Skjulte feil og mangler

[Gjest Mayamor]

Noen som vet hvordan det er med skjulte feil og mangler med et hus?

Vi har kjøpt oss hus.

Skal overta det om 2 dager.

Etter vi fikk tilslaget på huset dukket det opp opplysninger om at ikke alt var som det skulle være med kloakken.

Vi fikk da med i kontrakten: "ved en eventuell mangel på avløpssystemet avdekket ved kontroll etter vinteren, blir dette utbedret av selger."

Huseier og megler har underskrevt et dokument fra bonden - som er datert dagen vi var på visning. Det har vi fått kopi av.

Der står det at de er gjort kjent med at kloakken er klaget inn for fylkeslegen.

Dette sto ikke i salgsprospektet.

Dette ble ikke opplyst på visning.

Dette ble ikke opplyst fra kommunen sin side.

Dette fikk vi vite noen dager før kontraktsunderskrivelse.

Da kom denne tilleggsformuleringen i kjøpskontrakten.

Håper at vi har en sterk sak.

Men jeg må innrømme at det reduserer gleden min med huset...

Da vi var på visning - var det masse snø og tele i jorden.

I går var vi rundt på eiendommen - da kjente vi kloaklukt... :-?

Heldigvis er dette problemområdet nede i skråningen på tomten.

Men vi vil jo ikke ha det slik.

Generende lukt og ikke er det mulig å ha ripsbusker der nå... :-?

Vi har eierskifteforsikring.

Det er umulig for oss å ikke overta boligen da vi er uten leilighet fom. 1 mai.

Tips/råd/erfaringer anyone...?

Mayamor

[Arwen]

Hvilket firma har eierskifteforsikringen?

[Gjest Mayamor]

Det er Anticimex Forsikringer...

Kjenner du til dem?

Takknemlig for innspill... :bukke:

Mayamor

[Arwen]

Kjenner ikke til de, men vi hadde problemer med ACE. Saken vår var soleklar, men de gav seg ikke (vi kontaktet advokat) i utgangspunktet hadde vi krav på å få dekket hele summen (100 000) men fikk bare halvparten av ACE. Hvis vi hadde gått i retten hadde vi sansynligvis vunnet hele beløpet, men saksomkostningene våre hadde kommet på 50 000 så vi måtte være sikre på å vinne det også hvis det skulle hatt noe for seg. Dessuten er det lang ventetid. Vi endte derfor opp med å si ja til de 50 000 rett og slett fordi vi ikke orket å styre i mange år med det.

Regner med at dette ikke hjelper deg noe særlig, men det var nå vår korte historie.

Lykke til uansett!

[Dixie]

ring Norges Eiendomsmegler forbund xxxxxxx og hør om det er en sak som bør taes inn foran klagenemda.

Det som er avgjørende er om dette er noe selger viste eller burde vist om på forhånd. I og med at han tar på seg ansvaret så har dere nok ikke så mye å fare med. OM det hadde blitt opplyst i salgsoppgaven, ville dere latt vær å kjøpe huset da?

Og det er jo fortsatt ikke en mangel der, men det kan bli. Men som dere ikke er økonomisk ansvarlig for. Tror desverre ikke dere har så sterk sak, det kommer som sagt ann på om selger bevisst har undratt seg opplysningsplikten sin.

Tlf nr er slettet. Du kan ikke poste innlegg som inneholder: Identifisering av deg selv eller andre gjennom navn, adresse, telefonnummer.

Remyline Moderator

[Gjest Mayamor]

Tusen takk for rådet.

De jeg da stusser på om en ikke kan skylde på megler i det hele tatt...

Vi var på visning tirsdag 6.januar med megler tilstede - ikke huseier.

Vi var igjen på visning søndag 11.januar med huseier tilstede - ikke megler.

Grunneier leverte klagebrevet til megler søndag 11.januar og fikk hans + huseiers underskrift på det brevet.

Dvs at da vi leverte inn bud på huset mandag 12.januar visste vi ingenting om noe klage el fra grunneier.

Vi underskrev kontrakten tirsdag 27.1. med megler og huseier tilstede.

De bagatelliserte hele saken og vi fikk da med i kontrakten:

"ved en eventuell mangel på avløpssystemet avdekket ved kontroll etter vinteren, blir dette utbedret av selger."

Etter kontraktsinngåelsen - ringer grunneier da han har fått navnene våre fra megler.

Han forteller om brevet og forklarer sin side i saken.

Nå venter vi på kommunelegen som skal ta prøver av vannet.

Kanskje vi har vært naive i forhold til at folk ikke er ærlige...

Men samtidig: det var umulig for oss å komme til kloakken i januar da der var snø og frossent.

Men jeg skal ta å ringe i morgen. :bukke:

Blir litt mismodig når jeg leser deres erfaring, Arwen...

Noen andre som har vært borti lignende saker?

