Beholde gammel bolig når vi kjøper ny? Vil banken gå med på det?

[AnonymBruker]

Jeg ønsker deg lykke til. Hold oss gjerne oppdatert på hvordan dette går 🙊 får dere lånet så vil jeg gjerne vite hvor noen med gjennomsnittlig inntekt får betjene 10 mill i lån. 🙈 Vi tjener en god del mer, men hadde ikke falt oss inn å ta opp så mye lån, selv om vi bor i Oslo og boligprisene er bananas. Vi koser oss i en leilighet til 7 mill med 2,5 i gjeld, og er bare 30 år! Vi har veldig romslig økonomi, og velger å investere på aksjemarkedet heller enn å sitte på flere boliger enn vi trenger. Heller det enn i  ende opp som bolighai. Samtidig kan man i mye større grad kontrollere risikoen man tar med investeringene sine. 

 

Anonymkode: 5fd29...c82

[Illuminatum]

19 timer siden, AnonymBruker skrev:

Vi har en relativt godt nedbetalt bolig, men har også kjøpt en ny dyr bolig. Vi lurer litt på å spørre banken om vi kan beholde den gamle og leie den ut (den egner seg veldig godt til det). Det vil bli relativt stramt for oss om vi gjør det, men vi har lyst til å prøve. Tror dere banken ville gått med på det? Her er tallene våre:

Verdi av vår gamle bolig 8,2 mill.

Lån på gammel bolig 4 mill.

Fellesutgifter gammel bolig 3000

Utleieinntekter på gammel bolig: 25000

Verdi ny bolig 6,5 mill.

Fellesutgifter ny bolig: 3000

Vår lønn utbetalt i mnd. ca. 60 000. (vi er to voksne med et barn på vei).

 

Vi tenker litt som så at vi har lyst å prøve å beholde den gamle, går det ikke så går det ikke, da får vi bare selge. V har jo god dekning på ek.... Hva tror dere banken tror?

Anonymkode: 156c6...af6

Når leieutgiftene er ca 3,2 % av boligverdien ville jeg helt klart solgt huset. Det er ikke verdt risikoen om du ikke forventer er god verdistigning. Regner med at det ikke er snakk om Oslo siden du ikke har lagt inn boligskatt.

Hadde det vært et næringsbygg som lå sentralt, hadde lang avtale og hvor leietaker dekker alle utgifter hadde det vært en annen sak.

 

 

 

 

[AnonymBruker]

16 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Da har saksbehandler i banken bæsjet på leggen. Men det er jo ingen krise, for dere har ikke fått tilsagn på lån, kun et finansieringsbevis. Som strengt tatt ikke er verdt papiret det er skrevet på. For når selve lånesøknaden skal behandles etter at dere har fått høyeste bud på bolig (husk at dere må legge inn bud med forbehold om finansiering), vil det raskt komme frem at lånebelastningen blir over 5 x inntekt, og dere vil få avslag. 

Anonymkode: 73f98...789

Nei det er nok ikke så svart hvitt. Det er jo heller ikke saksbehandleren selv som alene har gått god for dette beviset, det har gått igjennom andre instanser i banken. Vi må ikke legge inn bud med forbehold om finansiering når vi har et bevis på finansiering. Hvorfor er det så vanskelig å akseptere at 5x-inntekt regelen ikke er absolutt?

 

TS

Anonymkode: 156c6...af6

[AnonymBruker]

8 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Jeg ønsker deg lykke til. Hold oss gjerne oppdatert på hvordan dette går 🙊 får dere lånet så vil jeg gjerne vite hvor noen med gjennomsnittlig inntekt får betjene 10 mill i lån. 🙈 Vi tjener en god del mer, men hadde ikke falt oss inn å ta opp så mye lån, selv om vi bor i Oslo og boligprisene er bananas. Vi koser oss i en leilighet til 7 mill med 2,5 i gjeld, og er bare 30 år! Vi har veldig romslig økonomi, og velger å investere på aksjemarkedet heller enn å sitte på flere boliger enn vi trenger. Heller det enn i  ende opp som bolighai. Samtidig kan man i mye større grad kontrollere risikoen man tar med investeringene sine. 

 

Anonymkode: 5fd29...c82

Ja vi har gjennomsnittlig inntekt, men om vi får beholde den gamle leiligheten vil vi ha en godt over gjennomsnittlig leieinntekt tillegg. Man har forskjellige mål og drømmer, vårt største ønske hadde vært og eid mange leiligheter i Oslo, men vi må jo begynne et sted. 

