Total oppusing av leilighet

[Eliza Doalot]

Jeg skjønner selvfølgelig at ingen kan fortalle meg nøyaktig hva det koster, men dere som har vært borti lignenede prosjekter, hva kostet det?

Saken er at vi skal kjøpe oss en 3-roms i Oslo, og det er jo ikke billig. Dessuten er jeg sær, og skal jeg først bruke 2-2,5 mill vil jeg ha en leilighet jeg liker 100%.

I den sammenhengen driver vi å vurderer å kjøpe et oppussingsobjekt istede for en ferdig oppusset leilighet. Disse er jo selvfølgelig billigere, men hvor mye må vi regne med å bruke på oppussingen? Og hva må vi egentlig regne med å gjøre(har aldri bodd i leilighet før så veit ikke helt hva som er vårt ansvar og hva som går på sameiet/borettslaget)?

Vi har tilsammen veldig mange tommeltotter så å gjøre noe annet enn maling, enkel snekring ol er uaktuelt.

Så; Hva må vi regne med? Spesifiser gjerne...

[Gjest -eline-]

Det er ikke alltid at oppussingsobjekter er billigere, i Oslo blir de aller fleste oppussingobjekter solgt over takst. Alt inne i leiligheta er gjerne deres ansvar, hvertfall i sameier. Kjøper du borettslagsleiligheter så skjer det at de kjører full bytting av røropplegg/oppussing av bad om dette er svært omfattende (har skjedd hos oss), men i de aller fleste tilfeller så må du selv pusse opp det som er innendørs.

Selv holder jeg nå på med ikke mindre enn to oppussingsprosjekter, det ene litt mer omfattende enn det andre.

Det mest omfattende er ei leilighet som ikke har vært pusset opp siden midten av 60-årene, en 3-roms på 67 kvm, dette inkluderte flere lag med gulvbelegg, kantlimt tapet på veggene (under var det "råpanel"), orginal kjøkkeninnredning fra 50-tallet, urgammel elektrisk anlegg, lerretshimling i de fleste rom... For å si det sånn: vi fikk oss noen overraskelser underveis, man vet jo aldri hva som er under det man river. Foreløpig har vi ribbet hele leiligheta ned til orginalplank og råpanel og stenderverk i himling, slått opp 6,5 mm gipsplater utenpå råpanelet, og sparklet disse (drittjobb!), lagt takplater i de rom hvor det trengtes, malt de gangen hvor det var ubehandlet panel. Akkurat nå pusser borettslaget opp badet (som er en av årsakene til at vi startet dette prosjektet), så vi har en liten pause, men det som gjenstår er maling av vegger, sliping/beising/lakking av gulv, sette opp listverk, male listverk rundt dører/vinduer, male dørblad, grunne og male mur&fliser bak vedovn, sette inn kjøkkeninnredning (hvit IKEA Applåd med benkeplate i bøk) , legge opp nytt elektrisk anlegg... Ting tar tid! Ingen av oss hadde gjort noe så omfattende før vi startet, og vi underestimerte hvor lang tid ting tar fra starten av. Det gikk fort i begynnelsen, da hadde jeg ferie slik at jeg kunne jobbe hele dager, etter at jeg startet på skolen så har det gått veldig mye tregere. Er utrolig glad for at vi ikke trengte å røre badet, for det er både dyrt og mye arbeid. Har ikke helt oversikt over hvor mye penger dette prosjektet så langt har kostet oss, men tror siste estimering var rundt 80k (inkl flytting av varmtvannsbereder til kjeller). Da har vi valgt endel enkle løsninger og gjør alt selv (heldigvis er svigerfar elektriker så vi sparer mye der). Denne leiligheta skulle pusses opp for at vi skulle bo der, men samtidig så hadde vi fått vite at det var muligheter for at vi kunne flytte i leilighet2, slik at da vi begynte så valgte vi bort dyre løsninger (parkettgulv, riving av bærevegg, dyr(ere) kjøkkeninnredning osv) og endel mer personlige touch. Dette var lurt da muligheten for å ta over leilighet2 kom raskere enn vi trodde, vi hadde bare såvidt begynt på prosjektet da vi fikk den beskjeden.

Så, leilighet2, 3-roms på ca 60 kvm, pusser vi da opp for at vi skal bo der, mest sannsynlig for svært mange år, og har derfor valgt å legge penger i endel ting., dvs vi skal legge penger i endel ting. Denne leiligheta har vært pusset opp litt her og der gjennom de 50 årene huset har stått, sist midt på 90-tallet, dette inkluderer nydelige mørke bondefarger (forskjellige farger på hvert rom: blått, rosa (!), vinrød, bondegrønn, knall grønn og lekre gulbeisede vinduskarmer...) og halvpanel! Nais! Huset er bygget i betong, så for tiden så holder jeg på å fjerne tapet ved hjelp av tapetfjerner (damp) og skrape, det tar tid! Når det er gjort så må jeg sparkle veggene før vi kan male, endel puss/maling er flakket av. Vi skal rive en vegg mellom stue og kjøkken, denne er mest sannsynlig ikke bærende, men for å ikke ta unødvendige sjangser så skal vi sette opp drager. Alle gulv i leiligheten, utenom bad, skal legges parkett på (naturoljet eik), bare dette koster rundt 30.000 inkl. utstyr. Ny kjøkkeninnredning (IKEA Abstrakt hvit med eikebenkeplate) med de hvitevarene vi trenger blir vel rundt 50.000, vi skal sette inn pelletsovn som koster oss rundt 20k inkl montering. Ellers så vil vi bruke penger på maling (det går noen liter), ferdigmalte gulvlister og diverse utstyr. Badet lar vi foreløpig stå, det overlever etpar år til. Samlet regner vi vel med å bruke rundt 120-130k tenker jeg... Da har vi et ganske løst budsjett da vi vet at det alltid kommer noen uforutsette utgifter.

