Tap ved salg av bolig

[Gjest Dalwhinnie]

For å unngå skatt av gevinst ved salg av bolig, må en ha bodd der 12 av de siste 24 månedene før en selger.

Hvordan er det hvis en selger med tap? Kan en da føre tapet som fradrag i inntekt? Og gjelder de samme reglene om 12 måneders botid da eller er tapet fradragsberettiget også om en har eid og bodd i under et år?

[Gjest Dalwhinnie]

På Skatteetatens sider finner jeg dette:

Har du eid boligen i 12 måneder eller mindre, eller bodd der fast i

mindre enn 12 måneder i løpet av de siste 24 månedene, kan du trekke fra et eventuelt tap i selvangivelsen.

Betyr dette i klartekst at hvis jeg selger leiligheten før jeg har eid den og bodd der i under 12 måneder, så er tapet fradragsberettiget, men hvis jeg eier og bor i f.eks 18 måneder, så kan jeg ikke trekke fra tapet?

[Gjest Helen Parr]

Betyr dette i klartekst at hvis jeg selger leiligheten før jeg har eid den og bodd der i under 12 måneder, så er tapet fradragsberettiget, men hvis jeg eier og bor i f.eks 18 måneder, så kan jeg ikke trekke fra tapet?

Hvis jeg forstår deg riktig, så stemmer det.

Altså, hvis du hverken har oppfylt bo- eller eiertid på ett år kan man trekke fra et eventuelt tap.

[Gjest Helen Parr]

Jeg har kopiert et svar jeg har skrevet i en annen tråd, siden det er relevant også her. Dog med enkelte endringer.

Hovedregelen ved salg av eiendom er at det er skattepliktig. Det finnes likevel omfattende unntak for at man skal kunne selge bolig uten å bli gevinstbeskattet eller ha mulighet for å trekke fra tap.

Unntaksregelen går ut på at dersom man har bodd i en bolig i ett av de siste to årene (både eiertid og botid må være oppfylt), skal man ikke skatte av gevinsten og man kan heller ikke trekke fra tap. Hensynet bak dette er at man skal kunne omsette egen bolig uten at det skal skattlegges, og man har dermed ett år på seg for å få gjort det.

Dersom man likevel ønsker skattlegging, eller fradragsmuligheter som det er snakk om i dette tilfellet, kan man sette salgsprosessen på vent et år og for eksempel leie ut, eventuelt selge innen det er gått et år fra overdragelse og innflytting. Da har man ikke oppfylt boplikten og kommer inn under reglene om gevintbeskatning eller fradragsrett ved tap.

Eksempel:

Det er også slik at man kan bo i et hus i ti år, deretter leie ut i tre og dermed komme inn under gevinstbeskatningsreglene eller, som her, få fradrag for tap.

Link til skatteetatens sider om realisasjon av bolig.

[Gjest Dalwhinnie]

For meg virker dette veldig lite logisk. Hvis jeg ikke bor i leiligheten, men kun kjøper den for å investere/spekulere, så får jeg lov å trekke tapet av på skatten. Hvis jeg derimot kjøper leiligheten og bor der, så får jeg ikke trukket tapet av på skatten hvis jeg eier mer enn et år.

Men jo mer jeg leser, jo sikrere blir jeg på at jeg har forstått dette rett, noe du også bekrefter, Helen. Dessverre. Men takk skal du ha.

[Gjest Dalwhinnie]

Jeg ser konsistensen i dette. Det gjelder samme regel for når gevinst eller tap skal beskattes eller ikke.

Det som derimot ikke virker rimelig, er at en i det ene tilfellet får en skattefordel, mens en i det andre avskjæres fra en.

Uansett er det godt å ha fått oppklart dette siden jeg trodde det var omvendt - nemlig at jeg måtte ha eid/bodd i 12 av de siste 24 mnd for å kunne skrive av tapet på skatten. Greit å vite.

Endret 18. april 2008 av Dalwhinnie

[Gjest Helen Parr]

I skatteretten er det et prinsipp som sier at dersom det er inntektsbeskatning er det også fradragsmuligheter. Det vil si man opplever aldri at det er inntektsskatt dersom det ikke samtidig er fradragsrettigheter. Symmetri.

Regelen er begrunnet ut fra tanken om at man skal kunne omsette egen bolig skattefritt, dersom den selges innen ett år etter at man har flyttet ut av den. Slik skal de fleste rekke å selge boligen uten å måtte tenke på gevinstbeskatning dersom det har vært verdistigning. I de senere årene har det selvsagt vært veldig gunstig med disse reglene, siden de fleste boliger har steget i verdi.

