Selge bolig, kjøpe bolig, bli samboere - hvordan går man fram?

[AnonymBruker]

Jeg og kjæresten eier hver vår leilighet, og vi bor hver for oss i dag. Vi har planer om å selge leilighetene for å kjøpe noe sammen, men hvordan går man fram? Vi vil selvfølgelig ta turen i banken å snakke med rådgiver også, men greit å høre innspill fra noen som kanskje har gjort dette før. Det gikk plutselig opp for meg at jeg er ganske blank på denne prosessen.

- Er det best å kjøpe eller selge først? Evt. selge den ene, kjøpe, og så selge den andre?

Begge leilighetene er små, min er veldig liten (ikke noe å bo i for to med mindre det er snakk om noen få uker). Min er sansynligvis "garantert" solgt etter første visning, noe mer usikkert for hans, men det er stort sett godt driv i boligmarkedet her vi bor.

- Hvem kontakter man for takst, hvordan velge eiendomsmegler? Er det noen fordeler med å bruke egen banks megler?

- Er det mest vanlig/anbefalt å ta opp lån sammen, eller hver for seg? Vi har ikke samme bank i dag. Lånet jeg har i min bank i dag har ekstra gode betingelser fordi jeg er "helkunde", må begge låntakere være helkunde for å få fordeler på lånet om vi tar lånet sammen?

- Jeg har undersøkt litt på diverse lånekalkulatorer, hvor alle kommer fram til at vi kan betjene et lån på 4,5 millioner eller mer, noe jeg syns høres relativt mye ut. Vi tjener i overkant av en million til sammen, relativt lite studielån (kanskje 350 000 til sammen), ingen billån. Jeg tipper salget av leilighetene gir oss minst 500 000 i egenkapital hver, i tillegg har vi begge spart i BSU (mellom 250 og 300 000 til sammen). Bruker vi alt vi har/får av lån og egenkapital kan vi da kjøpe for nærmere 6 millioner, og det høres jo bare vanvittig mye ut.

Vi har ikke barn ennå, og planlegger ikke det i nærmeste framtid heller (men kanskje om to-tre-fire år). Det kan nok også bli behov for å kjøpe en ny bil om ikke så veldig lenge. Hvordan skal vi regne dette inn ved beregning av lån?

- Min BSU er full, hans er det ikke. Jeg har også opprettet en BSU 2.0, slik at jeg kan fortsette å spare med god rente i noen år til. Men er det egentlig noe poeng i å beholde den når jeg ikke lengre får skattefradrag?

- Kom gjerne med innspill på annet dere mener vi har glemt å tenke på. (Og ja, vi skal selvfølgelig skrive samboerkontrakt).

Anonymous poster hash: 413c8...d92

[Betty2]

Når det gjelder takst er det en egen talst mann som må sette denne, mens en eiendoms megler kan gi dere en prisantydning. å bruke bankens eiendoms megler, er ikke dumt, men det kan være lurt å søke litt rundt på ulike eiendoms selskap, og se hva de tilbyr og hvilke prisnivå de ligger på. mange har gratis verdi vurdering. alternativt kan dere bruke en advokat og "spare" megler utgifter, men advokater og er dyre, og dere bør i så fall finne en som er spesialisert innen salg av bolig/eiendom.

om det er best å kjøpe eller selge først, kommer egentlig ann på hvordan dere kan stille økonomisk, om dere kan hådtere 2 lån i en overgans periode osv.

hvis dere skal kjøpe sammen tror jeg dere må ha lån i sammen, eller i hvertfall en felles konto som lånet går fra, men mann kan være kunde i flere banker, men ofte får mann bedre låne betingelser om begge er full kunde (hel kunde, bonus kunde osv) i banken man har hoved lån.

et lån på 4,5 mill er ganske mye, har disse lånekalkulatorene bare gått ut i fra dagens rente? eller har den også tatt høyde for rente økning? det vil nemmelig banken ta høyde for, så kan være dere ikke får et så høyt lån.

