Kjøpe leilighet med høy fellesgjeld

[Gjest Gjest_Kjersti_*]

Hva syns dere om denne leiligheten på 60 kvm? Vi har ca 22 000 netto i inntekt og trenger ikke å ta opp lån for å kjøpe... Hva er viktig å huske på når det gjelder slike leiligheter?

Fellesgjeld 1.258.385,-

Totalt 1.708.385,-

Verditakst 450.000,-

Lånetakst 384.000,-

Felleskostnader 8.525,-

Felleskost. inkl. Forretningsfører, vaktmester, vedlikehold, kabel-tv, kommunale avgifter, byggforsikring ( ikke innbo) , internett.

[Lissi]

Skjønner ikke helt at verditaksten er bare 450 000,-

En ting du bør tenke på er hvor tungt det er å selge en bolig med høy fellesgjeld. Folk skyr disse som pesten!

Eneste grunnen til at jeg selv har kjøpt i borettslag er fordi jeg kan cashe ned fellesgjelden på 1550 000,- slik at den blir gjeldfri. Da er den lettere å få solgt. En annen ting er også at bygget er helt nytt. Derfor kommer ikke husleien til å øke noe særlig de første årene!

[Alison]

Jeg ville holdt meg unna boliger med så høy fellesgjeld i forhold til innskudd. Den virkelige prisen for boligen er innskuddet + fellesgjelden. Denne typen leiligheter er veldig vanskelig å få solgt, og de har fått veldig dårlig rykte på seg. Mange har tapt hele innskuddet sitt.

Hvis dere virkelig ønsker å kjøpe denne leiligheten må dere forsikre dere om at det finnes forsikring som dekker manglende betaling fra naboene. Er det ikke en slik forsikring kan dere bli nødt til å betale fellesutgiftene til naboene også.

Vær også spesielt obs på at rentenivået er veldig lavt nå. Dermed er også fellesutgiftene lave, men vil gå opp igjen når renten begynner å stige (noe som gjerne kommer til å skje alt i år). Dere må også sjekke om det bare betales renter på fellesgjelden, eller om den også dekker avdrag. Er det kun renter vil dere oppleve en husleieøkning når avdragene starter. Sjekk også om det er fast eller flytende rente på fellesgjelden. Er det fastrente må dere sjekke for hvor lang tid denne er inngått.

Er dere villig til å satse alt dere har av oppsparte midler på en slik bolig? Dere kan risikere å tape alt ved salg. Da vil dere også ha vanskeligheter med å komme inn på boligmarkedet igjen.

Mitt råd blir: Styr unna.

Endret 11. juli 2009 av Alison

[Gjest Gjest_Kjersti_*]

Takk for råd

Vi er også skeptiske, men skal sjekke opp dette med hvordan fellesgjelden blir nedbetalt og om dette kan gjøres individuelt...

Fins det en slags tommelfingerregel for hvor mye leia går opp i forhold til renta eller er dette individuelt?

Leiligheten er så fin og ligger bra til i forhold til skole og jobb, men er veldig usikre på denne fellesgjelden da

[Alison]

Vi er også skeptiske, men skal sjekke opp dette med hvordan fellesgjelden blir nedbetalt og om dette kan gjøres individuelt...

Det trenger ikke å være noen fordel at det er individuell nedbetalling. Fellesgjelden har gjerne bedre vilkår enn du klarer å oppnå på egenhånd i vanlig bank. Når du skal selge leiligheten er det slett ikke sikkert at kjøper velger din med nedbetalt fellesgjeld fremfor den med høyere fellesgjeld hos naboen din. I hvertfall ikke hvis kjøperen totaltsett kommer bedre ut av det ved å kjøpe den med fellesgjeld. Det er også slik at du kan gå fra leiligheten hvis du ikke får solgt den. Du taper da innskuddet ditt, men slipper unna fellesgjelden. Du har et høyere tapspotensiale om du betaler ned fellesgjelden enn om du beholder den slik den er.

Vanlige banker også litt skeptiske med å gi lån til nedbetaling av fellesgjeld nettopp på bakgrunn av bl.a. det jeg nevner.

