Kjøpe bolig på tvangssalg, er det for risikabelt?

[Meaty]

Jeg er på boligjakt, og fant en veldig interessant bolig på Finn i dag. Jeg stusset litt da jeg skulle laste ned salgsoppgave, for der måtte jeg registrere meg med navn, adresse og tlf for å få lastet ned. Det viser seg at dette er et tvangssalg. Jeg har ikke vært borti dette, og prøvde å lese litt om det i salgsoppgaven, men finner det litt forvirrende. Det ser ut til at det kom en ny lov for ikke så lenge siden, så mye av infoen jeg finner på nettet er utdatert. Jeg ser at tvangssalg tar lang tid, det er jeg inneforstått med, og det går greit siden vi bare leier en meget rimelig bolig nå og ikke har noen hast.

Er det noen her som har erfaringer eller gode tips i forbindelse med dette? Visningen har ikke vært enda. Det er ikke noe inventar på bildene fra huset, så eieren har tydeligvis flyttet allerede, det ser ryddig og greit ut utenfor huset også.

[AnonymBruker]

Nå har ikke jeg noen erfaring med det, men jeg vil tro at kjøper er sikret på lik linje med annet kjøp.

Her er det nok en bank eller annen kreditor involvert, så da burde det gå trygt for seg.

Anonymous poster hash: bb5ae...66d

[AnonymBruker]

du som kjøper har færre rettigheter enn ved et ordinær salg

avhendingsloven gjelder ikke

budprosessen er lengre og annerledes

les mer her(får ikke til å linke) viivilla.no-kjøpe bolig på tvangssalg

Anonymous poster hash: e0a8b...02d

[AnonymBruker]

Pass på så boligen ikke er billig fordi den er hjemsøkt!

Anonymous poster hash: f6cbb...ebe

[AnonymBruker]

Pass på så boligen ikke er billig fordi den er hjemsøkt!

Anonymous poster hash: f6cbb...ebe

hvordan skal man sjekke dette da?

Anonymous poster hash: e0a8b...02d

[AnonymBruker]

hvordan skal man sjekke dette da?

Anonymous poster hash: e0a8b...02d

Er det skjedd mange selvmord på eiendommen før? Er det meldt om rare ting som er skjedd på eiendommen?

Anonymous poster hash: f6cbb...ebe

[AnonymBruker]

Er det skjedd mange selvmord på eiendommen før? Er det meldt om rare ting som er skjedd på eiendommen?

Anonymous poster hash: f6cbb...ebe

Ja, og hvordan skal man sjekke det , det finnes ingen registere for sånt, ikke som man får tilgang til iallefall

Anonymous poster hash: e0a8b...02d

[Gjest Murica]

hvordan skal man sjekke dette da?

Anonymous poster hash: e0a8b...02d

Er som regel med i salgsoppgaven

"Medfølger 1 stk spøkelse."

[Testosteron]

Det ser ut til at det kom en ny lov for ikke så lenge siden, så mye av infoen jeg finner på nettet er utdatert. Jeg ser at tvangssalg tar lang tid, det er jeg inneforstått med, og det går greit siden vi bare leier en meget rimelig bolig nå og ikke har noen hast.

Er det noen her som har erfaringer eller gode tips i forbindelse med dette?

Vær obs på to ting:

1) Det tas bare hensyn til bud som er bindende for byderen i minst seks uker. Så hvis du legger inn et bud, så kan du ikke legge inn bud på andre eiendommer de neste seks ukene.

2) Adgangen til å gjøre mangelsinnsigelser gjeldende er sterkt begrenset i forhold til frivillige salg.

http://www.lovdata.no/all/tl-19920626-086-035.html#11-39

[Testosteron]

Nå har ikke jeg noen erfaring med det, men jeg vil tro at kjøper er sikret på lik linje med annet kjøp.

Her er det nok en bank eller annen kreditor involvert, så da burde det gå trygt for seg.

