andelsleilighet eller selveier?

[Gjest gjesta]

Litt usikker nå, og må vel noen runder innom advokat og megler, men kunne vært fint å få noen svar her også.

Har en selveier til verdi av nesten 2000000.

Jeg vurderer å selge den for så å kjøpe en andelsleilighet.

Grunnen er at selveieren trengs å pusses opp fra scratch pluss at jeg trenger cash til forskjellige ting (uten at jeg skal bruke opp flere hundre tusen av den grunn). Det hadde jo vært fint å ha en halv million på konto også.

Men så tenker jeg... er det virkelig smart å kjøpe en andelsleilighet?

De er jo splitter nye, kjempe fine, billige i pris, men så er det husleien.

Husleien på en andel vil komme opp i 5000 og kanskje mer, men på selveieren er det en husleie på 2000.

Jeg har lest og hørt mye om lurerier ang. andelsleiligheter, men vet ikke...

Har noen peiling?

Hva ville dere gjort hvis dere var i min situasjon og kunne trengt litt ekstra penger også?

Ja, jeg kunne forsåvidt lånt på leiligheten, men da vil det gå til opppussing uansett, så da er jeg like langt.

[Gjest Gjesta]

Jeg har hatt to borettslagsleiligheter og har vært veldig fornøyd med det.

Ville kanskje vurdert å kjøpt en litt eldre leilighet hvis du er bekymret for husleien. Kan få leiligheter med husleie rundt 3000. Er jo mange nyoppussede, selv om ikke alt er helt nytt.

[Hobgoblin]

Ikke alle andelsleiligheter har høy husleie - det kommer jo an på hvor mye fellesgjeld og felleskostnader er. Du kan helt fint skaffe deg en andelsleilighet med tilsvarende husleie som din selveier, uten at andelen ser "utbombet" ut. Minuset er jo at da blir ditt innskudd høyere, og du sitter kanskje ikke igjen med så mye i gevinst...

Personlig ville jeg aldri kjøpt en andel med høy fellesgeld/ lavt innskudd. Synes det virker veldig skummelt - og hvem vil ha en husleie på f.eks 8000,- når også avdragene på fellesgjelden kommer?

[*Terje*]

Personlig ville jeg aldri kjøpt en andel med høy fellesgeld/ lavt innskudd. Synes det virker veldig skummelt - og hvem vil ha en husleie på f.eks 8000,- når også avdragene på fellesgjelden kommer?

←

Jo, du har jo et poeng der. Men samtidig som du sitter med 8000,- i husleie er du kanskje "gjeldsfri", på alle andre områder enn fellesgjelden. Det du har da er en "ny" leilighet, ofte i fine strøk, som du kan bo i resten av livet uten store oppussingskostnader. Det koster å bo, uansett om man velger selveier eller andel. Det er bare en forskjell på hvor lånet er tatt...

[Hobgoblin]

Jo, du har jo et poeng der. Men samtidig som du sitter med 8000,- i husleie er du kanskje "gjeldsfri", på alle andre områder enn fellesgjelden. Det du har da er en "ny" leilighet, ofte i fine strøk, som du kan bo i resten av livet uten store oppussingskostnader. Det koster å bo, uansett om man velger selveier eller andel. Det er bare en forskjell på hvor lånet er tatt...

←

Men hvis du etterhvert vil selge, så får man lite igjen for en høy fellesgjeld/ lavt innskudd-leilighet. Pris er jo også avhengig av størrelsen på fellesgjeld og husleie... Jeg tror ikke man tjener like mye på en slik leilighet som på en vanlig borettslagsleilighet ved salg.

[*Terje*]

Men hvis du etterhvert vil selge, så får man lite igjen for en høy fellesgjeld/ lavt innskudd-leilighet. Pris er jo også avhengig av størrelsen på fellesgjeld og husleie... Jeg tror ikke man tjener like mye på en slik leilighet som på en vanlig borettslagsleilighet ved salg.