[Gjest Gjest]

Dette skjønte ikke jeg helt...

Hvis mange betaler ned fellesgjelden individuelt da blir jo "fellesgjeldpotten" mindre - får de som sitter igjen mindre fellesgjeld eller har alle leiligheter sin del uansett hvor mye som er i potten?

[Alison]

Dette skjønte ikke jeg helt...

Hvis mange betaler ned fellesgjelden individuelt da blir jo "fellesgjeldpotten" mindre - får de som sitter igjen mindre fellesgjeld eller har alle leiligheter sin del uansett hvor mye som er i potten?

Det er kun den leiligheten som det blir betalt ned på som vil få mindre fellesgjeld.

[Møffi]

Vi har også sett på liknende leiligheter, men er for skeptiske til å kjøpe.. "Alle" sier jo at man skal holde seg unna denne typen leiligheter

Allison: kan man virkelig gå fra leiligheten og tape innskudd men ikke få krav til å betale fellesgjelden? Hvem overtar fellesgjelden da? Og hvem selger leiligheten?

[Alison]

Allison: kan man virkelig gå fra leiligheten og tape innskudd men ikke få krav til å betale fellesgjelden? Hvem overtar fellesgjelden da? Og hvem selger leiligheten?

Ja, man kan gå fra leiligheten, noe flere har gjort med den type leilighet det er snakk om. Det er borettslaget eller eventuelt boligbyggelaget (det finnes både selvstendige borettslag og borettslag som er med i boligbyggelag) som må sørge for at boligen blir solgt.

Jeg kom nå over en artikkel der Forbrukerrådet advarer mot å betale ned på fellesgjelden. Artikkelen er fra oktober i fjor, men er like aktuell enda.

[Gjest Gjest]

Vær også spesielt obs på at rentenivået er veldig lavt nå. Dermed er også fellesutgiftene lave, men vil gå opp igjen når renten begynner å stige (noe som gjerne kommer til å skje alt i år).

Et vanlig argument mot sånne leiligheter - men hva mener du er forskjellen på at fellesutgiftene stiger i takt med renta, kontra at ditt eget lån i banken gjør det?

[Alison]

Et vanlig argument mot sånne leiligheter - men hva mener du er forskjellen på at fellesutgiftene stiger i takt med renta, kontra at ditt eget lån i banken gjør det?

Forskjellen er at mange ser seg blinde på det lave innskuddet. Enkelte har har gjerne egenkapital til å kjøpe leiligheten uten å ta opp lån, men har ikke inntekt til å betjene fellesgjelden når rentenivået går opp. Det var nettopp dette som skjedde med flere forrige gang rentenivået var lavt. Ikke alle klarer (eller vil) å sette seg inn i de økonomiske konsekvensene et slikt boligkjøp kan gi. Når de heller ikke trenger lån er de heller ikke kontakt med banken for rådgivning.

I boligannonser står det gjerne i fet skrift hvor lav husleien er, men det kommer ikke like klart frem at denne kan endres på kort varsel. Med lavt rentenivå, og gjerne også avdragsfrihet, kan mange få sjokk når renten går opp og avdragene skal betales.

[Gjest Gjest]

Hvis man er bevisst på farene, undersøker godt og gjør en god beregning av hva som betyr noe for deg, kan det godt hende det ikke er noe dårlig kjøp i det hele tatt. Husk at det finnes mange slike borettslag omkring i landet, og de det står om i media er ikke representative for alle. Dessuten har det ikke vært et eneste borettslag, siden 80-tallet, som faktisk har gått konkurs.

Vi kjøpte leilighet der mesteparten var fellesgjeld for ca 3 år siden. Det var den muligheten vi hadde til å komme inn i boligmarkedet der vi ønsket akkurat da, fordi alt vi eide var bundet opp i firmaet vårt. Vi kjøpte altså leiligheten uten å ta opp lån. Vi bodde der i 2 år selv, hadde det kjempefint der, og sparte ved siden av og har nå kjøpt oss en større selveier-leilighet, og vi leier ut den første leiligheten slik at den går i 0,- for oss. Vi tror boligmarkedet vil øke om noen år og det er ingen hast for oss å selge. I mellomtiden blir mer og mer av fellesgjelden nedbetalt.

