Salg av bolig - hvor mye under takst / verdi

[Gjest Qooop]

Hei!

Saken er at våre foreldre i 2000 kjøpte to leiligheter i Oslo, som jeg og min bror har fått bo billig i mens vi studerte. Disse har selvfølgelig steget en del i pris, ble kjøpt for cirka 1 000 000 per stk, men vil ved salg i dag gå for mellom 2 og 2,4 mill. Våre foreldre ønsker nå å hjelpe oss litt ytterligere (veldig snilt av dem, jeg vet! ), ved å la oss kjøpe hver vår leilighet for det de opprinnelig kjøpte dem for, altså 1-1,4 mill under takst/salgsverdi.

Spørsmålet er da - er dette er problem ovenfor skattemyndigheter? Vil det komme noen slags straffeskatt inn i bildet, og hvor vil eventuelt denne slå inn? Hva avgjør faktisk verdien av en leilighet så lenge den ikke selges på den åpne markedet? Takst? Og hvordan skjer dette? Foregår det kontroller, eller er det avhengig av at vi rapporterer et gavsalg/arv? For ordens skyld kan jeg nevne at ligningsverdien av leilighetene ligger langt under noen av disse summene, cirka 100 000 kroner.

Veldig takknemlig for svar!

[Leeloo]

Det vil vel da være snakk om gavesalg, altså salg til underpris, og dere vil måtte betale arveavgift av det dere "tjener". Likevel er det jo bedre å betale 28% (eller hva avgiftssatsen blir) av 1000000 enn å måtte betale full pris for leilighetene. Få flere takster og velg den laveste, få bare takst, ikke markedspris om mulig.

http://www.baerum.kommune.no/files/Arvogga...58d249d376a17cb

[Gjest Gjest]

SIden det er et familiært forhold er dette noe likningsmyndighetene helt klart vil legge merke til og melde fra til fylkesskattekontoret for avregning av gaveavgift. Mottaker må betale denne selv, man kan ikke ordne det slik at giver betaler (da blir det avgift av det beløpet også).

Dere bør vurdere å bruke megler og legge det ut for salg for å få fastslått markedsverdi. Dere kan nemlig risikere at likningsmyndighetene setter en urimelig høy markedsverdi, og da har dere ingenting å stille opp med hvis dere ikke har brukt megler og lagt huset ut for salg. Hvis først likningsmyndighetene bestemmer seg for hva de mener er markedsverdien er eneste måten å få endret på det å gå til rettssak, noe som koster mye penger.

[Gjest Gjest]

Vi var i samme situasjon for halvannet år siden. Da kjøpte vi en leilighet av foreldrene mine for 1,5 mill., som hadde en markedsverdi på rundt 2,8 mill. Vi betalte dokumentavgift av kjøpesummen selv om man egentlig skal betale av markedsverdi. Vi har ennå ikke hørt noe fra skattemyndighetene, og nå er jo skatteoppgjøret fra i fjor forlengst ferdig også. Vi regner derfor med at alt har gått greit. Siden 1,5 mill. ikke er en helt uvanlig pris for en leilighet har ikke skattemyndighetene reagert. Det ville sikkert vært annerledes hvis vi hadde betalt 500.000 eller noe.

[Kosemose]

[

Endret 2. april 2008 av Kosemose

[Gjest Gjest]

Vi var i samme situasjon for halvannet år siden. Da kjøpte vi en leilighet av foreldrene mine for 1,5 mill., som hadde en markedsverdi på rundt 2,8 mill. Vi betalte dokumentavgift av kjøpesummen selv om man egentlig skal betale av markedsverdi. Vi har ennå ikke hørt noe fra skattemyndighetene, og nå er jo skatteoppgjøret fra i fjor forlengst ferdig også. Vi regner derfor med at alt har gått greit. Siden 1,5 mill. ikke er en helt uvanlig pris for en leilighet har ikke skattemyndighetene reagert. Det ville sikkert vært annerledes hvis vi hadde betalt 500.000 eller noe.

