Lån på 6 mill

[Gjest BamseB]

Vurderer sterkt å låne 6 millioner til utleieboliger.

Dette er drøftet med banken, alt går i boks.

Med bankmøtet i bakhodet og min evige optimisme kan jeg ikke tenke meg at dette skulle gå på ræva uansett hvordan verdensøkonomien snur seg, alle må ha et bosted.

Problemet er søvnen!

Del gjerne deres tanker rundt en sånn situasjon

[lurine]

Går ikke an å mene noe særlig om det uten å vite hva slags utleiebolig, egenkapital, gjeld fra før, inntekt, leieinntekt etter alle utgifter, forsikringer etc.

[AnonymBruker]

Enig med lurine.

Ikke lett å mene noe som helst når man får så lite informasjon.

- Din inntekt

- Egenkapital

- Eventuelle eksisterende lån

- Hva slags boliger (leiligheter, rekkehus, hus, ..)

- Hvor mange boliger

- Eiertype (selveier, andel, aksje, ..)

- Hvor i landet

- Utleieplan (korttid, langtid, leieinntekter, ...)

- Forsikringer

Rett og slett; hvor mye er 6 millioner for deg? Hvordan står det i forhold til antatte leieinntekter? Hvor lett/vanskelig blir det å finne leietagere?

[Titti72]

Her hvor jeg bor, er ale leiligheter overpriset. Jeg ville ikke kjøpt utleieleiligheter når markedspirsen er så høy. Da ville jeg ventet noen år til den falt litt. Jeg tror ikke prisen kan fortsette på dette nivået.

Som et eksempel ble en naboleilighet her prissatt til 2.500.000,- Den gikk for 2.850.000,-

Vi snakker liten blokkleilighet, 1 soverom, 84 m2 uten kjøkkenvindu. Disse har ligget jevnt på 1.9 - 2.2 tidligere.

[AnonymBruker]

Her hvor jeg bor, er ale leiligheter overpriset. Jeg ville ikke kjøpt utleieleiligheter når markedspirsen er så høy. Da ville jeg ventet noen år til den falt litt. Jeg tror ikke prisen kan fortsette på dette nivået.

Som et eksempel ble en naboleilighet her prissatt til 2.500.000,- Den gikk for 2.850.000,-

Vi snakker liten blokkleilighet, 1 soverom, 84 m2 uten kjøkkenvindu. Disse har ligget jevnt på 1.9 - 2.2 tidligere.

84 kvm og bare 1 soverom? Sløsing, spør du meg. Jeg vil aldri gi nesten 3 mil for dette. Ellers er jeg enig at skal man kjøpe utleieboliger, må man vente lavere priser. Med mindre man bader i penger.

[AnonymBruker]

Vurderer sterkt å låne 6 millioner til utleieboliger.

Dette er drøftet med banken, alt går i boks.

Med bankmøtet i bakhodet og min evige optimisme kan jeg ikke tenke meg at dette skulle gå på ræva uansett hvordan verdensøkonomien snur seg, alle må ha et bosted.

Problemet er søvnen!

Del gjerne deres tanker rundt en sånn situasjon

"alle må ha et bosted" Det må også alltid eksistere bedrifter, det betyr ikke at børsen alltid går opp. Alle må også ha mat, det betyr ikke at matprisene går til himmels.

Boligprisene er høye pga politiske faktorer - lav utbygning, få steder som er godkjente for boligbygning, dårlig offentlig transport, høye skatter og avgifter, lav lånerente og ekstreme skattefordeler for boligeiere.

Med andre ord: Hvis staten bestemmer seg for å endre flere av de nevnte faktorene, er det ikke sikkert at det er så kjekt å være boligeier med høyt lån.

Det er litt komisk, når boligpriser blir diskutert er det nesten alltid tatt for gitt at reglene for markedet ikke forandrer seg (at de faktorene jeg nevnte ovenfor forblir slik de er i dag), og at det eneste som kan forårsake boligprisfall er at folk ikke er villige til å betale så mye for boliger lengre.

