Å leie ut borettslagleilighet

[Gjest Miko]

Jeg eier min egen BBL leilighet. Den er relativt ny, kjøpte den for litt over to år siden. Den er ca 55 kvm, har to soverom, flislagt bad og en mellomstor balkong.

Har ikke satt meg helt inn i hvordan reglene for mitt borettslag er, men minns at det er lov å leie ut - men at man kanskje må søke et styre først.

Uansett, hvis en antar det er lov og en får klarsignal fra styret; er det noen her som har leid ut borettslag leiligheten sin og kan fortelle litt om hvordan de gikk fram og om sine erfaringer?

Sånn ca hva kan en kreve i leie?

Hva bør en tenke på på forhånd?

Leide du ut møblert, eller tok du med deg dine møbler?

Hvor lang/kort tid kan man leie ut for av gangen?

Var det en positiv eller negativ opplevelse?

Hva med leieinntekten? Må den skattes av?

Osv, osv.... sikkert mye mer jeg kunne spurt om, men står litt stille her akkurat nå. Men kom gjerne med innspill.

[Gjest gloria]

Vi har nettopp kjøpt en BBL leilighet, og fikk beskjed om at BBL leiligheter ikke kan leies ut. Nå skal det også nevnes at megleren ikke hadde 110% oversikt over lover o.l., men han fortalte oss i alle fall at slike leiligheter ikke kunne leies ut.

[iingvild]

Eier selv i et borettslag, og naboleiligheten vår ble leid ut, det samme ble leiligheten min før jeg kjøpte den. Undersøk med styret.

[Gjest Tidligere BBL-eier]

I følge den nye borettslagsloven kan du leie ut leiligheten uten spørsmål i inntil tre år om du har bodd der i ett år i løpet av de to siste årene. I tillegg kan du leie ut uten spørsmål om du må bo utenbys en midlertidig periode, f.eks. i forbindelse med studier, verneplikt, jobb e.l. (Uten spørsmål betyr likevel ikke at du ikke må søke styret om lov, det betyr bare at de ikke kan nekte deg om du har gyldig grunn).

Leieinntektene er skattepliktige hvis du leier ut hele leiligheten hele året, så regn med at 28% av inntektene forsvinner. Hvis du leier ut leiligheten under halvparten av året, slipper du derimot å skatte.

hvor mye du kan ta i leie er selvsagt avhengig av markedet der du bor. Slå opp i småannonsene i lokalavisa eller se på finn.no hva leiligheter leies ut for i ditt område.

Ting du bør tenke på er:

- er det lønnt?

- er det verdt bryet?

- Hva gjør du om leieboer herper leiligheta?

[Gjest Miko]

Hei igjen og takk for svar

Til tidligere BBL eier; Ja, jeg også syns å ha hørt det at man nå kan leie ut BBL leiligheten sin, men at man må søke styret først. Jeg skal få undersøkt dette med "mitt" borettslag.

Jeg har bodd kontinuerlig i leiligheten i 2,5 år nå, så den regelen oppfyller jeg jo.

Grunnen til at jeg tenker litt på dette med å leie ut en periode, er at jeg og kjæresten min har snakket litt om å flytte sammen. Han eier eget hus, og vi tenkte kanskje det var greit om jeg flytter inn til han samtidig som jeg kan leie ut leiligheten min en periode for å se om samboerskapet går bra. Hvis det skulle skjære seg, så har jeg da ikke brent alle broer, og har da min egen leilighet å flytte tilbake til.

Men tror du styret godkjenner dette som årsak til å ville leie ut, eller må det være fordi man flytter midlertidig i forbindelse med jobb etc?

Det med skatt, var jo litt kjedelig da - men ikke overaskende. Trodde kanskje det var litt samme som om man leier ut leilighet i egen bolig, det er vel skattefritt så vidt jeg har fått med meg.

Det er jo en økonomisk side av saken også. Jeg ville gjerne leie ut for også å få litt bedre råd. Jeg er jo pr. i dag alene om bokostnadene, men det kan fint bo to stykker i leiligheten som kan dele på kostnadene og da ville det ikke blitt så dyrt på hver.

