Hva gir mest riktig verdi, takstmann eller meglers prisvurdering?

[Gjestemannen]

Som sagt i tema...

 

Vi står midt oppe i et samlivsbrudd, og må bli enige om pris på huset for at den ene skal kjøpe ut den andre.

 

Vi hadde en verdivurdering i vinter og har hatt takstmann i dag for å ta en verdi/lånetakst på huset.

 

Hvilken av disse gir mest korrekt verdi?

 

 

[AnonymBruker]

Det er to forskjellige ting. Megler sin bedømmelse kan nok fort være nærmere det det er mulig å få for huset i markedet, så lenge det ikke er noen feil med huset han ikke visste om.

For best mulig vurdering bør dere få flere meglere til å vurdere det.

Anonymous poster hash: 49229...4b5

[AnonymBruker]

Jeg vil absolutt tro at en erfaren takstmann er det beste. Han/hun skal bare ha honorar for selve jobben og har ikke noen fordeler av hva boligen går for, i motsetning til en megler som kanskje skal stå for salget.

Anonymous poster hash: 700d3...064

[dyptvann]

Benytt deg av en gratis verdivurdering av en megler. Både megleren og takstmannen bruker de samme kildene og det er eiendomsverdi.no for å vurdere verdien. Takstmannen tar bare en visuell gjennomgang, samt kontrollmåling av areal. 

 

Benytt deg av en megler som selger litt og har erfaring fra området. Det burde gi mest korrekt pris. 

 

En megler kan bli erstatningsansvarlig ovenfor banken dersom de bevisst priser boligenfor høyt (med tanke på et salg senere), så ville ikke ha vært redd for at prisen blir for høy/fiktiv av en megler.

[AnonymBruker]

 

Jeg vil absolutt tro at en erfaren takstmann er det beste. Han/hun skal bare ha honorar for selve jobben og har ikke noen fordeler av hva boligen går for, i motsetning til en megler som kanskje skal stå for salget.

Anonymous poster hash: 700d3...064

 

men takstmann har ikke den peilingen på markedet som megler har. Takstmann kan bare si hva den samlede verdie av et hus i en gitt stand er, ikke hva dette huset er verd i dagens marked, og det (markedsverdien)er jo det man er ute etter.

Anonymous poster hash: 72438...9cd

[AnonymBruker]

men takstmann har ikke den peilingen på markedet som megler har. Takstmann kan bare si hva den samlede verdie av et hus i en gitt stand er, ikke hva dette huset er verd i dagens marked, og det (markedsverdien)er jo det man er ute etter.

Anonymous poster hash: 72438...9cd

Takstmannen må jo nødvendigvis også hensynta boligens antatte verdi i markedet. Hvordan vil du ellers forklare at boliger av eksakt lik standard, størrelse, årgang osv kan komme ut med så vidt forskjellige takster, avhengig av boligens beliggenhet?

Anonymous poster hash: ad838...178

[celine]

Takstmann skal ta hensyn til verdien i markedet, i tillegg til at de går gjennom husets tekniske stand. I og med at en takstmann tar målinger av det byggtekniske, vil en boligsalgsrapport herfra gi et riktigere bilde av den reelle verdien. En meglers vurdering vil kun gå på det visuelle. 

 

I dag er kravene til salgsoppgaven langt høyere enn tidligere, og inkluderer en boligsalgsrapport fra en godkjent takstmann. Det er ikke sjelden at meglere senker prisantydningen etter denne er på plass.

 

Sakset fra Norges Takseringsforbunds sider: "Boligsalgsrapporten er basert på NS 3600 – Norsk Standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig – og gir en grundig gjennomgang med informasjon om tilstanden til boligen og gir i tillegg vurdering av boligens markedsverdi."

[Atea]

Er det ikke sånn at de fleste runker i koppen? Megler kan ikke sette verdi, bare prisantydning.

[AnonymBruker]

Ingen av dem har peiling, de driver i beste fall med kvalifisert gjetning.

