Borettslagets ansvar for tak over hodet til beboere

[jarjarbinks]

Hei,

Er det en ting Google har lært meg, så er det at de flotte menneskene på Kvinneguiden er voldsomt gode til å finne ut av ting. Derfor har jeg en problemstilling jeg vil dele med dere, og jeg håper jeg traff på rett forum.

Det dreier seg om følgende:

Vi (to voksne og en ettåring) bodde i en borettslagsleilighet, loftsetasje.
For to år siden meldte vi til borettslaget at takvinduene våre lakk.
Etter en god stund ble det til slutt avgjort at borettslaget skulle skifte ut vinduene. Det viste seg at de nok var feilinstallert for femten år siden. Dette ble ikke en forsikringssak og man kunne ikke klage til entreprenøren som hadde gjort feilen.
Samtidig ønsket borettslaget å reparere taket og skorsteiner.
Entreprenør ble leid inn, og vi fikk beskjed fra dem (det står i anbudspapirene) at vi måtte flytte ut i to måneder mens arbeidene pågikk.
Vi flyttet ut. Faktisk flyttet vi permanen til et rekkehus, og satt da med to boliger i to måneder. Etter arbeidene solgte vi leiligheten. I denne perioden hadde vi mellomfinansiering i banken, som jo egentlig bare er avdragsfrihet på to lån. Vi betalte fellesutgifter til borettslaget samt vårt nye borettslag, naturlig nok.
Ved flere korsveier ble det uttrykt fra vår side og borettslaget side at vi skulle være greie med hverandre. Vi for vår del omsatte dette i handling ved å gå med på at entreprenør brukte badet vårt og strømuttak under byggeperioden, nok en gang mot muntlige forsikringer om at oppgjøret i etterkant ville bli minnelig. Da slapp de å sette opp brakke på fortauet utenfor, ved ring 2 på Tøyen, som ville vært dyrt.
Entreprenør brukte også leiligheten vår som oppstillingsplass, men brukte fellesarealet på loft som pause- og spiseareale.
Mens arbeidene pågikk har vi flere ganger bidratt med tilstedeværelse på befaringer (altså som representant for borettslaget, og spart styremedlemmer for tid) og generelt vært velvillige på alt.
Ordlyden har vært at vi skulle sende borettslaget et "krav" om hva vi syns var rimelig at de dekket i etterkant av arbeidene.

Og nå er vi altså her. Vi har sendt et krav, og fått dette steilt avvist.

Vi tenkte som så at det var rimelig å tro at borettslaget hadde en form for ansvar for at vi hadde tak over hodet. Hvordan taket ble ordnet tenkte vi var irrelevant. Tanken vår var at borettslaget burde stå ansvarlige for ca den månedlige summen det kostet oss å bo i leiligheten, eller som det ville kostet oss å bo i en tilsvarende leieleilighet.

Fellesutgfter + lån for vår del kommer normalt på 15.000 kroner månedlig. Vi ba derfor om å få strøket husleiene for de to månedene, og om å få utbetalt restbeløpet oppad avgrenset til 15.000 månedlig.

Det har naturligvis kostet oss mer enn dette å bo i perioden, siden vi har kjøpt rekkehus, men vi er jo ikke gærne: Selvsagt skal ikke borettslaget vårt lide av at vi har gått for en annen løsning enn å leie en annen leilighet. Men vi forstår ikke at det skal være ok å måtte evakuere på egen regning heller.

Var det helt urimelig av oss? Tenker vi helt feil? Borettslaget har fått nytt styre, og de mener dette er helt uakseptabelt. De sier de kan stryke husleiene, men ikke mer. Det syns vi er en rar måte å argumentere på, for i forkant av arbeidene betalte vi ned all fellesgjeld, som gjorde at fordelingen gikk fra månedlig å være 7000 til borettslaget og 8000 til banken, til å bli 3000 til borettslaget og 12000 til banken... Slik borettslagsstyret argumenterer betyr dette at vi hadde fått en større sum strøket om vi bare hadde latt fellesgjelden stå.

Ber om innspill og tanker, gjerne harde fakta. Jeg er åpen for at det er meg som tar feil, men vil gjerne være sikker på hva som av andre oppfattes som rimelig før jeg skriver mitt svar til styret. Borettslagsloven sier at vi må forlate leiligheten når slike ting skjer, men den sier lite om hva slags ansvar borettslaget har videre.

[AnonymBruker]

Borettslaget har ingen plikt til å huse dere. 

Hadde det vært foriskringssak, så hadde det vært anderledes.