Jeg kan jo ikke kreve hva som helst i leie heller, og det er heller ikke noe jeg ville gjort uansett. Jeg gjør det ikke for å profittere, men som en kombinasjon av å ha en sikkerhet i bakhånd (eget bosted) om et eventuellt samboerskap ikke skulle gå bra (jeg tror jo det vil gjøre det, men kan jo ikke vite sikkert før en har prøvd en stund), og for å lette økonomien min en periode til jeg har kommet litt mer ovenpå. Jeg må jo ihvertfall sitte igjen med såpass at det dekker det jeg selv betaler i dag, når evt skatt av dette er betalt. Hvis ikke så taper jeg jo på det, og blir å betale (om enn mindre enn hvis jeg bor der selv) både der jeg leier ut, samt være med å betale hos samboer. Men, det med skattereglene kan jeg jo undersøke nærmere og så blir det å sette opp et regnestykke rett og slett.

Godt tips å sjekke hva leieprisene liggger på i området forresten.

Også godt spørsmål å stille seg; hva om leiligheten blir rasert? Hehe...håper jo at (hvis jeg ender opp med å leie ut) jeg kan greie å se an folk såpass at det er normale folk jeg får leid ut til. Men, ja en vet jo aldri... Hva gjør en da? Noen som har noen tips? Kan man kreve et slags depositum som blir satt på sperret konto, som kan gå til å dekke evt hærverk? Sånn som andre utleiere gjør mener jeg.

[Gjest Gjest_Janne_*]

Etter de nye reglene for borettslagsleiligheter så kan du leie ut inntil 3 år uten å oppgi grunn.

Dersom du leier ut inntil 6 mnd i et kalenderår så er det skattefritt. La oss si at du leier ut i dag. Da slipper du skatt ut året på leieinntektene. Dersom du leier ut videre til neste år så er leieinntektene inntil 6 mnd også skattefritt. Da må leieforholdet opphøre før siste juni-08. Dersom du leier ut utover det så blir hele leienntekten for 2008 skattepliktig. Skatt på leieinntekter er 28%

La oss si at du leier ut for 7.000 pr. mnd. I husleie til borettslaget betaler du 4.000. Da er det det overskytende du må skatte av. Altså 36.000. Til fratrekk er utgifter du har i forbindelse med leiligheten. For eksempel at du må skifte en ovn, betale vann-og renovasjon (dersom dette ikke er inkl. i husleie), betale ekstra for vannforbruk, elektriker osv.

Det du må merke deg er at du IKKE vil få fratrekk for renter du betaler på fellesgjelda via husleien. Det kan jo være noen kroner det også. Alt som har med borettslaget og din leilighet som går på inntekt/utgift/renteutgifter får du ikke trekke i fra. Du har på en måte allerede fått det ved å kunne trekke fra borettslaget sin husleie fra leieinntektene.

Om det er lønnsomt avhenger av hva du har i utgifter på boligen, hva du får leie ut for, hvor mye du må betale i skatt og ikke minst hva du må betale hos samboer.

Jeg har vært i din situasjon. Siden jeg flyttet til et hus som var dobbelt så stort så var det fint lite å "tjene" for meg. Vi delte driftsutgifter som strøm, renovasjon, tlf, kabel-tv osv. på to. Siden huset var stort så ble min andel av strømmen det samme som tidligere. Han hadde et dyrt abonnement vedr. telefon og kabel-tv. Kom overhode ikke noe bedre ut av det der. Jeg betalte en form for husleie som var basert på boliglånet hans minus avdrag minus hans skattefordel av rentene. For meg ble det et økonomisk tap å leie ut for man må forholde seg til leiepriser i det markedet du operer i.

Jeg betalte ingenting som hadde med selve huset å gjøre, så som vedlikehold og forsikring av selve boligen. Innboforsikring hadde jeg selv.

Da jeg valgte å flytte tilbake til mitt så måtte jeg betale flyttebyrå. Kjøpe noen møbler/hvitevarer. Ting jeg manglet. Man har jo gjerne dobbelt opp av ting. For meg ble hele samboerskapet et økonomisk tap. Han "vant" fordi han fikk noen til å dele kostnader som han allerede hadde. Var ikke veldig mye økning fordi jeg flyttet inn til ham.

[Gjest kkleppej]

Jeg har en borettslagsleilighet som jeg leier ut. Har aldri bodd i den men har fått styrevedtak på utleie i to år. Hadde jeg bodd i den selv så hadde jeg kunne leiet ut i tre år uten at styret kunne nekte.

Ellers er det lurt å sjekke vedtektene i ditt borettslag. Det kan være noe spesielt der.

Ellers er det jo bare å legge den ut på Finn.

[Gjest Gjest_Janne_*]

Glemte en ting.