Vi hadde behov for å finne rett markedsverdi på et hus i fjor i forbindelse med arv. Dro inn to ulike takstmenn med 14 dagers mellomrom. Forskjellen var 1,1 mill, i et område hvor der var solgt flere andre hus den siste tiden... Ringte fortvilet til de to meglerne som hadde anbefalt takstmennene, og de tilbød seg å komme og gi sin prisvurdering. Mente de selv var mer "in touch" med markedet. Resultatet av det var at forskjellen mellom høyeste og laveste vurdering økte enda mer, til hele 1,4 mill..

Uansett er vurderingen fra i vinter for gammel hvis dere bor en relevant plass. Innhent minst 2 vurderinger, gjerne flere. Ja, takst koster rundt 5000, men det er kanskje verdt det?

Anonymous poster hash: 7186a...875

[AnonymBruker]

Takstmannen må jo nødvendigvis også hensynta boligens antatte verdi i markedet. Hvordan vil du ellers forklare at boliger av eksakt lik standard, størrelse, årgang osv kan komme ut med så vidt forskjellige takster, avhengig av boligens beliggenhet?Anonymous poster hash: ad838...178

Hvis du hadde lest noen særlige takstdokumenter, ville du sett beregningen, noe a la følgende:

Verdi av bygget

- fradrag for slitasje

+ tomteverdi

= takst

I tomteverdien ligger nettopp ting som beliggenhet, sol, utsikt, attraktivitet osv..

Anonymous poster hash: 7186a...875

[Gjestemannen]

Takstmannen legger seg på en verdi som er 1 million over det vi hadde på siste verdivurdering ( 6 mnd) siden.

 

Jeg må si at jeg ble fryktelig overasket over hva som taksmannen landet på.

 

Et kjapt søk på finn.no i området gir følgende resultat.

 

Helt nye hus på boligfelt med ca. like stor tomt og størrelse er priset ca. 500k -1 mill dyrere enn takstmann.

 

Litt mindre hus, større tomt ca. samme standard er priset til ca 1500k lavere enn takstmann.

 

Hus som er 20 år nyere i sentrum med samme tomt og ca. samme størrelse er priset til 500k mer enn takstmann.

 

Mitt førsteinntrykk her er at takstmannen tar feil, at han har priset seg altfor høyt. Kommentarer?

[AnonymBruker]

Takstmannen legger seg på en verdi som er 1 million over det vi hadde på siste verdivurdering ( 6 mnd) siden.

 

Jeg må si at jeg ble fryktelig overasket over hva som taksmannen landet på.

 

Et kjapt søk på finn.no i området gir følgende resultat.

 

Helt nye hus på boligfelt med ca. like stor tomt og størrelse er priset ca. 500k -1 mill dyrere enn takstmann.

 

Litt mindre hus, større tomt ca. samme standard er priset til ca 1500k lavere enn takstmann.

 

Hus som er 20 år nyere i sentrum med samme tomt og ca. samme størrelse er priset til 500k mer enn takstmann.

 

Mitt førsteinntrykk her er at takstmannen tar feil, at han har priset seg altfor høyt. Kommentarer?

Takstmannen ser ikke på markedsverdi, men på teknisk verdi av hus og eiendom.

Det du ser på Finn er salgstakst, som er noe helt annet.

Anonymous poster hash: fe09b...834

[Gjestemannen]

 

Takstmannen ser ikke på markedsverdi, men på teknisk verdi av hus og eiendom.

Det du ser på Finn er salgstakst, som er noe helt annet.

Anonymous poster hash: fe09b...834

 

Hva blir da mest rettferdig pris?

[AnonymBruker]

Hva blir da mest rettferdig pris?

Det mest rettferdige er naturligvis å selge huset på markedet.

Anonymous poster hash: 49229...4b5

[AnonymBruker]

Takstmannen legger seg på en verdi som er 1 million over det vi hadde på siste verdivurdering ( 6 mnd) siden.

