Ulemper med andelsleilighet?

[AnonymBruker]

Finnes det noen ulemper ved andelsleilighet, foruten at man går glipp av gleden av å betale dokumentavgift? Vurderer å kjøpe egen leilighet, på tide å flytte ut av barndomshjemmet når man er 33, men er usikker på om jeg bør gå for selveier eller andel. Fordeler og ulemper?

Anonymous poster hash: 52408...b3d

[Gjest Lille-pus]

Den største fordelen med en andelsleilighet er at boligbyggelaget/borettslaget som egentlig eier leiligheten kan ta opp lån med pant i eiendomsmassen i forbindelse med f.eks. renovering eller utbygging.

Eier du en selveier så kan ikke sameiet ta opp lån med pant i eiendomasmassen, og det er hver enkelt sameier som da eventuelt må ta opp lån eller bruke oppsparte midler i forbindelse med kostnadskrevende arbeid som må gjøre.

Et greit eksempel fra eget sameie er beslutningen om å skaffe nedgravd søppelanlegg.

Et borettslag kunne tatt opp lån til denne utbyggingen, og nedbetalt lånet via fellesutgiftene.

Et sameie kan ikke det, og sender regning til hver enkelt eier, pålydende dennes andel av utbyggingskostnadene. Penger som må tas av oppsparte midler, eller eventuelt lånes i bank med sikkerhet i leiligheten.

- denne gangen var det en sum rundt 12.000,- per eier.

Forrige gang var det maling av sameiet (før vi hadde fått bygget opp back-up kapital til slikt), sum ca 30.000,- per eier.

Endret 14. april 2015 av Lille-pus

[AnonymBruker]

Hvis jeg kjøper en leilighet til 1,6 og som har fellesgjeld på 2,3 (altså totalt 3,9), hvordan fungerer det da med renter, fradrag, lån, fellesutgifter osv?

Anonymous poster hash: 52408...b3d

[Gjest Lille-pus]

Hvis jeg kjøper en leilighet til 1,6 og som har fellesgjeld på 2,3 (altså totalt 3,9), hvordan fungerer det da med renter, fradrag, lån, fellesutgifter osv?

Anonymous poster hash: 52408...b3d

Da betaler du renter og avdrag på det du eventuelt har lånt av kjøpesummen på 1.6 mill (dette lånet er ditt lån selv om det er tatt med sikkerhet i leiligheten).

Så betaler du renter og avdrag på din leilighets andel av fellesgjelden gjennom fellesutgiftene.

Før du legger inn et bud på en leilighet med såpass høy fellesgjeld så etterspør du nedbealingsplanen for denne leiligheten.

Megler skal hjelpe deg med å få tak i nedbetalingsplanen fra forretningsfører.

- jeg sier dette fordi jeg tolker det du sier som om dette borettslaget har en ganske ny boligmasse, og det dermed kan forventes at fellesutgiftene vil øke når borettslaget begynner å betale avdrag på lånet (noe jeg ikke vet om de gjør i dag?)

Du må ha en økonomi til å kunne betjene hele summen, altså 3.9 mill selv om det er borettslaget som hefter for 2.3 mill av de 3.9 millionene.

Dette fordi det er du som eier som skal betjene fellesutgiftene, og nedbetaling av de 2.3 millionene er del av fellesutgiftene på denne leiligheten.

Har du/dere snakket med banken? Det er en del ting knyttet til andelsleiligheter med høy fellesgjeld som det er greit å være klar over.

Siden det er borettslaget som er ansvarlig overfor f.eks. långiver (bank) så betyr det at dersom mange leiligheter står tomme så er borettslaget fremdeles ansvarlige for å betale alt de skal til långiver siden lånet er gitt som en sum til borettslaget, og ikke som ett lån til hver andelseier.

[AnonymBruker]

Et borettslag kunne tatt opp lån til denne utbyggingen, og nedbetalt lånet via fellesutgiftene.

Et sameie kan ikke det, og sender regning til hver enkelt eier, pålydende dennes andel av utbyggingskostnadene.

Får borettslaget god rente på dette lånet?

Det kjipe er jo hvis sameiet tar opp lån for å gjøre noe tull som du ikke har lyst til.

Anonymous poster hash: 52408...b3d

[AnonymBruker]

Da betaler du renter og avdrag på det du eventuelt har lånt av kjøpesummen på 1.6 mill (dette lånet er ditt lån selv om det er tatt med sikkerhet i leiligheten).