I erstatningsrett så er det heller ingen penger å hente for ulempe så sant ikke ulempe har direkte økonomisk konsekvens.

Nå er jo dere en del av borettslaget, så sånn sett betaler jo alle til seg selv og hverandre.....

Ja, det var nå midt bidrag her  Det besvarer jo langt fra alt  

Anonymkode: 9bf82...bd2

[AnonymBruker]

Sett deg ned med borettslagsloven og les. Der er endringer fra gammel til ny lov som kom rundt august 2005 mht hvordan dette skal ordnes. Jeg er ikke helt oppdatert på ny lov, og vil derfor ikke gå inn i diskusjonen rundt praksis der. Den gamle lven var klar, brl er ansvarlig for å skaffe tak over hodet på folk når deres brl.bolig ikke er beboelig/høveleg etter forholda. 

Ellers vil jeg tro du har innboforsikring med rettshjelpsdekning? Da betaler du en liten egenandel til en advokat for å få hjelp med dette av profesjonelle FØR du selv roter ting til. Egentlig burde alt dette vært avtalt skriftlig i forkant, fordi det er vanskelig å dokumentere påstander rundt fremgangsmåter i ettertid. Og finn deg for all del en advokat som kan brl. Loven på fingrene og som er uavhengig av boligbyggelagene. 

Anonymkode: 6052f...e31

[jarjarbinks]

Borettslaget har ingen plikt til å huse dere. 

Hadde det vært foriskringssak, så hadde det vært anderledes.

I erstatningsrett så er det heller ingen penger å hente for ulempe så sant ikke ulempe har direkte økonomisk konsekvens.

Nå er jo dere en del av borettslaget, så sånn sett betaler jo alle til seg selv og hverandre.....

Ja, det var nå midt bidrag her  Det besvarer jo langt fra alt  

Anonymkode: 9bf82...bd2

Hvorfor ville det vært annerledes hvis det var en forsikringssak? 

Er det ikke en vesentlig økonomisk ulempe å doble boutgifter i to måneder? 

Takk for innspill. Jeg spør fordi jeg genuint lurer.  

[jarjarbinks]

Sett deg ned med borettslagsloven og les. Der er endringer fra gammel til ny lov som kom rundt august 2005 mht hvordan dette skal ordnes. Jeg er ikke helt oppdatert på ny lov, og vil derfor ikke gå inn i diskusjonen rundt praksis der. Den gamle lven var klar, brl er ansvarlig for å skaffe tak over hodet på folk når deres brl.bolig ikke er beboelig/høveleg etter forholda. 

Ellers vil jeg tro du har innboforsikring med rettshjelpsdekning? Da betaler du en liten egenandel til en advokat for å få hjelp med dette av profesjonelle FØR du selv roter ting til. Egentlig burde alt dette vært avtalt skriftlig i forkant, fordi det er vanskelig å dokumentere påstander rundt fremgangsmåter i ettertid. Og finn deg for all del en advokat som kan brl. Loven på fingrene og som er uavhengig av boligbyggelagene. 

Anonymkode: 6052f...e31

Sannsynligvis er nok det lureste å benytte seg av jurist, ja. Har gratis konsultasjon via fagforening. Ville bare ikke kaste bort tiden til jurist hvis jeg var helt på jordet. 

Jeg finner bare at borettslagsloven pålegger oss å evakuere inn slik situasjon, men ingenting om  hva vi kan be borettslaget om... 

[Gjest Blondie65]

I paragraf 32 i borettslagsloven henvises det til at boforhokdet i borrettslagsleilighet reguleres av huslieloven - med opplistede unntak. Jeg foreslår at du leser husleieloven og passer på å unngå unntakene (listet i paragraf 32).

Jeg synes dere har vært litt naive her og ikke avtalt konkret på forhånd hva og hvordan dere skulle kompenseres. Det er uten unntak alltid det greieste. Spesielt i et borettslag der styret skiftes ut regelmessig, så er skriftlige avtaler gode verktøy.

Når det er sagt, synes jeg borrettslaget er urimelig. Dere disponerer en borett i et borettslag. Denne kunne ikke benyttes (av dere)  i tiden arbeidene pågikk. Istedet ble deler av arealet benyttet av håndverkere. Det dere skal ha kompensert (hele eller deler av merkostnaden) må jo også borrettslaget kunne se som en reduksjon i håndverkerkostnaden. Er det rett at dere skal bære den utgiften for hele laget når borrettslaget har tatt på seg ansvaret for utbedringen? 