Jeg må si at jeg ble fryktelig overasket over hva som taksmannen landet på.

Et kjapt søk på finn.no i området gir følgende resultat.

Helt nye hus på boligfelt med ca. like stor tomt og størrelse er priset ca. 500k -1 mill dyrere enn takstmann.

Litt mindre hus, større tomt ca. samme standard er priset til ca 1500k lavere enn takstmann.

Hus som er 20 år nyere i sentrum med samme tomt og ca. samme størrelse er priset til 500k mer enn takstmann.

Mitt førsteinntrykk her er at takstmannen tar feil, at han har priset seg altfor høyt. Kommentarer?

Her så priser de alt for lavt.

Anonymous poster hash: 8404e...f3f

[AnonymBruker]

Det er umulig å si med mindre man faktisk tester det reelt i markedet. 

Anonymous poster hash: 436c1...e44

[AnonymBruker]

Takstmannen må jo nødvendigvis også hensynta boligens antatte verdi i markedet. Hvordan vil du ellers forklare at boliger av eksakt lik standard, størrelse, årgang osv kan komme ut med så vidt forskjellige takster, avhengig av boligens beliggenhet?

Anonymous poster hash: ad838...178

Men takstmannen er ikke like flink til dette som megler. Tenk deg selv. Det er meglere som seler i markedet. Takstmenn har en praktisk faglig bakgrunn som elektriker etc. De er ikke trent i å tolke markedet.

Anonymous poster hash: 72438...9cd

[AnonymBruker]

For å gjenta meg selv: verken takstmann eller megler har fasit, de driver begge med "best guess".

Eneste måte å finne helt riktig pris, er å legge det ut for salg og gi gubben mulighet til å kjøpe det på høyeste bud. Det koster dere salgskostnadene, dvs dyrt..

Anonymous poster hash: 7186a...875

[AnonymBruker]

Takstmannen legger seg på en verdi som er 1 million over det vi hadde på siste verdivurdering ( 6 mnd) siden.

 

Jeg må si at jeg ble fryktelig overasket over hva som taksmannen landet på.

 

Et kjapt søk på finn.no i området gir følgende resultat.

 

Helt nye hus på boligfelt med ca. like stor tomt og størrelse er priset ca. 500k -1 mill dyrere enn takstmann.

 

Litt mindre hus, større tomt ca. samme standard er priset til ca 1500k lavere enn takstmann.

 

Hus som er 20 år nyere i sentrum med samme tomt og ca. samme størrelse er priset til 500k mer enn takstmann.

 

Mitt førsteinntrykk her er at takstmannen tar feil, at han har priset seg altfor høyt. Kommentarer?

Kan det hende du blir klokere av å lese takstdokumentene i detalj?

På bygningsmassen kan det være store forskjeller i standard som ikke umiddelbart fremkommer når du sammenligner det du tror er like bygg. Såvidt jeg har oppfatter benyttes i stor grad programvare (og noe skjønn såklart) for å fastsette verdi på byggene. Det er i forskjellen mellom teknisk verdi bygg og markedsverdi/verditakst vurderingene kommer inn mtp tomt, sol, skygge, støy fra vei, innsyn osv

Anonymous poster hash: 7186a...875

[AnonymBruker]

Takstmannen ser ikke på markedsverdi, men på teknisk verdi av hus og eiendom.Det du ser på Finn er salgstakst, som er noe helt annet. Anonymous poster hash: fe09b...834

Det stemmer vel ikke helt..? Takstmann ser på verdi av bygningsmassen ja, så tillegger han "noe" før han anslår både markedsverdi/ normal salgspris, og låneverdi / forsiktig anslått salgspris. Markedsverdi i taksten er som regel det samme som verditakst på Finn. (Dette "noe" er i enkelte takster beskrevet som tomteverdi, tillegg for attraktivitet osv)

Og meglers prisantydning legges som regel på/ nær takstmannens markedsverdi (i alle fall i Oslo, første gang hus legges ut)

Anonymous poster hash: 7186a...875