Det å fortsette å spare på en bsu 2.0 er ikke dumt, selv om du ikke får skatte fradag, får du alikevel en høyere rente enn på en ordinær spare konto.

Du har sagt litt om at han ikke har spart like mye som deg, og jeg aner ikke hva han kan hjelpe med i egen kapital, men jeg vil uansett anbefalle deg å ikke gå inn med mer enn 50% Det er fult mulig å ha andre % fordelinger også, men det er lettest å forholde seg til 50%. går dere inn med 50% hver, kommer dere også ut med 50% hver.

[AnonymBruker]

Takk for svar.

Lånekalkulatorene jeg har sett på er DNBs "test din låneevne", og penger.no "hvor mye kan jeg låne?". Ser at jeg overdrev litt når det kommer til lånebeløp, da DNB anbefaler maks 4 350 000, men til gjengjeld sier penger.no at vi kan låne inntil 5 920 000 (noe som jo ikke henger på greip!). Kalkulatorene bruker naturligvis dagens rente, men jeg regner med det legges inn en margin? I tillegg har DNB en oversikt der man selv kan sjekke hva endring i renten vil ha å si, og faktisk tror jeg ikke beløpet jeg får opp i kalkulatoren er helt på jordet. Med et slik lån kunne vi nok fortsatt (med dagens inntekt, og dagens situasjon - ingen barn) betjene et lån i den størrelsen selv med en rente på 8% (og over 30 år, ikke 20), selv om det ville medføre en ekstremt trang økonomi.

Det er riktig som du har observert at han har litt mindre oppspart på BSU enn meg, samtidig tror jeg kanskje han sitter igjen med litt mer etter salg av leilighetene enn meg, da han har eid sin lengre enn meg, så jeg tror vi stiller ganske likt. Glemte også å si at fordelingen av lønn også er omtrent 50/50. Å gå inn 50/50 er nok både realistisk, og lurt. Takk for innspill.

Anonymous poster hash: 413c8...d92

[Gjest Sommerdrøm]

Mange spørsmål, men skal prøve å svare på de fleste. Vi var i samme situasjon som dere, skulle selge to leiligheter. Heldigvis kjøpte vi nybygg, så vi hadde en fastpris og ca. innflyttingsdato å forholde oss til. Veldig greit - trodde vi, helt til utbygger plutselig ble ferdig FØR tida (hvor ofte skjer DET?), og det ble litt hektisk å selge uansett.

Vi kjøpte ny leilighet som ligger godt innenfor forsvarlig belåningsgrad, vi kunne nok fått ca. 500.000 mer i lån, men for vår del er det viktig å kunne leve også - og en leilighet til nesten 3,5 mill er mer enn nok i første omgang.

Vi var ganske sikre på at leilighetene våre ville bli solgt for gode priser (sentrale, med grei standard), hadde vi hatt mindre attraktive objekter hadde vi kanskje vurdert å selge først. Det samme hadde vært greit om vi ønsket høyere lån - om enn for egen nattesøvns skyld. Selv om vi begge endte opp med å selge over meglers forventning og godt over takst var det fint å ha i bakhodet at det ikke var krise om vi måtte selge for mindre enn vi håpet på.

Vi tok opp hvert vårt separate lån, men siden vi er realkausjonister på hverandres lån føles det som at vi har et felles lån. Årsaken til vi gjorde det slik er fordi han ikke er ferdig utdannet ennå og ønsker avdragsfrihet i to år, jeg er ferdig utdannet, tjener godt, og vil betale en del avdrag. Så får vi se om vi heller tar opp felles lån på neste leilighet.

Endret 1. juli 2013 av Cecilia*

[Gjest Sommerdrøm]

Jeg og kjæresten eier hver vår leilighet, og vi bor hver for oss i dag. Vi har planer om å selge leilighetene for å kjøpe noe sammen, men hvordan går man fram? Vi vil selvfølgelig ta turen i banken å snakke med rådgiver også, men greit å høre innspill fra noen som kanskje har gjort dette før. Det gikk plutselig opp for meg at jeg er ganske blank på denne prosessen.