Husk at ting koster, bare malekoster koster sitt (man sparer ikke penger og kjøper billige koster, de røyter og holder seg dårlig). Jeg var og kjøpte sparkelspader i dag, over 200 kr bare det. Slike småting baller på seg og blir til slutt en ganske stor utgift. I tillegg så tar ting tid, det er slitsomt å bo midt oppe i et oppussingskaos (har gjort det siden juli) og det blir gjerne lengere enn man tror. Skal du pusse opp bad så koster dette fort mellom 80-100k dersom du skal ha folk til å gjøre det (noe som anbefales så lenge du ikke er veldig fingernem...). Sjekk også tilstandsrapporten og ha gjerne med dere fagfolk på visning slik at dere kan avdekke om det er mye mer enn overfladisk oppussing du trenger: er det feks. fukt på bad/kjøkken kan det bli omfattende, dyrt og mye arbeid.

Men så lenge dere sjekker litt priser på det dere ønsker å gjøre, vær sikker på at dere faktisk sparer noe på å pusse opp i stedenfor å kjøpe noe "ferdig". Vær klar over at det er en stor jobb og at dere overlever å bo i et kaos en stund. Man lærer jo mens man holder på, så det er ikke slik at alle med mange tommeltotter er helt ubrukelige. Jeg har overlevd så langt, men jeg kjenner jeg har lyst til å bli ferdig nå ja.

Lykke til i hvertfall.

[Eliza Doalot]

Takk for et veldig bra og utfyllende svar!!

Tanken har egentlig ikke vært å få en billigere leilighet ved å kjøpe et oppussingsobjekt, men å få en leilighet akkurat slik jeg vil ha den.

De leilighetene jeg har sett på som har vært ferdig oppusset har hatt en prisantydning på rundt 2,3mill. oppussingsobjektene jeg har sett på har hatt en prisantydning på rundt 1,7mill. (jeg er klar over at leilighetene sansynligvis går over prisantydningen, men det er differansen som er poenget her). Tanken min er at jeg må da kunne få ganske mye oppussing fo 500.000-600.000?

Det jeg veit jeg vil ha er parkett i hele leiligheten, flislagt bad (sikkert ikke den aller billigste flis-typen)med varmekabel og opplegg til vaskemaskin/tørketrommel, praktisk og romslig kjøkken og gjerne en eller annen form for vedovn el. Elektrisk annlegg og røropplegg må sikkert byttes, også kommer selvfølgelig oppussing av tak/vegger/lister i tillegg.

Er det realistisk?

[Gjest Lea]

Regn med at kjøkken og bad kommer på min. 100.000 hver. Det kan blir dyrere eller billigere for disse rommene, alt etter hvor mye du vil legge i innredningen og hvor store rommene er.

Stue og soverom er det stort sett ikke så veldig dyrt å pusse opp, men f.eks skyvedørsgarderobe kan dra prisen betraktelig opp. Parkett finnes også i alle prisklasser.

Jeg brukte 300.000 på å totalrenovere en 2-roms leilighet. Da hadde jeg lite hjelp fra håndverkere, ettersom jeg fikk masse god hjelp av familie og venner. Det meste gikk til bad og kjøkken, selv om rommene var små. Tror at jeg endte med noe sånt:

Flislagt bad: 100.000 (da var rørlegger inkludert)

Kjøkken: 50.000 (Lite kjøkken med IKEA-innredning)

Soverom: 50.000 (inkludert skyvedørsgarderobe)

Stue og gang: 50.000

Diverse ting: 50.000 (Disse gikk liksom med i dragsuget).

Jeg fikk leiligheten nøyaktig slik jeg ville ha den, men det tok mye tid og jeg brukte som sagt lite på håndverkere (utenom rørlegger).

Vil tro at du kan få til veldig mye for 5-600.000 om det ikke dukker opp de helt store utfordringene og du ikke velger de dyreste løsningene.

[Gjest Gjest]

Jeg har nettopp pusset opp en rekkehusleilighet på ca. 140 kwm. Det var ikke nødvendig å skifte rør eller eletrisk anlegg - så vi tapetserte og malte alle rom og tak. La parkett i hele huset. Støpte varmekabler i gulv på bad og i kjeller. Helfliset bad med av vegghengt taoalett. Skiftet kjøkken til Ikea med granitt benkeplate og integrerte hvitevarer. Jeg gjorde omtrent ingenting selv. Hadde veldig billig arbeidskraft til tapetsering og maling og noe av flisearbeidet i kjeller. Totalt kom oppussingen på mellom 350 - 400 000.

[Eliza Doalot]

Takk for svar, igjen

Et spørsmål til til dere som kan dette. Hvor mye er "mye tid"?

Vi er så heldige at vi haren liten leilighet vi praktisk talt kan låne mens vi evt pusser opp, men det er alikevell litt begrenset hvor lenge vi orker å holde på (selv om jeg har fryktelig lyst til å gjøre det).

[Gjest Gjest]

Meg med rekkehuset. Brukte 7-8 uker, men som sagt, jeg hadde folk til det meste.

[Pasha]

Kommer veldig ann på hvor mye man gjør selv og hvor man handerl.

Dersom man handler kjøkken og bad fra ikea sparer man nok en del på innredningen fremfor andre levandører. Men grovt regnet går det vel minst 100 000 hver på disse rommene (bad gjerne litt mer)

Kommer dere til å gjøre mye selv, eller skal dere ha handverkere til det meste? jo mindre dere gjør selv, jo dyrere blir det jo

men på den annen side sparer dere sannsynligvis en del tid på det