Nei. Dersom huset har mangler, så kan man ikke i samme utstrekning som ved frivillig salg gjøre mangler gjeldende.

tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39. Mangler

En mangel foreligger når:

(a) formuesgodet ikke svarer til opplysninger om vesentlige forhold som medhjelperen har gitt, og som kan antas å ha innvirket på kjøpet, (b) medhjelperen har forsømt å gi opplysning om vesentlige forhold som denne måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, såfremt unnlatelsen kan antas å ha innvirket på kjøpet, eller © formuesgodet er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Dersom formuesgodet har mangler, kan kjøperen kreve prisavslag. Kjøperen kan ikke heve kjøpet på grunn av mangler. Erstatning kan bare kreves av medhjelperen dersom denne har utvist skyld eller det foreligger annet særskilt rettsgrunnlag. Krav om prisavslag eller erstatning gjøres gjeldende ved søksmål. Søksmålet reises for den tingrett som har behandlet tvangssalget eller for den domstol som saken hører under etter tvisteloven. Ved søksmål om prisavslag saksøkes de som har fått del i den del av kjøpesummen som rammes av prisavslaget.

Kjøpesummen må betales selv om prisavslag kreves. Dersom kjøperen krever at den del av kjøpesummen som rammes av kravet om prisavslag, ikke skal utbetales til de berettigede, skal denne delen av kjøpesummen holdes tilbake hvis ikke retten finner kravet om prisavslag åpenbart grunnløst. Dersom kjøperen ikke har reist søksmål om prisavslag innen to måneder regnet fra forfallstidspunktet for kjøpesummen, skal den tilbakeholdte del av kjøpesummen ikke lenger holdes tilbake.

http://www.lovdata.no/all/tl-19920626-086-035.html#11-39

[AnonymBruker]

Har selv kjøpt leilighet på tvangssalg, og det som er positivt er at du kan få det billig. Boligen MÅ selges, de kan ikke vente på rett pris. Kjenner ikke detaljene rundt kjøpet da det er min far og min samboer som har tatt seg av det meste, men det gikk kanskje 2 mnd fra vi var på visning til vi overtok. Har ikke hatt noen problemer da eller i ettertid, i forbindelse med kjøpet. Sikkert ikke mye hjelp i dette innlegget, men..

Anonymous poster hash: 1ce6b...576

[Meaty]

Tusen takk for alle svar, fint å få både linker og erfaringer! Skal lese nøye.

(Og; jeg er selveste frk skeptisk, så det med spøkelser biter ikke på meg. )

[Meaty]

Har nå lest masse de siste dagene. Men har fortsatt noe jeg lurer på. Det med seksukersfristen...betyr det at selger (eller tingretten/ saksøkte er det vel i dette tilfelle) har seks ukers "betenkningstid" på om de vil godta budet? Eller betyr det at det kan noen andre komme og by høyere i løpet av de seks ukene? Si at jeg byr 2 mill, så etter tre uker kommer noen og byr 2,1 mill og da har jeg seks uker på å evt legge inn et høyere bud?

Mye å sette seg inn i, jeg har aldri vært med på budrunde før.

[Testosteron]

Har nå lest masse de siste dagene. Men har fortsatt noe jeg lurer på. Det med seksukersfristen...betyr det at selger (eller tingretten/ saksøkte er det vel i dette tilfelle) har seks ukers "betenkningstid" på om de vil godta budet? Eller betyr det at det kan noen andre komme og by høyere i løpet av de seks ukene? Si at jeg byr 2 mill, så etter tre uker kommer noen og byr 2,1 mill og da har jeg seks uker på å evt legge inn et høyere bud?