Det er mange variabler å vurdere når dere skal bestemme dere. Er ikke magefølelsen god ville jeg uansett droppet det.

[Alison]

Dessuten har det ikke vært et eneste borettslag, siden 80-tallet, som faktisk har gått konkurs.

Dette stemmer ikke. Dampsaga borettslag, Hamnatoppen borettslag og Titlestad terrasse er noen eksempler. Alle disse konkursene er at nyere dato, men det er ikke så rart når det først de siste årene har dukket opp borettslag med skyhøy fellesgjeld. Dermed er det også naturlig at det ikke finnes mange eksempler på konkurser i borettslag hvis en går bakover i tid.

[Gjest Gjest]

Forskjellen er at mange ser seg blinde på det lave innskuddet. Enkelte har har gjerne egenkapital til å kjøpe leiligheten uten å ta opp lån, men har ikke inntekt til å betjene fellesgjelden når rentenivået går opp. Det var nettopp dette som skjedde med flere forrige gang rentenivået var lavt. Ikke alle klarer (eller vil) å sette seg inn i de økonomiske konsekvensene et slikt boligkjøp kan gi. Når de heller ikke trenger lån er de heller ikke kontakt med banken for rådgivning.

I boligannonser står det gjerne i fet skrift hvor lav husleien er, men det kommer ikke like klart frem at denne kan endres på kort varsel. Med lavt rentenivå, og gjerne også avdragsfrihet, kan mange få sjokk når renten går opp og avdragene skal betales.

Der nevner du selv nøkkelen. Folk setter seg ikke inn i de faktiske forhold, og gråter i media, skylder på meglere osv når ting går galt. Faktum er at fellesgjeld er HELT DET SAMME som et hvilket som helst lån - selvfølgelig så lenge borettslaget er medlem av et sikringsfond.

Når det gjelder fokus på lav husleie tviler jeg på om du finner mange eksempler på dette på leiligheter med høy fellesgjeld. Kom gjerne med eksempler om du finner noen. Fokus på lav husleie er (nesten) uten unntak på selveiere, evt på brl uten fellesgjeld...

[Alison]

Når det gjelder fokus på lav husleie tviler jeg på om du finner mange eksempler på dette på leiligheter med høy fellesgjeld. Kom gjerne med eksempler om du finner noen. Fokus på lav husleie er (nesten) uten unntak på selveiere, evt på brl uten fellesgjeld...

Jeg burde kanskje skrevet "forholdsvis lav". Hvis det er avdragsfrihet, og renten er lav, vil husleien se helt overkommelig ut for mange. Pluss på avdrag og en renteøkning på 4-5 % på en fellesgjeld på et par millioner og du har en mindre hyggelig husleie.

[Gjest Gjest]

Pluss på avdrag og en renteøkning på 4-5 % på en fellesgjeld på et par millioner og du har en mindre hyggelig husleie.

Jepp, og der har du hele cluet - for mennesker som har en smule økonomisk sans burde dette si seg selv. Kjøper du derimot en leilighet uten å ha peiling er det patetisk å gråte i ettertid. Null sympati fra meg.

[Alison]

Jepp, og der har du hele cluet - for mennesker som har en smule økonomisk sans burde dette si seg selv. Kjøper du derimot en leilighet uten å ha peiling er det patetisk å gråte i ettertid. Null sympati fra meg.

Vi er nok temmelig enige på det punktet.

[Gjest Gjest]

Enig i noe, men ikke alt. Har andelsleilighet med nesten 1 mill i fellesgjeld og er veldig fornøyd selv. Det en må være nøyen på å sjekke ved kjøp av leilighet med fellesgjeld er hvordan borettslaget har forsiktret seg dersom noen ikke betaler sin del. Og så er det stor fordel at det er IN-ordning (at du kan betale ned din del av fellesgjelden om det er ønskelig) Jeg syns det er best å ha fellesgjelden grunnet bedre betingelser på lånet. Men mange ønsker å betale den ned og kan være et avgjørende punkt når dere skal selge. Renta er lav nå og derfor er husleien lav. Ja den vil jo selvfølgelig øke om renta øker, men det er jo akkurat det samme med et lån du har i banken selv. Og bankene ser på totalsummen når de gir ut lån, ikke bare inskuddet. Det gjorde de ikke tidligere og det var det som gjorde at folk fikk problemer. Nå er de mye strengere.