Dette viser at det er ulik praksis ved ulike likningskontorer rundt om i landet. I kommunen der jeg bor ville dette helt klart bli oppdaget og avgiftsbelagt. De har oppdaget mindre forhold som har ført til at en veninne av meg måtte gå til rettssak...

[Gjest Elastica]

Vi var i samme situasjon for halvannet år siden. Da kjøpte vi en leilighet av foreldrene mine for 1,5 mill., som hadde en markedsverdi på rundt 2,8 mill. Vi betalte dokumentavgift av kjøpesummen selv om man egentlig skal betale av markedsverdi. Vi har ennå ikke hørt noe fra skattemyndighetene, og nå er jo skatteoppgjøret fra i fjor forlengst ferdig også. Vi regner derfor med at alt har gått greit. Siden 1,5 mill. ikke er en helt uvanlig pris for en leilighet har ikke skattemyndighetene reagert. Det ville sikkert vært annerledes hvis vi hadde betalt 500.000 eller noe.

Beklager, gjest, men det at skatteoppgjøret er unnagjort for de som leverer personlig selvangivelse trenger ikke bety at det ikke er registrert. Eiendomsregisteret i de enkelte kommunene oppdateres i forhold til det skattemessige, men er ofte litt på etterskudd. Likningsmyndighetene har full anledning til å ta opp slike saker, og ettersom dette ikke er rapportert kan du også risikere tilleggssavgift.

Det er nok noen ulikheter fra kontor til kontor - det har litt med oversikten over eiendomsmassen og skattyterene å gjøre - men rådet mitt er som regel at det lønner seg å gjøre det skikkelig fra starten med å gå i dialog med likningkontoret fremfor å unndra avgift. Men det er nå min mening.

[Gjest Advokaten]

I og med at dere har bodd i leiligheten hele tiden, og jeg antar at dere da også har betalt løpende utgifter, er det ikke noe i veien for å tilbakedatere et skjøte noen år. Har selv vært med på å gjøre dette. Forutsetningen er da at dette blir registrert som salg.

Du må imidlertid være oppmerksom på at det ikke nødvendigvis er slik at 1,4 mill vil bli lagt til grunn for arveavgiften eller dok. avgiften.

Men jeg tror at dersom dere velger å ta dette som forskudd på arv fra begge forelrene, vil nok skattefogden som skal ha arvemeldingen godta mellom 1,5 og 1,7.

[Gjest Selma2003]

I og med at dere har bodd i leiligheten hele tiden, og jeg antar at dere da også har betalt løpende utgifter, er det ikke noe i veien for å tilbakedatere et skjøte noen år. Har selv vært med på å gjøre dette. Forutsetningen er da at dette blir registrert som salg.

Du må imidlertid være oppmerksom på at det ikke nødvendigvis er slik at 1,4 mill vil bli lagt til grunn for arveavgiften eller dok. avgiften.

Men jeg tror at dersom dere velger å ta dette som forskudd på arv fra begge forelrene, vil nok skattefogden som skal ha arvemeldingen godta mellom 1,5 og 1,7.

Hvis det virkelig er slik at du er advokat, synes jeg at det er ganske oppsiktsvekkende at du kan anbefale noe slik. Det er da ikke din oppgave som advokat å produsere dokumenter som ikke er et korrekt bilde av virkeligheten for dine klienter. I skattesaker vil du til og med kunne straffes for medvirkning til skattesvik dersom du har utformet dokumenter som er ment for villede vedrørende skatteplikten.

[Gjest Elastica]

Hvis det virkelig er slik at du er advokat, synes jeg at det er ganske oppsiktsvekkende at du kan anbefale noe slik. Det er da ikke din oppgave som advokat å produsere dokumenter som ikke er et korrekt bilde av virkeligheten for dine klienter. I skattesaker vil du til og med kunne straffes for medvirkning til skattesvik dersom du har utformet dokumenter som er ment for villede vedrørende skatteplikten.

Ja, det er en hårfin grense mellom lovlig skatteplanlegging og skatteunndragelser. Og derfor har skattemyndighetene noe som heter ulovfestet gjennomskjæring.

