Eierskifte og overtakelse av leietakere

[Nala]

Vi har solgt boligen vår. Nye eiere skal si opp leietakerne, da de skal benytte leiligheta selv i forbindelse med oppussing av hovedleiligheta. Egentlig uinteressant i forhold til dette spørsmålet, men jeg nevner det nå likevel siden jeg har hatt spørsmål om det her før).

Leietakerne har to måneders oppsigelse fra den 1. i påfølgende måned. Oppsigelsen gjelder med andre ord fra 1. desember. Først da må de være ute. Nye eiere overtar boligen 16. oktober. Hvordan blir det med kontrakten da? Må nye eiere skrive kontrakt med leietakerne fra denne dato, eller må vår kontrakt gjelde ut oppsigelsestida (altså fram til 1. desember)? Det burde vel skrives ny kontrakt, siden risikoen nå overføres til nye eiere? Dersom noe skjer i leiligheta etter at de har overtatt, står jo de som eiere av boligen og må involvere sitt forsikringsselskapet ved eventuell skade for eksempel.

Når det gjelder depositumskontoen kommer vi til å si den opp fra overtakelsesdato. Så får nye eiere selv vurdere om de vil ta kostnaden med å opprette depositumskonto for halvannen måned, eller om de tar risikoen med å unnlate å ha depositum i leieforholdet.

Noen som har vært borti noe lignende?

Endret 7. september 2006 av Nala

[Nala]

Ok, jeg tillater meg å tenke litt høyt her. Egentlig burde vel ikke dette behandles ulikt enhver overtakelse av bolig med leietakere. At nye eiere sier opp leietakerne er egentlig irrelevant. Hadde de skulle fortsatt leieforholdet hadde det jo blitt til at de skrev ny kontrakt seg imellom fra overtakelsesdato. Vi gjorde opp depositumskontoen mellom oss og leietaker, og det ble opprettet ny mellom leeietaker og ny eier. Hvorfor skal det være annerledes bare fordi leieforholdet mellom leietaker og ny eier bare skal vare i halvannen måned? Det er jo ny eier selv som har tatt den beslutninga. At vi skal stå som part i leieforholdet halvannen måned etter at vi har overlatt boligen til noen andre høres urimelig ut. Det ble også foreslått at vi burde la depositumskontoen stå og først gjøres den opp ved oppsigelsesfristens utløp, noe jeg også syns høres urimelig ut.

[Nala]

Flere tanker: Kan vi overhodet si leietakerne opp på vegne av ny eier, eller må ny eier si dem opp selv, og da først etter at de har overtatt?

[brumma*]

Flere tanker: Kan vi overhodet si leietakerne opp på vegne av ny eier, eller må ny eier si dem opp selv, og da først etter at de har overtatt?

←

Jeg vil tro at de nye eierene må si opp leieavtalen. Det er jo de som har gyldig oppsigelsesgrunn (hvis de skal bruke leiligheten selv), ikke dere.

[Nala]

Jeg vil tro at de nye eierene må si opp leieavtalen. Det er jo de som har gyldig oppsigelsesgrunn (hvis de skal bruke leiligheten selv), ikke dere.

←

Enig. Men megler vil at vi skal gi dem oppsigelse så snart som mulig, sånn at de nye eierne får dem ut så snart som mulig. Vi vil bare vite at alt går riktig for seg, derfor avventer vi. Skal lese mer i en bok med kommentarer til Husleieloven i morgen, så får vi se om jeg finner ut noe lurt.

Men altså, selv om vi avventer er leietakerne informert muntlig. Så de vet hva som kommer. De vet bare ikke om de må være ute 1. desember (hvis vi kan si dem opp på vegne av nye eiere) eller 1. januar (hvis nye eiere må vente til etter overtakelse med å si dem opp).

[Gjest niomi]

Ring Huseiernes Landsforbund, så får du svar på spørsmålet ditt.

[Bobeline]

Vi har solgt boligen vår. Nye eiere skal si opp leietakerne, da de skal benytte leiligheta selv i forbindelse med oppussing av hovedleiligheta. Egentlig uinteressant i forhold til dette spørsmålet, men jeg nevner det nå likevel siden jeg har hatt spørsmål om det her før).

Leietakerne har to måneders oppsigelse fra den 1. i påfølgende måned. Oppsigelsen gjelder med andre ord fra 1. desember. Først da må de være ute. Nye eiere overtar boligen 16. oktober. Hvordan blir det med kontrakten da? Må nye eiere skrive kontrakt med leietakerne fra denne dato, eller må vår kontrakt gjelde ut oppsigelsestida (altså fram til 1. desember)? Det burde vel skrives ny kontrakt, siden risikoen nå overføres til nye eiere? Dersom noe skjer i leiligheta etter at de har overtatt, står jo de som eiere av boligen og må involvere sitt forsikringsselskapet ved eventuell skade for eksempel.

