Leie ut leilighet!

[Gjest Landra]

Hei!

Jeg og min samboer skal flytte til leiligheten vår i Oslo og skal leie ut den leiligheten vi bor i nå. Det jeg lurer på hvor mye skatt vi må betale av den leiligheten vi leier ut? Kan vi få fradrag pga at vi faktisk har utgifter som ikke er bare lånebeløp? For eksempel må vi betale kommunale avgifter (vann og kloakk) og forsikringer.

Takk på forhånd!

[Sol79]

Utleie av leilighet er kun skattepliktig hvis utleien pågår i over 6 måneder av et kalenderår. Skattesatsen er 28%.

Du får ikke fradrag for kommunale avgifter og forsikringer, kun for vedlikeholdskostnader som er reelt vedlikehold og ikke standarheving.

[Gjest Landra]

Tusen takk for svar! Kort og godt!

[Gjest pp]

Det er et forslag om lovendring fra 2008 om at all utleie er skattepliktig og at utleie inntil 6 mnd også da blir skattepliktig.

Regner med at det går i gjennom da det er urettferdig at noen kan leie ut i inntil 12 mnd skattefritt og andre ikke. Eneste forskjellen er når i kalenderåret de leier ut.

Kommunale avgifter og andre fellesutgifter (lik husleie) får du fradrag for i likhet med alle vedlikeholdskostnader. Må en ovn byttes eller at du må ha elektriker for å bytte en termostat så anses dette som vedlikehold.

Antar at du også får fradrag for bygningsforsikringen, men der er jeg usikker. Da jeg leide ut så lå dette i felleskostnadene og de ble i sin helhet fradragsberettiget. Er du i det minste tvil så ring det offentlige. Det er lett å anta og tro og så går du på en smell etterpå.

[Gjest Utleier]

Tusen takk for svar! Kort og godt!

Kort, men veldig feil svar.

Utleien er skattepliktig hvis du i inneværende år selv har bodd i leiligheten lenger enn du har leid den ut. Regjeringen planlegger å endre loven noe på dette punktet neste år.

Det er korrekt at skatten er 28% så lenge du leier ut såpass lite.

Du får fratrekk for alle kostnader som relaterer seg til utleien, slik som kommunale avgifter, strøm, forsikring, annonsering, kjøp av leiekontrakt, depositumskontogebyr, telefon, porto, papir, blekk, binderser (...), godtgjørelse for bilkjøring relatert til utleien, advokatutgifter, medlemsskap i Huseiernes Landforbund, regnskapskurs, etc.

Det er korrekt at kun vedlikehold og ikke oppgradering gir fradrag. Imidlertid kan man skifte ut materiell av samme standard som det som var opprinnelig. Et billig dusjkabinett fra 1990 kan eksempelvis neste år skiftes ut med et billig dusjkabinett som da finnes i butikken, selv om det innebærer en standardheving. Det forutsettes da at man har leid ut siden 1990.

Du kan også trekke fra slitasje på møbler o.l.

Håndverkerutgifter kan man også trekke fra. Der ligger som oftest de store fradragene.

I tillegg til innbo og forbruksmateriell, kan man trekke fra utstyr til inntekts fortjeneste, som for eksempel verktøy, pc, teipdispenser, etc.

Mye av det du trekker fra vil også ha en verdi for dere privat. Da må du beregne andelen av utgiften som er relatert til utleien. Trenger du en ny pc, kan du f. eks. trekke fra 10% av den dersom det svarer til den bruken som er utleierelatert. (At du benytter den til å stille et slikt spørsmål på KG er utleierelatert.)

Det er åpenbart store muligheter for å trekke fra utgifter som egentlig er private. Det bør du ikke gjøre. Du må føre nøye regnskap og spare på alle kvitteringer. Ligningsmyndighetene kan be deg dokumentere alle utgifter og gi deg ekstraskatt om du ikke har papirene i orden.

[Gjest Utleier]

Utleien er skattepliktig hvis du i inneværende år selv har bodd i leiligheten lenger enn du har leid den ut. Regjeringen planlegger å endre loven noe på dette punktet neste år.

Skattefri mener jeg selvfølgelig...

[Gjest Landra]

Kort, men veldig feil svar.

Tusen takk for korrekt svar! Skjønner ikke helt hvorfor folk svarer på innlegg som de egentlig ikke har peiling på.

[Gjest Utleier]

Tusen takk for korrekt svar!

Hyggelig å kunne hjelpe. Men husk at hvis man leier ut skattefritt, så får man heller ikke fradrag. Så dersom dere leier ut fra 1. november, får dere to måneder skattefritak, men ingen fradrag for utgifter før nyttår.

Jeg vil sterkt råde deg til å samle alle kvitteringer. Utleie er ofte ikke særlig lønnsomt i forhold til arbeidsinnsatsen man nedlegger. Nøkkelen ligger i å beskjære kostnadene mest mulig slik at det blir noe igjen av leieinntektene.

Ved å føre regnskap vil du nok også bli overrasket over hvor store utgifter en utleier faktisk har.

