Hjelp meg å tenke

[flickan]

Vi eier en leilighet med verdivurdering på ca 1,5 mill. Av dette har vi lån på ca 1,39 mill (inkludert fellesgjeld). Verdivurderingen er nå nøyaktig den samme som da vi kjøpte den for over 3 år siden.

Vi har prøvd å selge boligen siden mai uten hell. Dette kommer sannsynligvis av at 30% av verdien er fellesgjeld. Hele borettslaget kommer i nær fremtid til å flytte lånet over til deleierne, slik at det blir 0,- i fellesgjeld. samlet gjeld, vil fortsatt bli som over.

Vi planlegger å få barn, og det er grunnen til at vi nå har forsøkt å selge. Vi ønsker litt bedre plass. Men slik som markedet ser ut nå vet jeg ikke helt hva vi skal gjøre. Siden jeg er student har vi ikke råd til å kjøpe noe større, og hadde uansett tenkt å leie noe annet inntil jeg er ferdig. Dvs at vi ikke er på boligjakt. Vi skal flytte 50 mil sørover om 2 år, så det er ikke aktuelt å kjøpe nytt for så kort tid.

Vi kommer mest sannsynlig til å å få et utbytte til våren som vi kommer til å bruke til å betale ned gjeld. Vi regner altså med å sitte med ca 700 000 i gjeld fra våren av.

Bør vi revurdere salget av leiligheten nå? Om vi ikke relativt raskt oppnår den prisen vi ønsker har noen alternativer slik jeg ser det:

1. Sette ned prisen på leiligheten til vi får solgt og tape ytterligere på kjøpet, uansett har vi tapt transaksjonskostnadene som beløper seg på ca 110 000. Leie større leilighet de 2 årene vi fortsatt bor her.

2. Bo her til lave kostnader (med bare 700 000 i gjeld) med et lite barn (leiligheten er bare 40 kvm), selge når vi flytter om 2 år. Risikerer jo da at mrkedsssituasjonen er lik eller verre enn nå.

3. Leie ut denne leiligheten med en gang og selv leie oss en større leilighet til vi flytter sørover. Fortsatt beholde leiligheten når vi flytter sørover, og først selge når vi har gevinst, noe som kan ta mange år. Kjøpe hus når vi flytter og evt sitte med to boliger til denne leiligheten kan selges med gevinst. Når vi får utbytte til våren regner jeg med at leieinntektene vil dekke kostnadene vi har til lån og husleie.

Kan dere hjelpe meg å tenke ressonere litt rundt risiko og utgifter/fradrag som må tas hensyn til mhp skatt, osv. Er så vanskelig å vite hvordan markedet vil utvikle seg..

[Gjest Gjest]

Jeg ville gått for 2 eller 3. Kanskje helst 2 hvis dere klarer. Som gravid og med spebarn trenger man jo strengt tatt ikke så veldig mye plass. Samtidig er det vanskelig å forutse hvordan boligprisene er om to år, det kan hende de raser enda en god stund til. Men dere vil jo ha høye leieutgifter om dere skal leie stor leilighet sentralt i Trondheim da... Leieprisene er høyere enn "normalt" nå også pga liten kjøpsvilje.

[Gjest regine ii]

Jeg er ikke noe god på de økonomiske beregningene - men stusser over at dere skal flytte nå - samtidig som dere planlegger å få barn og skal flytte om to år.

Du er ikke gravid pr dags dato. Blir du det imorgen så er det uansett 9 mnd til babyen kommer = da er det kun drøyt et år til dere likevel skal flytte. Blir du det om noen månender så er det tilsvarende mindre tid til dere uansett skal flytte.

Økonomisk lønner det seg vel aldri å flytte? I min erfaring (som har flyttet MYE) så er det alltid en del ekstra utgifter som kommer, fordi man må ha noen nye ting (alt fra lamper til skjøteledninger til mer møbler). I tillegg så er det en del praktisk jobb med å flytte.

mitt råd (om jeg kan være så freidig å komme med noe sånt) ville derfor å bli der dere er, til dere skal flytte sørover.

Det er to år til = den nåværende krisen har gitt seg (i en eller annen retning). Dere har betalt ned en god del gjeld, og vil vel da sannsynligvis tjene på å selge da også. Dere slipper kostnadene (praktisk og økonmisk) med to flyttinger på kort tid. Dere klarer fint å bo et knapt år på 40 kvm også med barn.

(om dere da velger å selge eller leie ut vil vel komme an på daværende prisnivå både på det ene og det andre, og er vanskelig å si noe om pr i dag, både slikt o gsånn. Men - å administrere en utleiebolig på 50 mils avstand, kan være en utfordring og kan lett bli ganske kostbar)

[flickan]

Jeg ser poenget ang flytting nå, men vi ønsket jo i utgangspunktet å flytte allerede i mai. Vi hadde ikke regnet med å bruke så lang tid på å selge. Grunnen til at vi ønsker å flytte er at det er veldig trangt her. Vi har ikke plass til spisebord og må spise i sofaen på stua. Allerede nå må vi lagre ting i kjelleren til svigers fordi vi ikke har plass til ting vi f eks fikk i bryllupet. Vi ønsker dessuten å ha plass til besøk uten at folk må sove på hotell. Det vil ikke bli så dyrt å flytte da vi har alt vi trenger av møbler og sånt. Evt småting vi trenger vil bli kjøpt på IKEA og koster ikke så mye.