←

Hvorfor tror du det? De stiger jo i samme retning som selveiere, i hvert fall inntill videre. Det sies jo at ved et boligkrakk er det disse leilighetene som vil bli vanskeligst å selge, men inntill det skjer er det liten fare.

Vi kjøpte for to år siden en innskuddsleilighet som var innflyttingsklar i august i år. Skal nok selge den i løpet av året, og regner med en pris på ca 3 ganger hva vi ga for den.

Endret 3. januar 2007 av *Terje*

[Gjest gjesta]

Hvorfor tror du det? De stiger jo i samme retning som selveiere, i hvert fall inntill videre. Det sies jo at ved et boligkrakk er det disse leilighetene som vil bli vanskeligst å selge, men inntill det skjer er det liten fare.

Vi kjøpte for to år siden en innskuddsleilighet som var innflyttingsklar i august i år. Skal nok selge den i løpet av året, og regner med en pris på ca 3 ganger hva vi ga for den.

←

Dette er helt riktig. De som vil tape penger er de som har for høy gjeld i forhold til inntekten, og ikke klarer å betjene et lån ved en rentestigning. Og dette gjelder uavhengig av om man har lånet via banken eller via borettslaget. Det som skjer ved en renteoppgang er at mange blir tvunget å selge leiligheten. Når alle vil selge synker prisene. men hvis man tåler en renteoppgang kan man ha is i magen og selger seg ikke ut av boligmarkedet når prisene er lave.

TS: hvorfor er alternativet enten å bo i selveier eller i et borettslag med skyhøy fellesgjeld? Hvis du vil frigjøre kapital kan du enten ta opp lån på leiligheten eller du kan kjøpe deg en billigere leilighet. Hvis du trives der du bor vil jeg heller anbefale deg å bo der og ta opp lån på leil. Husk at det koster mye å selge en leilighet (det går gjerne med mer enn 50.000 totalt sett med megler og flytting mm). Hvis du skal selge den gamle leiligheten bør du prøve å gjøre noe overflateoppussing, så som å male vegger osv. Hvis leil virkelig ser nedslitt ut kan det skremme mange bort som kommer på visning. Hvis ikke må du markedsføre leil som et oppussingsobj, da tiltrekker man seg riktig kundegruppe.

[Arkana]

Vi bor selv i en borettslagsleilighet og det er helt fint. Det er liten fellesgjeld og dermed lav husleie (ca 1800 i mnd som også dekker bl.a. garasje, kabel-TV, trappevask osv). Jeg ville aldri kjøpt en leilighet med høy fellesgjeld. Joda, da blir selvsagt selve leiligheten dyrere og man må ta høyere boliglån, men et boliglån har man mye mer kontroll over enn en fellesgjeld. Du kan ikke refinansiere eller få avdragsfrihet med fellesgjeld, og du kan ikke gjøre noe med renten (som å bytte bank).

[Bønna]

og hvem vil ha en husleie på f.eks 8000,- når også avdragene på fellesgjelden kommer?

←

Folk med lav inntekt. Folk som få eller ingen andre muligheter til å etablere seg på boligmarkedet. Det er de som vil ha en husleie på for eksempel 8000 kroner i måneden før avdragene på fellesgjelda kommer.

Det er altså rådyrt å ha lite penger. Er ikke det en verden snudd fullstendig på hodet, i forhold til hvordan det burde vært?

[Gjest gjesta]

Ikke alle andelsleiligheter har høy husleie - det kommer jo an på hvor mye fellesgjeld og felleskostnader er. Du kan helt fint skaffe deg en andelsleilighet med tilsvarende husleie som din selveier, uten at andelen ser "utbombet" ut. Minuset er jo at da blir ditt innskudd høyere, og du sitter kanskje ikke igjen med så mye i gevinst...

Personlig ville jeg aldri kjøpt en andel med høy fellesgeld/ lavt innskudd. Synes det virker veldig skummelt - og hvem vil ha en husleie på f.eks 8000,- når også avdragene på fellesgjelden kommer?

