Får vi kjøpe drømme huset?

[Gjest Lånetaker]

Fakta

pers 1 og pers 2 samlet inntekt 720.000 utbt. ca 35.000/mnd

eier leilighet verdi 1mil lån 900.000 lettsolgt.

sifo sier forbruk på 14.000

bruker pr i dag 17.000 på bo og lån

bør iflg sifo kunne bruke 21.000

ønsker å kjøpe bolig til 4mil m/utleie 11.800/mnd omk 100.000

antatt bo kostnader eks lån 57.000/år

et par eksempel

1. My best gues 5% rente .20 år nedbetaling. 10mnd utleie + faste kostnader = 14.408/mnd

2. Best case senario 3,35% rente 12mnd utleie og mndtlie utgifter = 1.194/mnd

3. Worste case senario 30år nedbetaling og 8,35% rente 8mnd utleie og oppgitte mndtlige kostnader = 19.280/mnd

4. 5% rente. 30 år nedbetaling. 10mnd utleie og oppgitte måndtlige utgifter. = 10.770/mnd

snakker da om å låne 100% + omk

har noe ek kanskje 150-200.000 men ser ikke noe mulighet for å bake dem inn i lånet trenger en solid bufferkonto + noe til møbler osv ved et evt kjøp.

iflg mine beregninger bør dette går helt fint men spørs om banken føler det på samme måte. skal i banken til uka så får jo vite da men litt spent så tenkte kanskje å høre hva dere tror.

[Gjest Gjest]

Fakta

pers 1 og pers 2 samlet inntekt 720.000 utbt. ca 35.000/mnd

eier leilighet verdi 1mil lån 900.000 lettsolgt.

sifo sier forbruk på 14.000

bruker pr i dag 17.000 på bo og lån

bør iflg sifo kunne bruke 21.000

ønsker å kjøpe bolig til 4mil m/utleie 11.800/mnd omk 100.000

antatt bo kostnader eks lån 57.000/år

et par eksempel

1. My best gues 5% rente .20 år nedbetaling. 10mnd utleie + faste kostnader = 14.408/mnd

2. Best case senario 3,35% rente 12mnd utleie og mndtlie utgifter = 1.194/mnd

3. Worste case senario 30år nedbetaling og 8,35% rente 8mnd utleie og oppgitte mndtlige kostnader = 19.280/mnd

4. 5% rente. 30 år nedbetaling. 10mnd utleie og oppgitte måndtlige utgifter. = 10.770/mnd

snakker da om å låne 100% + omk

har noe ek kanskje 150-200.000 men ser ikke noe mulighet for å bake dem inn i lånet trenger en solid bufferkonto + noe til møbler osv ved et evt kjøp.

iflg mine beregninger bør dette går helt fint men spørs om banken føler det på samme måte. skal i banken til uka så får jo vite da men litt spent så tenkte kanskje å høre hva dere tror.

Men dere vil vel uansett ikke få låne hele beløpet så lenge dere har kjøpt leilighet før??

Så dere må vel ha egenkapital eller kausjonist på litt av lånet??

[Gjest Ts]

Joda helt klart en fordel men femdeles banker som låner ut 100% og vi bør egentlig få førstehjemslån om vi ikke får det i vår egen bank får vi til en annen og ikke si noe om at vi har eid før. evt bare si at den ene har eid.

[Alison]

Joda helt klart en fordel men femdeles banker som låner ut 100% og vi bør egentlig få førstehjemslån om vi ikke får det i vår egen bank får vi til en annen og ikke si noe om at vi har eid før. evt bare si at den ene har eid.

Det er nesten ingen banker som låner ut 100 %. Av de som gjør det gjelder det til egne kunder som de har god kjennskap til. Ved førstehjemslån må dere stille 10 % egenkapital + omkostninger.

