Leilighet - Forkjøpsrett - Kontraktsmøte

[vilde]

Vi har "kjøpt" drømmeleiligheten, men må vente 2 uker på forkjøpsrett i Borettslaget. Megleren sa vi skulle komme på kontraktsmøte, og betale 10 % av kjøpesummen før forkjøpsretten er gått ut. Jeg syns det er litt rart, burde jo vært naturlig å vente til den var over. Hva er vanlig ? :-)

[Gjest Lea]

Det er nok vanlig å gjøre det på denne måten.

Det er en slags "forsikring" for at dere ikke skal stikke av.

Om noen skulle bruke forkjøpsretten sin, så vil dere selvsagt få pengene tilbake.

Det har blitt gjort på denne måten de gangene jeg har kjøpt/solgt borettslagsleiligheter med forkjøpsrett.

[14062003]

Dette gjøres av desperate meglere ja. Jeg er skeptisk til om det er lov å gjøre, siden man er pliktig til å vente på forkjøpsretten.

Budet er juridisk bindende, så det er ingen begrunnelse at megleren ikke vil du skal stikke av. Det er vel heller at megler vil ha penger på sin konto raskest mulig...

Jeg hadde ikke gått med på noe slikt. Et kjøp av bolig skal gå på mine premisser sånn sett. Har selv blitt lurt trill rundt av en melger (og nesten stått uten bolig i 3 uker).

[vilde]

Ok! Takk for svar!! Jeg klarer bare ikke stole helt på meglerene, så jeg tror vi skal ringe han i morgen og spørre om mulighet for å få utsatt kontraktsmøte 5 dager til vi vet helt sikkert.

By the way, forkjøpsrett er noe dritt :evil:

[Arkana]

By the way, forkjøpsrett er noe dritt  :evil:

Det kommer an på hvem du spør da. Vi fikk overta høyeste bud da vi kjøpte vår nåværende leilighet fordi vi var de eneste som var medlem av OBOS (hadde faktisk meldt oss inn dagen før!). Så vi synes forkjøpsrett er helt supert, trengte ikke bry oss med budrunden, fikk bare en telefon etterpå om hva høyeste bud var og at vi kunne overta det hvis vi ville, og dermed var leiligheten i boks.

[Dixie]

Det er flere grunner til at det gjøres på denne måten, og kontraktsmøtet skal være avholdt før forkjøpsretten avklares.

I hovedsak så er det fordi om noen velger å benytte seg av forkjøpsretten skal de overta leiligheten på de avtalte vilkårene, (som står i kontrakten), selv om det i utgangspunktet er en standard kontrakt, har den ofte individuelle tilpasninger, og fastsatt overtagelsestidspunkt. Det er litt vanskelig å tre inni en kontrakt som ikke eksisterer.

Og det er faktisk ikke alle meglere som prøver å lure dere, eller bare tenker på penger. De allerfleste meglere er 110% ærlige og vil bare gjøre en god jobb!

[14062003]

I hovedsak så er det fordi om noen velger å benytte seg av forkjøpsretten skal de overta leiligheten på de avtalte vilkårene' date=' (som står i kontrakten), selv om det i utgangspunktet er en standard kontrakt, har den ofte individuelle tilpasninger, og fastsatt overtagelsestidspunkt. Det er litt vanskelig å tre inni en kontrakt som ikke eksisterer.[/quote']

Eh, dette har jeg aldri hørt om. De forkjøprettene jeg har vært borte i har gått på pris og ikke kontraktsvilkår. Ikke kan noen komme og be om å få bruke forkjøpsretten når de ikke vet hva kontrakten de binder seg til inneholder... Da kan jo den som skal kjøpe uten forkjøpsrett passe på å lage noen kronglete punkter i kontrakten som ingen andre kan forholde seg til da! Nei, jeg mener at det man skal forholde seg til i forhold til forkjøpsrett er det som står i budet av evt. forbehold.

Hvorfor i hule heite skal man betale 10% av kjøpesummen om en handel aldri blir av? Hvem har krav på renter de dagene disse pengene feilaktig har vært hos megler? På noen titusen er det ikke mye renter, men tenk om det var et hus til ti mill. da?! Da er det mye renter bare i løpet av noen få dager!

