Kjøpe prosjektert leilighet

[Gjest Gjest]

Leiligheten er til salgs for 1.000.000, fellesgjelden er 1.000.000 og husleien er på 4000,-

Hvordan regner bankene på dette?

[liv]

Da må du klare å betjene et lån på 2 mil. for å få lån.

[Gjest Gjest]

Risikabelt med slike leiligheter. Om du greier kostnadene er en ting, men husk at du kanskje skal selge den en gang også.

[Gjest Skya]

Så på innskuddsleiligheter så må du kunne holde et lån på innskuddet + fellesgjelden?

[liv]

ja det er riktig

[Buster]

Jeg kan ikke si at jeg har kjempepeiling, men vet nok til at slike leiligheter kan være skikkelige fallgruver på sikt. De blir alt for dyre i forhold til hva du kunne fått på en selveier uten husleie, og avbetalingene som blir gjort ovenfor banken er i mange tilfeller de første årene avdragsfrie, noe som igjen betyr at husleien kan stige fort, veldig fort om noen få år. Vet ikke om det er slik hos deg, men dette er risiko handling i mine øyne.

[diddi]

Jeg er helt uenig i dette.

At det vil være avdragsfrihet de første årene trenger ikke å være noen risiko. Selv har vi avdragsfrihet på boliglånet og putter resten inn i aksjer i perioden.

At husleien vil øke en del når du skal begynne å betale ned avdrag er jo noe du må forberede deg på. Du bør også være klar over at husleie ofte øker litt ganske tidlig, da prosjekter ofte har satt noe lav husleie i forhold til at borettslaget skal ha en sunn økonomi til fellesutgifter. Derfor skrus ofte husleie opp noe tidligere enn betalingsplanen til banken skulle tilsi.

Høy fellesgjeld gir ofte bedre rente på den lånedelen enn om du skulle tatt opp tilsvarende lån selv.

At totalprisen ofte er høyere enn på selveier kan nok stemme, men det er lettere å få lån til dette enn til en selveier.

Det kan være at borettslaget beslutter at dere kan betale ned større deler av egen del av fellesgjeld. Dette blir mer og mer vanlig.

[Gjest Gjest]

Slike er skumle, de blir dyrere og dyrere for hvert år, og kan med tiden bli vanskelige å få solgt.. de er faktisk et økonomisk sort hull som venter på å kollapse!

Og så høy fellesgjeld.. om noen andre i borettslaget misligholder sin innbetaling av fellesgjeld, gjett hvem som da må betale deres del? Jo, dere andre.

[Kykkelikokos]

Dette hørtes jo litt rart ut. Hvorfor er fellesgjelden på 1.000.000 helt i starten?

Dog, det kan jo ikke stemme at du må kunne betjene et lån på 2.000.000. Du skal jo ikke betale ned hele fellesgjelden alene!

[Gjest Gjest]

Dette hørtes jo litt rart ut. Hvorfor er fellesgjelden på 1.000.000 helt i starten?

Dog, det kan jo ikke stemme at du må kunne betjene et lån på 2.000.000. Du skal jo ikke betale ned hele fellesgjelden alene!

←

Fellesgjelden er pr boligenhet. Hele borettslagets samlede fellesgjeld vil selvfølgelig være et mye høyere beløp enn 1 000 000!

[Gjest BagLady]

Dette hørtes jo litt rart ut. Hvorfor er fellesgjelden på 1.000.000 helt i starten?

Dog, det kan jo ikke stemme at du må kunne betjene et lån på 2.000.000. Du skal jo ikke betale ned hele fellesgjelden alene!

←

Det er trådstarters andel av fellesgjelden som er 1 million. Altså innskudd og andel fellesgjeld utgjør tilsammen 2 millioner. Mange banker regner slik at du må kunne betjene både innskudd og andel fellesgjeld, selv om det bare er innskuddet du låner i banken.

[Kykkelikokos]

Da misforstod jeg. Jeg ville heller sagt at innskuddet var på 1mill og leiligheten kostet til sammen 2mill. Terminologien er nok riktig, det heter nok fellesgjeld, men det er jo likevel din egen leilighet du betaler ned på. For meg er fellesgjeld mer de utgiftene som kommer etter hvert som ting må fikses på (f.eks bytte ut vinduer på alle lelighetene, maling osv). Den fellesgjelden det er snakk om her vil vel ikke øke uansett? Det er jo husleien som vil bli satt opp i såfall?