←

Nei, det har du kanskje rett i. Jeg tenker med en gang at andel er lik høye utgifter.

Allikevel vet jeg at jeg kommer til å kjøpe i et relativt nytt boligprosjekt med høye standarer på leiligheten, så husleien kommer nok på litt, men ikke på 8000. Det er jeg ikke interessert i å betale.

Takk for svar.

[Gjest gjesta]

Jo, du har jo et poeng der. Men samtidig som du sitter med 8000,- i husleie er du kanskje "gjeldsfri", på alle andre områder enn fellesgjelden. Det du har da er en "ny" leilighet, ofte i fine strøk, som du kan bo i resten av livet uten store oppussingskostnader. Det koster å bo, uansett om man velger selveier eller andel. Det er bare en forskjell på hvor lånet er tatt...

←

Her er det mange gode ting å snappe opp for en som ikke vet noe om dette.

Snakket med to meglere i går.

her hvor jeg selger er det ganske ettertraktet for ungdom spesielt så meglerene blir jo spinnville når jeg forteller at jeg skal selge, så jeg føler at jeg må passe på og ikke bli lurt av en eller annen slu selger, men igjen... megleren vil vel som regel ha høyeste pris han også, så det er kanskje litt vanskelig å bli lurt? :klø:

Den andre megleren rådet meg til å selge den jeg har nå og kjøpe en andel hvis jeg hadde planer om å bli boende. Og jeg har ikke tenkt til å flytte med det første nei.

Man slapp visstnok noe rentegreier også på 2,5 prosent mener jeg han sa, men var usikker på hva slags renter han mente.

[Gjest gjesta]

TS: hvorfor er alternativet enten å bo i selveier eller i et borettslag med skyhøy fellesgjeld? Hvis du vil frigjøre kapital kan du enten ta opp lån på leiligheten eller du kan kjøpe deg en billigere leilighet. Hvis du trives der du bor vil jeg heller anbefale deg å bo der og ta opp lån på leil. Husk at det koster mye å selge en leilighet (det går gjerne med mer enn 50.000 totalt sett med megler og flytting mm). Hvis du skal selge den gamle leiligheten bør du prøve å gjøre noe overflateoppussing, så som å male vegger osv. Hvis leil virkelig ser nedslitt ut kan det skremme mange bort som kommer på visning. Hvis ikke må du markedsføre leil som et oppussingsobj, da tiltrekker man seg riktig kundegruppe.

←

Jeg fikk vite av denne ene megleren at mange i mitt strøk faktisk var ute etter et opppussingsobjekt.

Det fordi at når folk har råd til å kjøpe en leilighet til 2000000, så har de som regel råd til å pusse den opp også å få det som akkurat de vil.

Men om den skal pusses opp skal diskuteres nærmere om og hvis det skjer med megler.

Jeg har faktisk ikke lyst til å bo der. Og jeg har ikke lyst til å pusse opp.

Og må ærlig si at en andelsleilighet med marmor på badet og balkong virker veldig fristende.

Jeg vet jeg kan ta å låne på leiligheten, men da hadde det gått til opppussing uansett, og jeg har behov for litt penger på siden også.

takk for svar.

[Gjest gjesta]

Men hvis du etterhvert vil selge, så får man lite igjen for en høy fellesgjeld/ lavt innskudd-leilighet. Pris er jo også avhengig av størrelsen på fellesgjeld og husleie... Jeg tror ikke man tjener like mye på en slik leilighet som på en vanlig borettslagsleilighet ved salg.

←

Nei, mulig det, men hva hvis man har planer om å bo der en god stund.

Vil man ikke da ha nedbetalt en god del uansett, slik at man kan få greit nok med penger tilbake til en dag hvor man kanskje vil flytte igjen?

Det blir jo såklart noen år til, og jeg har jo tenkt til å bli boende.