Når salgsmedhjelperen (en advokat eller en eiendomsmegler som tingretten har oppnevnt til å utføre det praktiske arbeidet med salget) får inn bud, så sender han budene videre til saksøkeren (banken eller en annen kreditor med pant i eiendommen) slik at saksøkeren får vurdert om han vil godta et av dem. Saksøkeren trenger noe tid på seg til å vurdere dette. Hvis saksøkeren ønsker å selge til den som bød høyest, så gir saksøkeren melding til salgsmedhjelperen om dette, og så skriver medhjelperen et brev til tingretten om at saksøkeren har begjært det høyeste budet stadfestet. Medhjelperen lager også til et utkast til fordeling av kjøpesummen. Brevet sendes til tingretten med kopi til den som bød høyest, saksøkeren, saksøkte og øvrige panthavere med orientering om at eventuelle merknader til begjæringen om stadfestelse eller utkastet til fordeling av kjøpesummen må sendes til tingretten og være retten i hende innen 14 dager fra dateringen av medhjelperens brev. Når fristen har gått ut, tar retten stilling til budet og fordelingen av kjøpesummen, og da må budet fortsatt være bindende for byderen. Derfor må et bud være bindende for den som gir det, i minst seks uker, for i noen tilfeller kan det jo ta noe tid for saksøkeren å ta stilling til det. Det kan komme inn et bud som er litt lavt, og så kan saksøkeren avvente et par uker for å se om det kanskje kommer et til, og så har du brevskrivingen til medhjelperen, fristen for merknader på to uker og tingrettens behandling av begjæringen.

At bud må være bindende i seks uker for giveren av budet betyr derimot ikke at man har seks uker på seg for å vurdere om man vil by over bud som andre har gitt. Man kan få opplyst av salsmedhjelperen hvor lang tid man har på seg til å by over. I praksis er det slik at man kan gi høyere bud helt til tingretten har tatt stilling til saksøkerens begjæring om stadfestelse av et bud, og her er det jo en frist på 14 dager for merknader.

[AnonymBruker]

Det kan også være av interesse å vite at etter man har f.eks vunnet en budrunde på et tvangssalg så har tidl. eier 3 mnd på seg til å finne en løsning på sine problemer, dvs gjøre opp kravene som var årsak til tvangssalg. Med andre ord kan tvangssalget stoppes selv etter dere har vunnet budrunde. Det er visst ikke uvanlig at tvangssalget stoppes fikk jeg høre fra en megler da jeg så på et objekt for tvangssalg tidligere. Folk kommer gjerne opp med penger på et vis når de blir desperate nok.

Og så alle ulempene som er nevnt over om at du er bundet til budet i 6 uker og ikke kan by på noe annet f.eks.

Men klart - har du god tid og nok is i magen så kan du få en bra pris. Men da ville jeg absolutt kostet på meg en fagmann for grundig gjennomgang av boligen mtp. at du har færre rettigheter ved mangler. Så du vet hva du kjøper og hva du vil betale for det.

Anonymous poster hash: ebf9a...c7d

[Meaty]

Tusen takk for gode svar! Dette var til stor hjelp for meg, nå skjønner jeg hvordan det fungerer. I mitt tilfelle har saksøkte flyttet ut for en måned siden og bosatt seg i en annen kommune. Jeg fant ut hva han het og snoket litt på Facebook. ;-) Så jeg føler liksom at han ikke er desperat for å prøve å unngå tvangssalget.

[Testosteron]

Det kan også være av interesse å vite at etter man har f.eks vunnet en budrunde på et tvangssalg så har tidl. eier 3 mnd på seg til å finne en løsning på sine problemer, dvs gjøre opp kravene som var årsak til tvangssalg. Med andre ord kan tvangssalget stoppes selv etter dere har vunnet budrunde. Det er visst ikke uvanlig at tvangssalget stoppes fikk jeg høre fra en megler da jeg så på et objekt for tvangssalg tidligere. Folk kommer gjerne opp med penger på et vis når de blir desperate nok.

