Markedsverdi av bolig: hvordan få mest rettferdig takst?

[Kvelerslangen]

Jeg ønsker å kjøpe meg inn i samboers bolig, for den andel jeg har råd til, etter markedstakst.

Hvordan bør vi gå frem for å få en rettferdig takst? Jeg har sett flere mediaoppslag hvor undersøkelser viser store variasjoner mellom meglerhusene, husker en avisartikkel hvor NOTAR hadde satt taksen 1,5 mill høyere enn et annet meglerhus.

Vi bør vel få flere takster (2? 3? 4?) og beregne et gjennomsnitt av disse.

Bør vi opplyse om at hensikten er at jeg skal kjøpe meg inn, eller bør samboeren min "late som" at planen er å selge huset ute på det åpne markedet?

Jeg vil anta at dersom vi sier at hensikten med å få en markedstakst er at jeg skal kjøpe meg inn, så vil megler ikke ha noen personlig interesse av å sette taksten kunstig høyt-?

Vil det være lønnsomt for meg/tap for samboer om vi spiller med åpne kort overfor megler?

[Gjest Gjest]

Det er vel kanskje best å bruke en autorisert takstmann som dere blir enige om å bruke. Han bør være objektiv og ikke kjenne noen av dere fra før. Alternativt kan dere bruke flere. Men det koster fort noen tusen kroner. Dere kan evt også ta kontakt med en eiendomsmegler som kan gi dere en prisantydning. Siden det ikke er aktuelt med salg må dere regne med å betale for dette også. Det er heller ikke sikkert en megler er interessert siden det er uaktuelt med salg?

Jeg synes dere skal være ærlige. Det skal ikke ha noen betydning for taksten som blir satt av en takstmann. Han får uansett ikke provisjon ved et evt salg, slik en eiendomsmegler ville fått.

[Gjest Gjest]

Må bare korrigere meg selv litt. Det heter vel egentlig statsautoriset takstmann.

Må også tilføye at min eksmann fikk en utrolig lav takst på et av våre hus. Han solgte dette huset året etter skilsmissen for tre ganger så mye som taksten. Jeg tror det var korrupsjon. Så bare vær litt obs!!!

[Kvelerslangen]

Det er bare det at taksten vil jo bli mye lavere med en takstmann enn med en megler....

[Gjest baby-E]

Det er bare det at taksten vil jo bli mye lavere med en takstmann enn med en megler....

Det er fordi en del meglere taksterer langt over den egentlige verdien for å tjene mest mulig penger.

[Gjest Gjest]

Megler tar oftest utgangspunkt i takstmannens takst når han setter prisantydningen.

Foreslår at du går innom en eiendomsmegler og henter med deg noen prospekter. Så sjekker du taksten som ligger som vedlegg. Der står taksten takstmannen har satt. Sammenlign dette med meglerens prisantydning. Kanskje dere på denne måten også kan finne en dyktig takstmann?

Takstmannen setter en takst beregnet utfra markedet, ikke bare en teknisk verdi.

Håper dere sammen finner en god løsning som dere begge er fornøyd med. Lykke til!

[Gjest Gjest]

Det er fordi en del meglere taksterer langt over den egentlige verdien for å tjene mest mulig penger.

I såfall må jeg si at meglere som yrkesgruppe får et ennå mer frynsete og useriøst rykte på seg enn hva de allerede har fra før.

[Apple-]

Dere kan evt også ta kontakt med en eiendomsmegler som kan gi dere en prisantydning. Siden det ikke er aktuelt med salg må dere regne med å betale for dette også. Det er heller ikke sikkert en megler er interessert siden det er uaktuelt med salg?

Jeg synes dere skal være ærlige. Det skal ikke ha noen betydning for taksten som blir satt av en takstmann. Han får uansett ikke provisjon ved et evt salg, slik en eiendomsmegler ville fått.

De aller fleste eiendomsmeglere gir gratis prisantydninger. Forlanger de betaling, velg en annen

Megler tar oftest utgangspunkt i takstmannens takst når han setter prisantydningen.

...

Takstmannen setter en takst beregnet utfra markedet, ikke bare en teknisk verdi.

Min erfaring er at takstmenn som oftest bommer på markedet... Jeg har kjøpt og solgt fire boliger de siste åtte årene, og hvor gang har taktsmann bommet, de to siste gangene ganske kraftig (Østlandsområdet).