[Donpedro]

Du får fratrekk for alle kostnader som relaterer seg til utleien, slik som kommunale avgifter, strøm, forsikring, annonsering, kjøp av leiekontrakt, depositumskontogebyr, telefon, porto, papir, blekk, binderser (...), godtgjørelse for bilkjøring relatert til utleien, advokatutgifter, medlemsskap i Huseiernes Landforbund, regnskapskurs, etc.

...

Du må føre nøye regnskap og spare på alle kvitteringer. Ligningsmyndighetene kan be deg dokumentere alle utgifter og gi deg ekstraskatt om du ikke har papirene i orden.

Er det sant? Visste man kunne trekke fra kommunale utgifter. Stønn, nå må jeg rote frem kvitteringer på alt mulig... Har jo ikke tatt vare på det akkurat. Er kontoutskrift bra nok?

[Gjest Utleier]

Er det sant? Visste man kunne trekke fra kommunale utgifter. Stønn, nå må jeg rote frem kvitteringer på alt mulig... Har jo ikke tatt vare på det akkurat. Er kontoutskrift bra nok?

Jeg har aldri hatt bokettersyn, så jeg svarer ut fra hva jeg tror.

For åpenbare leierelaterte utgifter slik som kommunale utgifter vil kontoutskrift antagelig være mer enn nok. Men for å få godkjent en utgift til f. eks. en rørlegger, må du ganske sikkert ha papirer som viser at alt arbeidet ble utført i utleieleiligheten det året.

Jeg mener det var en lovendring i fjor som sier at kvitteringer må være påført fakturanummer for å kunne føres som fradrag.

Det kan være smart å legge ved en grov oversikt over fradrag til selvangivelsen og skjema RF-1189. Da slipper du tilleggsskatt om noe skulle skje.

Det er liten sannsynlighet for at du får bokettersyn dersom du ikke har store fradrag. Men du skal både kunne sove godt om natten og du skal kunne se andre inn i øynene.

[Sol79]

Jeg har sjekket litt nå, og jeg ser at noe av svaret mitt er feil, men det er det hos de fleste andre her også.

Hvor lenge du har bodd i leiligheten før du leier den ut, har INGENTING med skatten å gjøre ved utleie. Skal du selge så kommer dette inn, men ved utleie niks.

Kom gjerne med lovtekst som støtter påstanden din.

Det som derimot er riktig er at det er forslag i statsbudsjett om at den gamle regelen endres.

Fra skattebetalerforeningen:

Fortsatt skattefri utleie

Mange leier i dag ut deler av privatboligen skattefritt. Det kan de fortsatt gjøre. I statsbudsjettet for 2008 foreslår regjeringen at reglene for skattefri utleie av egen strammes inn. Men det vil bare påvirke et fåtall av utleierne.

I dag er utleie skattefritt i to tilfeller: hvis du leier ut inntil 50 prosent av egen boligen, eller hvis du leier ut hele boligen under halve året.

I statsbudsjettet legger regjeringen opp til endrede regler for skattefri boligutleie. Det har ført til stor usikkerhet, fordi mange misforstår forslaget.

Skattebetalerforeningen har fått flere henvendelser fra personer som tror at det ikke lenger vil være mulig å leie ut en hybel skattefritt. I flere presseoppslag har det også blitt hevdet det samme.

Men dette er en misforståelse.

Leier du ut inntil 50 prosent av din private bolig (regnet etter utleieverdi) vil du fortsatt slippe skatt. Det er altså fortsatt mulig med skattefri utleie for å finansiere egen bolig.

Det regjeringen i stedet foreslår, er at de som leier ut hele eller vesentlig del av boligen mindre enn halve året skal betale skatt for leien.

Det vil føre til at personer som fram til nå har kunnet leie ut skattefritt fra begynnelsen av juli det ene året til juli neste år, nå må skatte av utleien.

Det vil for eksempel for gjelde de som bor borte i forbindelse med sabbatsår, studieopphold eller liknende.

Leieinntekter inntil 20.000 kroner skal fortsatt være skattefrie. Er brutto leieinntekt over 20.000 kroner er det skatteplikt fra første krone.

Sitat slutt.

Man kan fradragsføre festekostnader, forsikringer og kommunale avgifter - men detter jo vanligvis innbakt i husleien når man har leilighet.

Jeg er riktignok bare 28 år, men jeg har jobbet som regnskapsfører og revisor i overkant av 5 år nå. Jeg har tatt selvangivelsen for mange privatpersoner som leier ut bolig, og jeg har aldri til dags dato opplevd at man kan fradragsføre andre kostnader enn vedlikehold og husleie (forsikring og komm.avgifter) vedr eiendommen. Selvfølgelig vil privatpersoner som vedkommende som svarte lenger opp her prøve seg på alt mulig, men det er faktisk ikke lovlig. Om du likevel skulle mene noe annet, så kom med lovtekst som støtter de uriktige svarene dine. Jeg vil ikke anbefale deg å dra inn en masse private kostnader. Plutselig er det du som får en kontroll og hva sier du da?