 

TS

Anonymkode: 156c6...af6

[AnonymBruker]

6 minutter siden, Illuminatum skrev:

Når leieutgiftene er ca 3,2 % av boligverdien ville jeg helt klart solgt huset. Det er ikke verdt risikoen om du ikke forventer er god verdistigning. Regner med at det ikke er snakk om Oslo siden du ikke har lagt inn boligskatt.

Hadde det vært et næringsbygg som lå sentralt, hadde lang avtale og hvor leietaker dekker alle utgifter hadde det vært en annen sak.

 

 

 

 

Det er snakk om sentralt i Oslo og det er ikke et hus, men en leilighet. Vi har hatt en verdistigning på over to mill på to år, så det er ikke utenkelig at den stiger enda mer, men ingen kan jo vite noe om fremtidens boligmarked, den kan selvsagt også synke. Leieinntektene ville dekt alle utgifter på leiligheten, men vi hadde ikke tjent på den med det første.

 

TS

Anonymkode: 156c6...af6

[AnonymBruker]

Hei ts, dere har leieinntekter nå, men hva skjer den dagen leietakere mister jobben eller avslutter leieforholdet og det tar tid for dere å leie ut? 

Det er veldig bra å investere i leiligheter i Oslo, men ville nok aldri leid ut så dyre leiligheter selv. Vi er omtrent i samme situasjon som dere, men både EK og inntekt er høyere. Vi leier i tillegg ut og får inntekter der som betaler ned på lånet. 

 

Anonymkode: 1f535...ee3

[AnonymBruker]

5 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Hei ts, dere har leieinntekter nå, men hva skjer den dagen leietakere mister jobben eller avslutter leieforholdet og det tar tid for dere å leie ut? 

Det er veldig bra å investere i leiligheter i Oslo, men ville nok aldri leid ut så dyre leiligheter selv. Vi er omtrent i samme situasjon som dere, men både EK og inntekt er høyere. Vi leier i tillegg ut og får inntekter der som betaler ned på lånet. 

 

Anonymkode: 1f535...ee3

Vi leier ut deler av vår leilighet i dag, det har vi gjort i 2 år nå. Vi har alltid blitt nedrent av folk som ønsker å leie her, så jeg er ikke så fryktelig redd for det. Skulle det usannsynlige skje og vi ikke får leid ut leiligheten i en lengre periode/rentene øker kraftig etc. så får vi simpelten selge. Kanskje får vi leid ut et år eller to eller ti før renten øker og vi ikke kan ha den mer (og sannsynligvis vil verdien på den synke i takt med økt rente) men sannsynligheten for at vi taper på det er liten, da den allerede er godt nedbetalt og vi vil ha nedbetalt ytterligere på lånet. 

Jeg sier ikke at dette kommer garantert til å gå, jeg ser at det er risikofaktorer her, samtidig har vi lyst til å prøve, går det ikke så gå det ikke. Kanskje finner vi også ut at vi ikke orker å leve så trangt og heller vil selge, men jeg har lyst å gi det et forsøk...

Vi har sendt inn en søknad til banken nå så vi får bare se...

TS

Anonymkode: 156c6...af6

[Illuminatum]

28 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Det er snakk om sentralt i Oslo og det er ikke et hus, men en leilighet. Vi har hatt en verdistigning på over to mill på to år, så det er ikke utenkelig at den stiger enda mer, men ingen kan jo vite noe om fremtidens boligmarked, den kan selvsagt også synke. Leieinntektene ville dekt alle utgifter på leiligheten, men vi hadde ikke tjent på den med det første.

 

TS

Anonymkode: 156c6...af6

Da vil vel boligskatt være på ca 12000? Uten verdistigning blir det en dårlig butikk, men risikoen for det i Oslo er vel ikke så veldig stor. Dere er vel også ganske unge så dere kan jobbe dere opp igjen om markedet krasjer?

Det er fortsatt en god del folk som fortsatt sliter med gjeld etter boligkrakket i 89. Ingen trodde veksten da heller skulle avta.

Ellers vil vel neppe så mange banker godta så høy lånebelastning med så beskjedne inntekter.

Husk også at når dere har leid ut i over ett år så vil gevinsten være skattepliktig.

Endret 27. februar 2017 av Illuminatum
Endring

[Gjest canacas]

TS: har dere fått svar fra banken på om dere kan gjennomføre dette?

[AnonymBruker]

9 minutter siden, Illuminatum skrev:

Da vil vel boligskatt være på ca 12000? Uten verdistigning blir det en dårlig butikk, men risikoen for det i Oslo er vel ikke så veldig stor. Dere er vel også ganske unge så dere kan jobbe dere opp igjen om markedet krasjer?