De 3 meglerne jeg har vært borti de siste åra har alle vært sleipe, gjort en dårlig jobb og ikke stått på verken for selger eller kjøper (har vært med på både salg og kjøp flere ganger.

[vilde]

Og nå er jeg enda mer forvirret :o

Jeg skrev en mail til megler om å få nøyaktig dato og klokkelsett for når forkjøpsretten går ut. Han sa den gjaldt fra den dagen de sendte melding til forretningsfører. Jeg ringte forretningsfører som sa at det kunne gå opp til 1 MÅNED!!!!!!! I prospektet stod det 12 dager. Jeg har ikke lyst å vente 1 mnd før vi får vite. Jeg kontaktet megler igjen og spurte hvorfor vi hadde fått feil opplysninger. Han sa forretningsfører som i dette tilfellet er OBOS var lite samarbeidsvillige til tider, og at fristen var 12 dager. Jeg reiste derfor ned å kikket på oppslagene der det skal stå alle leiligheter som selges på forkjøpsrett i borettslaget, og der stod ikke "vårs". Det er nå 1 uke siden vi fikk "ja". Skjønner ingenting jeg. Megler ga meg også et navn og ba meg ringe opplysningen hvis jeg ville ha telefonnummer til styrelederene..... herregud, de kan ikke engang gi meg nummeret når vi skal betale over 1,7 mill for den. Nei, jeg stoler ikke på meglerene. Håper virkelig dette ordner seg.....

Stresset Vilde

[14062003]

Vilde: fristen er vel 12 dager fra det er offentliggjort. Så må man vente noen få dager til for å se om det kommer noe inn pr. post. Altså:

Megler > forretningsfører (ingen frist)

Forretningsfører > offentliggjøring (ingen frist)

Medlemmer > forretningsfører (12 dagers frist)

Forretningsfører > megler (ingen frist)

Megler > kjøper (ingen frist, men her går det vel fort)

Dette vet jeg ikke (annet enn at fristen går fra offentliggjøring), men jeg tipper litt sånn logisk...

Jeg skjønner ikke hvordan man kan være megler uten å vite slikt, jeg! Dette er meglerens jobb. Vet ikke megleren, så skal megleren være der for kjøperen og få tak i den informasjonen som kjøper ber om (innen rimelighetens grenser). Og jeg blir mer sikker i min sak: ikke betal ett øre til megler før forkjøpsrettstiden er ute for medlemmene! 1,7 mill sa du? Da er det 170.000kr dere skal betale i forskudd da? Med 9% rente (som vel er den renta som er fastsatt skal brukes i slike tilfelle av staten) blir det 294 kroner i uka i renter. Nesten 1200kr i renter på 4 uker! Tenk om dere da ikke får leiligheten fordi noen bruker forkjøpsretten da?!

[Gjest Dixie i.i]

Rentene tilfaller selfølgelig den første kjøperen om handelen ikke blir noe av. Det var iallefall venlig der jeg jobbet og standard på alle meglerkontorer vil jeg tro. Pengene står tross alt på klientkonto og meglerforetaket har ikke lov til å ha inntekter på en klientkonto, dvs at alle renteinntekter skal tilfalle de som "eier"pengene på konto.

Fristen på forkjøpsrett varierer fra borettslag til borettslag og er regulert i vedtektene. Og ja, det er meglers oppgave å opplyse om hvor lang forkjøpsretten er og sørge for å få den avklart.

Når man sender inn ett bud så står det som regel "10% forfaller ved kontraktunderskrft, men senest 7 dager etter aksept". Og da har man faktisk bare å betale. Det er jo en trygghet både for selger å kjøper å være bundet av en kontrakt om det tar opp mot 30 dager å avtale forkjøpsretten.

Og, ja i prinsippet er det bare å avtale en "kronglete" kontrakt, men den skal ligge innenfor lovens rammer da. Vet om noen som "ungikk" å miste leiligheten på forkjøpsretten, fordi de tokover selgers katt....

[14062003]

Gubben og jeg har nå diskutert det praktiske og det juridiske rundt slike kontraktsinngåelser og forkjøpsrett.

Det vi har kommet frem til (som oppegående ikke-jurister, ikke-meglere) er at praktisk og juridisk holder det ikke mål at en "forkjøper" må forholde seg til en kontrakt inngått med "foreløpig kjøper".

Det som imidertid holder mål er at forkjøper må forholde seg til forbehold i budet.