[Gjest Helen Parr]

Til Sol79: Hvorfor trekker du inn regler vedrørende utleie av deler av boligen, jeg antar at det bare forvirrer ellers forvirrede sjeler her inne.

Vedrørende fradragsberettigede utgifte:

I denne linken til skatteetatens internettsider står det mer om fradragsrett.

Ellers er jeg enig med deg, Sol79, man bør være forsiktig med å fradragsføre for mange private kostnader.

Vanlige vedlikeholdskostnader er imidlertid greit å fradragsføre, men det må kunne dokumenteres og klart skilles fra påkostninger som ikke er fradragsberettiget. Påkostninger legges til kostpris dersom eiendommen selges og reduserer i såfall gevinsten. Den kan dermed ikke nyttiggjøres to ganger.

[Gjest Utleier]

Jeg har sjekket litt nå, og jeg ser at noe av svaret mitt er feil, men det er det hos de fleste andre her også.

Hvor lenge du har bodd i leiligheten før du leier den ut, har INGENTING med skatten å gjøre ved utleie. Skal du selge så kommer dette inn, men ved utleie niks.

Kom gjerne med lovtekst som støtter påstanden din.

Skatteloven § 7-2 nr. 1 c. Det er kun egen bolig som er fritakslignet, derfor må man ha bodd i den selv. Men man trenger ikke nødvendigvis ha bodd der i minst 6 måneder, bare lenger enn den tiden man leier ut. Som jeg allerede har sagt blir dette endret neste år.

Jeg er riktignok bare 28 år, men jeg har jobbet som regnskapsfører og revisor i overkant av 5 år nå. Jeg har tatt selvangivelsen for mange privatpersoner som leier ut bolig, og jeg har aldri til dags dato opplevd at man kan fradragsføre andre kostnader enn vedlikehold og husleie (forsikring og komm.avgifter) vedr eiendommen.

Det var tragisk for dine klienter. Heldigvis kan man trekke fra utgifter til regnskapsførere og revisorer uansett hvor udugelige de er.

Selvfølgelig vil privatpersoner som vedkommende som svarte lenger opp her prøve seg på alt mulig, men det er faktisk ikke lovlig. Om du likevel skulle mene noe annet, så kom med lovtekst som støtter de uriktige svarene dine.

Det følger antitetisk fra skl. § 7-2 at utleieinntekt som ikke omfattes av paragrafen er skattepliktig. Fradragsrett for de utgiftene jeg har spesifisert ovenfor følger av hovedregelen i skl. § 6-1 nr. 1.

Jeg antar Sol79 er mer fortrolig med tabloidaviser enn lovtekster, så jeg legger ved en

link hvor det nevnes noen eksempler.

Jeg vil ikke anbefale deg å dra inn en masse private kostnader.

Det er det heller ingen andre som har anbefalt. Der det er sammenblanding, må man beregne den andelen som ervervsmessig (skl. § 6-1 nr. 1) og skille den fra andelen som er privat (skl. § 6-2 nr. 2).

Forøvrig gir meg min fulle tilslutning til Landras bemerkning i innlegg #7.

[Gjest Utleier]

Vanlige vedlikeholdskostnader er imidlertid greit å fradragsføre, men det må kunne dokumenteres og klart skilles fra påkostninger som ikke er fradragsberettiget.

Det er ikke riktig at det må være et klart skille. Har man utgifter som omfatter både vedlikehold og oppgradering, skal det beregnes et sjablonfradrag. Det samme gjelder vedlikehold som omfatter både ervervsmessig og privat del.

Selv om man bare leier ut en leilighet, kan man trekke fra på nøyaktig samme måte som når man leier ut mange og må levere Næringsoppgave 1. Og der finner man poster for alle de utgiftene jeg nevnt.

[Gjest Helen Parr]

Det er ikke riktig at det må være et klart skille. Har man utgifter som omfatter både vedlikehold og oppgradering, skal det beregnes et sjablonfradrag. Det samme gjelder vedlikehold som omfatter både ervervsmessig og privat del.

Jo, det er jeg for så vidt enig i. Det jeg mente var mer i retning av at man ikke kan få både fradrag for utgifter til vedlikehold/påkostning og tillegg på kostprisen når gevinst skal beregnes ved realisasjon.

Av erfaring vet jeg at det er mange som forsøker å kreve fradrag for utgifter til påkostninger - og det er nettopp her en del av konfliktene med likningsmyndighetene oppstår.

[Sol79]

Til Sol79: Hvorfor trekker du inn regler vedrørende utleie av deler av boligen, jeg antar at det bare forvirrer ellers forvirrede sjeler her inne.

Beklager, klipp og lim, og glemte å ta bort det som ikke er vesentlig.

[Sol79]

Utleier:

Mener du at skattelovens § 6-11 bekrefter at man kan fradragsføre hele "kjøkkenregnskapet" sitt for en utleiebolig? Du beviser bare at mange tolker lovtekster i vill vest.

Å føre fradrag for deler av en pc ved utleie av en leilighet er direkte latterlig og helt irrelevant. Og jeg vil påstå at du nesten oppfordrer trådstarter til å dra inn alt mulig av private kostnader i det første innlegget ditt.