Det er også viktig at du tenker på arbeidet som kreves av utleier. Reparasjoner som må håndteres, papirarbeid som må fylles ut (kontrakter + skatt), arbeid med annonser, visninger for potensielle leietakere, leietakere som flytter, leietakere som ikke betaler for seg (det skjer garantert), leietakere som ikke tar vare på boligen, og mange flere ting!! Det er mye å gjøre.

Hva får du igjen for alt dette? En 6 millioner gearet investering som har forventet avkastning under andre investeringer (primært aksjemarkedet).

Som du sikkert skjønner ut ifra tonen i innlegget mitt, er jeg ikke en stor tilhenger av å kjøpe for å leie ut. Men det er mange som liker det og som har tjent penger på det....

[AnonymBruker]

Har du nok kapital til å vedlikehold og uforutsette utgifter.

[lintin]

Vurderer sterkt å låne 6 millioner til utleieboliger.

Dette er drøftet med banken, alt går i boks.

Med bankmøtet i bakhodet og min evige optimisme kan jeg ikke tenke meg at dette skulle gå på ræva uansett hvordan verdensøkonomien snur seg, alle må ha et bosted.

Problemet er søvnen!

Del gjerne deres tanker rundt en sånn situasjon

Litt snodig dette her...

Du sier at du ikke kan tenke deg at dette skal gå ræva, likevel får du ikke sove?

Hva lurer du på?

Jeg har selv hatt lån på nesten 7 mill...og det var ikke utleie, ble bare litt brått stuck med 2 boliger. DET tok nattesøvnen. Det var ikke kjempemoro å betale månedlige renter på 45.000, avdragene måtte pent vente. Ikke anbefalt situasjon

[Skybert]

..husk at du må betale skatt på utleie inntekter

[Inx]

Utleie i Oslo, Stavanger, Bergen går det sjeldent dårlig med, med mindre du finner dårlige leietakere. Lykke til!

[AnonymBruker]

..husk at du må betale skatt på utleie inntekter

Kun skatt på eventuelt overskudd etter at utleiers utgifter er trukket fra.

Man får altså trukket fra utgifter til lån, fellesutgifter, vedlikehold, og så vidt jeg vet kan man ansette seg selv som vaktmester og så trekke fra utgifter relatert til dette.

----

TS sier han bor "Med tærne i Mjøsa", og jeg vil således anta disse boligene skal ligge i dette området. Ikke akkurat verdens hotteste boligmarked, men det kan like fullt være penger å tjene uten for mye risiko.

[Gjest BamseB]

Altså, jeg bare lufter tanken for å høre andres tanker om emnet.

Det å ansette meg selv som drifter er tanken, men lurer på om det kan være lurt å starte et eget selskap som "investor" kontra å stå som privat låntaker.

Drit i utleiemulighetene, drit i vedlikeholdskostnader, dette er ikke noe problem.

[AnonymBruker]

Crazy spør du meg. Lett tjente penger finnes som regel bare i fantasien.

[AnonymBruker]

Jeg tenker i hvert fall at det er lurt å opprette et aksjeselskap og låne pengene via dette, ikke låne som privatperson. Om det skulle gå galt slipper du da å gå personlig konkurs. Hvorvidt det er noe å satse på eller ikke kommer an på markedet over lang tid der du investerer... jeg bor i en kommune med mye tilflytting og økende studentmasse, så her tror jeg det hadde lønt seg å bygge en studentblokk med hybler. Men samtidig er det veldig få som har investert på den måten her hittil, kanskje det er noen grunner til det?

[mousepad]

Tror ikke banken låner ut 6 mill til et nyetablert aksjeselskap uten at noen stiller endel sikkerhet for det, så det hadde jeg forhørt meg om i banken før jeg eventuelt hadde opprettet aksjeselskapet.

Tenker på å kjøpe noe for å leie ut selv og det som avgjør om dette blir en god investering eller ikke er egentlig utviklingen i boligmarkedet fremover, men ingen kjenner fremtiden derfor er det også vanskelig å si om dette kommer til å bli en god eller dårlig investering.

[Geparden]

Jeg synes nok både markedsanalyse og forretningsplan virker litt for tynne til å satse så mye.

