Andel vs. selveier

[AnonymBruker]

Jeg er på leting etter leilighet (i Stavanger, om noen skulle lure). Her er det mye selveierleiligheter å finne, kun noen få som er andel. Har lest en del her inne om at lavt innskudd og høy fellesgjeld er fyfy, men hva er egentlig grunnen til det? Så vidt jeg kan forstå er det vel få som får bedre rente på lånet enn borettslag. Samt at man slipper dokumentavgift. Noen som kan forklare en førstegangskjøper?

Anonymous poster hash: 36989...55d

[AnonymBruker]

Er jo noen forskjeller, men for min del fremstår disse som formaliteter uten noen særlig reell virkning. Det eneste litt skumle er at i BRL kan man bli ansvarlig for fellesgjelden dersom én ikke betaler (da kan f.eks. du og de 8 naboene måtte dekke dette). MEN, de alleralleraller fleste borettslag er medlem av sikringsordninger mot dette, det kan du spørre megler om, og er som oftest nevnt i prospektet. I mitt borettslag er vi medlem av det, og i tillegg er OBOS forretningsfører. Dvs. at de ordner alt med innkrevning og penger - da er det OBOS sitt problem om noen ikke betaler.

Dokumentavgiften var også et godt argument for meg. Kommer neppe til å bo i min leilighet mer enn en 3-4 år til (pga. jobb, kanskje familieforøkelse og slike ting), og da er det deilig at jeg ikke har betalt 60.000 kun på å flytte inn her. Jeg er redd for at den fordelen kanskje forsvinner en gang (ser ingen grunn til at BRL skal slippe, og det er jo mye penger for staten å hente her).

Anonymous poster hash: 701b7...996

[AnonymBruker]

Er jo noen forskjeller, men for min del fremstår disse som formaliteter uten noen særlig reell virkning. Det eneste litt skumle er at i BRL kan man bli ansvarlig for fellesgjelden dersom én ikke betaler (da kan f.eks. du og de 8 naboene måtte dekke dette). MEN, de alleralleraller fleste borettslag er medlem av sikringsordninger mot dette, det kan du spørre megler om, og er som oftest nevnt i prospektet. I mitt borettslag er vi medlem av det, og i tillegg er OBOS forretningsfører. Dvs. at de ordner alt med innkrevning og penger - da er det OBOS sitt problem om noen ikke betaler.

Dokumentavgiften var også et godt argument for meg. Kommer neppe til å bo i min leilighet mer enn en 3-4 år til (pga. jobb, kanskje familieforøkelse og slike ting), og da er det deilig at jeg ikke har betalt 60.000 kun på å flytte inn her. Jeg er redd for at den fordelen kanskje forsvinner en gang (ser ingen grunn til at BRL skal slippe, og det er jo mye penger for staten å hente her).

Anonymous poster hash: 701b7...996

Tusen takk for svar! Det er det samme inntrykket jeg har fått. Noen forskjeller, men ingen veldig store unntatt når det kommer til dokumentavgiften. Tenker ikke å bo i så mye mer enn 3-4 år jeg heller, så det hadde vært en stor fordel å slippe. Jeg har dog en kjæreste som muligens tenker å kjøpe seg inn om et år, så må nok vri hodene litt for å finne ut hvordan det eventuelt skal gjøres.

Anonymous poster hash: 36989...55d

[Pengebingen]

Du bør lese denne: https://www.regjeringen.no/globalassets/upload/krd/vedlegg/boby/veiledninger_og_brosjyrer/kjoper_web.pdf

Den største "faren" slik jeg ser det oppstår dersom du ikke tar godt nok høyde for hvor mye felleskostnadene vil øke som følge av økte renter. Og at du en dag i fremtiden sliter med å betale både lån og fellesutgiftene. Dersom du i tillegg er uheldig og boligprisene faller noe kan du sitte med en leilighet som er verdt mindre enn hva du har i lån. Man skulle da tro det er en fordel å kunne selge og flytte fra fellesgjelden - men i et slikt marked kan det fort by på problemer å få solgt i det hele tatt, og spesielt blir leiligheter med høy fellesgjeld da lite attraktive pga de høye felleskostnadene økt rente vil gi.

Et annet scenario er kombinasjon av redusert inntekt og økt rente (= økte felleskostnader)...

Det er noen slike faremomenter som gjør at det er lurt å være skeptisk. Og i alle fall lurt å kjøpe godt innenfor hva du har råd til per i dag. Regn med minst 6% rente på begge lån, og sjekk hvordan det vil gå dersom du havner på aap som følge av en ulykke f.eks og må leve på 66% av inntekt en periode eller blir ufør. Ta høyde for slike risikoer så vil det jo gå greit. Men regn med at leiligheten er mindre lettsolgt om du skulle få behov for å selge av en eller annen grunn.