Dersom du leier ut og finner ut at du vil selge og at samboerforholdet er ment for å vare så er det også regler for når du kan selge skattefritt. Tror du må ha bodd i leiligheten i et av de to siste årene for å kunne selge skattefritt. Der må du være obs på dato for det er ved overtakelse og f.eks. ikke at du faktisk legger ut leiligheten til salgs som teller

[Gjest Blondie65]

Det er ikke lov å belaste leietaker for eiendomsskatt o.l. Kun strøm og varme er lov (dersom dette er en del av fellesskostnadene). Dvs. at husleien må dekke dette også.

Husleien du tar må dekke felleskostnaden (avgift til borettslaget og renter på evt. fellesgjeld) og dine rentekostnader. Hvis den ikke dekker dette minimum vil du ha utlegg ved å leie ut.

Depositum - jeg villle hatt 1 mnd oppsigelsestid og 3 mnd. depositum. Det koster å opprette dep. kto og den kostnaden er det du som utleier som må ta, selv om kto. skal stå i leietakers navn. Jeg tror det er posten som er billigst her, men det er leietaker som skal velge bank.

Ellers ville jeg som nevnt sjekket prisene i markedet - ta da gjerne kvm pris hvis du ikke finner "like" leiligheter til leie.

Jeg ville gjort det samme som deg - leid ut for å ha et sikkerhetsnett.

[Gjest HB]

Jeg fikk i hvert fall godkjent min "test av samboerskap" som gyldig grunn til utleie fra styret. Jeg leide ut for et halvt år.

Du bør absolutt opprette depositumskonto med inntil 3 måneders husleie som sikkerhet. Det finnes noe som heter depositumskonto som begge må opprette sammen og avslutte sammen.

Jeg leide ut møblert og med "alt" i skapene. Det gikk helt fint. Jeg bare skrev en liste over hva som var i leiligheten ved overtakelse, og så sjekket vi det ved tilbakelevering.

Jeg tok min husleie + mitt banklån som husleie for det var mine utgifter.

Hilsen Lille meg

[Gjest Gjest]

Tror du må ha bodd i leiligheten i et av de to siste årene for å kunne selge skattefritt. Der må du være obs på dato for det er ved overtakelse og f.eks. ikke at du faktisk legger ut leiligheten til salgs som teller

Viktig at du er oppmerksom på dette!

[Gjest Gjest_Janne_*]

Jeg valgte en oppsigelsestid på 2 mnd og depositum for den samme perioden. Da hadde leietaker rimelig tid på seg å finne seg noe nytt dersom jeg sa opp leiekontrakten samtidig som at jeg kunne leve med å vente 2 mnd på å flytte.

Du må opprette en depositumkonto i din bank. Usikker på akkurat det med hvilken bank, men det er visst ikke fritt valg. Har noe med at banken faktisk har et ansvar når det er en depositumkonto. Jeg hadde postbanken og de ville ha kopi av leiekontrakt. Jeg betalte 400 kr for dette med det kan trekkes i fra på leieinntektene dersom du må skatte av de samme år.

Husleien må dekke alle utgiftene du har ved å leie ut. Det er kun strøm du kan ta i tillegg. Alle andre utgifter på du bake inn i husleia.

[Lotten]

TS,

I denne tråden er det sagt en del om skatt på utleie og eventuell skatt ved salg av leiligheten. Mye av det som er sagt er riktig. Noe er riktig gitt visse forutsetninger (som ikke fremkommer av innlegget), men blir feil i andre sammenhenger. Andre ting som er sagt er direkte feil. Har ikke til hensikt å henge ut noen, og siterer derfor ikke det jeg mener er feil.

Forskjellen på skatt på gevinst ved salg kontra skattefrihet kan være at du ikke oppfyller kravene til eier- og botid med en dag. Dersom du tror at du kan komme til å ligge tett opp mot en slik grense, vil jeg absolutt anbefale deg å kontakte noen som kan skatt, slik at du har klart for jeg når de enkelte frister avbrytes/begynner å løpe.

[Gjest Miko]

Takk for informative svar alle sammen

Dette er nytt område for meg, så da er det greit å spørre om litt hjelp. Er jo litt å tenke på og sette seg inn i, men jeg tror absolutt dette kan være en grei ordning for meg å vurdere.

[Gjest Gjest]

Det er ikke lov å belaste leietaker for eiendomsskatt o.l. Kun strøm og varme er lov (dersom dette er en del av fellesskostnadene). Dvs. at husleien må dekke dette også.