Når det gjelder depositumskontoen kommer vi til å si den opp fra overtakelsesdato. Så får nye eiere selv vurdere om de vil ta kostnaden med å opprette depositumskonto for halvannen måned, eller om de tar risikoen med å unnlate å ha depositum i leieforholdet.

Noen som har vært borti noe lignende?

←

Regelen er enkel: Leietaker kan kreve at dere sammen med ny eier opprettholder og garanterer at inngått leieavtale blir fulgt. Når det gis rom for dette, er det ikke sikkert at salg av hus blir betraktet som saklig grunn for oppsigelse. Dermed kan det være at det er ny eier som sitter med den saklige begrunnelsen.

§ 8-6. Eierskifte

Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen.

Gir erververens forhold saklig grunn til det, kan leieren kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Leierens krav om at avhenderen skal hefte for oppfyllelsen, må settes fram overfor avhenderen innen seks måneder etter at leieren fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet.

Med forbehold om botype: Oppsigelsesfrist er satt til tre måneder. Med mindre det er enkeltrom der leietaker har adgang til annens bolig (som hybel der leietaker bruker samme bad og kjøkken i bolig) er oppsigelsesfristen satt til en måned. Som trådstarter har evnt i annen tråd, kan dette forandres ved avtale.

§ 9-6. Oppsigelsesfrist

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

Endret 8. september 2006 av Bobeline

[Bobeline]

Vi har solgt boligen vår. Nye eiere skal si opp leietakerne, da de skal benytte leiligheta selv i forbindelse med oppussing av hovedleiligheta. Egentlig uinteressant i forhold til dette spørsmålet, men jeg nevner det nå likevel siden jeg har hatt spørsmål om det her før).

(...)

Når det gjelder depositumskontoen kommer vi til å si den opp fra overtakelsesdato. Så får nye eiere selv vurdere om de vil ta kostnaden med å opprette depositumskonto for halvannen måned, eller om de tar risikoen med å unnlate å ha depositum i leieforholdet.

Noen som har vært borti noe lignende?

←

De kan opprette bankgaranti. Vi har kontraktsbundet garanti, og slipper depositumsgebyret. Men det er kjøpers problem, og ikke ditt

[Bobeline]

Ok, jeg tillater meg å tenke litt høyt her. Egentlig burde vel ikke dette behandles ulikt enhver overtakelse av bolig med leietakere. At nye eiere sier opp leietakerne er egentlig irrelevant. Hadde de skulle fortsatt leieforholdet hadde det jo blitt til at de skrev ny kontrakt seg imellom fra overtakelsesdato. Vi gjorde opp depositumskontoen mellom oss og leietaker, og det ble opprettet ny mellom leeietaker og ny eier. Hvorfor skal det være annerledes bare fordi leieforholdet mellom leietaker og ny eier bare skal vare i halvannen måned? Det er jo ny eier selv som har tatt den beslutninga. At vi skal stå som part i leieforholdet halvannen måned etter at vi har overlatt boligen til noen andre høres urimelig ut. Det ble også foreslått at vi burde la depositumskontoen stå og først gjøres den opp ved oppsigelsesfristens utløp, noe jeg også syns høres urimelig ut.

←

Dere er part i saken gjennom husleiekontrakten, og spesielt for tidsbestemte kontrakter, skal kontrakten overholdes. Leietaker kan kreve at dere sammen med kjøper/ny eier garanterer at husleieavtalen blir overholdt. Dette fordi det er dere som har inngått husleieavtalen, og er part i saken sammen med leietaker, og nå overlater ansvaret til ny huseier.

Når det gjelder depositumsavtalen så er det en sak mellom finansinstitusjonen (bank) dere og leietaker. Det er bare dere og leietaker som kreve utlegg fra denne, og loven fastsetter hvilke utlegg som kan kreves dekt av depositum. Ny eier kan ikke kreve utlegg fra denne da de ikke er part i denne saken. De må opprette eget depositum eller bankgaranti. HVis leietaker flytter mens dere eier huset, kan oppgjør av depositumskonto vente til oppsigelsesfristen utløper, og dere har tatt befaring av leiligheten når leietaker flytter. Løper oppsigelsesfristen etter ny eier har overtatt huset, kan ikke ny eier kunne kreve utlegg fra depositumskonto. Så hva er vitsen med å ikke gjøre opp denne da? Det kan gjøre det vanskeligere for leietaker å flytte, siden mange trenger depositumet til å opprette nytt depositum (dette poengtert bare fordi depositumskonto ikke har innvirkning på ny huseier).

[Bobeline]

Enig. Men megler vil at vi skal gi dem oppsigelse så snart som mulig, sånn at de nye eierne får dem ut så snart som mulig. Vi vil bare vite at alt går riktig for seg, derfor avventer vi. Skal lese mer i en bok med kommentarer til Husleieloven i morgen, så får vi se om jeg finner ut noe lurt.