Det er fortsatt en god del folk som fortsatt sliter med gjeld etter boligkrakket i 89. Ingen trodde veksten da heller skulle avta.

Ellers vil vel neppe så mange banker godta så høy lånebelastning med så beskjedne inntekter.

Husk også at når dere har leid ut i over ett år så vil gevinsten være skattepliktig.

men med rentefradraget så er det ikke så ille, og på lang sikt tror jeg absolutt det kommer til å stige ja. 

Men likevel vil vi trolig komme greit i pluss. Bare ved å ha betalt ned lånet vårt i ett år ekstra vil vi jo ha tjent godt på det. 

 

TS

Anonymkode: 156c6...af6

[AnonymBruker]

6 minutter siden, canacas skrev:

TS: har dere fått svar fra banken på om dere kan gjennomføre dette?

Nei vi sendte inn forespørsel dag, og fikk beskjed om at det tar noen dager å behandle en slik søknad. Så da er det bare å vente...

 

TS

Anonymkode: 156c6...af6

[Agathe]

Jeg personlig syns leiligheten er for dyr til å beholde som en utleieleilighet, jeg hadde ikke følt meg komfortabel med å binde opp så mye penger. Nå kjenner jeg ikke markedet i Oslo, men jeg går ut fra at dette er en litt stor leilighet og det er ikke nødvendigvis disse som har den største prisveksten?

[Gjest canacas]

Litt av grunnen til den enorme prisveksten i Oslo er jo det kontinuerlige presset på boliger. Det er litt ulikt (og periodisk) hvilke type boliger det er mest etterspørsel på. Nå ser det jo ut til at man planlegger mer utbygging, på andre steder, for å avhjelpe situasjonen og da vil muligens prisveksten stabilisere seg. Jeg syns det er skummelt å skulle beholde en så dyr bolig, med så lite EK, og belage seg på at prisveksten bare fortsetter i samme takt. Men det er meg da. Jeg har mye penger i eiendom selv, men foretrekker likevel forutsigbarhet. Det har kanskje litt med at min familie gikk på en saftig økonomisk smell på slutten av 80-tallet. Å se voksne folk gråte og slite slik det var da har påvirket meg mye, spesielt når det gjelder økonomi og risiko.

[AnonymBruker]

2 minutter siden, Agathe skrev:

Jeg personlig syns leiligheten er for dyr til å beholde som en utleieleilighet, jeg hadde ikke følt meg komfortabel med å binde opp så mye penger. Nå kjenner jeg ikke markedet i Oslo, men jeg går ut fra at dette er en litt stor leilighet og det er ikke nødvendigvis disse som har den største prisveksten?

Det er en stor leilighet ja, de små har nok bedre prisvekst, men vi har opplevd en god prisvekst den tiden vi har bodd her også. Den er ypperlig for utleie, og veldig lett å leie ut hittill... Det er klart det er mye penger å binde opp og vi er ikke helt sikkre på at det vil føles komfortabelt for oss, men vi har gjerne lyst å prøve. Det er jo ikke verre ennå selge hvis vi finner ut at det blir for trangt.

 

TS

Anonymkode: 156c6...af6

[Gjest canacas]

1 minutt siden, AnonymBruker skrev:

Det er en stor leilighet ja, de små har nok bedre prisvekst, men vi har opplevd en god prisvekst den tiden vi har bodd her også. Den er ypperlig for utleie, og veldig lett å leie ut hittill... Det er klart det er mye penger å binde opp og vi er ikke helt sikkre på at det vil føles komfortabelt for oss, men vi har gjerne lyst å prøve. Det er jo ikke verre ennå selge hvis vi finner ut at det blir for trangt.

 

TS

Anonymkode: 156c6...af6

Det er ikke lett å selge store leiligheter om markedet låser seg. Det kan ofte være svært vanskelig å selge også. Det er ikke mange år siden jeg fikk en relativt stor leilighet i Oslo på billigsalg... Det er en myte at alt går langt over takst, og at alt selges før visning. Dette må dere tenke nøye gjennom.

