Bolig som mangler tilstandsrapport

[Gjest Mahareth]

Hvem er ansvarlig for feil og mangler ved bolig hvis det ikke foreligger tilstandsrapport?

Hva er kjøpers undersøkelsesplikter ift dette?

[Marikke]

Godt spørsmål. Jeg antar at det i sånne tilfeller er avhendingsloven som gjelder. Denne klausulen pleier å stå i en eller annen form i prospekter:

Solgt "som den er"

Eiendommen selges i den stand den

var ved kjøpers besiktigelse, jfr

Avhendingslovens § 3-9. Dette

innebærer bla. at det kun kan

påberopes mangel der dette følger av

§ 3-7 eller 3-8: * kjøper ikke har fått

opplysninger som selger kjente eller

måtte kjenne til, og som kjøperen

hadde grunn til å regne med å få,

eller når selger har gitt uriktige

opplysninger om eiendommen. Dette

gjelder likevel bare dersom man kan

gå ut fra at det har innvirket på

avtalen at slik opplysning ikke ble gitt.

* det kan også foreligge mangel

hvis eiendommen er i vesentlig

dårligere stand enn kjøper hadde

grunn til å regne med ut fra

kjøpesummen og forholdene for

øvrig. Kjøper kan ikke påberope seg

noen andre bestemmelser etter avhl.

kap 3 enn de regler som er

ufravikelige i forbrukerforhold, jfr.

Avhendingslovens § 3-9, jfr § 1-2 (2).

Det vel ganske typisk at spørsmålet i en eventuell tvist er om mangelen/skaden kan anses å være "vesentlig".

[AnonymBruker]

Avhendingsloven gjelder selvfølgelig der man er innenfor avhl. anvendelsesområde, se avhl. kap. 1.

§ 3-9. Eigedom selt « som han er » e.l.

Endå om eigedomen er selt « som han er » eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen.

Kjøper skal også undersøke eiendom etter overtagelse, jfr. § 4-9, men kjøpers undersøkelsesplikt er underordnet selgers opplysningsplikt.

Hva er egentlig problemet her?

[Gjest Mahareth]

Avhendingsloven gjelder selvfølgelig der man er innenfor avhl. anvendelsesområde, se avhl. kap. 1.

Kjøper skal også undersøke eiendom etter overtagelse, jfr. § 4-9, men kjøpers undersøkelsesplikt er underordnet selgers opplysningsplikt.

Hva er egentlig problemet her?

Det er vel dette jeg ikke skjønner da.

Selgers opplysningsplikt er sterkere enn kjøpers undersøkelsesplikt?

Konkret eksempel: Vi kjøper bolig uten tilstandsrapport, eier sier at alt er greit og i god stand, og så oppdager vi at det er fuktskader på badet.

Hvis boligen da er fra 1975, og badet er oppusset rundt 2000, er det da vi som burde skjønne at det ikke nødvendigvis er ok eller er det eier som burde vite/si dette i forkant?

[Schadenfreude]

Mulig jeg husker feil, men dette har de skrevet mye om i avisene de siste årene. Det er jo snakk om at man ønsker å gjøre tilstandsrapporter obligatoriske, nettopp for å unngå sånne problem.

Kjøper har plikt til å undersøke objektet, og ideelt sett bør man ha med egen takstmann, elektriker og rørlegger på hver visning. Men det sier seg jo selv at det ikke er gjennomførbart.

Potensielle konflikter går på hva som kjøper burde ha sett eller om det ikke har vært mulig å oppdage.

Generelt: spør og grav (og be om papirer) om oppussing og slikt. Hvem har gjort hva? Hva er gjort på egenhånd?

[AnonymBruker]

Det er vel dette jeg ikke skjønner da.

Selgers opplysningsplikt er sterkere enn kjøpers undersøkelsesplikt?

Konkret eksempel: Vi kjøper bolig uten tilstandsrapport, eier sier at alt er greit og i god stand, og så oppdager vi at det er fuktskader på badet.

Hvis boligen da er fra 1975, og badet er oppusset rundt 2000, er det da vi som burde skjønne at det ikke nødvendigvis er ok eller er det eier som burde vite/si dette i forkant?

Kort sagt går selgers opplysningsplikt foran kjøpers undersøkelsesplikt, men å svare på det du spør om her lar seg ikke gjøre med så få opplysninger. Dette er advokatmat.