Borettslag uten sikringsfond

[Polkadot]

Hei igjen,

Jeg har funnet drømmeleiligheten i et borettslag fra 1955 i Oslo. Leiligheten er cirka 67 kvd. 1.400000kr er prisantydningen og fellesgjelden er 144000kr. Jeg ba om om få tilsendt prospektet og der kommer det frem at borettslaget ikke har noe sikringsfond for fellesgjelden. Jeg limer det jeg ikke skjønner/regnskapet:

OBOS Eiendomsforvaltning

Regnskapsår: 2008

Årsregnskap: Samlet andelskapital: 43 200

Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 3 207 440

Omløpsmidler: 5 605 708

Kortsiktig gjeld: 1 996 631

Sum disponible midler: 3 609 077

Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 68 542 398

Andel av disponible midler/formue: 10 706

Andel av langsiktig fellesgjeld: 153 854

Andre opplysninger: Andel av disp. midler og fellesgjeld er pr. 31.12.2009. Iflg. forretningsfører.

Hva menes med kortsiktig og langsiktig gjeld? Er det dumt å kjøpe denne leiligheten, risikerer jeg å betale andre beboeres fellesgjeld itillegg?

Synes dere at borettslaget har mye gjeld?

[Polkadot]

Felleskostnadene pr måned er 2555 og inkluderer kabel-tv, byggforsikring, nedbetaling av

fellesgjeld, kommunale avgifter, utvendig vedlikehold, vaktmester, varmtvann,

fyring og trappevask. Det virker som en veldig god deal, men jeg likevel skeptisk fordi de ikke har sikringsfondet.

Hva hadde dere gjort?

[Gjest Blondie65]

Den største utfordringen når det gjelder manglende sikring av fellesgjeld er når fellesgjelden er svært høy og innskuddet lavt. Her er det jo omvendt.

Jeg ville hørt med banken din hva de sier - husk at bankens rådgivere er der nettopp for å hjelpe med slike spørsmål.

Langsiktig gjeld er betegnelsen på lån og annet som blir nedbetalt over en lengre periode. Kortsikitg gjeld er ofte leverandørgjeld eller andre ting der hele det utestående beløp blir betalt ved forfall, eller over en kortere avdragsperiode.

[Blowers daughter]

Det koster mye å være medlem i sikringsfondet, så gamle veldrevne borettlag prioriterer som regel ikke dette. Det er først etter lovendring i 2005 som åpnet for lavinskudds-borettslagene at sikringsfondet ble veldig aktuelt da mange fikk problemer med å betjene gjelda da rentene steg. Hvor mange andeler er det i laget? Hvis det f eks er 600 andeler, vil det ikke få så store konsekvenser om noen slutter å betale sin del. Hvis borettslaget ikke har hatt økonomiske problemer de siste 40 åra, er det ingen grunn til å tro at det vil få det i fremtiden heller.

Vi har selv nettop kjøpt leilighet i borettslag fra 60-tallet som ikke er medlem i sikringsfondet, og det har jeg ingen problemer med. Vi har fellesgjeld på ca 60 000, og det er ca 560 andeler. Om en eier slutter å betale sin del vil det øke min gjeld med ca 100 kr. Ikke store risikoen med andre ord.

Så her må man se hele bildet. Har du flere tall fra regnskapet? Overskudd? Egenkapital?

[Polkadot]

Takk for gode svar og innspill:)

Det er 423 andeler (leiligheter) i borettslaget. Fellesformuen er 10 706 kr, jeg vet ikke hva dette har å si, hmm

Skal undersøke mer og se om de har et overskudd på regnskapet:)

Var forresten på visning idag og ble enda mere forelsket, kan få et nydelig hjem der.

[Zzyzx]

Fellesgjeld pr andel er på i overkant av 160 000,- og det er ikke avskrekkende. Dersom 422 andeler skal dekke fellesgjelda til den ene som ikke betaler, så er det ikke akkurat store beløp pr andel. Vi snakker sannsynligvis om et par tiere pr måned, uten at jeg egentlig gidder å regne på det.