[Mamma1]

Det kommer helt an på hvor det er. Med tærne i Mjøsa, kan bety Lillehammer. Sa hadde jeg nok sovet godt. Verre med Gjøvik og andre mindre steder

[Gjest BamseB]

Tror ikke banken låner ut 6 mill til et nyetablert aksjeselskap uten at noen stiller endel sikkerhet for det, så det hadde jeg forhørt meg om i banken før jeg eventuelt hadde opprettet aksjeselskapet.

Tenker på å kjøpe noe for å leie ut selv og det som avgjør om dette blir en god investering eller ikke er egentlig utviklingen i boligmarkedet fremover, men ingen kjenner fremtiden derfor er det også vanskelig å si om dette kommer til å bli en god eller dårlig investering.

Godt poeng, banken låner neppe ut pengene med mindre jeg kan stille "endel" sikkerhet selv.

Vel, det er ikke snakk om å bli millionær over natta, det handler om å bruke inntektene til nedbetaling av eiendommen over noen år.

Investeringene er ikke verdt filla før jeg sitter igjen med kroner i hånda.

Så lenge leieprisene står i stil med verdien på lånet spiller det forsåvidt ingen rolle hvordan boligmarkedet forløper seg.

Vi må alle ha et sted å bo, så noen varig nedgang i boligprisene skjer neppe i min levetid.

[boyboy]

Godt poeng, banken låner neppe ut pengene med mindre jeg kan stille "endel" sikkerhet selv.

Vel, det er ikke snakk om å bli millionær over natta, det handler om å bruke inntektene til nedbetaling av eiendommen over noen år.

Investeringene er ikke verdt filla før jeg sitter igjen med kroner i hånda.

Så lenge leieprisene står i stil med verdien på lånet spiller det forsåvidt ingen rolle hvordan boligmarkedet forløper seg.

Vi må alle ha et sted å bo, så noen varig nedgang i boligprisene skjer neppe i min levetid.

Du trenger 10-20 % i egenkapital. Hvis det er utleieboliger det er snakk om som er ditt tilfellet akkurat her så vil banken analysere kontantstrømmmen som eiendommen genererer og din personlige inntekt vil ha mindre betydning så lenge byggets cashflow er god nok.

Hvis kontantstrømmen er god nok så er det mulig å oppnå 100 % finansiering.

Hvor mange leiligheter er det snakk om og hva er "cashflow" etter alle utgifter før skatt ?

Så må du finne ut renten på lånet du får samt nedbetalingstiden lånet blir fordelt utover, jo lengre jo bedre. Du må også sette av penger for reparasjon og vedlikehold i utgift posten. Hvordan er tilstanden på bygget, interiør og eksteriør ? Dette spiller en stor rolle i å forutse fremtidige utgifter du kan få med bygget. Har du regnet på tallene for bygget du ser på ?

Hva er din businessplan med dette bygget ? Skal du holde på bygget i en lang periode eller kommer du til å selge tidlig ?

Hvor gammel er du og er du mann eller kvinne btw ?

[AnonymBruker]

Jeg tenker i hvert fall at det er lurt å opprette et aksjeselskap og låne pengene via dette, ikke låne som privatperson. Om det skulle gå galt slipper du da å gå personlig konkurs. Hvorvidt det er noe å satse på eller ikke kommer an på markedet over lang tid der du investerer... jeg bor i en kommune med mye tilflytting og økende studentmasse, så her tror jeg det hadde lønt seg å bygge en studentblokk med hybler. Men samtidig er det veldig få som har investert på den måten her hittil, kanskje det er noen grunner til det?

Vil ikke anbefale aksjeselskap, da dette ved mindre utleieomfang gir høyere skatt enn utleie av boligen privat. Ved inntekt i et aksjeselskap blir beskatning inkl utbytteskatt 48,16% før du får pengene i hånda, ved utleie som privatperson blir inntekten klassifisert som kapitalinntekt og kun 28% før du har pengene i hånda. Hvis omfanget av utleien blir stor (min 5 utleieboliger) vil utleien bli regnet som næring og du beskattes som et enkeltpersonforetak.