Jeg er ikke jurist, og jeg er heller ikke spesialist på borettslagsloven elelr husleieloven. Men jeg synes som sagt at borrettslaget fremstår som klart urimelig. I og med at man har en avtale om å være greie med hverandre bør man kunne møtes med noe mer enn reduksjon i felleskostnadene. 

Så er spørsmålet: hvor langt er du villig til å trekke saken for forskjellen mellom 30.000 kr og felleskostnadsreduksjonen? Advokat er sikkert lurt, men jeg ville prøvd med å møte styret ansikt til ansikt der de fremlegger sin sak og der du viser til at "å være greie med HVERANDRE" har to sider. Hva er deres bidrag?  Du må gjerne få råd fra advokat, men å bringe advokaten med i diskusjonen eller få advokaten til å sende brevet vil mest sannsynlig heve konfliktnivået. Kontakt gjerne også tidligere styremedlem og spør hvordan de forstår "å være greie med hverandre".

 

[AnonymBruker]

Jeg syns dere har vært utrolig naive som ikke gjorde en avtale om konkret beløp FØR arbeidene startet opp, nettopp for å unngå denne situasjonen. Ville forsøkt å møte styret, og gi beskjed om at dersom dere i fellesskap ikke kommer til enighet, vil du kontakte advokat. Når det er sagt er det ikke sikkert advokatinnblanding vil bidra til bedre betingelser for dere, og det kan i seg selv være ett moment som koster mer enn det smaker. Dersom det uansett var planen deres å flytte, så kan du jo se på det slik at du ikke ville fått en god pris for en leilighet med lekkasje i vinduene, mens dere nå kan selge en leilighet med nye vinduer og renovert tak, som igjen vil gi verdistigning.  

Anonymkode: a5d18...283

[AnonymBruker]

Borettslaget har ikke plikt til å betale for alternativt husrom til dere. 

Anonymkode: 2a404...0d5

[Gjest Blondie65]

Borettslaget har ikke plikt til å betale for alternativt husrom til dere. 

Anonymkode: 2a404...0d5

Jeg vet nå ikke det. Med husleielovens regler som gjeldende så har man faktisk krav på et sted å bo ved utbedringer - noe som også praktiseres ved fellesprosjekter som at alle bad blir tatt. 

[AnonymBruker]

Jeg har ikke peiling på over eller regler, så mitt svar er kun basert på hva jeg selv hadde tenkt var fornuftig.

Jeg hadde på ingen måte forventet eller trodd at borettslaget skulle betale for et annet sted å bo. Borettslaget er nemlig meg og alle mine naboer det, vår egen lommebok. Å kreve at de betaler for deg, de 15.000 du henviser til, synes jeg er på grensen til direkte frekt. 

At de kunne stryke husleien - ja, men da hadde jeg tenkt felleskostnadene, ikke lån og renteutgiftene, noe du mener de bør. Har du tenkt på hva kostnaden ville blitt hvis alle skulle krevd det samme som dere? Igjen, regningen ville ikke gått til den utømmelige statskassa, men til deg og dine naboer. 

At man viser fleksibilitet, tar en befaring hvis man kan osv - slikt tenker jeg er naturlig å stille opp på for fellesskapet i det som tross alt er en kjip situasjon for alle, ikke bare deg.

Men, som sagt - jeg har ikke greie på regler, dette er bare hva jeg selv ville tenkt var rett. 

 

Anonymkode: 296d6...3bf

[Gjest Blondie65]

Jeg har ikke peiling på over eller regler, så mitt svar er kun basert på hva jeg selv hadde tenkt var fornuftig.

Jeg hadde på ingen måte forventet eller trodd at borettslaget skulle betale for et annet sted å bo. Borettslaget er nemlig meg og alle mine naboer det, vår egen lommebok. Å kreve at de betaler for deg, de 15.000 du henviser til, synes jeg er på grensen til direkte frekt. 

At de kunne stryke husleien - ja, men da hadde jeg tenkt felleskostnadene, ikke lån og renteutgiftene, noe du mener de bør. Har du tenkt på hva kostnaden ville blitt hvis alle skulle krevd det samme som dere? Igjen, regningen ville ikke gått til den utømmelige statskassa, men til deg og dine naboer. 

At man viser fleksibilitet, tar en befaring hvis man kan osv - slikt tenker jeg er naturlig å stille opp på for fellesskapet i det som tross alt er en kjip situasjon for alle, ikke bare deg.

Men, som sagt - jeg har ikke greie på regler, dette er bare hva jeg selv ville tenkt var rett. 