- Er det best å kjøpe eller selge først? Evt. selge den ene, kjøpe, og så selge den andre?

Begge leilighetene er små, min er veldig liten (ikke noe å bo i for to med mindre det er snakk om noen få uker). Min er sansynligvis "garantert" solgt etter første visning, noe mer usikkert for hans, men det er stort sett godt driv i boligmarkedet her vi bor.

- Hvem kontakter man for takst, hvordan velge eiendomsmegler? Er det noen fordeler med å bruke egen banks megler?

- Er det mest vanlig/anbefalt å ta opp lån sammen, eller hver for seg? Vi har ikke samme bank i dag. Lånet jeg har i min bank i dag har ekstra gode betingelser fordi jeg er "helkunde", må begge låntakere være helkunde for å få fordeler på lånet om vi tar lånet sammen?

- Jeg har undersøkt litt på diverse lånekalkulatorer, hvor alle kommer fram til at vi kan betjene et lån på 4,5 millioner eller mer, noe jeg syns høres relativt mye ut. Vi tjener i overkant av en million til sammen, relativt lite studielån (kanskje 350 000 til sammen), ingen billån. Jeg tipper salget av leilighetene gir oss minst 500 000 i egenkapital hver, i tillegg har vi begge spart i BSU (mellom 250 og 300 000 til sammen). Bruker vi alt vi har/får av lån og egenkapital kan vi da kjøpe for nærmere 6 millioner, og det høres jo bare vanvittig mye ut.

Vi har ikke barn ennå, og planlegger ikke det i nærmeste framtid heller (men kanskje om to-tre-fire år). Det kan nok også bli behov for å kjøpe en ny bil om ikke så veldig lenge. Hvordan skal vi regne dette inn ved beregning av lån?

- Min BSU er full, hans er det ikke. Jeg har også opprettet en BSU 2.0, slik at jeg kan fortsette å spare med god rente i noen år til. Men er det egentlig noe poeng i å beholde den når jeg ikke lengre får skattefradrag?

- Kom gjerne med innspill på annet dere mener vi har glemt å tenke på. (Og ja, vi skal selvfølgelig skrive samboerkontrakt).

Anonymous poster hash: 413c8...d92

Synes dette høres ut som ganske mye lån i forhold til inntekt. Vi tjener ca. 850.000 nå (og det er før han er ferdig utdannet og i full jobb), og jeg synes vi har høyt lån selv om det kun er på 2,5 mill og 1 mill i egenkapital. Men det avhenger vel av hvor mye man vil bruke på bolig, vi liker å reise, å spise ute og å dra på konserter, hotellferier etc. en gang iblant, og ønsker å ha romslig økonomi til å kunne nyte litt av livet (og barnløsheten) ved å ikke bare spare hele tida.

Tror nok jeg ville følt at vi hadde det veldig stramt økonomisk med 1 mill i inntekt og 4,5 mill i lån...

[Athene]

Da vi solgte to for å flytte sammen, valgte vi å selge den ene, kjøpe og så leie ut den siste. Hva dere gjør kommer ann på hvilke marginer dere har i forhold til egenkapital, og hvor sikkert boligmarkedet er. Det er ingen fasit.

BSU 1 fortsetter dere med til den er full, selv om dere kjøper. BSU2 fortsetter du bare med dersom renta er høyere enn lånerenta. Sørg for fleksilån, så har du mye fleksibilitet i forhold til å spare i lånet, noe som lønner seg sett mot høyrentekonto.

Dere henter inn tilbud fra flere banker, og velger en. En av de dere har fra før av eller en ny. Hos oss valgte vi den enes lokalbank, og den andre er ikke helkunde i denne banken. Det var et krav, men vi nektet på dette punktet, og de aksepterte.