De som kaller dette for fallgruver, vet jo fremdeles ingenting om lelighetens opprinnelige verdi. Nå vet jeg ikke hva husleien dekker, men om den er det du betaler i mnd for å betale ned på "fellesgjelden" på 1mill, så er det jo langt fra urimelig (avdragsfritt lån går jeg ut ifra). I tillegg til å betale ned på din egen "fellesgjeld" dekker som oftest husleien utgifter til fellesforsikringer, vaktmestertjenester, strøm til fellesareal osv.

Hvorfor skulle det bli vanskeligere å selge denne leiligheten opp i mot andre leiligheter. Dersom det er mulig å ha egen avbetalingsplan, så kan man f.eks betale ned hele beløpet på 2mill og sitte igjen med minimalt med felleskostnader/husleie.

Noen synes ikke borettslagsleiligheter er noe, andre synes det er topp. Jeg kan ikke se hvorfor dette er en større fallgruve.

Endret 25. august 2006 av darkness|

[Gjest Gjesta]

Og så høy fellesgjeld.. om noen andre i borettslaget misligholder sin innbetaling av fellesgjeld, gjett hvem som da må betale deres del? Jo, dere andre.

←

Ikke nødvendigvis. Borettslag kan forsikre seg mot dette.

[Bloody Archibald]

Poenget er at mange ikke tar høyde for at husleien som oftest vil øke vesentlig etter en viss tidsperiode. Det kan godt tenkes at husleien ikke er kr 4000 etter fem år, men istedet kr 7000. Dette fordi det ikke er lagt opp til å betale avdrag på fellesgjelden de første årene, kun renter. I seg selv er dette helt ok, forutsatt at kjøper tar høyde for den fremtidige økningen når man vurderer om man har råd til å kjøpe boligen. Kjøper bør også ha i mente at ved et fremtidig salg vil potensielle kjøpere ikke kalkulere inn husleie på kr 4000, men kr 7000 (et eksempel).

I Oslo har man sett en del eksempler på at bygårder (i noen tilfeller tidligere hospitser og lignende) har blitt bygget om til leiligheter (ofte studioleiligheter) med lavt innskudd (noen hundretusen) og skyhøy fellesgjeld. Husleien har ofte vært overkommelig den første perioden, men stiger dramatisk etter noen år. Den reelle kvadratmeterprisen ligger ofte svært høyt. I tillegg har kvaliteten på byggearbeidene i enkelte tilfeller vært særdeles dårlig. Byggherre har kjøpt gården med tanke på kortsiktig gevinst, og har brukt minimumsløsninger og billige materialer. Dette kan være vanskelig å avdekke når man er på visning, særlig hvis det kun er tale om en visningsleilighet. Det kan derfor lønne seg å gjøre litt research om selger. Hvor lenge har virksomheten eksistert? Hvem er eiere? Har eierne en historie med konkurser bak seg? Osv osv. Sørg også for å gå grundig gjennom tilgjengelig regnskapsmateriale.

[Gjest Gjest]

Når man på et tidspunkt skal selge en leilighet med en slik høy fellesgjeld vil man aldri få tilbake disse pengene ved salget. Dette er penger som ikke går ned til ditt private lån...

Jeg ville aldri kjøpt en slik leilighet, vi ble advart i banken mot å gå inn i slike prosjekter. Det er et lån du ikke har kontrollen over selv, det er andre som styrer det.

[Gjest 3]

Når man på et tidspunkt skal selge en leilighet med en slik høy fellesgjeld vil man aldri få tilbake disse pengene ved salget. Dette er penger som ikke går ned til ditt private lån...

Jeg ville aldri kjøpt en slik leilighet, vi ble advart i banken mot å gå inn i slike prosjekter. Det er et lån du ikke har kontrollen over selv, det er andre som styrer det.

←

Enig her.

Leiligheter med avdragsfrie avbetalinger er en hengemyr uten like. Det er kjempevanskelig å selge slike 1-2 før den avdragsfrie perioden går ut, og etterpå..oh la la.