 

Anonymkode: 296d6...3bf

Du glemmer en vesentlig ting her: de var enige om å være greie med hverandre. Borrettslaget har tjent på at håndverkerne ikke måtte ha brakke stående på offentlig grunn. Dette er en reell alternativ kostnad. Slik det er  nå er det TS som har båret den kostnaden. Er det rett? 

[AnonymBruker]

13 timer siden, Blondie65 skrev:

Du glemmer en vesentlig ting her: de var enige om å være greie med hverandre. Borrettslaget har tjent på at håndverkerne ikke måtte ha brakke stående på offentlig grunn. Dette er en reell alternativ kostnad. Slik det er  nå er det TS som har båret den kostnaden. Er det rett? 

Nei jeg har ikke glemt det, jeg har bare en annen oppfatning av hva som ligger i det. Å være grei er å stille opp slik man kan for å bidra til å holde kostnadene ved rehabiliteringen nede, noe TS absolutt har gjort, men det har også overhodet ikke vært avtalt hva hun kunne forvente seg i retur, men at hun kunne "rette et krav". 

Mitt poeng var hva jeg selv ville tenkt var rimelig å kreve, og for meg er ts' krav urimelig. I stedet for å betale for to steder i to mnd, ville jeg nok kunne bodd kortvarig hos venner / familie i en slik situasjon, noe som ville redusert kravet betraktelig.

Anonymkode: 296d6...3bf

[Nuith]

Får følelsen av at det ligger litt mer bak her, mtp. at TS flyttet fra leiligheten sin til en ny bolig.

Hun ville altså ikke ha bodd i leiligheten de to månedene striden står om UANSETT om håndverkerne hadde vært der eller ikke.

Så spørsmålet er da; hva ville den leiligheten blitt brukt til i de to månedene? Dersom TS allerede hadde solgt leiligheten før oppussingen startet/i begynnelsen av oppussingsprosessen, slik at ny eier ikke kunne flytte inn, så skjønner jeg at hun bør få det dekket.

Men dersom leiligheten ikke var solgt enda, kanskje ikke engang var lagt ut for salg, eller TS brukte disse 2 månedene til å forberede salg, så skjønner jeg ikke at hun skal ha rett på noe særlig kompensasjon. Hun fikk tross alt en leilighet i bedre stand enn den hun selv kjøpte, mot at hun lot noen benytte en leilighet som uansett sto tom. 

 

[Gjest Blondie65]

2 timer siden, AnonymBruker skrev:

Nei jeg har ikke glemt det, jeg har bare en annen oppfatning av hva som ligger i det. Å være grei er å stille opp slik man kan for å bidra til å holde kostnadene ved rehabiliteringen nede, noe TS absolutt har gjort, men det har også overhodet ikke vært avtalt hva hun kunne forvente seg i retur, men at hun kunne "rette et krav". 

Mitt poeng var hva jeg selv ville tenkt var rimelig å kreve, og for meg er ts' krav urimelig. I stedet for å betale for to steder i to mnd, ville jeg nok kunne bodd kortvarig hos venner / familie i en slik situasjon, noe som ville redusert kravet betraktelig.

Anonymkode: 296d6...3bf

Det er ikke sikkert at TS har venner som kan huse en familie på tre i to måneder. Jeg forstår heller ikke hvorfor det er relevant.

Men da er det opplagt at du mener  at besparelser ved utbyggingen skal gå for TS regning og som inntekt for borrettslaget. 

[Gjest Blondie65]

16 minutter siden, Nuith skrev:

Får følelsen av at det ligger litt mer bak her, mtp. at TS flyttet fra leiligheten sin til en ny bolig.

Hun ville altså ikke ha bodd i leiligheten de to månedene striden står om UANSETT om håndverkerne hadde vært der eller ikke.

Så spørsmålet er da; hva ville den leiligheten blitt brukt til i de to månedene? Dersom TS allerede hadde solgt leiligheten før oppussingen startet/i begynnelsen av oppussingsprosessen, slik at ny eier ikke kunne flytte inn, så skjønner jeg at hun bør få det dekket.

Men dersom leiligheten ikke var solgt enda, kanskje ikke engang var lagt ut for salg, eller TS brukte disse 2 månedene til å forberede salg, så skjønner jeg ikke at hun skal ha rett på noe særlig kompensasjon. Hun fikk tross alt en leilighet i bedre stand enn den hun selv kjøpte, mot at hun lot noen benytte en leilighet som uansett sto tom. 

 

Du har ikke lest første innlegget ordentlig. Det kan godt være at TS ville flyttet uansett, men deres flytting ble "provosert" frem av entreprenøren som ville ha tom leilighet mens de utbedret TS vinduer og BRL skorsteiner og tak. Det stod ikke tomt før det.

