0cf

Vi begynte i fjor sommer forresten og er ikke helt i mål enda. 
2 mill kommer du ikke langt med om dere ikke skal gjøre mye selv. Vi har gjort omtrent alt selv. Og vi hadde ikke noe verktøy fra før og har aldri pusset opp før. Vi har også spart en del pga hjelp fra venner og familie. 
 

Spørs jo selvfølgelig hva du mener med renovering. Vi rev alt innvendig, isolert på nytt. Lagt vannbåren varme, gipset vegger og tak, lagt gulv. Lagt opp nytt elektrisk, rør-i-rør system, nye avløpsrør. 
 

vi har 5 barn, og det har kostet blod, svette og tårer. Samboer har omtrent bodd her siste året og vi har fortsatt sene kvelder for å fullføre. Jeg er ikke blitt like handy, men er blitt god på å sparkle, male og slike ting😂 Men vi har fått drømmehuset❤️ 

Anonymkode: 253a7...0cf