Selv med leieinntekter på 11.800,- er det ikke realistisk for dere å kjøpe en bolig til 4 mill. hvis dere har en samlet inntekt på 720.000,- i året. Har begge stått som eier av bolig tidligere vil dere uansett ikke ha mulighet til å fullfinansiere. Dere må også betale omkostinger. En selveier til 4 mill vil ha omkostninger på i overkant av 100.000,-.

Dere vil sette dere i en veldig utsatt situasjon om dere hadde fått et lån på 4 mill. Da ville dere være totalt avhengig av å leie ut hele tiden. Uten leieinntekter noen måneder ville dere ha fått store problemer. Dere vil også være veldig sårbare om renten går opp.

[Gjest ts]

ikke for å være vannskelig men har jo laget et eksempel(3) der eksempelet er med nedbetaling kun 8mnd utleie. lånet jeg har kalkulert med er også på 4.100.000,- dvs har regnet med omk.

har regnet med 5% rente risiko og har regnet med dobbelt så mye tid ikke utleid som banekene selv sier de gjør. renger også med nedbetaling av avdrag og fremdeles har vi iflg sifo 2000kr/mnd å bruke på bolig/sparing. om det blir tøft pga høy rente må vi vel kunne ta en avdrags fri periode.

men ingen sjangs??

[Alison]

ikke for å være vannskelig men har jo laget et eksempel(3) der eksempelet er med nedbetaling kun 8mnd utleie. lånet jeg har kalkulert med er også på 4.100.000,- dvs har regnet med omk.

har regnet med 5% rente risiko og har regnet med dobbelt så mye tid ikke utleid som banekene selv sier de gjør. renger også med nedbetaling av avdrag og fremdeles har vi iflg sifo 2000kr/mnd å bruke på bolig/sparing. om det blir tøft pga høy rente må vi vel kunne ta en avdrags fri periode.

men ingen sjangs??

Jeg vil si at det er urealistisk ut fra tallene du oppgir. Skulle dere fått førstehjemslån må dere også gjøre regning med at lånet blir delt i to. Et innenfor 75 eller 80% av sikkerheten og et utover 75 eller 80 % av sikkerheten. Det lånet som går ut over 75 eller 80 % skal nedbetales over maks 10 år. Et eksempel på hva et lån på totalt 4 mill. vil koste dere:

Lån innen 75%: 3.000.000,-

Lån ut over 75 %: 1.000.000,-

Med 3,5 % rente vil hovedlånet koste kr 8.775,- pr måned m/avdragsfrihet og kr 13.497,- u/avdragsfrihet. Lånet ut over 75 % vil koste kr 9914,-. Dette vil gi månedlige utgifter på kr 18.689,- eller 23.411,-.

Med 8 % rente vil hovedlånet koste kr 20.025,- pr måned m/avdragsfrihet og kr 22.038,- u/avdragsfrihet. Lånet ut over 75 % vil koste kr 12.158,-. Dette vil gi månedlige utgifter på kr 32.183,- eller 34.196,-.

Selv om dere får leieinntekter vil dette være et risikabelt prosjekt med deres inntekt. Husk også på at det kommer på mange ekstra kostnader som huseier. Dere må betale forsikringer, strøm, vedlikehold, kommunale utgifter mm. Dere bør også spare ved siden av. Det som er anbefalt er faktisk 3 % av lånebeløpet hvert år. Med et lån på 4 mill. bør dere derfor ha mulighet til å sette til side 120.000,- i året til sparing. Husk også på at dere kanskje må bytte bil eller kjøpe nye møbler, hvitevarer eller lignende etter hvert. Dere kan heller ikke ta det som en selvfølge at verdien på boligen går veldig opp de nærmeste årene.

[Alison]

Jeg har noen spørsmål, ts. Det virker ikke som dere har solgt den boligen dere eier i dag. Siden dere ønsker å kjøpe en bestemt bolig har dere kanskje tenkt på mellomfinansiering? I tilfelle er prosjektet deres enda mer risikabelt (og urealistisk). Dere gjør regning med at boligen dere har i dag er lettsolgt, men det er det mange før dere som også har ment, men som opplever det motsatte. Hva skal dere gjøre om dere ikke får solgt innen den 6 måneders perioden dere kan ha mellomfinansiering? Hva om dere ikke får solgt til den prisen dere forventer? Da vil dere ha enda mindre egenkapital.