[Gjest gjesta]

Vi bor selv i en borettslagsleilighet og det er helt fint. Det er liten fellesgjeld og dermed lav husleie (ca 1800 i mnd som også dekker bl.a. garasje, kabel-TV, trappevask osv). Jeg ville aldri kjøpt en leilighet med høy fellesgjeld. Joda, da blir selvsagt selve leiligheten dyrere og man må ta høyere boliglån, men et boliglån har man mye mer kontroll over enn en fellesgjeld. Du kan ikke refinansiere eller få avdragsfrihet med fellesgjeld, og du kan ikke gjøre noe med renten (som å bytte bank).

←

Hmm, men la oss si at jeg bor der i 6-7 år og dette boligkrakket ikke har kommet enda hvor jeg da plutselig vil selge.

Vil den ikke ha steget ganske mye i verdi for meg da?

Det er jo kanskje et sjangsespill, men...

Mener kanskje at megleren sa at renten alltid vil være på 2, 5%, men er usikker.

Mulig jeg hørte feil.

[*Terje*]

Allikevel vet jeg at jeg kommer til å kjøpe i et relativt nytt boligprosjekt med høye standarer på leiligheten, så husleien kommer nok på litt, men ikke på 8000. Det er jeg ikke interessert i å betale.

Nei, men du må huske på hva slags lån du eventuelt skal betjene også. Om du selger en selveier nå, samtidig som du kjøper en andelsleilighet med lavt innskudd, kan du da innfri hele lånet du evt. har nå, og sitte igjen uten "privat" gjeld. Jeg vet ikke hva slags gjeld du har i dag, men husk på at med renter og avdrag, med husleie på en selveier i tillegg, kommer utgiftene dine fort opp i 8000,- i måneden.

her hvor jeg selger er det ganske ettertraktet for ungdom spesielt så meglerene blir jo spinnville når jeg forteller at jeg skal selge, så jeg føler at jeg må passe på og ikke bli lurt av en eller annen slu selger, men igjen... megleren vil vel som regel ha høyeste pris han også, så det er kanskje litt vanskelig å bli lurt?

Vi meglere har jo ikke verdens beste rykte for tiden, men som du sier, meglere er jo ute etter å få mest mulig for leiligheten din. Om du ikke har noen erfaring med boligsalg vil jeg anbefalle deg å kontakte noen du kjenner som har det, til å bistå deg i prosessen. Du kan tape MYE penger på å velge feil megler. Husk at du er ansvarlig for feil i 5 år etter salget. Da er det viktig at ting blir gjort på en ordentlig måte.

Man slapp visstnok noe rentegreier også på 2,5 prosent mener jeg han sa, men var usikker på hva slags renter han mente.

Dette er nok dokumentavgiften til staten, eller på godt norsk, "boligkjøpskatt". Hver gang en selveiet bolig kjøpes må man betale 2,5% av kjøpesummen til staten. Så hvis din leilighet går for 2 millioner må kjøper ut med 50.000 til staten, bare i skatt. I tillegg kommer gebyr for tinglysing av skjøte.

På en andelsleilighet eksisterer ikke dokumentavgift (enda!), tinglysing er 1/3 av prisen som på en selveier. Men dette blir nok endret etter hvert.

Jeg har faktisk ikke lyst til å bo der. Og jeg har ikke lyst til å pusse opp. 

Og må ærlig si at en andelsleilighet med marmor på badet og balkong virker veldig fristende. 

Dette kan virke fristende på mange, og uten å råde til det ene eller andre, skjønner jeg deg godt. Som sagt over, vi kjøpte nettopp en slik leilighet, og standaren er HØY. Det er klart at trivsel har mye og si og, i tillegg til kroner og øre.

Vil man ikke da ha nedbetalt en god del uansett, slik at man kan få greit nok med penger tilbake til en dag hvor man kanskje vil flytte igjen?

Det at man skal få så mye mer for å selge en selveier kontra en andel stemmer ikke, i hvert fall ikke foreløpig. Selvfølgelig selges leiligheten for mindre kontanter der og da, men med tanke på hvor mye du betalte for den blir prosenten på økningen forholdsvis lik.