[Gjest Selma2003]

Ja, det er en hårfin grense mellom lovlig skatteplanlegging og skatteunndragelser. Og derfor har skattemyndighetene noe som heter ulovfestet gjennomskjæring.

Nå er vel neppe det å pynte på faktum ved å antedatere dokumenter hårfint opp mot grensen av lovlig skatteplanlegging . Men det kan selvfølgelig være vanskelig å bevise at et dokument er antedatert, og da kan jo ulovfestet gjennomskjæring være fint å falle tilbake på. Men det jeg reagerte på var at en advokat (hvis gjesten over faktisk var advokat) lanserer en slik mulig løsning i denne saken. Det kan neppe være i samsvar med god advokatskikk å oppfordre til forfalske dokumenter.

[Gjest Bolighai]

Du kan legge til grunn at du ikke kan gå lavere enn det du ville fått for den hvis du kun hadde annonsert med lapper på telefonstolper i nabolaget og hatt visning 1. nyttårsdag kl. 10 om morgenen etter et durabelig fyllekalas dagen før med en drøss kjente og ukjente personer liggende rundt og utenfor leiligheten i sitt eget spy.

Gjør også som Advokat sier: antedater dokumentene og si at leiligheten var totalt nedkjørt da dere kjøpte den.

[Gjest Bolighai]

Det kan neppe være i samsvar med god advokatskikk å oppfordre til forfalske dokumenter.

Det er kanskje ikke god advokatskikk, men det er utvilsomt godt advokathåndverk.

[Kosemose]

[

Endret 2. april 2008 av Kosemose

[Gjest Elastica]

Nå er vel neppe det å pynte på faktum ved å antedatere dokumenter hårfint opp mot grensen av lovlig skatteplanlegging . Men det kan selvfølgelig være vanskelig å bevise at et dokument er antedatert, og da kan jo ulovfestet gjennomskjæring være fint å falle tilbake på. Men det jeg reagerte på var at en advokat (hvis gjesten over faktisk var advokat) lanserer en slik mulig løsning i denne saken. Det kan neppe være i samsvar med god advokatskikk å oppfordre til forfalske dokumenter.

Helt enig med deg. Problemet her er å bevise hva som faktisk har skjedd.

[Gjest Elastica]

Jeg spør av uvitenhet: Er det ikke slik at skattemyndighetene kan gjøre et anslag hva leilighetene er verdt jamfør hva lignende leiligheter selges for i lignende områder? Hjelper det virkelig å si at leiligheten var så nedkjørt at den var verdt over en million kroner mindre enn det lignende leiligheter går for? Og er det virkelig smart å lyve og si at en leilighet var "totalt nedkjørt" hvis den vitterlig ikke var det? En ting er at det er skattesnusk, en annen ting er at det må da være ganske enkelt å se om for eksempel bad og kjøkken er nylig oppusset/oppgradert?

Jo, kosemose, du har nok rett. Hvis skattemyndighetene virkelig prioriterer tid til slike saker. Mange steder gjør de også det.

Så jeg ville nok ikke rådet folk til å ukritisk følge rådene de får på kg undertegnet av "bolighai".

Muligens ikke undertegnet Elastica heller...

[Gjest Gjest]

Utgangspunktet for gaveavgiften er verdien av boligen på tidspunktet gaven ble gitt. Tidspunktet for gaveoverføringen er helt uavhnengig av når skjøtet ble tinglyst, man trenger jo ikke tinglyse boligen på nytt navn engang (men det kan være risikablet i forhold til 3.personer som kan gjøre krav på eiendommen i forhold til forrige eier).

Det som altså er avgjørende for gaveoverføringen er avtalen mellom giver og mottaker. Dokumentasjonen her utover den muntlige avtalen er her at man utferdiger et gavebrev. Dette er imidlertid ikke påkrevd. Og når man snakker om dokumentforfalskning er det vel et slikt dokument som vil være enklest å forfalske. Men hvis man skal datere et gavebrev 3 år tilbake vil det store spm være hvorfor man ikke har meldt inn gaven på tidspunktet den ble gitt, for man skal betale gaveavgift det året gaven blir gitt. Hvis man mener gaven formelt ble gitt for 3 år siden har man løyet for myndighetene i forhold til å betale avgiften og utsatt det i 3 år.