Det har ikke blitt nevnt noe om dere har annen gjeld fra før. Har dere studielån, billån, kredittkort eller forbruksgjeld (inkl. alle kredittgrenser på kredittkort og forbruksgjeld selv om disse ikke er brukt)?

Har dere bil? I tilfelle må dere ta med bilkostnader i regnestykket deres. SIFO regner kr 2010,- pr måned pr bil. Billån kommer i tillegg.

Hva om dere ønsker barn etter hvert? Det vil øke kostnadene deres en god del pr. måned.

Du har gått ut fra SIFO budsjettet. Husk at dette er et nøkternt budsjett. Det er ikke med utgifter til ferie, høytider, gaver, tobakk, alkohol, helsetjenester mm.

[Gjest Ts]

Hei nei vi har ingen andre lån eller kredittkort. vi har liten leilighet med meget høy standard som vi ikke får betalt for men alle meglerne som har vært her sier meget lettsolgt.

vi har ca 100.000 i kontanter og ca 100.000 på bsu. dette er penger som ikke vi ikke vil bake inn i lånet må jo ha noe buffer og å tømme bsu er jo bare dumt.

i regne eksemplene mine er det tatt med alle boutgifter bortsett fra forsikring i sifobudsjette er det tatt med en bil vi har to og begge er gjeldsfrie.

ja det blir snakk om mellom finnansiering. om vi ikke får solgt er det uansett snakk om såpass små summer at vi kan gå ned på pris uten at det gjør veldig mye i forhold til vår økonomi. vi går uansett i pluss i forhold til lånet vi har.

Jeg er forberedt på å leve nøkternt for å få en mulighet til å innvestere i noe slikt og få bo MYE større en vi gjør i dag. vi har desuten alt nytt av hvitevarer og møbler også dette uten gjeld men det holder jo ikke til en bolig som er nesten 10x så stor.

snakket med en tante som også jobber i bank og begynner å ane at dette ikke går, synd for jeg tror det kunne vært en veldig god innvestering. selfølgelig litt risiko men god mulighet for stor avkastning.

Med 6% årlig prisoppgang og en nedbetaling som i eksempel 1. vile vi levd mer økonomisk romslig en nå fra første stund og ville etter 20 år sittet igjenn med 14,5 mil og utleie inntektene og inntektene våre vil øke mens verdien på lånet vil gå ned. men vi må vel gå gradene.

takk for gode svar alison=)

[Alison]

vi har ca 100.000 i kontanter og ca 100.000 på bsu. dette er penger som ikke vi ikke vil bake inn i lånet må jo ha noe buffer og å tømme bsu er jo bare dumt.

Om dere kan holde disse pengene utenom er ikke noe dere uten videre kan bestemme selv. Det er slett ikke umulig at banken forutsetter at dere må bruke disse pengene som egenkapital ved boligkjøpet. Da bør det samtidig være et krav om at dere setter opp en spareavtale for å bygge opp en buffer.

[Alison]

Ups. ble dobbelt.

Endret 14. juni 2009 av Alison

[Gjest Gjest]

Med 6% årlig prisoppgang og en nedbetaling som i eksempel 1. vile vi levd mer økonomisk romslig en nå fra første stund og ville etter 20 år sittet igjenn med 14,5 mil og utleie inntektene og inntektene våre vil øke mens verdien på lånet vil gå ned.

Hvordan i alle verdens dager klarte du dette regnestykket?! "Sitte igjen med 14,5 mill etter tjue år"?!!?

[Gjest Ts]

Banken var skeptisk så fremt vi ikke hadde 20% ek eller sikkerhet i annen eiendom.