[AnonymBruker]

5 minutter siden, canacas skrev:

Litt av grunnen til den enorme prisveksten i Oslo er jo det kontinuerlige presset på boliger. Det er litt ulikt (og periodisk) hvilke type boliger det er mest etterspørsel på. Nå ser det jo ut til at man planlegger mer utbygging, på andre steder, for å avhjelpe situasjonen og da vil muligens prisveksten stabilisere seg. Jeg syns det er skummelt å skulle beholde en så dyr bolig, med så lite EK, og belage seg på at prisveksten bare fortsetter i samme takt. Men det er meg da. Jeg har mye penger i eiendom selv, men foretrekker likevel forutsigbarhet. Det har kanskje litt med at min familie gikk på en saftig økonomisk smell på slutten av 80-tallet. Å se voksne folk gråte og slite slik det var da har påvirket meg mye, spesielt når det gjelder økonomi og risiko.

Det gjør vi jo ikke. Om den ikke øker med en krone så er jo det helt greit også. Vi vil jo sakte men sikkert betale den ned. Ønskesituasjonen hadde jo vært å beholde den til evig tid(derav aldri realisere en evt. prisvekst) men isteden betale den helt ned og bruke den som en ekstrapensjon når den tid kommer...

Går ikke det og vi må selge, så har vi jo en del å gå på; 4,2 i ek fra leiligheten og  700 000 i fri kapital, så jeg er litt uenig i at vi har lite ek, jeg da...

TS

Anonymkode: 156c6...af6

[AnonymBruker]

3 minutter siden, canacas skrev:

Det er ikke lett å selge store leiligheter om markedet låser seg. Det kan ofte være svært vanskelig å selge også. Det er ikke mange år siden jeg fikk en relativt stor leilighet i Oslo på billigsalg... Det er en myte at alt går langt over takst, og at alt selges før visning. Dette må dere tenke nøye gjennom.

Ja det kan det, men vi har som sagt en del å gå på...

 

TS

Anonymkode: 156c6...af6

[AnonymBruker]

36 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Vi leier ut deler av vår leilighet i dag, det har vi gjort i 2 år nå. Vi har alltid blitt nedrent av folk som ønsker å leie her, så jeg er ikke så fryktelig redd for det. Skulle det usannsynlige skje og vi ikke får leid ut leiligheten i en lengre periode/rentene øker kraftig etc. så får vi simpelten selge. Kanskje får vi leid ut et år eller to eller ti før renten øker og vi ikke kan ha den mer (og sannsynligvis vil verdien på den synke i takt med økt rente) men sannsynligheten for at vi taper på det er liten, da den allerede er godt nedbetalt og vi vil ha nedbetalt ytterligere på lånet. 

Jeg sier ikke at dette kommer garantert til å gå, jeg ser at det er risikofaktorer her, samtidig har vi lyst til å prøve, går det ikke så gå det ikke. Kanskje finner vi også ut at vi ikke orker å leve så trangt og heller vil selge, men jeg har lyst å gi det et forsøk...

Vi har sendt inn en søknad til banken nå så vi får bare se...

TS

Anonymkode: 156c6...af6

Takk for svar:) 

Ta likevel høyde for at leieinntekter uteblir i noen måneder og ha backup. Men det er som noen sier at store og dyre leiligheter er vanskelig å selge i en evt "krakk". Jeg syns det er beundringsverdig at noen tar slike sjanser og likevel sover godt om natta. Men lykke til!

Anonymkode: 1f535...ee3

[AnonymBruker]

2 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Takk for svar:) 

Ta likevel høyde for at leieinntekter uteblir i noen måneder og ha backup. Men det er som noen sier at store og dyre leiligheter er vanskelig å selge i en evt "krakk". Jeg syns det er beundringsverdig at noen tar slike sjanser og likevel sover godt om natta. Men lykke til!

Anonymkode: 1f535...ee3

Vi har ikke helt bestemt oss, men vi tenker i alle fall å høre md banken, det taper vi jo ingenting på. Banken regner vel med 10 mnd. utleie i året, så da får vel vi også gjøre det... Må definitivt tenke oss grundig om ja...

 

TS

Anonymkode: 156c6...af6

[AnonymBruker]

så: samlet vil det bli slik:
Verdi begge boliger: 14.5 mill
Samlet lån: 9,5 mill

Dagens renter vil gi ca 50 000,- i måneden i lånekostnad.
Deretter kommer 6000,- i fellesutgifter.
Og leieinntekter inn på 25 000,-

Gitt at leiligheten ikke blir leid ut på grunn av dårlig leiemarked, så har dere da 4000,- å leve på hver måned, og en samlet gjeld på 10x inntekt.
Hvor lenge tåler dere sitte med 7% renter uten å få solgt boligen?
Bankene som godtar dette bør meldes til finanstilsynet for brudd på boliglånsforskriften...

Anonymkode: b1f67...787