[AnonymBruker]

Du bør lese denne: https://www.regjeringen.no/globalassets/upload/krd/vedlegg/boby/veiledninger_og_brosjyrer/kjoper_web.pdf

Den største "faren" slik jeg ser det oppstår dersom du ikke tar godt nok høyde for hvor mye felleskostnadene vil øke som følge av økte renter. Og at du en dag i fremtiden sliter med å betale både lån og fellesutgiftene. Dersom du i tillegg er uheldig og boligprisene faller noe kan du sitte med en leilighet som er verdt mindre enn hva du har i lån. Man skulle da tro det er en fordel å kunne selge og flytte fra fellesgjelden - men i et slikt marked kan det fort by på problemer å få solgt i det hele tatt, og spesielt blir leiligheter med høy fellesgjeld da lite attraktive pga de høye felleskostnadene økt rente vil gi.

Et annet scenario er kombinasjon av redusert inntekt og økt rente (= økte felleskostnader)...

Det er noen slike faremomenter som gjør at det er lurt å være skeptisk. Og i alle fall lurt å kjøpe godt innenfor hva du har råd til per i dag. Regn med minst 6% rente på begge lån, og sjekk hvordan det vil gå dersom du havner på aap som følge av en ulykke f.eks og må leve på 66% av inntekt en periode eller blir ufør. Ta høyde for slike risikoer så vil det jo gå greit. Men regn med at leiligheten er mindre lettsolgt om du skulle få behov for å selge av en eller annen grunn.

Takk for svar! Linken fungerer dessverre ikke, hva heter dokumentet?

Jeg ser problemet med at fellesutgifter øker med økende rente, men det vil vel også være slik at det man betaler ned på lånet øker samtidig (om man ikke har låst renten på et godt tidspunkt). Så ser ikke helt forskjellen på å betale ned på fellesgjeld OG eget lån, så lenge totalsummen blir ca det samme. Har tatt forbehold om renter opp mot 10 % på aktuell lånesum om jeg så skulle gå for selveierleilighet. Men at det kan være vanskeligere å selge er jo mulig, høye fellesutgifter er jo fort avskrekkende.

Anonymous poster hash: 36989...55d

[AnonymBruker]

Risikoen er ikke nødvendigvis større med BRL leilighet kontra selveierleilighet, de fleste leieligheter som er relativt nye og bygges nå har uansett sikringsordninger slik at man ikke er solidarisk ansvarlig for naboenes andeler av fellesgjelden. Litt eldre borettslag kan i noen tilfeller ikke være medlem i en slik ordning, f. eks gamle aksjeleiligheter (som i praksis er det samme som BRL), disse hadde ofte ingen sikring og det er en del som brant seg på slike.

Å kunne flytte fra fellesgjeld kan både være noe som er en styrke og svakhet avhengig av boligmarkedet. Høy fellesgjeld kan være noe som skremmer kjøpere, men i et ellers attraktivt område er det sjelden noe problem er mitt inntrykk. Hos oss er det ingen som har slitt nevneverdig med å få solgt, selv med fellesgjeld på opp mot 70% av inngangsverdi, de fleste tjente på det i varierende grad ved salg. Men her er det igjen sikringsordning som er viktig!

Noen borettslag har også IN ordning (individuell nedbetaling) som opsjon slik at du kan velge å løse inn din andel av fellesgjelden med egenkapital eller eget lån. Hvor smart det er kommer an på hvem du ser for deg neste kjøper er (markedet) og hvor veldrevet borettslaget er. har man f. eks en liten leilighet som egner seg til førstegangsskjøpere så er det ikke nødvendigvis noen styrke at det ikke er fellesgjeld, da kan en lavere innkjøpspris (som man gjerne har med høy fellesgjeld) være en styrke.

Pass på eventuell avdragsfrihet og beregn utgiftene dine med avdragene også slik at du er sikker på at du ikke kommer i bait når avdragene begynner å løpe.

En stor styrke med fellesgjeld er at et BRL har større mulighet for å få bedre rente enn individuelle låntakere med tanke på det store volumet.

En viktig ting å huske på er at fellesgjeld for øvrig ikke nødvendigvis bare dekker selve prisen for leiligheten, men kan også inneholde kostnader for oppussing og større vedlikeholdsoppgaver med løpende oppgjør via lån. Et BRL som nylig har byttet ut alle stigerørene f. eks. vil typisk ha høyere fellesgjeld enn et som ikke har gjort det alt annet likt. På den annen side må man forvente at gamle BRL får vedlikeholdsutgifter i nær fremtid.

Noe som både er en fordel og en bakdel er at større oppussinger av f. eks. bad skjer gjennom borettslaget. Det fører ofte til en bedre pris enn om alle skulle ha gjort det individuelt men man mister typisk noe av retten til å bestemme når det skal skje og i mer eller mindre grad hva slags løsninger som velges, så man er litt prisgitt styret eller generalforsamlingen. Så om 100% kontroll er viktig så går man heller for selveier.

Anonymous poster hash: f8056...61e

[AnonymBruker]

^ Takk for et meget godt svar!