Husleien du tar må dekke felleskostnaden (avgift til borettslaget og renter på evt. fellesgjeld) og dine rentekostnader. Hvis den ikke dekker dette minimum vil du ha utlegg ved å leie ut.

Depositum - jeg villle hatt 1 mnd oppsigelsestid og 3 mnd. depositum. Det koster å opprette dep. kto og den kostnaden er det du som utleier som må ta, selv om kto. skal stå i leietakers navn. Jeg tror det er posten som er billigst her, men det er leietaker som skal velge bank.

Ellers ville jeg som nevnt sjekket prisene i markedet - ta da gjerne kvm pris hvis du ikke finner "like" leiligheter til leie.

Jeg ville gjort det samme som deg - leid ut for å ha et sikkerhetsnett.

Dette er rivruskende galt!! Depositumet skal som hovedregel betales til den bank der leien innbetales, men kan ved avtaler være i annen bank. Depositimskontoen skal heller ikke være leietakers, den disponeres i utgangspunktet av begge parter i felleskap (event en part og namsmannen). Men rentene på kontoen tilhører leietaker.

Ang leiesum er det umulig å si uten å vite mer da. Men å sjekke hva tilsvarende leiligheter i området går for vil gi en pekepinn. Hva husleien + ditt lån utgjør er jo egentlig uvesentlig. Folk har jo forskjellig i lån (eks jeg har 0 i lån og 876 kr i husleie, men ville jo hatt 8000 om jeg skulle leid den ut...., mens andre har kanskje opp mot 100% lånefinasiert og får kanskej ikke dekket hele lånet av leia.)

Om du er "nervøs" og vil være på tryggest mulig grunn kan du også vurdere å bruke såkalt utleie megler. De tar litt for å leie ut leieligheten, men har rutiner på dette med depositum, slitasje, kontrakt m.m.

[Gjest Blondie65]

Dette er rivruskende galt!! Depositumet skal som hovedregel betales til den bank der leien innbetales, men kan ved avtaler være i annen bank. Depositimskontoen skal heller ikke være leietakers, den disponeres i utgangspunktet av begge parter i felleskap (event en part og namsmannen). Men rentene på kontoen tilhører leietaker.

Og det kan du selvsagt dokumentere?

Husleielovens §3.5

§ 3-5. Depositum

Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.

Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.

Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

Etter leieforholdets opphør kan finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom:

a) partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen og

b) utleieren har dokumentert tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte.

Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen én måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke banken slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal banken utbetale beløpet til leieren med frigjørende virkning for banken.

Det vanlige er at leietaker og utleier må gå i banken og sammen opprette en depositum kto i leiers navn. Denne er sperret for uttak, med mindre utleier sender en frigivelseserklæring ELLER når leietaker krever det og banken varsler utleier om det som får en måneds frist til å rette innsigelse.

Siden det er leietaker som skal motta renteinntekten på konto er det også naturlig at det er leietaker som bestemmer banken.

[Donpedro]

Man bør ha depositumkonto i samme bank som leien skal betales inn på.

[Gjest Blondie65]

Man bør ha depositumkonto i samme bank som leien skal betales inn på.

Hvorfor det?

[Donpedro]

Har noe å si for når kontoen sies opp fordi leier skal ha pengene. Vi leier ut en leilighet, og leste mye litteratur om det på forhånd. I tillegg ble vi spurt av banken da vi opprettet kontoen.

Dette bør en utleier sørge for. Om leietaker vil ha en annen bank, står man fritt til å velge en annen leietaker.

[Gjest Blondie65]

Har noe å si for når kontoen sies opp fordi leier skal ha pengene. Vi leier ut en leilighet, og leste mye litteratur om det på forhånd. I tillegg ble vi spurt av banken da vi opprettet kontoen.

Dette bør en utleier sørge for. Om leietaker vil ha en annen bank, står man fritt til å velge en annen leietaker.

Nei det har ingenting å si - jeg har leid mange leiligheter selv og noen ganger har jeg valgt bank, andre ganger utleier. Når leieforholdet har blitt sagt opp har husvert og jeg hatt befaring av leiligheten og husvert signert en erklæring der dep.kto blir frigjort. Denne tar leietaker med til banken og så blir disponering av kto overført til leietaker alene.

Men hvis man ikke stoler på at banken forstår sitt ansvar i fht. hva en depositumkto er så har man jo et problem.