Jeg orker ikke forklare hele diskusjonen, men vi er rimelig sikre etter vår halvtimes diskusjon i alle fall.

PS: Jeg vil gjerne se den paragrafen om forkjøpsrett som sier at forkjøper må forholde seg til kontrakt inngått med foreløpig kjøper!

[Gjest Dixie i.i]

Loven kan tolkes på 100 måter, men Christian Fr Wyller har i sin bok Boligrett (og som tross alt er en av de viktisgste pensumbøkene på eiendomsmeglerstudiet) tolket forkjøpsretten slik: Når forkjøpsretten utløses, er utgangspunktet at den forkjøpsberttigede plikter å betale avtalt pris og tre inn i eksisterende avtale.

Generell praksis i bransjen er at avtale=kontrakt.

[14062003]

Loven kan tolkes på 100 måter, men Christian  Fr Wyller har i sin bok Boligrett (og som tross alt er en av de viktisgste pensumbøkene på eiendomsmeglerstudiet) tolket forkjøpsretten slik: Når forkjøpsretten utløses, er utgangspunktet at den forkjøpsberttigede plikter å betale avtalt pris og tre inn i eksisterende avtale.

Generell praksis i bransjen er at avtale=kontrakt.

Jeg er fortsatt ikke enig med deg. Og det vil jeg ikke være selv om du så er megler. Hvem av oss som har riktig, sier jeg dog ingenting om.

Grunnen til at jeg ikke er enig om avtale = kontrakt er at forkjøper ikke kan få opplyst om kontrakten ved utlysing av forkjøpsrettsmuligheten. Jeg kan ikke skjønne annet enn at det er pris og forbehold i budet som offentliggjøres og at det er dette forkjøper må forholde seg til.

Jeg er dog fullstendig enig i at avtale = bud (med alle de forbehold man skulle ønske å finne på der).

[Gjest Anonymous]

Er du i tvil så sjekk www.obos.no her står det mye om bruk av forkjøpsretter etc. Også svar på noe av det dere er uenige om ovenfor. Bla det med "avtale inngått". Med det menes i all hovedsak dato for overtakelse hva som skal følge med i leiligheten etc. Kan jo tenkes at kjøper har sagt at kjøleskap MÅ følge med hvis ikke gjelder ikke budet

Da vi kjøpte vår leilighet så sendte megler inn til obos dagen etter at bud var akseptert. Etter det tok det ca en uke før leiligheten "vår" kom i obosannonsen i avisen (hver tirsdag og torsdag). Fra denne står i annonsen så er det 7 dager på å melde forkjøp og så får du evt vite det dagen etter forkjøp har gått ut om leiligheten er din eller ei. Så her er det faktisk ikke OBos det kommer ann på, men hvor treg megler er til å sende papirene inn til obos. Nå hører det med til historien at vi pushet megler til å skynde seg litt med dette også. Men det uhørt om dette tar lang tid!!

Tror vi betalte 10% av kjøpesummen den dagen vi signerte kontrakten som var den samme dagen som vi fikk tilslaget og at leiligheten var vår fordi ingen tok den på forkjøp.

Dersom borettslaget er Obos så har de andre beboerne samme frist som andre obos medlemmer til å melde forkjøp. Det blir altså ikke nye uker etter dette.

Håper det ble litt klarere.

Lykke til! Det er pyton å vente, men husk at det er i de færreste tilfeller at noen andre snapper leiligheten foran deg. Det gjelder som regel bare om det er et skambud eller om leiligheten er spesielt bra etc.

Men det gjør heller ikke noe å ringe til Obos etter at annonsen har stått i avisen, bla for å fiske litt etter om noen har meldt seg og hvor lang ansiennitet de har etc.

[Gjest Dixie i.i]

De store borettslagene som USBL og OBOS (og de brl som de er forretningsførere for) klarer stort sett å avklare forkjøpsretten på 7-10 dager. Det er meglers ansvar å sende inn meldingen om dette, dette skal skje straks et bud har fått aksept.

I de mindre, frittstående brl kan forkjøpsretten ta lenger tid. Noen har satt en tid i vedtektene og da er det brl loven som gjelder (og da er det to mnd....) dette er heldigvis skjelden da, men der kan man risikere at det tar 30 dager før man er sikker. Fordelen her er at det er få medlemmer i borettslaget da, så det er ikke så ofte noen benytter seg av forkjøpsretten.