[Hobgoblin]

Hvorfor tror du det? De stiger jo i samme retning som selveiere, i hvert fall inntill videre. Det sies jo at ved et boligkrakk er det disse leilighetene som vil bli vanskeligst å selge, men inntill det skjer er det liten fare.

Vi kjøpte for to år siden en innskuddsleilighet som var innflyttingsklar i august i år. Skal nok selge den i løpet av året, og regner med en pris på ca 3 ganger hva vi ga for den.

←

Jeg er skeptisk fordi man vet lite om hvordan disse leilighetene vil utvikle seg i pris, og fordi jeg tror at mange blir skremt når de ser hvor høy husleien faktisk blir når den avdragsfrie perioden er over. Som Arkana skrev: Man har mer kontroll over egen økonomi med en leilighet med høyt innskudd/ lav fellesgjeld. Og når rentene stiger, så kan jo fellesutgiftene bli ganske voldsomme. Bønna er inne på noe viktig: Det er ofte folk med svak økonomi som kjøper sånne leiligheter, og mange av dem har lån på innskuddet også - de færreste er så heldig som Bianca som allerede er inne på markedet. Dermed blir det viktig å sikre seg at man ikke står ansvarlig for andres del av fellesgjelden også (som det er i en del sånne borettslag...).

[Gjest Deception]

Man slapp visstnok noe rentegreier også på 2,5 prosent mener jeg han sa, men var usikker på hva slags renter han mente. 

←

Det han sannsynligvis mente, er at du ved kjøp av andelsleilighet slipper unna dokumentavgiften til staten på 2.5% av salgssum. Det kan komme opp i ganske store summer hvis du for eksempel kjøper til 2 mill.

[Gjest gjesta]

Nei, men du må huske på hva slags lån du eventuelt skal betjene også. Om du selger en selveier nå, samtidig som du kjøper en andelsleilighet med lavt innskudd, kan du da innfri hele lånet du evt. har nå, og sitte igjen uten "privat" gjeld. Jeg vet ikke hva slags gjeld du har i dag, men husk på at med renter og avdrag, med husleie på en selveier i tillegg, kommer utgiftene dine fort opp i 8000,- i måneden.

Vi meglere har jo ikke verdens beste rykte for tiden, men som du sier, meglere er jo ute etter å få mest mulig for leiligheten din. Om du ikke har noen erfaring med boligsalg vil jeg anbefalle deg å kontakte noen du kjenner som har det, til å bistå deg i prosessen. Du kan tape MYE penger på å velge feil megler. Husk at du er ansvarlig for feil i 5 år etter salget. Da er det viktig at ting blir gjort på en ordentlig måte.

Dette er nok dokumentavgiften til staten, eller på godt norsk, "boligkjøpskatt". Hver gang en selveiet bolig kjøpes må man betale 2,5% av kjøpesummen til staten. Så hvis din leilighet går for 2 millioner må kjøper ut med 50.000 til staten, bare i skatt. I tillegg kommer gebyr for tinglysing av skjøte.

På en andelsleilighet eksisterer ikke dokumentavgift (enda!), tinglysing er 1/3 av prisen som på en selveier. Men dette blir nok endret etter hvert.

Dette kan virke fristende på mange, og uten å råde til det ene eller andre, skjønner jeg deg godt. Som sagt over, vi kjøpte nettopp en slik leilighet, og standaren er HØY. Det er klart at trivsel har mye og si og, i tillegg til kroner og øre.

Det at man skal få så mye mer for å selge en selveier kontra en andel stemmer ikke, i hvert fall ikke foreløpig. Selvfølgelig selges leiligheten for mindre kontanter der og da, men med tanke på hvor mye du betalte for den blir prosenten på økningen forholdsvis lik.

←

Jeg har ikke lån på den andre leiligheten og har jo penger til å kjøpe den nye uten å ta opp lån.