Men altså, selv om vi avventer er leietakerne informert muntlig. Så de vet hva som kommer. De vet bare ikke om de må være ute 1. desember (hvis vi kan si dem opp på vegne av nye eiere) eller 1. januar (hvis nye eiere må vente til etter overtakelse med å si dem opp).

←

Klart megler vil dette siden huset skal selges. Men det betyr ikke at det er lov. Jeg er enig med deg, jeg tror det er lurt å avvente og undersøke hvordan dere skal gå frem med dette. Reglene for avtalebrudd er strenge. Ellers synes jeg det er bra dere har informert leietakerne muntlig, slik at de vet hva de har i vente og kan planlegge utflytting.

Endret 8. september 2006 av Bobeline

[Nala]

Takk for gode og reglekterte svar forresten, Bobeline. Setter jeg pris på.

Vi har undersøkt att og fram i dag. Og vi får forståelse for at det ikke er opp til oss å si opp leietakerne. Vi kan ikke si dem opp (det har vi ikke saklig grunn til), og har jo heller ingen interesse av det. Det er kjøper som vil ha dem ut.

Men kjøper ringte oss i dag, og sa at de hadde snakket med sin megler. Vedkommende sa at det helt opplagt var vår jobb å si opp leieavtalen. Jeg blir helt gal! Hvorfor skal vi si opp en avtale vi ikke har saklig grunn til å si opp??

Det vi gjør nå er at vi ringer megleren vår nå på mandag og sier at hun får finne ut av forholdet. Jeg er faktisk litt skuffa over at hun ikke har undersøkt bedre allerede. Hun har jo rett og slett gitt oss råd som er direkte feil.

Nå gleder jeg meg bare til å få denne saken ut av verden. Og ikke minst gleder jeg meg til å flytte inn i ny bolig, en som er bare vår

[Bobeline]

Takk for gode og reglekterte svar forresten, Bobeline. Setter jeg pris på.

Vi har undersøkt att og fram i dag. Og vi får forståelse for at det ikke er opp til oss å si opp leietakerne. Vi kan ikke si dem opp (det har vi ikke saklig grunn til), og har jo heller ingen interesse av det. Det er kjøper som vil ha dem ut.

Men kjøper ringte oss i dag, og sa at de hadde snakket med sin megler. Vedkommende sa at det helt opplagt var vår jobb å si opp leieavtalen. Jeg blir helt gal! Hvorfor skal vi si opp en avtale vi ikke har saklig grunn til å si opp??

Det vi gjør nå er at vi ringer megleren vår nå på mandag og sier at hun får finne ut av forholdet. Jeg er faktisk litt skuffa over at hun ikke har undersøkt bedre allerede. Hun har jo rett og slett gitt oss råd som er direkte feil.

Nå gleder jeg meg bare til å få denne saken ut av verden. Og ikke minst gleder jeg meg til å flytte inn i ny bolig, en som er bare vår

←

Det blir et avtalebrudd, så la kjøperen ta seg av oppsigelse selv. Bryter dere avtalen uten å ha saklig grunn til dette, kan oppsigelsen ved rettergang bli erklært ugyldig, og det er ingen tjent med. Oppsigelsen blir ugyldig og kjøper må starte prosessen på nytt, samt at tinglysningsregisteret vil vise at dere har blitt domfelt.

Forhold dere til lovverket, og ikke til kjøper og kjøpers megler i dette tilfellet. Prisen for kontraktsbrudd kan koste mer enn det smaker. Jeg hadde tatt kontakt med en juridisk tjeneste og forhørt meg (det er mange gratistjenester å velge mellom) eller kontaktet den juridiske avdelingen på arbeidsplassen som du nevnte i annen tråd.

Enig i spørsmålet om hvorfor dere skal stå for oppsigelsen når dere ikke har saklig grunn til det. Det er ikke rart du blir gal av dette da...

[Nala]

Jeg hadde tatt kontakt med en juridisk tjeneste og forhørt meg (det er mange gratistjenester å velge mellom) eller kontaktet den juridiske avdelingen på arbeidsplassen som du nevnte i annen tråd.

←

Til og med juristene på juridisk på jobben kommer til kort her. Er ikke akkurat husleieloven de jobber med til daglig.

Men Jusshjelpa har vi vurdert. De tar imot henvendelser mandager og torsdager. Får se om vi ringer dem mandag. Men akkurat nå frister det mer å overlate jobben til megler og kjøper. Vi kan ikke si opp avtalen med leietaker da vi ikke har saklig grunn til det. Om kjøper vi si opp får han selv finne ut hvordan han vil gå fram, hva han risikerer og så videre og så videre.

Igjen, takk for svar, Bobeline