Som man da ser kan det ta lang tid før forkjøpsretten er avklart, og når man vet at 50% av alle som kjøper bolig angrer seg umiddellbart så er det greit å få det formelle på plass.

Når man sitter i en budrunde så hender det at flere ting inngås en det som opprinnelig stod i budet (om man f.eks får et motbud som sier, okay du får den for xxxxxx inkl. sengen, ol) Det kan også være lang/kort overtagelses dato som kommer frem i kontrakten. Itillegg kreves det ofte signert kontrakt for at styret skal godkjenne de nye kjøperene. Hvorfor forsinke denne prossessen???

Og som jeg har sagt tideligere: Når man sender inn et budskjema samtykker man i at man betaler inn 10% av kjøpesummen + kontrakt innen en gitt tid.

[14062003]

Som man da ser kan det ta lang tid før forkjøpsretten er avklart' date=' og når man vet at 50% av alle som kjøper bolig angrer seg umiddellbart så er det greit å få det formelle på plass. [/quote']

Men man kan ikke trekke seg fra et bud. Det hjelper ikke å angre aldri så mye etter at man har gitt et bud!

http://www.nef.no/5352.asp sier klart og tydelig dette: "Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.".

Hvor har du det fra? Jeg kan ikke se at Norges Eiendomsmeglerforbund nevner dette. Jeg ser at DNB ikke bruker dette. Jeg ser at Notar ikke bruker dette. Jeg fant imidlertid noe veldig interessant på www.obos.no: "Når selger har akseptert et bud er avtale inngått. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale, og kjøper boligen til en pris tilsvarende det bud som er akseptert."

Jeg står derfor enda sterkere på mitt enn noen gang før!

[Gjest Dixie i.i]

Om du hadde vært klar over hvor mange som prøver å komme unna etter å ha fått aksept på et bud så hadde du skjønt det. Det hjelper lite om man er juridisk bundet, når man stikker av eller gjør seg utilgjengelig. De fleste selgere vil heller prøve å selge leilighten på nytt enn en å gå til rettsak. Har man fått inn 10% av kjøpesummen får man iallefall dekket utleggene ved et ekstra salg / lavere salgssum.

Det står ingen ting i loven om at 10% forfaller innen en viss tid, men om du ser selve budskjemaet så står det stort sett en setning som sier: 10% av kjøpesummen betales ved aksept av bud/før kontraktsmøte, dog senest 10 dager etter aksept av bud. Formuleringen på dette varierer fra foretak til foretak, men alle jeg har snakket med har med en slik formulering i budskjemaet sitt. Men jeg har jo bare snakket med folk i de 10-15 største megleforetakene i Oslo da.........

Og selv du er vel enig i at man er bundet av budet...... Det er jo det du presisere heletiden. Budskjemats utforming er ikke regulert i noen av lovene, ei heller av kreditttilsynet (som utformer det meste), så da må su tolke avtaleloven, det er tross alt avtalefrihet i landet. Sender du inn et budskjema med den teksten på, så har du godtatt det. Da er det bare å betale inn 10% som blir stående på sperret klientkonto, som megler ikke kan ta utlegg fra.

[14062003]

Det står ingen ting i loven om at 10% forfaller innen en viss tid, men om du ser selve budskjemaet så står det stort sett en setning som sier: 10% av kjøpesummen betales ved aksept av bud/før kontraktsmøte, dog senest 10 dager etter aksept av bud. Formuleringen på dette varierer fra foretak til foretak, men alle jeg har snakket med har med en slik formulering i budskjemaet sitt. Men jeg har jo bare snakket med folk i de 10-15 største megleforetakene i Oslo da.........

Det må være de samme meklerforetakene som jeg akkurat har lest budskjemaene til! Jeg så ikke noe om dette i noen av budskjemaene. Er dette noen budskjemaer som meklerne har "på bakrommet" eller?

At det blir gjort, tviler jeg ikke på (sånne kontraktsmøter lenge før forkjøpstiden er utløpt), men jeg tror ikke noe på at forkjøper må forholde seg til den kjøpsavtalen som er gjort. Og om det blir gjort, så er det ikke dermed sagt at det er lovlig av den grunn!