Hvis jeg selger selveieren, så vil jeg sitte med kanskje 1500000 kontant og samtidig ikke ha lån på den nye.

For meg, så er det en liten Ole Brum her... "Ja takk, begge deler".

Takk for rådene. Skal spare på de.

Merker at jeg må være selektiv når det gjelder meglere. Du har i allefall gitt meg en del info å gå på.

Takk.

[Gjest gjesta]

Jeg er skeptisk fordi man vet lite om hvordan disse leilighetene vil utvikle seg i pris, og fordi jeg tror at mange blir skremt når de ser hvor høy husleien faktisk blir når den avdragsfrie perioden er over. Som Arkana skrev: Man har mer kontroll over egen økonomi med en leilighet med høyt innskudd/ lav fellesgjeld. Og når rentene stiger, så kan jo fellesutgiftene bli ganske voldsomme. Bønna er inne på noe viktig: Det er ofte folk med svak økonomi som kjøper sånne leiligheter, og mange av dem har lån på innskuddet også - de færreste er så heldig som Bianca som allerede er inne på markedet.  Dermed blir det viktig å sikre seg at man ikke står ansvarlig for andres del av fellesgjelden også (som det er i en del sånne borettslag...).

←

Der hvor jeg kanskje har planer om å kjøpe er en andelsleilighet i et sameie. Selvsagt er jeg med å betale på fellesgjeld, men å tenke 30 år fremover i tid føler jeg er for tidlig kanskje (de setter det vel ikke opp før det har gått 30 år)?

Jeg vil tross alt bo trygt, og vil jo ikke kjøpe noe dyrere enn hva jeg kan betjene.

Og som jeg sa til megleren: Jeg sitter jo da igjen med en god del kontanter, og skulle jeg ombestemme meg så kan jeg jo kanskje gå inn på marked igjen å kjøpe noe som det ikke er så høy fellesgjeld på (selv om det ikke er planen i utgangspunktet).

I Oslo (og sikkert mange andre steder) bygges det mange sånne prosjekter og alle de som kjøper der kan vel ikke ha vært så uvitende før de kjøpte en andelsleilighet?

Ja, jeg ser jo poenget at det er fristende å bare cashe ut 400 000, men når man sitter og leser prosjektet så står det jo veldig klart og tydelig om andre tall, og det leser vel de fleste?

[*Terje*]

Jeg er skeptisk fordi man vet lite om hvordan disse leilighetene vil utvikle seg i pris, og fordi jeg tror at mange blir skremt når de ser hvor høy husleien faktisk blir når den avdragsfrie perioden er over.

←

Jo, det er nok sant. Men dette skyldes også en del uvitenhet. Man bør jo faktisk se på totalen av de månedlige utgiftene, når man legger sammen både husleie og lån. Om man DA finner ut at det er for dyrt med en høy husleie, ja da skal jeg være enig med deg.

Som Arkana skrev: Man har mer kontroll over egen økonomi med en leilighet med høyt innskudd/ lav fellesgjeld. Og når rentene stiger, så kan jo

fellesutgiftene bli ganske voldsomme.

Jo, selvfølgelig. Men når rentene stiger, kan jo et lån på 2 mill bli voldsomme de og, kan de ikke?

Bønna er inne på noe viktig: Det er ofte folk med svak økonomi som kjøper sånne leiligheter, og mange av dem har lån på innskuddet også

Jo, men et lån på innskuddet vil jo i de fleste tilfeller være veldig små, så utgiftene på disse er jo ikke allverden.

Dermed blir det viktig å sikre seg at man ikke står ansvarlig for andres del av fellesgjelden også (som det er i en del sånne borettslag...).

Dette er for det meste et medieskapt skrekkscenario. I teorien blir du satt ansvarlig for borettslagets utgifter, men om det er sånn at de andre ikke betaler sin del blir jo leiligheten lagt ut på tvangssalg. Så det at man plutselig står i gjeld fordi andre ikke betaler er det *utrolig* liten sjanse for.