Mayamor

[Arwen]

Vår advokat sa at sakene desverre var lettere å løse når det ikke er forsikringsselskaper med i bildet. Da må jo evt. selger betale, men privatpersoner har ikke folk ansatt kun for å motarbeide alle henvendelser. ACE sender alltid ut avslag i første brevet, uansett hva saken gjelder. (kjenner en som jobber der)

[14062003]

Jeg skjønner ikke helt hva problemet deres er jeg Mayamor... Er det nå slik at selger ikke vil betale for utbedringene allikevel? Man behøver jo ikke å ta sorgene på forskudd. Dersom det skulle være slik at selger ikke vil betale for utbedringene, har dere svart på hvitt at det skal de gjøre. Dermed er det bare å gå til rettsvesenet med brevet. Trenger ikke dyre advokatrunder med noen eierskifteforsikring først.

Jeg vil tro at med en standard husforsikring får man dekket "alternativ bosted" dersom boligen blir ubeboelig under utbedringen. Jeg vil tro at deres husforsikringsselskap vil være interessert i å hjelpe til med å få denne saken ut av verden snarest mulig. Kanskje ved hjelp av deres egen advokat?!

Utfordringen deres vil bli at dersom selger nå sier at de ikke betaler og dere ikke vil legge ut. Da kan ting ta tid i påvente av rettssystemet, ja.

PS: Ta så lite telefoner som mulig. Send brev/e-post. Mye bedre å bruke som bevis senere!

[Gjest Dixie i.i]

Når man kjøper en bolig har selger en opplysningsplikt (delvis sammen med megler) og kjøper har en undersøkelsesplikt.

Å kontrollere koloakksystemet ligger utenfor en normal kjøpers kompetanseområde, og det kan ikke hevdes at dere har brutt denne.

Om megler har brutt emlg. loven kommer halt ann på om han bevisst har holdt tilbake informasjon, om han hele tiden har vært klar over dette med kloakken så har han begått en feil. Om selger har utelatt å informere megler om dette, er det selger som har ansvaret. Om boligen er forsikret så har selger fylt ut en egenærklering til selskapet, der skal det opplyses om slike ting. Om han har "løyet" der, vil han bli regress ansvarlig overfor forsikringsselskapet.

Poenget her er at det ikke er en feil elle mangel. Selger hat påtatt seg ansvaret for en mulig skade, og derfor er alt bra. Om dere velger å ta saken videre på en eller annen måte, så må dere klare å bevise at dere ikke ville kjøpt huset om dere hadde vært klar over at det kunne vært en feil med kloakken (men som selger uansett skal utbedre for egen regning).

Og, ja ACE er håpløse!!! Der må man ha ett tonn med tolmodighet om man skal få igjen noen penger!!

[Gjest Mayamor]

Tusen hjertelig takk for innspill.

Da er jeg glad for at vi ikke har med det selskapet å gjøre...

Vi kommer til å gjøre det på følgende måte:

Under overtaglesen i morgen skriver vi i overtagelsespapirene at vi holder tilbake 100 000,- av kjøpesummen. De blir stående hos megler.

Har pratet med megler i dag.

Samboer er mer optimistisk enn meg.

Det er nok bare jeg som maler fanden på veggen... :oops:

:fy: "Slutt å mal da" - sier samboer...

Mayamor

[14062003]

Vi kommer til å gjøre det på følgende måte:

Under overtaglesen i morgen skriver vi i overtagelsespapirene at vi holder tilbake 100 000,- av kjøpesummen. De blir stående hos megler.

Har pratet med megler i dag.

Mayamor

Bare 100.000? Det er da ingenting for å rette opp en kloakkskade! Vi betalte 40.000kr for å få lagt et plastrør inni betongrøret her i høstes. Ja, de tredde bare et plastrør inni det røret som var der fra før! Det måtte graves opp ei grøft på 1,5 meters bredde, 3 meters lengde og 2,5 meters dybde. Gravemaskinen var her i 1,5 dag og arbeidet tok totalt 2 dager. Bare gravemaskinen kostet 25.000kr!!!!

[Gjest Anonymous]

For det første:

Dere har ikke noen sak ennå. Det er ikke noen sak før det oppstår et problem. Og dette er jo ikke en skjult feil eller mangel så lenge dere har det i kontrakten.

For det andre:

Selger signerer på: "ved en eventuell mangel på avløpssystemet avdekket ved kontroll etter vinteren, blir dette utbedret av selger."

Dermed har dere det nedfeldt i kontrakt, og selger vil måtte dekke den saken.

Dette høres ut til å være privat septikk/egen septiktank.

Om det er det, så hør med kommunen om framtidige krav. Dette skal snart bli forbudt, og alle må innstallere minirenseanlegg. Dette er ikke trådt i kraft, men i miun kommune (Ås) skal dette kommer fra ca 2008, alle med privat septikk må da innstallere minirenseanlegg og dette er ikke noe dere kan belaste forrige eier. MEN, skulle dere likevel måtte gjøre noe med kloakken nå, kan dere får kontantoppgjør for mangelen, og bruke det på minirenseanlegg.