Saksøkte har ikke tre måneder på seg regnet fra budrunden er avsluttet, for budene er jo bare bindende i seks uker. De måtte være bindende i minst tre måneder hvis nåværende eier hadde tre måneder på seg til å ordne opp. I realiteten har eieren bare et par uker på seg til å ordne opp, for merknadsfristen hans er jo på bare to uker, og straks fristen er ute, så avsier jo tingretten en kjennelse om salg av eiendommen hans, og da er det for seint å ordne opp med mindre kjøperen samtykker.

§ 5-17. Heving av sak

En sak som er til behandling hos namsmannen skal heves:

(a) når saksøkte oppfyller saksøkerens krav, eller kravet på annen måte faller bort, (b) når saksøkeren begjærer det, og © når tvangsgrunnlaget oppheves, faller bort eller kjennes ugyldig.

En sak om tvangssalg kan likevel ikke heves etter at bindende salgsavtale er inngått, hvis ikke kjøperen samtykker. Etter at kjøperen har betalt kjøpesummen, kan saken ikke heves.

http://www.lovdata.no/all/tl-19920626-086-014.html#5-17

Endret 9. august 2013 av Testosteron

[Testosteron]

Tusen takk for gode svar! Dette var til stor hjelp for meg, nå skjønner jeg hvordan det fungerer. I mitt tilfelle har saksøkte flyttet ut for en måned siden og bosatt seg i en annen kommune. Jeg fant ut hva han het og snoket litt på Facebook. ;-) Så jeg føler liksom at han ikke er desperat for å prøve å unngå tvangssalget.

Det er jeg enig i. Det eneste måtte være at han ønsket å selge eiendommen frivillig for å oppnå høyere pris. Hvis han er smart, så tar han kontakt med saksøkeren og avtaler et frivillig salg. Da stiller retten tvangssalget i bero, og så heves saken når det frivillige salget er gjennomført. Et frivillig salg betyr kanskje bedre pris for eieren, og for saksøkeren betyr det at han får pengene sine fortere enn ved et tvangssalg, som er mye mer omstendelig.

[våren14]

Saksøkte har ikke tre måneder på seg regnet fra budrunden er avsluttet, for budene er jo bare bindende i seks uker. De måtte være bindende i minst tre måneder hvis nåværende eier hadde tre måneder på seg til å ordne opp. I realiteten har eieren bare et par uker på seg til å ordne opp, for merknadsfristen hans er jo på bare to uker, og straks fristen er ute, så avsier jo tingretten en kjennelse om salg av eiendommen hans, og da er det for seint å ordne opp med mindre kjøperen samtykker.

§ 5-17. Heving av sak

En sak som er til behandling hos namsmannen skal heves:

(a) når saksøkte oppfyller saksøkerens krav, eller kravet på annen måte faller bort, (b) når saksøkeren begjærer det, og © når tvangsgrunnlaget oppheves, faller bort eller kjennes ugyldig.

En sak om tvangssalg kan likevel ikke heves etter at bindende salgsavtale er inngått, hvis ikke kjøperen samtykker. Etter at kjøperen har betalt kjøpesummen, kan saken ikke heves.

http://www.lovdata.no/all/tl-19920626-086-014.html#5-17

Sorry. leste bare på Vi i Villa eller noe sånt

Leste ikke loven. Men - det er uansett et poeng at man kan være psykisk klar for å overta en bolig som allikevel havner tilbake hos eieren... Og det kan jo være kjipt hvis man ikke vet at det kan skje

[Testosteron]

Sorry. leste bare på Vi i Villa eller noe sånt

Leste ikke loven. Men - det er uansett et poeng at man kan være psykisk klar for å overta en bolig som allikevel havner tilbake hos eieren... Og det kan jo være kjipt hvis man ikke vet at det kan skje

Ja, men de fleste med huset på tvangssalg, ordner opp før eiendommen blir annonsert til salgs, for medhjelperen undersøker med saksøkte om det er mulig å ordne opp før han bestiller taksering. Det er sjelden at saksøkte hoster opp pengene etter at eiendommen er taksert og annonsert til salgs.