Et spørsmål ift Arv og bolig

[Zilas]

Hei,

av nyskjerrighet lurer jeg på hvordan det er med overtakelse av bolig i forbindelse med arv. Bestfar døde for noen år siden og bestemor har nå bodd på sykehjem et års tid. Hun har litt altzeimers og er litt dement. Det eneste bestemor har av verdi er et hus, og det er her krangelen starter.

Pappa har to søsken og det ene av de ønsker å overta huset til en veldig fordelaktig takst. Markedspris for huset vil nok ligge et sted mellom 3,5-4,3 millioner, men onkelen min har fått en takst til 3,3. Årsaken til at han har fått en så lav takst er at det er snakk om en relativ liten by, hvor han har gode kontakter. De har ikke noe godt forhold, og det har allerede vært krangel om forskudd på arv (søsteren hans overtok en familihytte veldig under takst). Dette er flere år siden, og bestemor var da relativt frisk. Så selv om det ikke var rettferdig ville det vært galt å blande seg inn i hva hun ønsket å gjøre med sine verdier.

Etter min mening er saken litt annerledes nå, ettersom hun er ganske syk. Jeg tror ikke hun er umyndigjort allerede, men dette er nok noe som vil skje i nær fremtid.

Så til spørsmålene:

1. Hvis hun ikke har uttrykt noe eksplisitt ønske om at onkelen min skal overta huset, kan han overta det uansett til den taksten han har fått? Det er uaktuelt for noen andre å flytte dit.

2. Hvis hun har et ønske om at onkelen min skal overta kan faren min kreve å få en uavhengig takst?

3. Hvis det skulle bli en rettsak, hvor mye må man påregne i saksomkostninger?

I og med at det ikke gagner noen at huset står der mistenker jeg at onkelen min har fått taksten akkurat så lav at det ikke lønner seg å gå rettens vei. Alle arver vel minimum 1 million uansett. Så lenge bestemor er tilregnelig på papiret antar jeg at hun kan selge huset til hvem hun vil for hva hun vil. Likevel tviler jeg på at denne avgjørelsen blir tatt før hun praktisk talt er utilregnelig (hun blir sakte men sikkert dårligere)..

Håper på svar!

Redigert: Tilleggsinformasjon: Hun sitter i uskiftet bo og onkelen min ønsker å overta huset så raskt som mulig.

Endret 4. mai 2014 av Zilas

[Testosteron]

Det er vanskelig å svare på spørsmålene dine med så uklare faktum. For det første er det viktig om arvingene til bestefaren din fikk arven sin da han døde eller om bestemoren din overtok alle verdiene udelt (såkalt "uskiftet bo"). Hvis arvingene fikk arven sin da han døde, så gjør bestemoren din akkurat som hun selv vil med det hun eier. Hvis de derimot ikke fikk arven sin da, så kan ikke bestemoren din gjøre hva hun vil med huset. Hvis hun selger det, så må det være til markedsverdi.

For det andre er det uklart om onkelen din ønsker å overta huset nå eller først når moren hans dør. Hvis han skal få det nå, så må bestemoren din være enig, og de må også være enige om prisen. Selv om han har skaffet en takst, så trenger ikke hun å godta den. Dessuten kan ikke hun selge det for mindre enn det det er verdt hvis hun sitter i uskiftet bo. Hvis han skal overta det når hun dør, så må de to andre arvingene som hovedregel være enige om det. I utgangspunktet skal nemlig alle eiendeler selges på det åpne marked til markedsverdi slik at arvingene får oppgjør i kontanter. De andre arvingene trenger ikke godta den taksten han har skaffet. Hvis de er enige om at han skal overta huset, men ikke blir enige om verdien, så kan de kontakte tingretten og få en såkalt skiftetakst. Skiftetaksten kan ankes, men en overtakst er bindende for arvingene.

Bestemoren din får ikke oppnevnt verge uten at noen ber Fylkesmannen om å gjøre det. Hvis hun får oppnevnt verge, så kan hun ikke selge huset uten at Fylkesmannen godkjenner salget.

[Zilas]

Hun sitter i uskiftet bo. Onkelen min ønsker å ta over så raskt som mulig. Det er egentlig ingen som er interessert i at huset bare står der. Det har det gjort i over 1 år, og det er klart at bestemor ikke er frisk nok til å flytte hjem.

[Testosteron]

Pappa har to søsken og det ene av de ønsker å overta huset til en veldig fordelaktig takst. Markedspris for huset vil nok ligge et sted mellom 3,5-4,3 millioner, men onkelen min har fått en takst til 3,3. Årsaken til at han har fått en så lav takst er at det er snakk om en relativ liten by, hvor han har gode kontakter.

På hvilket grunnlag mener du at markedsverdien er 3,5 - 4,3 millioner?

[Zilas]

På hvilket grunnlag mener du at markedsverdien er 3,5 - 4,3 millioner?

Jeg er ikke megler eller taktsmann. Poenget er at taksten onkelen min har fått er mye lavere enn hva hus på den størrelsen selges for i samme område. Pappa hadde forhørt seg med en kamerat som har peiling på sånt og han mente at markedsprisen kunne være enda høyere. Det er ikke det mest atraktive området, så det er vanskelig å si nøyaktig hva det ville gått for derfor valgte jeg det intervallet.

Igjen poenget er at onkelen min sin takst avviker 2-300k fra et veldig nøkternt anslag av hva huset kan selges for, mest sannsynlig mye mer.

Men det du nevnte med uskiftet bo. Hun kan altså ikke selge huset til hvem hun vil for hva hun vil pga dette?