[Gjest canacas]

16 timer siden, Blondie65 skrev:

Du glemmer en vesentlig ting her: de var enige om å være greie med hverandre. Borrettslaget har tjent på at håndverkerne ikke måtte ha brakke stående på offentlig grunn. Dette er en reell alternativ kostnad. Slik det er  nå er det TS som har båret den kostnaden. Er det rett? 

Offentlig grunn? Reell kostnad? Hva koster det å ha en brakke håndverkere/entreprenører har med seg på borettslagets område? Når ble borettslag offentlige? 

[Gjest canacas]

18 timer siden, Blondie65 skrev:

Jeg vet nå ikke det. Med husleielovens regler som gjeldende så har man faktisk krav på et sted å bo ved utbedringer - noe som også praktiseres ved fellesprosjekter som at alle bad blir tatt. 

Nei. Borettslag betaler ikke for alternativer når alle bad skal rehabiliteres. Husleie i borettslag er ikke det samme som husleie ved leieforhold. 

[Gjest Blondie65]

52 minutter siden, canacas skrev:

Nei. Borettslag betaler ikke for alternativer når alle bad skal rehabiliteres. Husleie i borettslag er ikke det samme som husleie ved leieforhold. 

Les borrettslagsloven paragraf 32.

I Bergen gjennomførte Vadmyra Borrettslag renovering og beboerne fikk slike store mobile hjem de skiftet på å bo i mens deres bolig ble fikset. 

[Gjest Blondie65]

57 minutter siden, canacas skrev:

Offentlig grunn? Reell kostnad? Hva koster det å ha en brakke håndverkere/entreprenører har med seg på borettslagets område? Når ble borettslag offentlige? 

Det går frem av hovedinnlegget at brakken skulle stå på offentlig grunn. Brakker er heller ikke gratis. 

[AnonymBruker]

Den Saturday, December 19, 2015 at 10.35, Blondie65 skrev:

I paragraf 32 i borettslagsloven henvises det til at boforhokdet i borrettslagsleilighet reguleres av huslieloven - med opplistede unntak. Jeg foreslår at du leser husleieloven og passer på å unngå unntakene (listet i paragraf 32).

Jeg synes dere har vært litt naive her og ikke avtalt konkret på forhånd hva og hvordan dere skulle kompenseres. Det er uten unntak alltid det greieste. Spesielt i et borettslag der styret skiftes ut regelmessig, så er skriftlige avtaler gode verktøy.

Når det er sagt, synes jeg borrettslaget er urimelig. Dere disponerer en borett i et borettslag. Denne kunne ikke benyttes (av dere)  i tiden arbeidene pågikk. Istedet ble deler av arealet benyttet av håndverkere. Det dere skal ha kompensert (hele eller deler av merkostnaden) må jo også borrettslaget kunne se som en reduksjon i håndverkerkostnaden. Er det rett at dere skal bære den utgiften for hele laget når borrettslaget har tatt på seg ansvaret for utbedringen? 

Jeg er ikke jurist, og jeg er heller ikke spesialist på borettslagsloven elelr husleieloven. Men jeg synes som sagt at borrettslaget fremstår som klart urimelig. I og med at man har en avtale om å være greie med hverandre bør man kunne møtes med noe mer enn reduksjon i felleskostnadene. 

Så er spørsmålet: hvor langt er du villig til å trekke saken for forskjellen mellom 30.000 kr og felleskostnadsreduksjonen? Advokat er sikkert lurt, men jeg ville prøvd med å møte styret ansikt til ansikt der de fremlegger sin sak og der du viser til at "å være greie med HVERANDRE" har to sider. Hva er deres bidrag?  Du må gjerne få råd fra advokat, men å bringe advokaten med i diskusjonen eller få advokaten til å sende brevet vil mest sannsynlig heve konfliktnivået. Kontakt gjerne også tidligere styremedlem og spør hvordan de forstår "å være greie med hverandre".

 

Her har Blondie funnet, lest og vist til den gamle brl. Loven. Den er avløst av ny lov fra 15. August 2005, mener jeg det er. Nye loven er i alle fall slik at Husleieloven ikke lenger gjelder i brl. Der er og noe om erstatning mot bakre ledd når man lider økonomisk tap som følge av skader i egen leilighet, som er gjeldende i denne saken. 

Og når Blondie først har begynt i feil lov så fortsetter hun og i samme "pensjonerte" lov. Dermed går det fra galt til verre. 

Anonymkode: 6052f...e31