Vi kan jo forsåvidt klare å bo her i 2 år til, og evt vurdere da om vi vil selge med tap eller leie ut...

På den annen side, om renten går raskt nedover nå, som følge av finanskrisen, vil vi kansje kunne leie ut med gevinst og dermed kunne finansiere noe av en evt leie av større leilighet.

[Gjest Gjest]

Bo der til dere flytter og lei ut, er mitt klare råd. -Men om man skal tjene på utleie, bør man ha et langtidsperspektiv på det også. Hvis dere tror dere kan få råd til å gjøre det, vil det helt klart være lønnsomt med utleie.

Hvis ikke, så ville jeg solgt med tap. Man kjøper og selger i samme marked, tross alt, så tapet blir sånn sett begrenset.

[Rosenrød]

Jeg ville bodd der til dere flytter videre om to år.

[Lissi]

Jeg også ville bodd der. Du vet jo ikke når du blir gravid, det kan jo ta tid og du skal være gravid i 9 mnd, derfor er det bare barnets første leveår som dere må bo i den lille leiligheten. Det høres slitsomt ut å flytte for så kort tid, for så å flytte igjen, kostbart kan det også være.

[flickan]

Takk for alle råd. vel, vi må vurdere hvor vidt vi er villig til å leve sånn her fremover. Det er jo absolutt et alternativ, men vi har følt ganske lenge at det er alt for lite her.. Det praktiske med flytting bekymrer meg ikke mye, men det økonomiske gjør det. Vi får vurdere om vi skal gjøre noen endringer sånn at vi får ordentlig spiseplass. Er ikke holdbart sånn som det er nå..Men vi kan vel alltids ordne oss bedre her vi bor.

Takker igjen for råd.

[Gjest Gjest]

Dersom dere går for å leie ut som et alternativ, husk at det er nye skatteregler på utleie - slik at dere egentlig skal betale skatt av den inntekten. Husk også at dere må betale skatt av en eventuell gevinst ved salg, dersom dere ikke selv har eid og bebodd leiligheten i minst 12 av de siste 24 mnd før salget skjer. Dersom dere selger med tap, får dere i samme situasjon skattefradrag for tapet (altså hvis dere ikke har eid og bebodd i minst 12 av de siste 24 mnd) Hvor lenge har dere bodd nå, forresten?

Når det gjelder nedbetaling av gjeld - vil jeg bare anbefale dere å tenke dere veldig godt om før dere gjør noen individuell nedbetaling av fellesgjeld! Det finnes gode avtaler og ikke fullt så gode avtaler- i enkelte borettslag er du fortsatt solidarisk ansvarlig for andres andel av fellesgjelda. I tillegg er ofte vilkårene ift rente bedre på et felleslån enn hva dere klarer å oppnå selv. Så sjekk det før dere innbetaler noe som helst ekstra. Situasjonen er annerledes dersom hele borettslaget innfrir fellesgjelda - men NB NB sjekk det grundig før dere betaler inn ei krone.

Så til mitt forslag til løsning.. Jeg hadde heller solgt med tap nå enn å leie ut - rett og slett fordi det er mye pes med uleie, og du vet ikke hvor mye leietaker sliter på leiligheten, hvor mye den da forringes.

uansett - lykke til

[flickan]

Hvis man leier ut, skatter man bare av evt overskudd, gjør man ikke? Altså etter at renteutgifter og husleie, vedlikehold, osv er trukket fra? Regner egentlig ikke med å tjene spesielt mye på det, med mindre renta går kraftig ned, noe den fort kan gjøre de neste årene. Dessuten gjør det meg ingenting å betale skatt om jeg skulle tjene på det, det er jo bedre enn å ikke tjene på det?

Det er ikke snakk om individuell nedbetaling av fellesgjeld. Borettslaget har engasjert jurist som hjelper til med det praktiske og juridiske, og ALL fellesgjeld forsvinner. Gjelden blir flyttet over til den enkelte andelseier. Vi har i tillegg bedre rente på vårt private lån, så det er en god løsning for oss uansett salg eller ikke. Vi er flere som prøver å selge, men kjøpere vli ikke ta i borettslag med fellesgjeld med ild-tang en gang om dagen, så vi er nødt til å gjøre noen grep.

Vi har undersøkt muligheten for å seksjonere og gjøre om til selveier, men dette vil bli svært kostbart da det ikke tilfredsstiller de byggetekniske kravene til selveier bl a mhp lyddemping, så det utgår.

Om vi selger om 2 år regner jeg med å selge med tap, så det kan kansje lønne seg for oss å leie ut 12 mnd i forveien. Hvis vi f eks leier ut til noen vi kjenner og stoler på...?

[Gjest Gjest]

Her er det noen råd:

http://www.dn.no/privatokonomi/article1502...go=c1_re_left_5

Jeg tror forøvrig ikke det er sikkert dere selger med tap om to år, mye kan skje innen den tid.