[AnonymBruker]

En løsning er jo å legge ut huset på markedet, å la onkel tre inn i høyeste bud, eller ta tre takster med forskjellige takstmenn og gå ut i fra snittet.

Anonymous poster hash: bfae2...58d

[Testosteron]

Men det du nevnte med uskiftet bo. Hun kan altså ikke selge huset til hvem hun vil for hva hun vil pga dette?

Hun kan selge til hvem hun vil, men ikke for hva hun vil. Hun kan selge til markedspris (eller høyere).

[Testosteron]

Jeg er ikke megler eller taktsmann. Poenget er at taksten onkelen min har fått er mye lavere enn hva hus på den størrelsen selges for i samme område. Pappa hadde forhørt seg med en kamerat som har peiling på sånt og han mente at markedsprisen kunne være enda høyere. Det er ikke det mest atraktive området, så det er vanskelig å si nøyaktig hva det ville gått for derfor valgte jeg det intervallet.

Igjen poenget er at onkelen min sin takst avviker 2-300k fra et veldig nøkternt anslag av hva huset kan selges for, mest sannsynlig mye mer.

Men er kameraten til faren din profesjonell takstmann, og har han undersøkt huset? Hvis ikke blir det jo bare synsing.

[AnonymBruker]

Blir de ikke enig om hvem som skal overta, så legges det ut for salg.

Ja, det finnes uærlige takstmenn som vil hjelpe noen.lle arvingene kan kreve en uavhengi ny takstmann.

Eller legge ut for salg

Anonymous poster hash: d13fa...355

[Agathe]

Er veldig vanlig at man skaffer en takstmann hver, og så bruker man gjennomsnittsverdien av de ulike takstene.

[Zilas]

Takk for svar Nå ble jeg hvertfall litt klokere!

[AnonymBruker]

Tenk på bestemoren deres. La kranglefantene få pengene også kan DU være en godt medmenneske istede. Da ivaretar du en MYE større rikdom enn noe penger kan betale.

Anonymous poster hash: bba5e...e04

[Blackbird]

Kanskje noen i denne sammenheng vet noe om verdiskatten? Eller hva det heter. (Som kom i stedet for arveskatt.)

Hvis den ene broren overtar huset til en pris de tre søsknene blir enige om og de to som ikke overtar skal ha sin andel av arven. Hvordan blir fordelingen av verdiskatten på de tre? Slipper de å betale verdiskatt eller må bare de to som "selger" huset til broren betale? Håper dere forstod spørsmålet...

Hva er forskjellen hvis mor er senil men ikke umyndiggjort?

[lulle]

En løsning er jo å legge ut huset på markedet, å la onkel tre inn i høyeste bud, eller ta tre takster med forskjellige takstmenn og gå ut i fra snittet.Anonymous poster hash: bfae2...58d

Jeg støtter begge disse løsningene.

[Zilas]

Jeg må understreke: Det er her snakk om tre personer som ikke under noen omstendighet er enige. Ikke om taksten på huset, eller noe annet forøvrig.

[Druid]

Kanskje noen i denne sammenheng vet noe om verdiskatten? Eller hva det heter. (Som kom i stedet for arveskatt.)

Hvis den ene broren overtar huset til en pris de tre søsknene blir enige om og de to som ikke overtar skal ha sin andel av arven. Hvordan blir fordelingen av verdiskatten på de tre? Slipper de å betale verdiskatt eller må bare de to som "selger" huset til broren betale? Håper dere forstod spørsmålet...

Hva er forskjellen hvis mor er senil men ikke umyndiggjort?

Jeg er ikke helt sikker på hva du menere med verdiskatt. Jeg TROR du tenker på fordelsbeskatningen ved salg, altså at fra 1/1 betaler du skatt på den totale verdistigningen av huset ved salg av arvelot.

Normalt sett vil man bestemme en takst over huset og la en arve det for så at han betaler ut de andre arvingene. Det kan være en god mekanisme for å tvinge en arving til å akseptere en mer fornuftig takst : alternativet er at boet selger huset på markedet, tar skattekosten og salgskosten og salgsrisikoen og kjøper må betale merkbart mer penger.

På den annen side er det noe onkelen kan ønske å gjøre hvis han har en hemmelig plan om å selge.

[Blackbird]

Jeg er ikke helt sikker på hva du menere med verdiskatt. Jeg TROR du tenker på fordelsbeskatningen ved salg, altså at fra 1/1 betaler du skatt på den totale verdistigningen av huset ved salg av arvelot.

Normalt sett vil man bestemme en takst over huset og la en arve det for så at han betaler ut de andre arvingene. Det kan være en god mekanisme for å tvinge en arving til å akseptere en mer fornuftig takst : alternativet er at boet selger huset på markedet, tar skattekosten og salgskosten og salgsrisikoen og kjøper må betale merkbart mer penger.

Jeg vet om et annet lignende tilfelle det det er snakk om at en av arvingene skal overta huset. De er enige i det meste men er usikre på hvordan dette med den totale verdistigningen vil virke inn. Ut fra det du skriver - forstår jeg det riktig hvis den som overtar må betale "fordelsbeskatning ved salg" HVIS han selger huset videre senere? Så det at han betaler ut sine søsken nå faller utenfor denne fordelsbeskatningen? (Søsknene må ikke betale noe/ får "fratrekk" på sin arvedel nå?)

[Druid]

Nope, uansett når du selger må du ta fordelsbeskatningen, du kan bare utsette den, ikke unngå den.

Når folk har fått litt erfaring med dette, tror jeg vi kommer til å få mange private eiendomsselskaper.