Ikke lån maks dersom dere ikke føler dere komfortable med det. Vi ble også tilbudt mye mer enn vi ønsket. Boliglån handler ikke om å makse lånet, men å velge et nivå man er komfortable med.

Banken spør normalt om dere har bil, barn etc. Det slår ut på maks lånebeløp. Dersom dere ønsker bil i nær fremtid må dere selv tenke over hvordan dere skal finansiere dette.

Dere tar opp felles lån, med samme fordeling som dere har eierandel. Sørg for at riktig andel står i alle juridisk bindende dokumenter, i tillegg til samboerkontrakt og evt. gjensidig testamente.

[Gjest]

Selv om dere kan få 4,3 millioner i lån, så trenger dere ikke nødvendigvis å låne så mye!

Det er deilig å kunne ha litt penger mellom hendene, og kanskje betale litt ekstra på det lånet man har.

Siden dere ikke har vært samboere tidligere så høres det lurt ut å ha hvert deres separate lån.

Begge har nok EK til å kunne ta opp lån.

Men snakk med banken om det.

Siden det er dyrt å kjøpe og selge så bør dere prøve å finne noe som er "stort nok" i noen år.

Lykke til.

[AnonymBruker]

Jeg er fullt klar over at vi ikke må ta opp så mye i lån som vi kan få. Og det er greit å høre at det ikke bare er jeg som syns det høres veldig mye ut, da er det nok lurt å satse på litt mindre lån. Da jeg kjøpte leiligheten jeg eier i dag, kunne jeg også få omtrent 350.000 mer i lån enn jeg tok opp. Jeg ville heller prioritere å leve litt, og evt. betale ned litt raskere på lånet jeg tok opp (noe jeg også har gjort). Så også på hva jeg kunne få "mer" for de 350.000 mer, og jeg anså det ikke som verd det. Når det er sagt har vi nærmere 4 mill i lån til sammen allerede, og det går jo helt greit, så disse 350 000 ekstra er jo ikke stort i den store sammenhengen.

Vi tenker også på det at det er dyrt å kjøpe og selge, slik at det hadde vært greit med noe vi kan bo i noen år; både med tanke på størrelse, men også på trivsel ellers (for eksempel lokalitet, standard og andre fasiliteter). Det er dessverre forferdelig høye priser her vi bor, og "drømmeboligen" (innenfor realistiske rammer; rekkehus med grei standard og normal størrelse), får fort en pris på opp mot (eller over) 5 mill...

Jeg ser rådene angående separat eller felles lån varierer, så da får vi høre med banken(e) hva de mener. Det er lite sannsynlig (dersom vi går for det vi egentlig ønsker oss) at en av oss vil kunne kjøpe den andre ut om det skulle ryke, så da har det kanskje ikke så mye å si likevel... Går vi for noe mer nøkternt, er saken en annen.

Et nytt spørsmål etter at jeg har tittet litt rundt på priser og informasjon fra diverse meglere: Hvordan funker dette? Det står timepriser, provisjonspriser, diverse pakker osv. Pakkeprisene og enkeltbeløpene er greie nok, men jeg lurer på provisjon vs. timepris. Man betaler ikke begge deler, så vidt jeg forstår, men velger den ene eller andre modellen. Er det riktig oppfattet? Og er det noen formening om hva som lønner seg?

Anonymous poster hash: 413c8...d92

[Furstina]

För att minska på osäkerheten kring egenkapital och stress kring salg skulle jag definitivt sälja en av bostädenrna först, innan ni köper. Jag skulle börja med den som verkar mest svårsåld. Är det din mindre lägenhet som är kvar så kanske ni behöver hyra ett förråd och magasinera lite av era möbler eller ting.

1. Sälj först den mest svårsålda eller den med mest osäkert pris

2. Köp ny lägenhet

3. Sälj den andra lägenheten.