Boretslaget jeg bor i har veldig mange leiligheter og da er det nesten alltid en leilighet ute for salgt der. Det har ført til at mange har fått dårlig intrykk og tror at borettslaget virkelig sliter, men egentlig er det motsatt. De faste felleskostnadene har gått ned pga at borettslaget fikk mer en nok.

Men viktig at du har all info før du kjøper. spør megler om alt du lurer på. Økonomi og regnskap til borettslaget. Om det er leiligheter ute til tvangssalg, og hvordan de dekker kostnadene frem til de blir solgt. Om det er avdragsfri fellesgjeld så finn ut hvor mye mer dere må betale når dere skal begynne å betale avdrag.

Så alt i alt syns jeg det er bare tull å ungå helt andelsleiligheter, men viktig å få få all informasjon slik at du er trygg på at du ikke blir straffa av andre sin manglende betaling. Og helt ærlig tror jeg at den store frykten for andelsleilighet og fellesgjeld kommer til å minske mye i løpet av de neste årene. Den negative holdningen til andelsleilighet er på grunn av at media har skrevet så mye negativt om det, og nå er det veldig lite skriving om det og derfor vil frykten slippe. Tror jeg da

[Alison]

Og bankene ser på totalsummen når de gir ut lån, ikke bare inskuddet. Det gjorde de ikke tidligere og det var det som gjorde at folk fikk problemer. Nå er de mye strengere.

Det har da bankene gjort tidligere også (selv om det sikkert er mulig å oppdrive et og annet eksempel på dårlig rådgivning). Problemet har vært de som ikke har vært i kontakt med banken, og dermed ikke fått rådgivning, siden de hadde nok til det lave innskuddet. I en del tilfeller ga også utbygger lån til kjøperne for å få solgt leilighetene. Da fikk ikke kjøper rådgivning (og ikke minst frarådning) om hva de begikk seg ut på.

Mange utbyggere la inn høy fellesgjeld for å selge boligen til en høyere pris enn de ellers ville fått. En dyr bolig fremstår nemlig som billig når innskuddet er lavt. Dette gjør at boliger med lavt innskudd er mye mer utsatt for prisnedgang. Sjangsen for å miste hele eller deler av innskuddet er dermed større for denne type bolig enn f.eks. en "vanlig" borettslagsbolig. Den individuelle nedbetalingen av fellesgjelden er heller ikke bare positiv.

Jeg vil ikke fraråde folk fra å kjøpe seg borettslagsbolig generelt, men ville vært veldig skeptisk til de med høy fellesgjeld. For de som ønsker å kjøpe en bolig med høy fellesgjeld er det viktig å undersøke nøye hva en begir seg ut på.

Endret 13. juli 2009 av Alison

[Gjest Gjest]

Hva syns dere om denne leiligheten på 60 kvm? Vi har ca 22 000 netto i inntekt og trenger ikke å ta opp lån for å kjøpe... Hva er viktig å huske på når det gjelder slike leiligheter?

Fellesgjeld 1.258.385,-

Totalt 1.708.385,-

Verditakst 450.000,-

Lånetakst 384.000,-

Felleskostnader 8.525,-

Felleskost. inkl. Forretningsfører, vaktmester, vedlikehold, kabel-tv, kommunale avgifter, byggforsikring ( ikke innbo) , internett.

du skal betale 1.7 mill for en leilighet på 60 kv. Hva trenger du av leilighet frem i tid? mere soverom?

"husleien" er i dag på 8.525, få på bordet hva den summen blir ved en renteøkning opp til 10-12 %

Skal du selge den igjen,så kan du få problemer.......det er en grunn til at disse hønsehusene står tomme overalt.