[Gjest Gjesta]

Dette stemmer heller ikke helt. Her hvor jeg bor, med fellesgjeld på ca 1 mill, ble det nylig solgt en leilighet halvannen uke etter den ble lagt ut for salg. Denne leiligheten ligger ikke i Oslo, så innskuddet var lavere enn 1 mill. Selger fikk 150 000 over prisantydning. Dette er 150 000 som han selvsagt tar med seg, det slukes ikke av fellesgjelden per se (i dette tilfellet måtte selger skatte for beløpet siden han ikke har eid leiligheten mer enn noen måneder).

Du har også full mulighet til å betale ned din del av fellesgjelden når du måtte ønske det. Hvis du gjør det, betaler du bare siden bare fellesutgifter til avgifter, vedlikehold, eventuell fyring etc.

[Gjest 3]

Dette stemmer heller ikke helt. Her hvor jeg bor, med fellesgjeld på ca 1 mill, ble det nylig solgt en leilighet halvannen uke etter den ble lagt ut for salg. Denne leiligheten ligger ikke i Oslo, så innskuddet var lavere enn 1 mill. Selger fikk 150 000 over prisantydning. Dette er 150 000 som han selvsagt tar med seg, det slukes ikke av fellesgjelden per se (i dette tilfellet måtte selger skatte for beløpet siden han ikke har eid leiligheten mer enn noen måneder).

←

Vel, det blir en født en idiot hver 10.minutt

Jeg har akkurat kjøpt leilighet, etter å ha sett etter det i nesten ett år (i Oslo). Har sett kjempemange leiligheter med avdragsfrie avbetalinger og høy fellesgjeld, og de blir ikke solgt fort. Om de i det hele tatt blir solgt...

Så det er virkelig noe man må tenke på, med mindre man vil bo der evig.. Det kan bli tilnærmet umulig å kvitte seg med leiligheten etter noen år.

[Gjest Gjest]

Man kan få over prisantydning for en leilighet med fellesgjeld. Det som var poenget var at de pengene man har betalt ned i fellesgjeld over x antall år får man ikke igjen. Man får bare igjen det leiligheten er verd på salgstidspunktet. Hvis man kjøper en leilighet for 1 mill, mend 1 mill i fellesgjeld og man har betalt ned 100.000 i fellesgjeld. Selger man for 1.050.000, så har man tapt de resterende 50.000 man har betalt ned på fellesgjelden...

Med en selveierleilighet hvor man kjøper for 1 mill og selger for 1.050.000 har man gått i pluss...

[Elze]

Man kan få over prisantydning for en leilighet med fellesgjeld. Det som var poenget var at de pengene man har betalt ned i fellesgjeld over x antall år får man ikke igjen. Man får bare igjen det leiligheten er verd på salgstidspunktet. Hvis man kjøper en leilighet for 1 mill, mend 1 mill i fellesgjeld og man har betalt ned 100.000 i fellesgjeld. Selger man for 1.050.000, så har man tapt de resterende 50.000 man har betalt ned på fellesgjelden...

Med en selveierleilighet hvor man kjøper for 1 mill og selger for 1.050.000 har man gått i pluss...

←

Hæ? Det man betaler ned på fellesgjelda gjør jo at leilighetsprisen (innskuddet) stiger. Hvis innskuddet er på 1 mill med 1 mill i fellesgjeld er leiligheten verdt 2 mill. Betaler du ned hele fellesgjelda med en gang, vil leiligheten være verdt 2 mill ved et eventuelt salg. Betaler du ned 100 000 på fellesgjelda, vil leiligheten fortsatt være verdt 2 mill tilsammen, men innskuddet er på 1,1 og fellesgjelda utgjør nå bare 900 000. Forutsatt at leiligheten hverken stiger eller synker i pris, selvsagt. At man har fellesgjeld på leiligheten betyr jo bare at lånet ditt er delt i to - du har lånt 1 mill selv som du betaler til banken direkte, og har et annet lån på 1 mill gjennom borettslaget som du betaler ned på gjennom husleia.

Og med indivduell nedbetaling av fellesgjeld som er vanlig nå, trenger man jo ikke benytte seg avdragsfriheten som tilbys, den gjør jo at lånet blir dyrere på lang sikt.

En fordel med å satse på kjøp av prosjektert leilighet, er at prisen på kjøpstidspunktet gjelder, slik at eventuell prisstigning på leiligheten før innflyttingstidspunktet kommer kjøper til gode. Det er ofte mange leiligheter til salgs i nybygg rett før innflytting.