Så betaler du renter og avdrag på din leilighets andel av fellesgjelden gjennom fellesutgiftene.

- jeg sier dette fordi jeg tolker det du sier som om dette borettslaget har en ganske ny boligmasse

Så det blir to lån? Med samme rente?

Ja, det er et helt nytt prosjekt, leilighetene er innflyttingsklare i 2016.

Anonymous poster hash: 52408...b3d

[Gjest Lille-pus]

Så det blir to lån? Med samme rente?

Ja, det er et helt nytt prosjekt, leilighetene er innflyttingsklare i 2016.

Anonymous poster hash: 52408...b3d

Ja, egentlig blir det 2 lån, men det er bare det ene lånet du som privatperson hefter for.. og det er det lånet du tar opp i banken for å kjøpe leiligheten til 1.6 millioner.

De resterende 2.3 millionene er det borettslaget som hefter for, men du som eier som står ansvarlig for å betale din andel av, - via fellesutgiftene.

Banken din vil se på hele summen, altså 3.9 mill når de evaluerer hvor mye du kan få i lån.

Dette gjør de fordi fellesutgiftene og nedbetalingen av de 2.3 millionene som hefter ved den leiligheten du kjøper... de skal betales de også.

Som sagt, få tak i nedbetalingsplanen. Det er meget viktig fordi de fleste borettslag/boligbyggelag har ordninger som er slik at de betaler ikke avdrag før etter et antall år (husker ikke hvor mange nå, og ting kan ha endret seg siden jeg eide en andelsleilighet).

Så dersom det bare er renter som betales via fellesutgiftene de første årene så vil fellesutgiftene øke når borettslaget begynner å betale avdrag.

En nedbetalingsplan skal fortelle deg hva lånedelen av fellesutgiftene er estimert til å være gjennom hele borettslagets nedbetalingstid på lånet, - og det skal være gjort for hver leilighetstype/størrelse.

Å skaffe dette er en måte å undersøke hvorvidt man kan få stygge overraskelser om f.eks. 7 år.

Et godt og konstruktivt samarbeid med banken er også lurt, de fleste kundekontakter har sett ulike boligprosjekter før og kan ha gode, fornuftige råd å komme med.

Endret 14. april 2015 av Lille-pus

[AnonymBruker]

Skal sjekke! Er rentebetingelsene på fellesgjelden som regel ca. like gode som renten man får når man kjøper selveier?

Anonymous poster hash: 52408...b3d

[Puny]

er dette en typisk "førstehjemsleilighet" som du bare skal bo i noen få år, så er det jo en stor fordel å ikke bruke sparepengene dine på dok. avgift. Men skjekk om boretslaget er veldrevet.

[Gjest]

Skal sjekke! Er rentebetingelsene på fellesgjelden som regel ca. like gode som renten man får når man kjøper selveier?

Anonymous poster hash: 52408...b3d

Rentebetingelsene på fellesgjeld er som regel bedre. Men om de kjører avdragsfritt i flere år kan jo den gevinsten spises opp av at lånet løpet over lengre tid.

[Gjest Lille-pus]

Så det blir to lån? Med samme rente?

Ja, det er et helt nytt prosjekt, leilighetene er innflyttingsklare i 2016.

Anonymous poster hash: 52408...b3d

Samme rente?

Nei, det er som sagt 2 ulike lån.

Det ene er et lån som du som privatperson tar opp i banken. På det lånet får du den renten som banken tilbyr deg utifra hvilken risiko de ser ved lånet.

Boligbyggelaget/borettslaget har ofte lånet sitt i Husbanken, med den renten Husbanken da har, og de har lang nedbetalingstid.

Så du må se på de 2 lånene hver for seg.

Og, om vi snakker om en leilighet man kjøper for å bo i en begrenset periode (typisk førstehjems leilighet), så husk at fellesutgiftene på det tidspunkt du vil selge leiligheten vil være av betydning for hvem som vil kjøpe den og hva de vil gi.

Et helt nytt borettslag vet man egentlig ikke om er veldrevet. Unntak for borettslag under OBOS, - de er som regel godt drevet fra dag 1.

Førstehjem med totalgjeld på 3.9 millioner er ganske 'heftig' synes jeg...

Endret 14. april 2015 av Lille-pus