Kjøpe leilighet for utleie

[AnonymBruker]

Jeg har nylig arvet ca 600 000kr. Tenker litt på å kjøpe en leilighet å leie ut. Men synst også det er litt skummelt å bruke så mye penger. Ut i fra mine tall høres det ut som en flott investering. Men er det en trygg investering ? Er det noe jeg ikke har tenkt på i kalkulasjonen min?

Leilighet 2 000 000
Egenkapital 600 000
Lån 1 400 000

Leiligheten kan jeg leie ut for 13 000-14 000kr slik markedet er nå

Leieinntekt 13 000
- skatt 4 640
- felleskostnader 600
- kommunale avgifter 500
- lån (avdrag + renter) 6900

= 1387 i overskudd.

Dette høres jo egentlig ikke så mye ut. Men dette er jo etter at både avdrag og renter er betalt. Så et mer riktig regnestykke vil vel heller se slik ut ?

Leieinntekt 13 000
- skatt 4 640
- felleskostnader 600
- kommunale avgifter 500
- lån (renter) 3842

= 4418 i overskudd, som igjen blir 53 016kr i året

Tenker jeg riktig ? og er dette en grei avkastning i året ?
Om jeg velger å kjøpe, bør jeg gjøre det nå eller vente ?

Anonymous poster hash: 6e38c...ae3

[Alison]

Du må ta høyde for at renten på lånet kan øke. Det er ikke slik at du kan øke husleien hvis renten øker. Lovverket sier at du kan justere husleia i hht. konsumprisindeksen. Dette kan tidligst skje etter 1år. Etter 2,5år kan du justere til "gjengs leie" (hva tilsvarende boliger leies ut for i nærområdet), og da må det være med minst 6 mnd. varsel. Vær obs på at også leietaker kan kreve "gjengs leie", noe som kan resultere i lavere leieinntekter.

Det er høyere beskatning av bolig nr 2 enn av primærboligen.

Har du råd til å sitte med boligen om leieinntektene uteblir en periode? Det kan være en tidkrevende prosess å kaste ut en leieboer. Du må også ta høyde for at boligen kan bli stående tom i perioder. Jeg jobber i bank og er ofte i kontakt med folk som leier ut bolig. For en del er det en god ekstrainntekt, men for andre skaper det problemer og ekstraarbeid. Jeg vil råde deg til å sette deg nøye inn i både plikter og rettigheter som utleier FØR du kjøper utleiebolig.

Du har plikt til å utbedre feil og mangler i boligen som måtte dukke opp.

Vær obs på at du må skatte av en eventuell gevinst ved salg ( evt. få fradrag for et tap).

Du bør også ta med omkostninger for både kjøp og salg.

[Gjest Herr Heftig]

Husk slitasje på leiligheten

[AnonymBruker]

Ts

Takk for at du tok deg tid til å svare

Hva ville du selv gjort om du arvet et slikt beløp?

Anonymous poster hash: 6e38c...ae3

[AnonymBruker]

Ts

Takk for at du tok deg tid til å svare

Hva ville du selv gjort om du arvet et slikt beløp? Anonymous poster hash: 6e38c...ae3

Satt de inn på Santanderkonto med rente til 3,05 %, inntilmjeg fikk tenkt meg grundig om og regnet på ulike løsninger.

Det er og sunt å venne seg til at mannhar litt ekstra penger før man begynner å bruke dem.

Du bør særlig se på politikernes uttalelser om at bolig nummer 2 skal beskattes mye mer i fremtiden. Da forsvinner hele gevinsten din er jeg redd.

Anonymous poster hash: 5b873...e33

[AnonymBruker]

Risikomomenter er at renten øker, boligprisene synker, utleieprisene synker og du ikke får leid ut en periode.

Gjør et regnestykke med rente også på 6-8%.

Husk på å ta med vedlikeholdskostnader, som også delvis kan trekkes fra på skatten.

Se på året under ett og regn med utleie i 10 av årets måneder. Det er vel også det banken legger til grunn.

Gjør et regnestykke på formueskatt. Bolig nr 2 skattes høyere enn primærboligen.

Personlig ville jeg satt beløpet på høyrentekonto, betalt ned eksisterende lån og startet en spareavtale på 10-15.000 per måned i fond dersom tidshorisonten er på minimum 5-10 år. Ved å spare i fond over tid minker du risikoen for å gå inn i markedet på et dårlig tidspunkt.

Anonymous poster hash: 75309...b68

[AnonymBruker]

Jeg syntes det hørtes ut som en smart investering TS, du setter ikke så store summer på høyrentekonto slik rentene er i dag i alle fall. Er dette en langsiktig investering? Hvis du tenker å type spare til pensjon så kan du nesten garantere at det vil lønne seg. Vi vil selvsagt oppleve at markedet synker og stiger men alt i alt på lang sikt så er det ingenting som tyder på at du ikek vil tjene på utleie på sikt...

Lykke til! Skulle ønske jeg var i din situasjon!

Anonymous poster hash: fcd67...6c3

[AnonymBruker]

TS

Jeg og mannen har god inntekt, så vi tåler både renteøknning og måneder uten leieinntekt.