Noen her nevnte ulovfestet gjennomskjæring, og hvis først likningsmyndighetene velger å bruke dette kan det ramme ganske hardt. Da vil de kunne finne på å sette en usannsynlig høy markedsverdi av boligen. Eneste måten å få overprøvet en slik avgjørelse er å ta det inn for rettssystemet (man kan klage på et vedtak, men klagen blir bare behandlet på fylkekommunalt nivå, dvs innen samme miljøet). Hvis man legger boligen ut for salg og bruker megler har man en nøytral 3.mann som kan bekrefte forholdet og at prisen ikke ble høyere. Hvis man ikke har brukt megler er det umulig i ettertid å fastslå hva markedsverdien var på det tidspunktet gaven ble gitt, da må enten likningsmyndighetene bruke sitt skjønn eller la rettssystemet ta stilling til dette hvis manvelger å gå til sak mot skattemyndighetene i ettertid.

[Gjest Bolighai]

Er det ikke slik at skattemyndighetene kan gjøre et anslag hva leilighetene er verdt jamfør hva lignende leiligheter selges for i lignende områder?

Ligningsmyndighetene kan bruke skjønn og ilegge tilleggsskatt. Poenget er å sette prisen så lavt som mulig uten at det er så mistenksomt at de gidder å bry seg.

Hjelper det virkelig å si at leiligheten var så nedkjørt at den var verdt over en million kroner mindre enn det lignende leiligheter går for?

En million er etter mitt skjønn for mye når leiligheten faktisk sett er verdt drøyt to.

Og er det virkelig smart å lyve og si at en leilighet var "totalt nedkjørt" hvis den vitterlig ikke var det? En ting er at det er skattesnusk, en annen ting er at det må da være ganske enkelt å se om for eksempel bad og kjøkken er nylig oppusset/oppgradert?

Hvorvidt det er smart avhenger av hva man ønsker å oppnå. Ethvert skattesnusk er risikabelt, men i lengden lønner det seg. Det skal mye til før ligningsmyndighetene sjekker at badet er pusset opp for 200k, men man bør jo kunne sannsynliggjøre det med en regning eller to.

Det er også andre måter å¨slippe unna skatt på, men det blir kanskje vanskelig i ts' tilfelle. Leiligheten kan f. eks. kjøpes med heftelser. F. eks. kan foreldrene gis bruksrett til leiligheten i de første årene.

Det viktige er at man ikke satser alt på en hest. Man må snuske til seg litt her og litt der. Det øker ligningsmyndighetenes potensielle arbeid og avskrekker dem fra å bry seg.

[Gjest Elastica]

Det viktige er at man ikke satser alt på en hest. Man må snuske til seg litt her og litt der. Det øker ligningsmyndighetenes potensielle arbeid og avskrekker dem fra å bry seg.

Jeg er nok litt prippen på dette feltet, men må bare få si at jeg synes du gir uttrykk for en holdning som jeg synes er veldig trist. "Tuske seg litt her og litt der." Men alle er forskjellige.

[Gjest Bolighai]

Jeg er nok litt prippen på dette feltet, men må bare få si at jeg synes du gir uttrykk for en holdning som jeg synes er veldig trist. "Tuske seg litt her og litt der." Men alle er forskjellige.

Det er du i din fulle rett til å mene. En gang delte jeg faktisk det jeg antar er dine holdninger. Men nå som jeg på nært hold over mange år har sett hvor mye staten tusker til seg, er jeg kommet til at jeg foretrekker å spille samme spill fremfor å la meg tråkke på.

Forskjellen i mine øyne er at i motsetning til det offentlige, legger jeg ikke skjul på at jeg utnytter de mulighetene jeg kan. Derimot vurderer jeg kun det økonomiske, dvs. jeg vurderer hele tiden muligheten for skattegevinst mot risiko for straffeskatt.