Risikoen er egentlig liten og konsekvensene er små, så bare kjør på.

[Gjest navnelapp]

Enig med fuglen over her. Dette er ein trygg og god deal.

[Horge]

OBOS Eiendomsforvaltning

Sjekk om borettslaget har OBOS kun som forretningsfører, eller om de er fullverdig medlem av OBOS. Hvis sistnevnte, så har OBOS sitt eget sikringsfond.

Ellers så er det jo som de andre her sier; her er fellesgjelden såpass lav per enhet at det tilsynelatende er trygt. Det du heller skal sjekke opp med en kåk fra 1955 er status på vedlikehold, og da særlig hva som er påkrevd fremover.

Må soilen byttes, skal bygget etterisoleres, må vinduer skiftes ut, nytt tak legges etc. Slike ting koster fort noen kroner per boenhet, så det er greit å ha med disse i regnestykket.

[Gjest AnonymBruker]

Sjekk om borettslaget har OBOS kun som forretningsfører, eller om de er fullverdig medlem av OBOS. Hvis sistnevnte, så har OBOS sitt eget sikringsfond.

Ellers så er det jo som de andre her sier; her er fellesgjelden såpass lav per enhet at det tilsynelatende er trygt. Det du heller skal sjekke opp med en kåk fra 1955 er status på vedlikehold, og da særlig hva som er påkrevd fremover.

Må soilen byttes, skal bygget etterisoleres, må vinduer skiftes ut, nytt tak legges etc. Slike ting koster fort noen kroner per boenhet, så det er greit å ha med disse i regnestykket.

De sameiene/borettslagene som er bestyrt av Obos eiendomsforvaltning er ikke Obos-borettslag, de har kun valgt å ha Obos som forretningsfører.

[Polkadot]

Sjekk om borettslaget har OBOS kun som forretningsfører, eller om de er fullverdig medlem av OBOS. Hvis sistnevnte, så har OBOS sitt eget sikringsfond.

Ellers så er det jo som de andre her sier; her er fellesgjelden såpass lav per enhet at det tilsynelatende er trygt. Det du heller skal sjekke opp med en kåk fra 1955 er status på vedlikehold, og da særlig hva som er påkrevd fremover.

Må soilen byttes, skal bygget etterisoleres, må vinduer skiftes ut, nytt tak legges etc. Slike ting koster fort noen kroner per boenhet, så det er greit å ha med disse i regnestykket.

Takk for ditt svar! Borettslaget er ikke medlem av Obos.

Nye balkonger skiftet ut i 1994.

Trappeoppgangen er pusset i 2007.

Bad er rehabilitert og soilrør skiftet samtidig i 2004.

Nytt vindu på bad i 2004 ellers er vinduene fra 1984.

Fasade rehabilitert i 1994.

høres dette bra ut? Skal spørre om de har planlagt noe mer rehabilitering idag.

Men synes ikke dere at 64 mill i langsiktig fellesgjeld er mye?

[Blowers daughter]

Det høres jo ut som om de store oppussingsprosjektene er utført allerede, og at det derfor er lite sannsynlig at det kommer store kostbare prosjekter i nær fremtid. 64 mill er jo ikke mye om man deler det på over 400 andeler. Det er bare litt over 150 000 på hver det.

Min mening er at dette med all sannsynlighet er et veldig trygt borettslag å kjøpe. =) Hadde ikke bekymret meg for om de var medlem av sikringsfondet. Dersom noen unnlater å betale gjelden sin over lang tid vil borettslaget kreve andelen tvangssolgt, og da vil laget få inn pengene på sikt uansett. Det er i nyere borettslag med veldig høy fellesgjeld at de store problemene dukker opp. De er ofte ikke likvide til å dekke utgiftene til et evt tvangssalg kommer i stand.

[Polkadot]

Ja, nå har jeg lagt inn et bud, spennende. Håper jeg får leiligheten:)

De har ikke planlagt noen rehabiliteringsprosjekter fremover fant jeg ut idag.

Takk for alle deres gode råd:)