Det er ment som en langsiktig investering ja. Boligen vi nå bor i er nedbetalt innen få år, og vi har i grunnen ikke hverken ønske eller behov for å oppgradere denne boligen. Vi har nyere biler, og ellers alt vi trenger.

Det føles selvfølgelig tryggere å bare sette pengene på høyrentekonto, men om det er det smarteste er jeg usikker på.

Anonymous poster hash: 6e38c...ae3

[AnonymBruker]

Jeg investerte selv i leilighet for utleie etter arv. Du må huske på at det for de fleste handler om å oppnå prisstigning i tillegg til leieinntektene, det er der den virkelige inntekten ligger. Og prisoppgangen vil ikke fortsette som den var de siste årene.

Anonymous poster hash: 89f12...83e

[AnonymBruker]

Husk bare at det ikke er sikkert prisene vil fortsette å stige slik det har gjort de siste årene, vi ser indikasjoner på at det kan bli noen tøffere år med tanke på lavere oljepris.

Anonymous poster hash: 68ed8...b94

[Gjest Evans]

Det er mange ting du må ta høyde for og huske på om du skal kjøpe leilighet for å leie ut, men i det store og hele syns jeg det er en fornuftig investering. Gjort det selv, og ikke hatt problemer med de typiske tingene som økt husleie i sameiet, store renteøkninger og problemer med leietakere. Syns det har gått veldig fint, og er en god inntektskilde. Også syns jeg det er fint å faktisk eie noe jeg kan se, og som ikke blir borte - selv om boligprisene skulle falle mye så står boligen der så lenge den ikke brenner opp.

[Gjest Wei Wei]

Skal leiligheten leies ut for 13 000 kr ekskludert strøm, nettleie, Internett og tv? Hvis ja, så høres det veldig dyrt totalt. Eller skal du dekke noe av dette slik av du må ta disse utgiftene med i regnestykke? Hva inneholder felleskostnadene? Du var kanskje veldig heldig å finne noe med så lave felleskostnader (selveier).

Skatten i regnestykket ditt høres veldig mye ut. Er tallet riktig?

Er det ikke (13 000-600 -500) * 0,27= 3 213 kr?

Endret 12. januar 2015 av Wei Wei

[AnonymBruker]

Skal leiligheten leies ut for 13 000 kr ekskludert strøm, nettleie, Internett og tv? Hvis ja, så høres det veldig dyrt totalt. Eller skal du dekke noe av dette slik av du må ta disse utgiftene med i regnestykke? Hva inneholder felleskostnadene? Du var kanskje veldig heldig å finne noe med så lave felleskostnader (selveier).

Skatten i regnestykket ditt høres veldig mye ut. Er tallet riktig?

Er det ikke (13 000-600 -500) * 0,27= 3 213 kr?

13 000kr uten strøm, nettleie, internett og tv. Lignende leiligheter i området leies ut for dette, og faktisk en del mer også. Dette er midt i sentrum i en av landets største byer. Vanvittige leiepriser, og mulig de vil gå ned ?

Felleskostnadene inkluderer forsikring, felles strøm og vedlikehold.

Skatten ser jeg er feil ja, jeg har regnet med 28% men vet at den er 27%. Takk for påminnelsen

Anonymous poster hash: 6e38c...ae3

[AnonymBruker]

ts

Jeg har heller ikke lagt inn i regnestykket utgifter som kan trekkes fra på skatten.

Anonymous poster hash: 6e38c...ae3

[Bablefish]

Rentene kommer til å være lave i lang tid fremover.

Å sette pengene i banken er ikke smart!

Jeg ville vurdert hvilken by det er snakk om. Hadde ikke kjøpt leilighet i Stavanger akkurat nå, men Oslo hadde jeg ikke tvilt på.

[AnonymBruker]

Husk at prisstigningen på boliger i Norge har vært overraskende høy og langvarig, og at du ikke kan forvente at dette vil fortsette.

Felleskostnadene kan godt bli høyere for en slik leilighet.500 kr virker lavt. Hvis du er i formuesskattposisjon, skal nå sekundærboligens ligningsverdi utgjøre 70% av markedsverdi.

Jeg vet ikke om det er eiendomsskatt du regner inn i det du setter opp som kommunale avgifter?

Du må også i regnestykket, inkludere kjøps- og salgsomkostninger. 2,5% i dokumentavgift ved kjøp bl.a. Og i motsetning til egen bolig, må du betale skatt av salgsgevinsten. Og så er det vedlikehold, selvsagt.

Det er også verdt å merke seg at både Scheel-utvalget og økonomer har påpekt at eiendom bør beskattes hardere enn i dag, noe politikerne har vist tegn til å følge opp.

13 000 - 14 000 kr høres ut som en høy leiepris for en leilighet verdt 2 mill. Er du sikker på at det er realistisk? Og som du selv antyder, dette kan forandre seg.

Som langsiktig investering slår aksjer eiendomsmarkedet med klar margin. Fordel hele beløpet på gode aksjefond, og du slipper også alle problemene som oppstår ved dårlige leietagere.

Anonymous poster hash: 1d78c...66d