Dersom man ønsker å komme utenom denne skattefriheten - eller mer aktuelt - ønsker fradragsmulighetene, kan det være et alternativ å leie ut boligen i litt over et år, slik at bo- og eiertid ikke er oppfylt. Man kan dermed trekke fra et eventuelt tap i den alminnelige inntekten.

Jeg forstår godt at reglene er slik - å ha et system som ikke er symmetrisk lagt opp i forholdet mellom beskatning og fradragsmuligheter hadde ikke vært logisk.

[Gjest Helen Parr]

Det som derimot ikke virker rimelig, er at en i det ene tilfellet får en skattefordel, mens en i det andre avskjæres fra en.

Uten at jeg vet dette med sikkerhet, anslår jeg at unntaksregelen med skattefri gevinst ved salg av egen bolig er motivert ut fra hensynet til at vi ikke skal være nødt til å bli beskattet for gevinsten av bolig man faktisk bor i selv. En slags sosial motivert skattelempingsregel. Denne gjør seg kun gjeldende innenfor et visst tidsrom etter at man har flyttet ut, og man må ha eid boligen i en viss periode. Dette er antakelig begrunnet ut fra hensynet om at man ikke skal kunne spekulere i disse gunstige unntaksreglene, og det fordrer derfor en viss stabilitet.

[Gjest Dalwhinnie]

Jeg ser logikken. Jeg liker den bare ikke

Men nå vet jeg hva jeg har å forholde meg til, så tusen takk skal du ha, Helen.

[Gjest Helen Parr]

For meg virker dette veldig lite logisk. Hvis jeg ikke bor i leiligheten, men kun kjøper den for å investere/spekulere, så får jeg lov å trekke tapet av på skatten. Hvis jeg derimot kjøper leiligheten og bor der, så får jeg ikke trukket tapet av på skatten hvis jeg eier mer enn et år.

Jeg forstår at du har forstått det, altså, men ville bare kommentere dette.

Alle investeringer som fører til tap er fradragsberettiget på likningen. Det at det er fradragsmuligheter gjør det likevel ikke gunstig, skattefordelen utgjør bare 28%.

[Gjest Dalwhinnie]

edit: leste om igjen, og så at jeg hadde misforstått

Endret 18. april 2008 av Dalwhinnie

[Gjest Helen Parr]

Et eventuelt tap kommer til fradrag i den alminnelige inntekten (som det er 28 % skatt på). Dermed er selve fordelen av fradraget 28% av selve fradragsbeløpet.

Eksempel:

Alminnelig inntekt før fradrag: 300 000

Tapsfradrag: 200 000

Alminnelig inntekt: 100 000

Det er dermed 28 000 kroner i skatt på den alminnelige inntekten i dette eksempelet (eller egentlig er det ikke det, fordi man har noe som heter klasse/personfradrag som ikke fremkommer av skatteoppgjøret, men det blir altfor komplisert å gå inn på )

Det man sparer på å trekke fra tapet er 28 % av 200 000.

Dette forutsetter selvsagt at øvrige vilkår er oppfyllt, som jo er at man ikke omfattes av unntaksbestemmelsen som gir skattefritak.

Endret 18. april 2008 av Helen Parr

[Gjest Dalwhinnie]

Som sagt i edit'en over her, så skjønte jeg at jeg til slutt klarte å misforstå det jeg endelig hadde forstått. Som da altså ble misforstått. Da jeg forstod at jeg hadde misforstått det jeg tidligere hadde forstått, så forstod jeg det igjen.

Men jeg liker det ikke

[Gjest Gjest]

Uten å ha så mye å bidra med er det vel slik at boligspekulasjon og utleie, altså situasjoner hvor man ikke bor i huset, ikke bare er spekulasjon - men regnes i stor grad som næringsvirksomhet i skattesystemet. Derav reglene. Men at det føles urettferdig når man selger bolig med tap forstår jeg godt. Samtidig føles det nok desto hyggeligere når man selger med gevinst.

[Gjest Gjest_maren_*]

Utrolig bittert at jeg som nå må selge med tap skal straffes for det, mens ekle boligspekulanter får trekke av sine tap på skatten... Typisk fuckings Norge. Synes ikke dette er logisk i det hele tatt. Og har faktisk ikke økonomisk mulighet til å leie ut i ett år, for da må jeg betale så mye mellomlegg siden staten kommer med sugerøret sitt og rapper 28% av leieinntektene, som uansett bare dekker halvparten av renteutgiftene...