Den eneste riktige indikasjonen på verdi, er salgspriser. Disse er litt kinkig å få tak i, men offentliggjøres her jeg bor i lokalavisens boligdel. Eiendomsmeglere har tilgang til et register over sist solgte boliger i hele landet(siste to år, tror jeg), så kjenner du en megler, kan du jo spørre.

Var jeg deg, ville jeg kontaktet tre forskjellige meglere rundt der du bor. Ring dem gjerne på kontoret, ikke mobilen, da kan du spørre hva de har solgt lignende boliger i området for det siste halve året (for eksempel), de kan sjekke dette live på nettet. Jeg solgte bolig i våres, og alle de tre meglerne jeg ringte, sjekket for meg. Taksten ble på kr 140 000 under den prisen jeg til slutt aksepterte, fordi jeg visste hva jeg kunne oppnå. Alle meglerne sa at takst betyr lite.

Skriv ned de siste 3-5 prisene dere kan sammenligne samboers bolig med og regn ut et snitt. Det ville jeg gått ut ifra som markedspris.

Litt omstendig skrevet, men...

Endret 21. juli 2007 av Apple-

[Kvelerslangen]

Takk for svar!

Boligene i dette strøket er relativt gamle, og det er stor variasjon i hvor oppusset/velholdt de er. Mange av boligene har dessuten ikke så god utsikt eller så stor hage som samboers hus. Det letteste vil vel være å få så mange meglere vi orker, og så beregne et slags snitt.

Kan jeg spørre deg om en ting til: det er 2 utleieleiligheter i huset. Samboer ønsker å ta i bruk den ene til familien, vi trenger større plass annenhver uke når særkullsbarna bor her. Kan vi be om 2 takster, dvs en takst basert på at man leier ut begge leilighetene, og en takst basert på utleie av bare den ene? Eller er det slik at muligheter for utleie ikke er noe som "regnes inn" i taksten?

[Gjest Gjest]

Jeg vil tro at taksten gjøres på grunnlag av at det finnes to utleieleiligheter. Uavhengig av om de leies ut eller ikke.

[*Terje*]

I såfall må jeg si at meglere som yrkesgruppe får et ennå mer frynsete og useriøst rykte på seg enn hva de allerede har fra før.

Om ikke annet så viser denne posten hvor farlig det er å stole blindt på uttalelser fra hvem som helst og ta ting for god fisk.

Uttalelsen fra "baby-E" har flere store, uvitende hull i seg;

Det er fordi en del meglere taksterer langt over den egentlige verdien for å tjene mest mulig penger.

- Meglere taksterer ikke boliger, takstmenn gjør. Om du her blander mellom meglers prisantydning, med en takst ser vi bort i fra det.

- "Egentlig verdi" sier du. Hva er en egentlig verdi for en bolig? Om du har en liste å slå opp i, ta gjerne en 3 roms med utsikt, gammelt bad, IKEA kjøkken og nabostøy i Markveien? Hva er listeprisen for denne?

Beklager å måtte si det, men boliger har ingen "egentlig verdi". Kjøper du en brus på Rimi har den en fast pris, likeså en kinobillett, en bestemt genser på H&M, eller et medlemskap på SATS. Boligpriser derimot bestemmes at kjøpere. Hvor mye på et gitt tidspunkt er markedet (les: kjøpere) villige til å betale? DER er verdien på boligen.

- Meglere setter prisantydninger ut i fra anntatt markedsverdi - dvs ren tipping. Setter de den "langt over" som du sier blir den ikke solgt, og prisen må ned. Finnes det kjøpere derimot, er ikke prisen "langt over".

- Det er sant at meglere som oftest tjener mer penger jo høyere boligene blir solgt for, men man trenger vel ikke så veldig lang utdannelse for å skjønne at det å prise boliger for høyt er et dårlig trekk, gjør man?

Det er greit at eiendomsmeglere må leve med et frynsete rykte, men ikke alt som skrives eller sies om bransjen er fortjent. Gode eksempler bare her på forumet er uttalesen til "baby-E", eller brukeren som forrige uke omtalte boligkjøpsforsikring som "noe svindel Notar driver med", uten å engang ha peilig på hva h*n snakket om. Melgerbransjen har kanskje seg selv å takk, men "vanlige" uvitende mennesker, og folk som tar alt de hører for god fisk hjelper ikke heller akkurat.

[Gjest Blondie65]

Kjære Terje:

Vi kan selvsagt ikke alle ha satt oss like godt inn i det som du har, siden vi ikke er meglere. Dermed blir våre råd ofte ut fra vår erfaring.

