Planer om å kjøpe bolig nr. 2 -- hjelp med regnestykke

[AnonymBruker]

Jeg har planer om å beholde leilighet og bruke den som sikkerhet ved kjøp av neste bolig. Det er snak om 3-5 år frem i tid men jeg vil gjerne planlegge og begynne å spare allerede i dag. Kan dere hjelpe meg å tenke høyt her? Er det noe jeg bør huske på?
Her er utgangspunktet:

Verdi av leilighet 2 000 000 kr hvor 1 000 000 kr er nedbetalt per i dag.
Inntekt 450 000 kr.
Ingen andre lån.
100 000 kr i BSU.

Sikter på et hus til 3-3,5 mln.

Hvor mye må jeg ha i EK? Tar banken sikkerhet i leilighet også?
Hvis jeg leier ut leiligheten, så vil jeg få 3-4000 kr i pluss etter alle utgiftene er trukket fra.

Anonymous poster hash: aefe2...05d

[AnonymBruker]

Jeg har planer om å beholde leilighet og bruke den som sikkerhet ved kjøp av neste bolig. Det er snak om 3-5 år frem i tid men jeg vil gjerne planlegge og begynne å spare allerede i dag. Kan dere hjelpe meg å tenke høyt her? Er det noe jeg bør huske på?

Her er utgangspunktet:

Verdi av leilighet 2 000 000 kr hvor 1 000 000 kr er nedbetalt per i dag.

Inntekt 450 000 kr.

Ingen andre lån.

100 000 kr i BSU.

Sikter på et hus til 3-3,5 mln.

Hvor mye må jeg ha i EK? Tar banken sikkerhet i leilighet også?

Hvis jeg leier ut leiligheten, så vil jeg få 3-4000 kr i pluss etter alle utgiftene er trukket fra.

Anonymous poster hash: aefe2...05d

Det er ikke sikkert boligen din vil stige i verdi de neste årene. Den kan like gjerne tape seg i verdi.

Anonymous poster hash: 5bc85...e0b

[AnonymBruker]

Det er ikke sikkert boligen din vil stige i verdi de neste årene. Den kan like gjerne tape seg i verdi.

Anonymous poster hash: 5bc85...e0b

Det er derfor jeg ikke beregner verdistigning de neste 3-5 år, men tar utgangspunkt i verdi og min formue per i dag.

Anonymous poster hash: aefe2...05d

[AnonymBruker]

Du skriver at du regner at lønnsomheten er et sted mellom 3-4000kr etter utgiftene er betalt (vi regner videre med 3500).

Bruttoinntekter: 42000kr

Kostnad: 2 millioner

Det gir en avkastning på 2,1%. Fratrukket skatt sitter du igjen med 1,512% netto.

Boligprisene er historisk høye, og sjansen for en korreksjon i boligmarkedet er absolutt tilstede. I tillegg øker du risikoen betraktelig når du investerer ytterligere i samme aktivaklasse (eiendom), og gearer opp investeringen med lån.

Utleie er en deltidsjobb. Har du regnet med arbeidstimene i regnestykket ditt?

Anonymous poster hash: 90b74...cf0

[Miss Lucky]

Husk også på at når du engang vil selge leiligheten må du betale 28% skatt på fortjenesten om du ikke selv har bodd i leiligheten de siste 12 månedene.

[AnonymBruker]

Man bør også regne med at ligningsverdien for sekundærboliger blir økt til 100% over tid.

Anonymous poster hash: 90b74...cf0

[AnonymBruker]

Husk også på at når du engang vil selge leiligheten må du betale 28% skatt på fortjenesten om du ikke selv har bodd i leiligheten de siste 12 månedene.

Leiligheten er bare 4 år gammel, så jeg har ikke planer om å selge den senere, men heller la barna mine bo der mens de studerer, f.eks. Altså jeg håper på å ikke selge de neste 20 år. Problemmet er at jeg bruker lite penger og trenger et sted å oppbevare dem. Jeg kan ingenting om aksjer og vil ikke øke forbruket. Derfor vil jeg gjerne beholde utgiften i form av tilleggsbolig. Vil ikke tjene på det heller. Å gå i 0 er helt greit for meg.

Og HVIS jeg skal selge, så går det vel å flytte til leiligheten og bo der i ett år før salget. Jeg skal jo bo i samme by.

Jeg regner ikke med samboerens/ektemannens inntekt ennå.

Så, per i dag har jeg 100 000 kr i BSU og 1 000 000 kr i boligen.

Siste gang jeg lånte penger fikk jeg 1 500 000 kr.

Betyr det da at jeg kan låne bare 500 000 kr "på nytt" og må spare resten avhengig av husets pris? Eller tar banken med fornuen i form av leiligheten i regnestykket?

Anonymous poster hash: aefe2...05d

[AnonymBruker]

Man bør også regne med at ligningsverdien for sekundærboliger blir økt til 100% over tid.

Anonymous poster hash: 90b74...cf0

Er det egentlig så farlig? Staten har jo subsidiert boliglånet mitt ved å gi meg skattefradrag gjennom mange år. Da er det ikke så vanskelig å betale staten tilbake i form av formueskatt.

TS

Anonymous poster hash: aefe2...05d

[AnonymBruker]

TS her med oppdateringer.

Har investert litt i oppgradering av leiligheten (20 000) og verdien er nå på 2 200 000 kr. Så min eierandel er nå 1 250 000 kr, plus 150 000 kr i banken.

Har også lest at man må ha 25% EK til bolig nr. 2.

Anonymous poster hash: aefe2...05d

[Pengebingen]

Problemmet er at jeg bruker lite penger og trenger et sted å oppbevare dem. Jeg kan ingenting om aksjer og vil ikke øke forbruket.

Bolig nr 2 er helt klart en investering. Det betyr at du da sitter med hele formuen din i boliger. Investering 101 er vel å spre kronasjene sine utover, for å redusere risiko. Var jeg deg ville jeg fortsatt å betale ned på boligen du har i dag, og å lese deg opp på aksjesparing. Ta f.eks en titt innom Aksjebloggen. Dine Penger har også gode tips til hvordan å oppbevare penger med god avkastning.

Hos oss har vi ikke begynt å spar ei aksjefond enda, men det kommer. Etter hva jeg har lest meg til i det siste så er nok aksjefond eller egen portefølje et godt alternativ til utleiebolig, pga skatt på utleie, arbeidet man må legge i det, vedlikehold av leiligheten osv. Det er vanskelig å tjene godt nok på utleie synes jeg det ser ut til i dag. Så jeg ville heller valgt annen plassering av pengene Forventet avkastning over 20 år mener jeg å ha sett at er hakket høyere i aksjefond enn i bolig. Verdt å sjekke ut altså!!