Anonymous poster hash: 36989...55d

[Gjest Walden]

Min erfaring;

Elendig styrt i mange år - ikke økning av fellesutgifter de siste 10 årene før plutselig økning i fjor

Kjempedyre renter på lånene - måtte gå mange runder med styreleder for å få dem til å sjekke ut bedre vilkår

Ingen utnyttelse av støtteordninger, stipender osv - vi fikk inn over 100.000 i fjor fordi vi gadd søke

Så er det sånne generelle ting som at ungdommer og barn i nærområdet behandler fellesarealene som tross alt er våre private (vi eier dem sammen) som om de er kommunale plasser. De ødelegger, river i stykker, sitter å røyker, bråker osv. Evig krangling og kjefting på dem. Det er liksom vår hage de henger i.

Andre ting som at man er med å betaler for at folk ser på tv hele dagen (felles betaling av kabel-tv). At vi lever i 2015 sitter tydeligvis langt inne for folk, for her skal det batales for kabeltv, selv om det finnes hundrevis av andre billigere løsninger.

Folk misskøter leilighetene sine. Ventilerer dårlig slik at vinduer må skiftes ofte, som går på felles.

Det er liten innsats på dugnader, så noen få av oss må gjøre alt.

Personlig så kommer jeg aldri til å kjøpe andelsleilighet igjen - og her har vi ikke engang mye gjeld. Kan bare tenke meg å bo et ste som har blitt skakkjørt enda mer.

[AnonymBruker]

Min erfaring;

Elendig styrt i mange år - ikke økning av fellesutgifter de siste 10 årene før plutselig økning i fjor

Kjempedyre renter på lånene - måtte gå mange runder med styreleder for å få dem til å sjekke ut bedre vilkår

Ingen utnyttelse av støtteordninger, stipender osv - vi fikk inn over 100.000 i fjor fordi vi gadd søke

Så er det sånne generelle ting som at ungdommer og barn i nærområdet behandler fellesarealene som tross alt er våre private (vi eier dem sammen) som om de er kommunale plasser. De ødelegger, river i stykker, sitter å røyker, bråker osv. Evig krangling og kjefting på dem. Det er liksom vår hage de henger i.

Andre ting som at man er med å betaler for at folk ser på tv hele dagen (felles betaling av kabel-tv). At vi lever i 2015 sitter tydeligvis langt inne for folk, for her skal det batales for kabeltv, selv om det finnes hundrevis av andre billigere løsninger.

Folk misskøter leilighetene sine. Ventilerer dårlig slik at vinduer må skiftes ofte, som går på felles.

Det er liten innsats på dugnader, så noen få av oss må gjøre alt.

Personlig så kommer jeg aldri til å kjøpe andelsleilighet igjen - og her har vi ikke engang mye gjeld. Kan bare tenke meg å bo et ste som har blitt skakkjørt enda mer.

Alt dette kunne jo også skjedd i sameie. Generelt sett så er det smart å sjekke hvordan bygget er drevet. Om det ikke har vært gjort noen større arbeider på veldig lenge kan det være et faretegn. Noe så enkelt som å se på fasade og trappeoppgang/fellesarealer om det ser godt vedlikeholdt ut er en god pekepinn.

En jeg kjenner bor nå i et sameie der et par beboere nå har hyret inn advokat og gått til rettslige skritt for å tvinge de andre eierne til å bruke penger på vedlikehold. De som eier vil ikke bruke en krone på felles ting, så bygningen er i skikkelig falleferdig stand. De har fått forbud mot å bruke loftet fordi man kan gå gjennom taket, så ille er det. Sånt skjer nok i både borettslag og sameier dessverre.

Anonymous poster hash: b1268...941

[Gjest Walden]

Alt dette kunne jo også skjedd i sameie. Generelt sett så er det smart å sjekke hvordan bygget er drevet. Om det ikke har vært gjort noen større arbeider på veldig lenge kan det være et faretegn. Noe så enkelt som å se på fasade og trappeoppgang/fellesarealer om det ser godt vedlikeholdt ut er en god pekepinn.

En jeg kjenner bor nå i et sameie der et par beboere nå har hyret inn advokat og gått til rettslige skritt for å tvinge de andre eierne til å bruke penger på vedlikehold. De som eier vil ikke bruke en krone på felles ting, så bygningen er i skikkelig falleferdig stand. De har fått forbud mot å bruke loftet fordi man kan gå gjennom taket, så ille er det. Sånt skjer nok i både borettslag og sameier dessverre.

Anonymous poster hash: b1268...941

Ja, tenkte mer på ren selveier, ikke sameie, i sammenlikningen.

[AnonymBruker]

Ja, tenkte mer på ren selveier, ikke sameie, i sammenlikningen.

Selveierleiligheter som er i et leilighetsbygg/blokk/bygård er jo deler av et sameie. Den eneste måten å bli helt uavhengig er jo enebolig, men jeg fikk ikke intrykk av at ts er ute etter det.

Anonymous poster hash: b1268...941