Min ENESTE erfaring med f.eks. Notar er en eierskifteforsikring som de solgte til KJØPER og som viste seg null verdt da kjøper senere fikk problemer med objektet vedkommende hadde kjøpt siden verken selger eller kjøpers eierskifteforsikring ville ta i det solgte objektet med fjernstyrt møkkagreip. Den virkelige taperen her var kjøper som ble lurt av en fjott av en Notarmegler. Jeg vet ikke hvordan det står til med samtlige Notarmeglere i Norges land, men jeg VET at her vest har de et mildest talt dårlig rykte.

Når det gjelder meglere som fusker med takst: Det vanligste her vest er at det settes en kunstig lav takst slik at man skal lokke til seg kjøpere som ellers ikke ville gått på visning.

Ellers er det nok riktig som du sier at det er den prisen en/flere kjøpere er villig til å betale for et objekt som er objektets reelle verdi. Trådstarter og hennes samboer bør derfor ta en bestemmelse seg i mellom hvordan de skal komme frem til denne markedsverdien. Det kan de gjøre ved å

- engasjere en takstmann som skal være nøytral. Han vil gi en vurdering av boligen slik den står ut fra gitte kriterier. Det er faktisk ikke så mange år siden at denne typen takst var den eneste som ga lån i bank

- engasjere en eller flere meglere til å gi en forpliktende/uforpliktende vurdering

Man kan også velge en kombinasjon av dette og la snittprisen av det de kommer frem til være avgjørende.

Når det gjelder den forsikringen du omtaler i den andre tråden Terje, så har du fremdeles ikke klart å overbevise meg om at det skal være nødvendig med en forsikring for kjøper mot uforutsette advokatutgifter. Det blir forøvrig på siden av denne saken, men bare ville nevne det siden du nevnte det i denne tråden.

Jeg vil imidlertid presisere nok en gang at når vi uttaler oss - og når vi spør om råd i et forum som dette - så er det på grunnlag av egne erfaringer. Få av oss er fagfolk på alle livets områder, og noen ganger er faktisk erfaring like viktig som uttalelsene til fagfolk. Uansett er det slik at dersom det vi sier er direkte feil blir det som regel korrigert av fagfolk (som deg).

Når det gjelder Baby-E sin uttalelse: Hender det ikke at en del boliger blir taksert høyt for å oppnå en bestemt effekt? Kan ikke jeg som eier av bolig gå til en megler og si at "Du jeg skal skille meg fra den j... utro mannen min og han skal kjøpe meg ut av boligen. Kan du gi meg en god pris så jeg får tatt rotta på fyren?". Kanskje Baby-E har en veldig dårlig erfaring med en megler? Forøvrig - som jeg har sagt før i dette innlegget: Den endelige prisen bestemmes av hva kjøper til slutt er villig til å betale. At enkelte meglere prøver å drive prisen opp for å tjene ekstra på provisjon kommer jo til slutt selger til gode, men det har også hendt at meglere har blitt sittende med skjegget i postkassen fordi de lovte ting som ikke hadde reell verdi i markedet (de priset for høyt, brukte mye tid og krefter på prosjektet, bare for å oppdage at selger gikk til et annet meglerhus med sitt objekt).

Endret 23. juli 2007 av Blondie65

[Gjest Gjest]

jeg bare googlet meg innom.

har dagens takst så mye å si, med mindre hun da skal kjøpe seg inn med 50% av verdien?

Om de tar en takst i dag eller flere takster i dag og så ordner feks. 50% av gjelden over på henne (sikkerheten).

Så går det la oss si 10 år da..

Om den er doblet i verdi, så er det verdistigningen som er cluet, ikke hva den var verdt når hun gikk inn vel?

Dvs. La oss si den har steget 1 million kroner.

1 million / 2 = 500.000kr.

Da har hun, mener jeg da, krav på 500.000kr om de skilles.

Det var bare tall ut fra luften da.

Men får dere noen takster, ordner så dere fordeler lånet på to og med to som sikkerhet.

Blir det slutt, ta verdistigningen delt på to, det blir summen ene kan kjøpe ut andre for.

Her må det selvsagt skrives ned i en kontrakt man er enig over!!

Jeg anbefaler å ta dette med en advokat istedenfor å diskutere på et forum der alle har forskjellige meninger.

lykke til!

mvh,

Olavxxx